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Pourquoi emprunter ?

Pierre1
Pimonaute assidu
Inscription : 03-02-2021
Messages : 78

Pourquoi emprunter ?

Lorsque les taux sont bas et que vous avez la chance de pouvoir emprunter, vous devez emprunter.

La raison :

Effet de levier. Vous engagez chaque fois le minimum de vos fonds propres, pour pouvoir multiplier vos investissements dans les meilleurs délais.


En gros, imaginons que vous vouliez acheter un appartement sur 20 ans :

Option 1 : Vous payez tout en fonds propres. Vous anéantissez donc votre capital financier au profit d’un appartement. Après 20 ans, vous avez donc un appartement payé + La somme des loyers perçus pendant 20 ans (+ intérêts sur ceux-ci).

Option 2 : Vous financez 80% par la banque. Et vous investissez en bourse ( perf = +7%/an, pour l’exemple) les 80% (80.000€) de fonds que vous n’avez pas dû mettre. Après 20 ans, vous avez un appartement payé + 320% (320.000€) de fonds propres disponibles (sachant qu’avec un rendement de 7%/an réinvestis, vous doublez votre capital tous les 10 ans).

Option 3 : Vous financez 80% par la banque et vous réinvestissez le reste de vos fonds propres dans d’autres achats d’appartements (en cumulant les emprunts). Théoriquement (en supposant que la banque accepte de vous prêter), après 20 ans, vous avez 1 appartement payé + 4 autres payés (en mettant à chaque fois 20% de fonds propres).

L’effet de levier sera positif si le loyer perçu est supérieur à la charge de l’emprunt et si vous faites une plus-value à la revente de l’appartement.

D’où l’intérêt, si vous achetez de l’immobilier pour investir, d’aller vers des biens qui vous permettront d’avoir un meilleur taux de rentabilité que le neuf. Au plus les loyers que vous percevez couvrent votre emprunt, au plus c’est indolore pour vous. Et à la fin, vous êtes propriétaire d’un bien pour lequel vous n’aviez initialement payé que 20%.


Dernière précision utile : En cas d’inflation, si vous avez emprunté à taux fixe, vous êtes gagnant. En effet, votre salaire et les loyers que vous percevez sont indexés, mais la charge de votre emprunt reste la même. Résultat : le poids de vos mensualités devient plus léger en proportion de vos revenus.

Dernière modification par Pierre1 (14-03-2021 23:18:18)

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 283

Re : Pourquoi emprunter ?

Pourquoi ne pas emprunter ?

Pour éviter le risque fiscal de la requalification de revenus immobiliers en revenus professionnels.

Dernière modification par GT (19-03-2021 10:05:58)

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Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 304

Re : Pourquoi emprunter ?

GT a écrit :

Pourquoi ne pas emprunter ?

Pour éviter le risque fiscal de la requalification de revenus immobiliers en revenus professionnels.

(panchito, sors de ce corps big_smile)

Voilà qui fait écho à ce topic
Effectivement, le risque d'une requalification fiscale est à prendre en compte, même si ce n'est pas l'unique critère décisif d'une requalification et que d'autres critères interviennent.
Chaque cas doit être rigoureusement analysé, sur tous les aspects que l'administration fiscale peut utiliser pour justifier d'une requalification.
Je vais pas détailler car on en a longuement discuté dans l'autre topic.

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