Pourquoi emprunter ?

Thierry04 · #1 14-03-2021 15:50:17

Bonjour Pierre,

Je suis également un inconditionnel de l'achat via emprunt toutefois, j'aurais voulu apporter une petite variante dans ce comparatif. En effet, il me semble, dans l'option 1 de l'achat propre, pour être en phase avec les options 2 et 3, qu'il faudrait tenir compte du réinvestissement mensuel, soit du coût du crédit hypothécaire si c'est pour une habitation propre, soit du réinvestissement des loyers perçus. Pour continuer sur la même veine, ces montants devraient, il me semble, également croître à un taux de 7% l'an.

Bien entendu, nous n'arriverons ni au résultat de l'option 2 ni de l'option 3.

Je vous rejoins entièrement sur le propos de l'effet de levier dont je suis un fervent croyant. Par contre, pour le pratiquer, je peux également vous dire que c'est un peu stressant quand vous avez un souci avec un locataire car la banque, elle, prélève sur le compte quoiqu'il arrive.

PIM

Pierre1 · #41 14-03-2021 13:09:38

Lorsque les taux sont bas et que vous avez la chance de pouvoir emprunter, vous devez emprunter.

La raison :

Effet de levier. Vous engagez chaque fois le minimum de vos fonds propres, pour pouvoir multiplier vos investissements dans les meilleurs délais.

En gros, imaginons que vous vouliez acheter un appartement sur 20 ans :

Option 1 : Vous payez tout en fonds propres. Vous anéantissez donc votre capital financier au profit d’un appartement. Après 20 ans, vous avez donc un appartement payé + La somme des loyers perçus pendant 20 ans (+ intérêts sur ceux-ci).

Option 2 : Vous financez 80% par la banque. Et vous investissez en bourse ( perf = +7%/an, pour l’exemple) les 80% (80.000€) de fonds que vous n’avez pas dû mettre. Après 20 ans, vous avez un appartement payé + 320% (320.000€) de fonds propres disponibles (sachant qu’avec un rendement de 7%/an réinvestis, vous doublez votre capital tous les 10 ans).

Option 3 : Vous financez 80% par la banque et vous réinvestissez le reste de vos fonds propres dans d’autres achats d’appartements (en cumulant les emprunts). Théoriquement (en supposant que la banque accepte de vous prêter), après 20 ans, vous avez 1 appartement payé + 4 autres payés (en mettant à chaque fois 20% de fonds propres).

L’effet de levier sera positif si le loyer perçu est supérieur à la charge de l’emprunt et si vous faites une plus-value à la revente de l’appartement.

D’où l’intérêt, si vous achetez de l’immobilier pour investir, d’aller vers des biens qui vous permettront d’avoir un meilleur taux de rentabilité que le neuf. Au plus les loyers que vous percevez couvrent votre emprunt, au plus c’est indolore pour vous. Et à la fin, vous êtes propriétaire d’un bien pour lequel vous n’aviez initialement payé que 20%.

Dernière précision utile : En cas d’inflation, si vous avez emprunté à taux fixe, vous êtes gagnant. En effet, votre salaire et les loyers que vous percevez sont indexés, mais la charge de votre emprunt reste la même. Résultat : le poids de vos mensualités devient plus léger en proportion de vos revenus.

Dernière modification par Pierre1 (14-03-2021 23:18:18)

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