Pourquoi emprunter ?

Effectivement...

On est donc d'accord     
Votre raccourci était un peu trop raccourci, c'est ce qui m'a fait réagir...

Et pour vous répondre à votre ;-) : oui, dans certaines circonstances, je peux trouver que c'est une bonne décision d'emprunter 60% de la valeur de son entreprise pour acheter un immeuble.
Cela arrive très souvent dans la vrai vie et les banquiers suivent car ils prennent l'immeuble en garantie aussi....

Je connais plus de milliardaires boursiers qu'immobiliers 

Personnellement, je ne connais pas de milliardaires...
Par la télé ou la presse, j'en connais quelques uns mais :
1. ils ne sont pas tous devenus milliardaires en gérant un portefeuille boursier mais plus souvent grâce à la bonne idée pour créer leur(s) société(s) ou avec des actes qui ne correspondent pas à mes valeurs
2. dans ce cas, j'ai lu/entendu beaucoup plus de gens se ruiner avec la bourse que devenir millionnaires

Par contre, je connais personnellement plus de personnes millionnaires grâce à l'immobilier que grâce à la bourse     

Ce qu'il y a d'extraordinaire avec la combinaison immobilier-emprunt c'est que c'est la seule façon d'investir quand on part de (presque) zéro.

Si vous n'avez rien, aucune banque ne vous prêtera pour investir en bourse, dans des tableaux de maître, des voitures de collection...
Même avec une bonne idée entrepreneuriale, on va vous demander des garanties pour le premier crédit.
Avec l'immobilier et l'hypothèque, une banque vous prêtera pour acheter un premier bâtiment.

Quand on part de rien (sauf aujourd'hui avec les nouvelles règles d'apport minimum), l'immobilier est la seule façon de se constituer un patrimoine.  Bien sûr il faudra le temps de rembourser l'emprunt, de la sueur, de la prise de risque, des capacités juridiques...

Comme dit Grmff, "acheter avec l'argent de la banque et rembourser avec l'argent des locataires".
Jamais entendu "acheter avec l'argent de la banque et rembourser avec les dividendes".

Je suis plus nuancé là-dessus.
Pour ma part, j'estime qu'on ne part pas vraiment des 0 quand on commence à investir en immobilier, même en utilisant l'emprunt.
L'immobilier requiert une mise de départ assez conséquente, même si l'essentiel est financé par emprunt. Difficile d'obtenir un crédit couvrant à la fois le prix d'achat du bien, les frais de notaire, les travaux et la TVA sur les travaux. Je n'ai jamais réussi à l'obtenir. J'ai dû me contenter de crédits couvrant entre 90 à 100% du prix d'achat. Le reste, c'est des fonds propres.  On arrive vite au-dessus de 25 000 € de fonds propres à sortir pour un seul investissement.
Et même si une banque accepterait de financer l'intégralité d'un achat, il faut toujours avoir un minimum de réserves sur le côté pour pouvoir assurer sereinement en cas d'imprévus ou problèmes de toute sorte qui peuvent survenir. Même-là on ne démarre pas avec 0 en poche, mais déjà avec un petit pactole.

En bourse, la situation peut être différente, selon la stratégie d'investissement choisie. Je ne parlerais pas ici de trading à court terme mais d'investissement orientés à long terme. Il est possible de commencer à investir avec 0 en procédant à des petits investissements périodiques, par exemples en investissant quelques centaines d'euros chaque mois/trimestres. On est ici dans de l'investissement passif généralement à travers des fonds ou ETF qui permettent la diversification. Le risque est lissé par la périodicité (à certains moments on paie plus chers les parts, à d'autres moins chers).
Par contre, pour un investisseur qui voudrait faire du stock picking (choisir des actions individuelles),  il est nécessaire d'avoir un petit capital de départ pour permettre un minimum de diversification. 5000 € permettront de faire 5 lignes de 1000 €. 10 000 - 15 000 €  seront un must et permettront une meilleure diversification. Pourquoi des lignes de 1000 € ? Pour limiter l'impact des frais de transactions sur le rendement.
Au final, quelque soit la stratégie retenue, l'idée est de faire travailler les intérêts composés sur une longue période. Ce mécanismes s'applique sur les plus-values et les revenus perçus (dividendes).

Acheter avec l'argent de la banque et rembourser avec les dividendes est pourtant un modèle qui existe. Cependant, ce modèle est difficilement accessible aux particuliers qui n'ont pas un gros portefeuille boursier.
Il est par contre très utilisé par les "pros" de la finance :
Exemple 1 : Les sociétés holdings qui utilisent l'endettement pour contrôler un plus grand nombre de participations dans d'autres entreprises. Elles remboursent leur dette avec les dividendes perçus.

Exemple 2 : Les opérations de LBO (leveraged buy out) réalisées par des sociétés d'investissements. Le LBO consiste à racheter la majorité des actions d'une entreprise cotée en utilisant un emprunt et peu de fonds propres pour pouvoir la contrôler et la retirer de la cote boursière. L'objectif ensuite est d'optimiser sa rentabilité, de sortir le maximum de bénéfices sous forme de dividendes pour pouvoir rembourser l'emprunt. L'objectif final sur 3-5 ans est de revendre les parts avec plus-values.

Malheureusement, pour un particulier au patrimoine modeste, un banquier vous rira au nez si vous lui demandez un prêt sur 20 ans pour investir dans un beau portefeuille d'actions. Il rira même quand vous lui direz que vous prévoyez de rembourser le prêt avec les dividendes générés par le portefeuille. Et pourtant ce n'est pas un modèle d'investissement farfelu et finalement pas très risqué. Il existe, surtout aux USA, des entreprises qui sont qualifiées de "dividend aristocrats". Ce sont des entreprises qui versent un dividende tous les trimestres en augmentation régulière depuis plus de 50 ans. Ce sont des leaders dans leur domaine, qui ont un avantage concurrentiel et surtout qui sont rentables. En investissant dans plusieurs de ces entreprises actives dans des secteurs différents, le risque est maîtrisé et le modèle est tout fait viable.
Voilà un exemple bien connu de ce genre de sociétés :

Il est tout à fait possible de se constituer un beau portefeuille de ce genres de valeurs et d'avoir ainsi des dividendes qui tombent tous les 15 jours. Si l'une ou l'autre de ces valeurs venaient à diminuer ou couper son dividende, la perte serait (en partie) compensée par l'augmentation des autres dividendes. Un arbitrage viendra compléter cela si nécessaire pour réaffecter le capital autrement (comprendre liquider les nanars et renforcer les gagnants)

Si on regarde le krash boursier provoqué par le covid l'année dernière, ces " dividend artistocrats" ont vu leur cours de bourse chuter de 20 - 30 - 40 % mais quasiment aucune n'a arrêté de verser des dividendes. C'était une excellent occasion pour acheter du revenu pour pas cher

Et vous avez raison. Il faut plutôt considérer qu'un chef d'entreprise emprunte pour développer son business.

Avant de s'y lancer, mieux vaut avoir étudié le sujet en profondeur (et accepté l'éventualité de perdre une grande partie de son investissement).

C'est peut-être légèrement plus sain, car potentiellement moins risqué. Mais ce n'est pas plus optimal pour autant...

Prudence tout de même.

Je me répète (je vous invite à revoir mon message de la page précédente) : Le fait de vous diversifier par endettement (même dans quelque chose qui serait complètement décorrélé) vous impose d’être capable d’encaisser des chocs plus importants. En effet, si un de vos 2 investissements tourne mal, il risque de mettre en péril le deuxième aussi (auquel cas vous perdriez tout). Et si, par malchance, vos 2 investissements viennent à poser problème en même temps, vous êtes mis au tapis en moins de temps qu’il ne faudrait pour le dire.

Inutile de vouloir diversifier à tout prix (quand vous savez ce que vous faites, une diversification légère suffit (dixit Warren Buffett)). Le plus important est d’investir dans ce que vous connaissez et maîtrisez. De mon point de vue, mieux vaut une diversification très réduite et être sûr de ce que l’on fait, que de se forcer à diversifier « pour le principe ».

Absolument. C'est de la diversification.

Oui. Et c'est justement ce qui rend l'investissement immobilier aussi attractif.

C'est pourtant un gigantesque pan du marché du crédit. C'est celui des crédits aux entreprises (le terme "bénéfice" est alors plus adapté).

Malheureusement c'est plus un mythe qu'une réalité. Aujourd'hui, tout est fait par des algorithmes face auxquels il est très difficile de gagner de l'argent, les banques n'ont plus aucun "trader" (au sens où le commun des mortels l'entend). Sans parler du côté chronophage et du prix des Xanax.
D'ailleurs, plus de 90% des "traders" particuliers (avec les options) perdent de l'argent.

@Bim : Merci pour votre excellent message

Même si à long terme vous devriez être gagnant, il faut reconnaître qu'il est plus facile de perdre de l'argent en bourse qu'en achetant un immeuble (sur lequel la banque peut au moins avoir un certain contrôle).

On est bien en dessous de 6/7% de dividendes il me semble. 3% net est réaliste.

Au contraire, ça peut être très rentable. Car en plus des dividendes il faut ajouter les plus-values réalisées. Si vous parvenez à faire une performance de 10%/an (dividendes inclus et réinvestis), vous doublez votre capital tous les 7 ans. Pas si mal...

On sent bien de quelle école d'investisseurs vous êtes  
Je n'ai pas vérifié mais il me semble que cela permet de surperformer légèrement les indices. D'ailleurs, je crois qu'il doit même exister l'un ou l'autre ETF composé uniquement des aristocrates.

Cependant, au final, le meilleur des aristocrates du dividende, ça reste un immeuble (surtout acheté à crédit) .

Dernière modification par Pierre1 (17-03-2021 21:53:35)

A souligner. Raison pour laquelle la Fed est aussi attentive à la santé des marchés.
C'est intéressant de constater les différences de perception entre européens et américains. Aux US, le compte épargne est un compte-titres.
Les américains prennent les européens pour des imbéciles, et les européens prennent les américains pour des fous... (les deux ont probablement un peu raison) On est pas prêt de se réconcilier

Oui, si vous parvenez à faire réellement en sorte qu'elles ne réagissent pas de la même manière à une multitude de variations d'un tas de variables.
Dans les faits, c'est facile à dire comme ça   Dans la pratique, c'est plus compliqué.
Par exemple, vous avez (Bim, je me permets de prendre votre cas) un portefeuille d'aristocrates du dividende (donc des big cap "value"). Dans le segment des grosses capitalisations value, vous êtes certainement optimalement diversifié. Cependant, sur l'ensemble du segment du marché actions, vous l'êtes probablement beaucoup moins. Où sont les valeurs de croissance ? Où sont les moyennes et petites capitalisations ? Ne seriez-vous pas un peu trop exposé à des valeurs américaines ?

Pour résumer, vous êtes protégé en cas de défaillance sur une de vos lignes (risque spécifique). Mais en cas de modification d'une variable macroéconomique majeure (risque systématique), ce sont toutes vos lignes qui iront dans le même sens (la preuve aujourd'hui avec le regain d'intérêt pour les blue chips à dividendes, qui devrait perdurer ).

Il est extrêmement difficile d'avoir une véritable diversification forte. Et pour ceux qui y parviennent, la diminution de la volatilité qui en résulte va souvent de pair avec une baisse de la performance globale.

Pour en revenir à l'immobilier, la question est la même : Qu'est-ce qu'une bonne diversification ?
Je ne serais pas la bonne personne pour répondre à cette question, car je ne diversifie absolument pas. Je sais que c'est risqué, mais j'estime que mon risque est très limité et que la rentabilité que j'en tire vaut beaucoup plus que ce risque. D'autre part je sais que j'ai les reins suffisamment solide pour encaisser un choc brutal et de longue durée. Ma meilleure protection contre le risque, c'est d'avoir un horizon long terme.
Sachant que j'achète à crédit, je serais cependant beaucoup moins serein si j'avais des appartements neuf à BXL qui me rapporteraient 2% net ou des immeubles commerciaux en pleine campagne...

C'est aussi pour ces raisons que je ne suis pas un grand adepte de la formulation "emprunter pour diversifier car ça diminue le risque".  Comme je l'ai dit, la diminution du risque global n'est pas si évidente qu'on le croirait, or le fait d'emprunter présente d'office une augmentation significative de votre risque global.

Ne faites pas la fine bouche   Je pense que tous ici nous aurions plusieurs dizaines d'immeubles si nous le pouvions (avec, pour les moins radins d'entre nous, une équipe pour s'en occuper pendant que nous serions aux Bahamas ).

Un immeuble est déjà une bonne chose pour diversifier l'ensemble de votre patrimoine. Il faut bien commencer par là. Bien entendu, il faut pouvoir s'assurer qu'on est en mesure de gérer en cas de pépin avec cet immeuble acheté à crédit.

Dernière modification par Pierre1 (18-03-2021 15:00:20)

Oh non. J'en connais 6 ou 7 qui offrent des dividendes entre 6 et 9% annuels (bruts, par contre, comme je l'indiquais ensuite).

Je reste sur mon idée.

Vous partez ici du principe qu'il est possible d'avoir des plus-values en complément --> c'est hypothétique, et il est bien clair que les sociétés à très haut dividende ont des cours également nettement plus stables. Elles évolent avec très peu de volatilité.
Moralité : si on arrive à investir très bas, autant se positionner sur des valeurs volatiles plutôt que des dividendeurs. Et sur un marché mature, les cours n'offriront pas de plus-value.

Le beurre et l'argent du beurre, ça n'est pas vraiment une stratégie :-)

La question n'est pas non plus liée au rendement final. Auquel cas, bien plus de possibilités seraient à prendre en compte (un simple suivi du S&P500 serait plus rentable).
C'était de disposer d'un rendement intermédiaire régulier pour rembourser un emprunt - et cela ne peut se faire dans toute stratégie de capitalisation.

Exactement. Un rendement > 6 % est exceptionnel chez les aristocrates. Le rendement brut est souvent < 6% car le risque est faible. Ici le risque est une diminution ou une coupe du dividende. Ce sont des entreprises qui sont bien implantées dans leur marché, qui sont rentables avec des profits en augmentation régulières et qui ont mis 25 ans pour gagner ce statut d'aristocrates (critères : augmentation régulière du dividende sans coupure pendant au moins 25 ans). Elles résistent bien aux crises. Tout cela en font des titres peu risqués, d'où le rendement < 6%.
Néanmoins, ce qui est très intéressant avec ces valeurs c'est la croissance régulière du dividende qui est souvent supérieure à l'inflation. Un rendement initial de 3% net peut se transformer après quelques temps en un rendement net de 10%.

En dehors des artistocrates, il existe des sociétés qui versent de généreux dividendes avec des rendements bruts pouvant parfois atteindre les 10%. Comme l'a dit Pierre1, leurs profits sont beaucoup plus volatils et les montants de dividendes versés varient assez fort. Il y a également le cas d'entreprises qui sont en déclin et dont le cours de bourse ne fait que baisser. Le haut rendement de dividende n'est qu'une conséquence de cette baisse de cours et doit donc être perçu comme un signal d'alarme.

Si on souhaite avoir un rendement relativement stable et en croissance régulière, il faut bien sélectionner les valeurs.

Exactement. La particularité des aristocrates est d'avoir des profits et dividendes en régulière augmentation. Le cours de bourse tend à suivre cela sur le long terme. Evidemment il y a toujours des fluctuations à court terme selon l'humeur des marchés et la situation macro-économique. Il est intéressant de les exploiter pour acheter à des prix intéressants.

Je vous rejoins entièrement. Mon portefeuille ne contient que des big cap, dont la majorité sont américaines et ont le statut d'aristocrates. A côté, j'ai également quelques belles valeurs de rendement européennes et belges et quelques valeurs de croissance (dont le rendement du dividende est très bas mais avec un taux de croissance énorme). Comme vous le mentionnez précédemment, je n'ai pas diversifié pour dire de diversifier. J'ai opté pour une diversification tout en restant concentré sur un segment particulier qui est les valeurs de rendement.
Au final cette stratégie correspond à ma philosophie d'investissement et est très proche de celle que j'applique en immobilier.
Depuis que j'ai commencé à constituer mon portefeuille, le montant total de dividende que je reçois annuellement ne fait que croître. D'une part, mes investissements réguliers y contribuent mais aussi la croissance régulière des dividendes versés. Evidemment, il faut parfois couper une branche morte ou donner de l'engrais à une petite pousse prometteuse

Vous avez entièrement raison pour la diversification forte ==> on perd du rendement. Autant alors suivre passivement un indice.