Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

Bonjour à tous!

Je vous ecris parce que j'ai acheté un bien en region Bruxelloise (signature de l'acte prevu en Juillet) que sera ma residence principale. Le bien est actuellement loué et j'ai des doutes concernant le delai de preavis que je devrais donner aux locataires. Je vous presents les faits et mon interpretation juridique pour savoir ce que vous en pensez.

Les locataires ont un contrat de location pas enregistré stipulé pour 3 ans et qui se termine le 31/10/2021 et que j'ai envie de respecter jusqu'à la fin, meme si les locataires voudraient rester plus longtemps. Je ne connais pas le contenu du contrat (en flamand) mais c’est la loi qui s’applique et donc dans une situation « normale » (pas d’achat), les règles du code du logement de l'art 238 devraient s’appliquer : le propriétaire doit donner un préavis de 3 mois (sans payer d’indemnité vu qu’il s’agit de la fin naturelle du contrat).

Cela dit, le nouveau code du logement prévoit des conditions spéciales dans le cas de l’aliénation d’un bien loué à l’art. 229 :

« Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.

   Nonobstant toute disposition légale contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d'expulsion, a de même lieu lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à celle de l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

   Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date. »

Dans le cas de l’appartement que j’ai acheté, le contrat de location n’a été pas enregistré donc le bail « n’a pas de date certaine ». Dans tout cas, selon le deuxième paragraphe de l’article, je deviendrai quand même « subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur ». Selon mon interprétation, cela signifie que j’aurai 3 mois de délais de préavis à leur donner parce que il s’agit d’un contrat de court terme (3 ans).

Mais c’est ici que la loi fait confusion en faisant référence à un délai de préavis de 6 mois (dernière paragraphe de l’art. 229) sans faire une distinction entre bail de courte durée (3 ans) et bail de longue durée (9 ans). L'effet de cela est que en Juillet juste apres la signature de l'acte, si je dois respecter un delai de 6 mois, je serai obligé à renouver leur contrat (absurde!). Quand même, c’est clair à mon avis que cet article s’applique qu’aux contrat de longue durée pour différentes raisons :

·       Les  §§ 2, 3 et 4 de l’article 237 auquel l’art. 229 fait référence concernent précisément les manières de mettre fin au bail de 9 ans.

·       C’est l’article 238 sur les baux de courte durée qui déroge à l’art. 237.

·       Ce n’est pas logique que le nouveau propriétaire soit obligé de renouveler le contrat de 3 ans pour 9 ans (ça sera mon cas en Juillet) simplement parce que l’appartement a été vendu et il y a cette bizarreté législative de l’art. 229.

Qu’est-ce-que vous pensez des faits et de mon interprétation ? à votre avis, le delais de preavis de 3 mois est correcte?

Merci à tous!

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