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A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

bylox
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A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

Bonjour à tous,

J'ai acheté un lot dans un immeuble de 4 appartements. Il n'y a jamais eu de syndic auparavant, car tous les lots appartenaient au même propriétaire.
Etant donné qu'il s'agit d'une petite copropriété, les autres copropriétaires ne veulent pas payer un syndic professionnel. Je me suis donc proposé pour prendre ce rôle durant la première année.

Voici les actions que j'ai déjà entreprises:

  • Convocation à l'AG (c'est bête, ca fait 5 ans que je suis propriétaires et il n'y a jamais eu une seule AG)

  • Nomination du président, des assesseurs et du commissaire au compte (D'ailleurs, tous ces rôles sont-ils nécessaires dans une copro de 4 personnes ?)

  • Ouverture d'un compte en banque de la copropriété

  • Transférer les services et fournitures au nom de la copropriété

  • Création d'un fond de roulement

  • Création d'un fond de réserve.


Voyez-vous d'autres choses auxquelles je devrais penser ?
En ce qui concerne le fond de réserve, quel montant pensez-vous nécessaire ? En combien de temps le constituer ? Il s'agit d'un immeuble datant des années 70. Je dirais que dans les 10 années à venir, nous devrions refaire le toît ainsi qu'une façade.

Merci d'avance pour vos réponses.

Dernière modification par bylox (21-03-2021 20:11:33)

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PIM
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

- vérifier que l’ACP dispose d’un numéro d’entreprise (bce)
- souscrire, aux frais, de l’ACP une assurance RC qui vous couvre comme syndic

(À suivre)


Erik DECKERS
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grmff
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

Vérifier les contrats indispensables - existence et titulaire - si applicable:
-l'eau
-le nettoyage
-l'assurance
-l'assurance du syndic
-les énergies
-l'entretien de la chaudière commune

Vérifier le mode de "comptabilité". Cela peut être bizarre, mais ce point, si mal géré, peut vous coûter une fortune. Pour 4 copropriétaires, cela peut se faire sur une feuille excell (ou une feuille de papier...), mais cela doit être rigoureux.

Si vous devez refaire le toit et une façade dans les 10 ans, budgétez les travaux, diviser le montant en 10, et proposer à l'AG de provisionner. Que ce soit la totalité ou une partie seulement. C'est une décision qui doit être prise en commun.

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bylox
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

PIM a écrit :

- vérifier que l’ACP dispose d’un numéro d’entreprise (bce)
- souscrire, aux frais, de l’ACP une assurance RC qui vous couvre comme syndic

(À suivre)

J'ai retrouvé la copropriété sur le site de la BCE. On est bon de ce côté là.
Bonne remarque pour l'assurance syndic, je vais m'occuper de ça aussi.

grmff a écrit :

Vérifier les contrats indispensables - existence et titulaire - si applicable:
-l'eau
-le nettoyage
-l'assurance
-l'assurance du syndic
-les énergies
-l'entretien de la chaudière commune

Vérifier le mode de "comptabilité". Cela peut être bizarre, mais ce point, si mal géré, peut vous coûter une fortune. Pour 4 copropriétaires, cela peut se faire sur une feuille excell (ou une feuille de papier...), mais cela doit être rigoureux.

Si vous devez refaire le toit et une façade dans les 10 ans, budgétez les travaux, diviser le montant en 10, et proposer à l'AG de provisionner. Que ce soit la totalité ou une partie seulement. C'est une décision qui doit être prise en commun.

Effectivement, cela me parait le plus logique de le budgéter et de diviser ça sur 10 ans. Cela risque sûrement de créer des débats animés dans l'AG entre les partisants de la réduction des frais et ceux qui voudront entretenir du mieux qu'ils peuvent cette immeuble.

Je n'ai pas compris votre remarque sur le mode de "comptabilité". Pourriez-vous préciser ? Ne suffit-il pas d'indiquer toutes les entrées/sorties du budget ? Dans notre cas, il n'y a pas grand chose actuellement.

Dans tous les cas, je ne m'attendais pas à recevoir des retours aussi rapidement. Merci à tous pour votre réactivité

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grmff
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

Pour les provisions pour travaux, il faut reconnaitre que souvent, ceux qui ne veulent pas payer l'entretien ne peuvent pas le payer. C'est donc autant avoir une discussion le plus tôt possible.

Pour la compta, il est important d'avoir une compta rigoureuse, même si elle est excessivement limitée.
- comment calculez vous les appels de fonds?
- comment comptabilisez vous les frais?
- à quel rythme faite vous une clôture de la compta?
- quel est votre fonds de réserve? Fonds de roulement?
- est-ce que le fonds de roulement est suffisant pour payer à temps les factures?
- est-ce que les autres payent à temps?

Comme frais, j'imagine que vous avez les "postes" suivants:
- frais bancaires
- assurance incendie
- assurance syndic
- électricité des communs
- nettoyage des communs
- frais de courrier/recommandé/réunion de copropriété

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GT
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

Dans une nouvelle copropriété, il convient tout d'abord de prendre le temps de lire l'acte de base et de l'appréhender.

Ensuite il convient de vérifier si les règles relatives à la copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis contenues aux articles 577-3 à 577-14, C. civil sont d'application.

Ces règles sont d'application par défaut. Sauf s'il y a été dérogé.

C'est ce que prévoit l'article 577-3, alinéa 1, C. civil.

"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section ( = article 577-3 à 577-14, C. civil), sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section (= art.577-3 à 577-14, C. civil) si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes."

L'acte de base peut  avoir dérogé à  ces règles, notamment dans le cas de petites copropriétés.

Que prévoit l'acte de base dans le cas d'espèce ? A-t-il dérogé aux règles contenues aux art.577-3 à 577-14, C. civil ?

Dernière modification par GT (22-03-2021 07:14:25)

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GT
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

bylox a écrit :

Je me suis donc proposé pour prendre ce rôle durant la première année.


Quid de votre contrat ?

La relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figure dans un contrat écrit. C'est ce que prévoit l'art.577-8, § 1, al.2, C. civil. Le texte légal ne prévoit pas une exception lorsque le syndic est un copropriétaire.

Art. 577-8,§ 1, C. civil.

"Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt .
  Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale.
  S'il a été désigné dans le règlement d'ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
   Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
  Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée de son mandat."

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GT
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

bylox a écrit :

. Je me suis donc proposé pour prendre ce rôle durant la première année.


Quid de la publicité de votre nomination par voie d'affichage dont il est question à l'art.577-8, § 2, C. civil?

Art.577-8, § 2, C. civil

"Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
   L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
   L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic."

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GT
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

bylox a écrit :

Je me suis donc proposé pour prendre ce rôle durant la première année.

L'article 577-8, § 2/1, C. civil énonce :

"Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises"


Quid de votre inscription en qualité de syndic conformément à l'art.577-8, § 2 /1, C. civil et à l'arrêté royal du 15 mars 2017 relatif aux modalités d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises

https://justice.belgium.be/fr/nouvelles … uniques_61

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bylox
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

Merci à tous pour vos réponses. Cela fait effectivement beaucoup de choses à vérifier. Je m'occupe de tout ça et je vous tiendrai au courant du déroulé de la première AG.

Question subsidiaire. Etant donné que la gestion du l'immeuble prend un temps certain et que ma responsabilité est engagé, devrais-je demander une rémunération pour la gestion du syndic ? Si oui, quelle somme est-elle acceptable ?

Merci d'avance.

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GT
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

bylox a écrit :

Question subsidiaire. Etant donné que la gestion du l'immeuble prend un temps certain et que ma responsabilité est engagé, devrais-je demander une rémunération pour la gestion du syndic ? Si oui, quelle somme est-elle acceptable ?

Merci d'avance.

Le syndic prend en charge la gestion de l'association des copropriétaires .

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GT
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

bylox a écrit :

Merci à tous pour vos réponses. Cela fait effectivement beaucoup de choses à vérifier. Je m'occupe de tout ça et je vous tiendrai au courant du déroulé de la première AG.

Qui est compétent pour convoquer la première AG ?
Qui a convoqué la première AG ?
Sur base de quel texte ?
Que prévoit le règlement d'ordre intérieur (ou le règlement de copropriété) en ce qui concerne la tenue de première AG ?


Art. 577-8. § 1, C. civil
" Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire  ou de tout tiers ayant un intérêt ."

S'il n'y a pas encore eu d'AG , c'est peut-être parce que l'acte de base a dérogé aux dispositions des art.577-3 à 577-14 C. civil. Dans ce cas, ce sont les dispositions prévues dans l'acte de base qui sont applicables.
Vous avez vérifié l'existence d'une telle dérogation dans l'acte de base ?
C'est la première vérification à entreprendre.

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GT
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

bylox a écrit :

Bonjour à tous,

J'ai acheté un lot dans un immeuble de 4 appartements. Il n'y a jamais eu de syndic auparavant, car tous les lots appartenaient au même propriétaire.
Etant donné qu'il s'agit d'une petite copropriété, les autres copropriétaires ne veulent pas payer un syndic professionnel. Je me suis donc proposé pour prendre ce rôle durant la première année.

Voici les actions que j'ai déjà entreprises:

  • Convocation à l'AG (c'est bête, ca fait 5 ans que je suis propriétaires et il n'y a jamais eu une seule AG)

Et comment fonctionne cette copropriété au moins depuis que vous  y possédez un lot ?

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GT
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

bylox a écrit :

Bonjour à tous,

J'ai acheté un lot dans un immeuble de 4 appartements. Il n'y a jamais eu de syndic auparavant, car tous les lots appartenaient au même propriétaire.
Etant donné qu'il s'agit d'une petite copropriété, les autres copropriétaires ne veulent pas payer un syndic professionnel. Je me suis donc proposé pour prendre ce rôle durant la première année.

Voici les actions que j'ai déjà entreprises:

  • Convocation à l'AG (c'est bête, ca fait 5 ans que je suis propriétaires et il n'y a jamais eu une seule AG)

Et comment se tiendra l'AG ? En présentiel ? Les mesures sanitaires actuelles l'interdisent.

A distance ? selon la procédure écrite ?

Dernière modification par GT (23-03-2021 08:12:53)

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PIM
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

@bylox: le SNPC organise, de mémoire, des formations pour syndics bénévoles.
En ce qui concerne votre rémunération: être attentif à l'éventuelle obligation de souscrire, le cas échéant, au statut d'indépendant (même à titre complémentaire).


Erik DECKERS
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GT
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

N'oublions pas les conséquences fiscales.

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bylox
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

Je suis gérant de SARL au Luxembourg. N'est-il pas possible de facturer à la copropriété via ma société luxembourgeoise ?
Cela ne changerait rien fiscalement pour moi finalement.

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MarcoBrux
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

PIM a écrit :

@bylox: le SNPC organise, de mémoire, des formations pour syndics bénévoles.
En ce qui concerne votre rémunération: être attentif à l'éventuelle obligation de souscrire, le cas échéant, au statut d'indépendant (même à titre complémentaire).

En effet, j'ai déjà suivi cette formation y'a qqs années.
le CEFIM l'organise également à Wavre.

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PIM
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Re : A quoi faire attention lors de la mise en place d'une copropriété ?

bylox a écrit :

Je suis gérant de SARL au Luxembourg. N'est-il pas possible de facturer à la copropriété via ma société luxembourgeoise ?
Cela ne changerait rien fiscalement pour moi finalement.

Qui est le copropriétaire ? Vous à titre privé ou la société ?
La mission de syndic bénévole ne peut être exercée que par un copropriétaire effectif.


Erik DECKERS
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