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Récupération de dette d'un copropriétaire

l_sportif1
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Récupération de dette d'un copropriétaire

Bonjour,

Nous sommes un petit immeuble de 7 appartements et une des copropriétaires a une dette envers la copropriété depuis plusieurs années. Elle continue a payer les nouvelles charges mais ne veut pas payer ses arriérés qui sont excessifs selon elle. Malheureusement cette personne ne vient jamais aux AG pour pouvoir en discuter non plus.

Savez-vous comment faire pour récupérer ces montants ? On parle de montant d'environ 1.000 EUR et nous avons peur que des poursuites judiciaires nous coutent plus cher que le montant a récupérer ...

Merci d'avance pour votre aide

Grégory

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grmff
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

C'est loué? Si oui, vérifiez l'acte de base, qui permet parfois de réclamer les sommes aux occupants du bien en leur demandant le paiement du loyer en direct.

Sinon, excessif ou non, si ces dépenses ont été faites, qu'elle vienne ou non aux AG, il faut réclamer les sommes.

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l_sportif1
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

Merci pour votre réponse.
Non ce n'est pas loué, c'est occupé par des membres de sa famille.

La question c'est surtout : comment récupérer cette somme... sans que cela en coute toute autant en procédure à la copropriété.

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PIM
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

- Il y a un syndic ?
- Ne pas récupérer les charges impayées, c'est créer un dangereux précédent.
- Si la copropriétaire concernée est solvable, lancez la procédure, après envoi d'une mise en demeure recommandée: les frais judiciaires sont à supporter par la partie succombante.


Erik DECKERS
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MarcoBrux
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

grmff a écrit :

C'est loué? Si oui, vérifiez l'acte de base, qui permet parfois de réclamer les sommes aux occupants du bien en leur demandant le paiement du loyer en direct.

Sinon, excessif ou non, si ces dépenses ont été faites, qu'elle vienne ou non aux AG, il faut réclamer les sommes.

ce sont des clauses qu'on trouve dans certains actes anciens...impossible à mettre en œuvre sans avoir un jugement!( les locataires ne veulent pas avoir des soucis avec leurs bailleurs)

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grmff
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

l_sportif1 a écrit :

Merci pour votre réponse.
Non ce n'est pas loué, c'est occupé par des membres de sa famille.

La question c'est surtout : comment récupérer cette somme... sans que cela en coute toute autant en procédure à la copropriété.

Le premier pas est sans doute montrer sa détermination:
Courrier recommandé
Conciliation
Vote en AG pour déterminer des frais afférents aux retards de paiements (10€/rappel, 25€/ recommandé, 1% des retards par mois avec un minimum de 25€, ou toute autre combinaison, tous les frais d'avocat engagés en cas de procédure judiciaire.)
Vote en AG nommer un avocat et autoriser le lancement de la procédure.

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l_sportif1
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

Il y a un syndic en interne dans l'immeuble on va dire. C'est un des coproriétaire qui gère le "syndic".

Vous voulez dire que le montant maximal à charge de la copropriété sera le montant de l'envoie du recommandé de la mise en demeure ? Est-ce que cette mise en demeure doit provenir d'un bureau d'avocat ou bien peut-elle être rédigée par le "syndic interne" ?

Merci beaucoup !

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MarcoBrux
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

grmff a écrit :
l_sportif1 a écrit :

Merci pour votre réponse.
Non ce n'est pas loué, c'est occupé par des membres de sa famille.

La question c'est surtout : comment récupérer cette somme... sans que cela en coute toute autant en procédure à la copropriété.

Le premier pas est sans doute montrer sa détermination:
Courrier recommandé
Conciliation
Vote en AG pour déterminer des frais afférents aux retards de paiements (10€/rappel, 25€/ recommandé, 1% des retards par mois avec un minimum de 25€, ou toute autre combinaison, tous les frais d'avocat engagés en cas de procédure judiciaire.)
Vote en AG nommer un avocat et autoriser le lancement de la procédure.

- la procédure doit être faite par le syndic! avez-vous demandé au syndic pourquoi il n'a pas fait le nécessaire? il n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour agir.
- les frais de retard et autres indemnités sont fixés dans le Règlement Général de Copropriété
- l'AG ne doit pas forcément autoriser les poursuites. le syndic peut le faire sans passer par l'AG.

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GT

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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

l_sportif1 a écrit :

Bonjour,

Nous sommes un petit immeuble de 7 appartements et une des copropriétaires a une dette envers la copropriété depuis plusieurs années. Elle continue a payer les nouvelles charges mais ne veut pas payer ses arriérés qui sont excessifs selon elle. Malheureusement cette personne ne vient jamais aux AG pour pouvoir en discuter non plus.

Plusieurs années ?
La prescription de cinq ans prévue à l'art.2277, C. civil s'applique aux charges de copropriété.

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GT
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

Art. 577-4, § 1er, al.4, 2°, C. civil
"Le règlement de copropriété doit comprendre :
2°les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges"

les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges : introduit par la loi du 2 juin 2010
les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges: introduit par le loi du 18 juin 2020.

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GT
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

MarcoBrux a écrit :
grmff a écrit :
l_sportif1 a écrit :

Merci pour votre réponse.
Non ce n'est pas loué, c'est occupé par des membres de sa famille.

La question c'est surtout : comment récupérer cette somme... sans que cela en coute toute autant en procédure à la copropriété.

Le premier pas est sans doute montrer sa détermination:
Courrier recommandé
Conciliation
Vote en AG pour déterminer des frais afférents aux retards de paiements (10€/rappel, 25€/ recommandé, 1% des retards par mois avec un minimum de 25€, ou toute autre combinaison, tous les frais d'avocat engagés en cas de procédure judiciaire.)
Vote en AG nommer un avocat et autoriser le lancement de la procédure.

- la procédure doit être faite par le syndic! avez-vous demandé au syndic pourquoi il n'a pas fait le nécessaire? il n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour agir.
- les frais de retard et autres indemnités sont fixés dans le Règlement Général de Copropriété
- l'AG ne doit pas forcément autoriser les poursuites. le syndic peut le faire sans passer par l'AG.

Art.577-5, § 3, al.6, seconde phrase
"Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;"

Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges : introduit par la loi du 18 juin 2018

Dernière modification par GT (17-03-2021 13:25:10)

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MarcoBrux
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
grmff a écrit :
l_sportif1 a écrit :

Merci pour votre réponse.
Non ce n'est pas loué, c'est occupé par des membres de sa famille.

La question c'est surtout : comment récupérer cette somme... sans que cela en coute toute autant en procédure à la copropriété.

Le premier pas est sans doute montrer sa détermination:
Courrier recommandé
Conciliation
Vote en AG pour déterminer des frais afférents aux retards de paiements (10€/rappel, 25€/ recommandé, 1% des retards par mois avec un minimum de 25€, ou toute autre combinaison, tous les frais d'avocat engagés en cas de procédure judiciaire.)
Vote en AG nommer un avocat et autoriser le lancement de la procédure.

- la procédure doit être faite par le syndic! avez-vous demandé au syndic pourquoi il n'a pas fait le nécessaire? il n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour agir.
- les frais de retard et autres indemnités sont fixés dans le Règlement Général de Copropriété
- l'AG ne doit pas forcément autoriser les poursuites. le syndic peut le faire sans passer par l'AG.

Art.577-5, § 3, al.6, seconde phrase
"Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;"

Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges : introduit par la loi du 18 juin 2018

Merci GT, je savais que c'est dans la Loi, je l'ai parcouru rapidement avant de répondre  mais j'ai pas trouvé l'Alenia en question. Bravo

Dernière modification par MarcoBrux (17-03-2021 13:34:54)

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GT
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

l_sportif1 a écrit :

Il y a un syndic en interne dans l'immeuble on va dire. C'est un des coproriétaire qui gère le "syndic".

Qu'entendez-vous par "on va dire" ?
Le syndic n'a pas été nommé par une décision de l'assemblée générale ? La relation entre le syndic et l'association des copropriétaires n'a pas fait l'objet d'un contrat écrit ?.....

Code civil

Art. 577-8. § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le [5 règlement d'ordre intérieur]5, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire  ou de tout tiers ayant un intérêt .
  Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale.
  S'il a été désigné dans le  règlement d'ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
   Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
  Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat.
  § 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
   L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
   L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.
   § 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.

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l_sportif1
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

Merci à tous pour vos réponses !

Encore une question : les dettes de cette copropriétaires concernent plusieurs sujets : des décomptes de charges non payés(eau, électricité, frais de syndic,...) et des participations au fond de réserve non payés. Ces montants non payés datent malheureusement de 2015 ... Je comprends qu'il y a une prescription de 5 ans sur les charges non payées et que celles-ci ne sont donc plus récupérables aujourd'hui. Est-ce la même chose pour les participations au fond de reserve ? Ou bien la préscription est plus longue / n'existe pas ?

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MarcoBrux
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

l_sportif1 a écrit :

Merci à tous pour vos réponses !

Encore une question : les dettes de cette copropriétaires concernent plusieurs sujets : des décomptes de charges non payés(eau, électricité, frais de syndic,...) et des participations au fond de réserve non payés. Ces montants non payés datent malheureusement de 2015 ... Je comprends qu'il y a une prescription de 5 ans sur les charges non payées et que celles-ci ne sont donc plus récupérables aujourd'hui. Est-ce la même chose pour les participations au fond de réserve ? Ou bien la préscription est plus longue / n'existe pas ?

.
Ayant assisté récemment à une conférence, l'avocat conférencier disait que les appels pour le fonds de réserve ne sont pas des sommes périodiques par conséquent elles se prescrivent en 10 ans. mais les juristes ne sont pas tous d'accord à ce sujet.

je reproduis ici quelques réflexions de Sophie Lebeau(Avocat au barreau de Bruxelles) et de Matthieu Van Molle (Notaire et Collaborateur scientifique à l’U.L.B)

" La procédure de recouvrement des charges communes
A. Le délai de prescription
Après certaines discussions quant au délai de prescription applicable à la récupération des charges communes, il est généralement admis actuellement que le délai de la prescription quinquennale visée par l’article 2277 du Code civil s’applique à la récupération des charges (Civ. Bruxelles, 9 septembre 2003, J.J.P., 2004, p. 320. Contra, J.P. Saint-Josse-ten-Noode, 28 juin 2001, R.C.D.I., 2006, p. 41, se fondant sur l’exécution d’un mandat par le syndic pour la récupération des charges relatives à des appels de fonds de réserve et sur la notion de vente en ce qui concerne les charges de consommation d’eau, de gaz, énergie ou de services de la copropriété ; R. Timmermans".

Cette prescription quinquennale s’applique à toute somme qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts, raison pour laquelle il était discuté quant à savoir si des charges de copropriété répondaient à cette caractéristique.
« Le principe de la débition de la contribution aux charges de la copropriété par un copropriétaire ne dépend pas d’un élément aléatoire, mais se répète chaque trimestre. Il s’agit dès lors d’une dette qui revient périodiquement au terme de l’article 2277 du Code civil et se prescrit par l’écoulement de cinq années » (J.P. Wolvertem, 30 avril 1997, T. App., 1997/3, p. 20..).

La Cour constitutionnelle, invitée à se prononcer sur la différence de traitement entre les débiteurs de dettes périodiques, a considéré qu’aucune différence n’existe si l’on considère que l’article 2277 du Code civil s’applique aux charges communes, mais que cette différence de traitement existe si l’interprétation contraire est retenue ; par ailleurs, la Cour constate, sans distinguer comme l’y invitait l’une des parties entre les charges destinées à financer le fonds de roulement ou le fonds de réserve, que la prescription quinquennale
n’exclut pas les charges communes de son application.(Arrêt du 13 janvier 2011, 6/2011, R.G. no 5047, Juridat et M.B., 1er mars 2011, pp. 14233 et s.

Dernière modification par MarcoBrux (17-03-2021 14:39:27)

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GT

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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

MarcoBrux a écrit :
l_sportif1 a écrit :

Merci à tous pour vos réponses !

Encore une question : les dettes de cette copropriétaires concernent plusieurs sujets : des décomptes de charges non payés(eau, électricité, frais de syndic,...) et des participations au fond de réserve non payés. Ces montants non payés datent malheureusement de 2015 ... Je comprends qu'il y a une prescription de 5 ans sur les charges non payées et que celles-ci ne sont donc plus récupérables aujourd'hui. Est-ce la même chose pour les participations au fond de réserve ? Ou bien la préscription est plus longue / n'existe pas ?

.
Ayant assisté récemment à une conférence, l'avocat conférencier disait que les appels pour le fonds de réserve ne sont pas des sommes périodiques par conséquent elles se prescrivent en 10 ans. mais les juristes ne sont pas tous d'accord à ce sujet.

je reproduis ici quelques réflexions de Sophie Lebeau(Avocat au barreau de Bruxelles) et de Matthieu Van Molle (Notaire et Collaborateur scientifique à l’U.L.B)

" La procédure de recouvrement des charges communes
A. Le délai de prescription
Après certaines discussions quant au délai de prescription applicable à la récupération des charges communes, il est généralement admis actuellement que le délai de la prescription quinquennale visée par l’article 2277 du Code civil s’applique à la récupération des charges (Civ. Bruxelles, 9 septembre 2003, J.J.P., 2004, p. 320. Contra, J.P. Saint-Josse-ten-Noode, 28 juin 2001, R.C.D.I., 2006, p. 41, se fondant sur l’exécution d’un mandat par le syndic pour la récupération des charges relatives à des appels de fonds de réserve et sur la notion de vente en ce qui concerne les charges de consommation d’eau, de gaz, énergie ou de services de la copropriété ; R. Timmermans".
B R A V O

Cette prescription quinquennale s’applique à toute somme qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts, raison pour laquelle il était discuté quant à savoir si des charges de copropriété répondaient à cette caractéristique.
« Le principe de la débition de la contribution aux charges de la copropriété par un copropriétaire ne dépend pas d’un élément aléatoire, mais se répète chaque trimestre. Il s’agit dès lors d’une dette qui revient périodiquement au terme de l’article 2277 du Code civil et se prescrit par l’écoulement de cinq années » (J.P. Wolvertem, 30 avril 1997, T. App., 1997/3, p. 20..).

La Cour constitutionnelle, invitée à se prononcer sur la différence de traitement entre les débiteurs de dettes périodiques, a considéré qu’aucune différence n’existe si l’on considère que l’article 2277 du Code civil s’applique aux charges communes, mais que cette différence de traitement existe si l’interprétation contraire est retenue ; par ailleurs, la Cour constate, sans distinguer comme l’y invitait l’une des parties entre les charges destinées à financer le fonds de roulement ou le fonds de réserve, que la prescription quinquennale
n’exclut pas les charges communes de son application.(Arrêt du 13 janvier 2011, 6/2011, R.G. no 5047, Juridat et M.B., 1er mars 2011, pp. 14233 et s.

Edit Pim: J'ai mis en grasses le "bravo" introduit par GT

Dernière modification par PIM (17-03-2021 16:53:45)

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PIM
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

- Le syndic est l'un des copropriétaires ?
- Il l'est depuis plus de 5 ans ? Aucune action entreprise pour tenter de récupérer ces charges ?
- Sa responsabilité, en cas d'inaction, ne pourrait-elle pas être engagée ?


Erik DECKERS
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GT
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

PIM a écrit :

- Le syndic est l'un des copropriétaires ?


l_sportif1 a écrit :

Il y a un syndic en interne dans l'immeuble on va dire. C'est un des coproriétaire qui gère le "syndic".

Un syndic en interne (?) + un des copropriétaires qui "gère le syndic" ?
Pas clair.

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aqueduc
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

Bonjour,

J’interviens dans la discussion car je vis une situation assez comparable en termes de charges impayées. J’attends le jugement dans les 4 semaines.
L’avocat de la partie adverse a considéré qu’il y a prescription pour les charges non payées après 5 ans. Comme mon locataire a payé (de façon erratique) les charges de ces dernières années, mon avocat a invoqué l’article 1256 alinéa 2 du Code civil :

Art. 1256. Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le payement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

J’espère que le Juge de Paix suivra cet argument.
Bonne soirée à tous.


JP

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GT
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Re : Récupération de dette d'un copropriétaire

aqueduc a écrit :

Bonjour,

J’interviens dans la discussion car je vis une situation assez comparable en termes de charges impayées. J’attends le jugement dans les 4 semaines.
L’avocat de la partie adverse a considéré qu’il y a prescription pour les charges non payées après 5 ans. Comme mon locataire a payé (de façon erratique) les charges de ces dernières années, mon avocat a invoqué l’article 1256 alinéa 2 du Code civil :

Art. 1256. Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le payement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

J’espère que le Juge de Paix suivra cet argument.
Bonne soirée à tous.

Les règles d'imputation des payements : art.1256, C. civil;

Bien vu.

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