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Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

senecas
Pimonaute
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Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

Bonjour à tous!

Je vous ecris parce que j'ai acheté un bien en region Bruxelloise (signature de l'acte prevu en Juillet) que sera ma residence principale. Le bien est actuellement loué et j'ai des doutes concernant le delai de preavis que je devrais donner aux locataires. Je vous presents les faits et mon interpretation juridique pour savoir ce que vous en pensez.

Les locataires ont un contrat de location pas enregistré stipulé pour 3 ans et qui se termine le 31/10/2021 et que j'ai envie de respecter jusqu'à la fin, meme si les locataires voudraient rester plus longtemps. Je ne connais pas le contenu du contrat (en flamand) mais c’est la loi qui s’applique et donc dans une situation « normale » (pas d’achat), les règles du code du logement de l'art 238 devraient s’appliquer : le propriétaire doit donner un préavis de 3 mois (sans payer d’indemnité vu qu’il s’agit de la fin naturelle du contrat).

Cela dit, le nouveau code du logement prévoit des conditions spéciales dans le cas de l’aliénation d’un bien loué à l’art. 229 :

« Si le bail a date certaine antérieure à la date à laquelle l'aliénation du bien loué a acquis une date certaine, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété et de la jouissance du bien loué, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.

   Nonobstant toute disposition légale contraire, cette subrogation, en dépit de toute faculté d'expulsion, a de même lieu lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à celle de l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins.

   Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l'article 237, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, au plus tard dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date. »


Dans le cas de l’appartement que j’ai acheté, le contrat de location n’a été pas enregistré donc le bail « n’a pas de date certaine ». Dans tout cas, selon le deuxième paragraphe de l’article, je deviendrai quand même « subrogé pour l'avenir aux droits et obligations du bailleur ». Selon mon interprétation, cela signifie que j’aurai 3 mois de délais de préavis à leur donner parce que il s’agit d’un contrat de court terme (3 ans).


Mais c’est ici que la loi fait confusion en faisant référence à un délai de préavis de 6 mois (dernière paragraphe de l’art. 229) sans faire une distinction entre bail de courte durée (3 ans) et bail de longue durée (9 ans). L'effet de cela est que en Juillet juste apres la signature de l'acte, si je dois respecter un delai de 6 mois, je serai obligé à renouver leur contrat (absurde!). Quand même, c’est clair à mon avis que cet article s’applique qu’aux contrat de longue durée pour différentes raisons :

·       Les  §§ 2, 3 et 4 de l’article 237 auquel l’art. 229 fait référence concernent précisément les manières de mettre fin au bail de 9 ans.

·       C’est l’article 238 sur les baux de courte durée qui déroge à l’art. 237.

·       Ce n’est pas logique que le nouveau propriétaire soit obligé de renouveler le contrat de 3 ans pour 9 ans (ça sera mon cas en Juillet) simplement parce que l’appartement a été vendu et il y a cette bizarreté législative de l’art. 229.

Qu’est-ce-que vous pensez des faits et de mon interprétation ? à votre avis, le delais de preavis de 3 mois est correcte?

Merci à tous!

senecas

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grmff
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

Si votre but est effectivement de mettre fin au bail de 3 ans à l'issue de celui-ci, enregistrez le bail, et votre problème sera réglé...

N'importe qui peut enregistrer le bail, et il suffit de disposer d'une copie pour l'enregistrement.

Par ailleurs, le but des articles qui concerne la vente est de donner plus de souplesse à l'acquéreur dans certains cas. Pas de lui en donner moins. Vous devenez bailleur à la place du bailleur, avec tous les droits du bailleur. Et EN PLUS, comme nouveau propriétaire, certains délais sont réduits.

Il faut reconnaître que la loi est particulièrement mal torchée sur ce point. Par le passé, le délai de préavis en cas de vente d'un bien avec un bail non enregistré était de 3 mois. Ici, ils mettent un délai de préavis de 6 mois, qui est le préavis normal dans les conditions mentionnées... Un peu absurde, puisque cela n'a pas l'air de changer quoi que ce soit.

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senecas
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

Merci beaucoup pour la reponse!! Effectivement, enregistrer le bail serait la solution. Mais vraiment je peux le faire moi-meme meme si je ne suis pas encore le proprietaire? C'est legalement possible?

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grmff
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

senecas a écrit :

Merci beaucoup pour la reponse!! Effectivement, enregistrer le bail serait la solution. Mais vraiment je peux le faire moi-meme meme si je ne suis pas encore le proprietaire? C'est legalement possible?

N'importe qui peut enregistrer n'importe quoi, tant qu'il paie les droits d'enregistrement.

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copropriétaire engalère
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

grmff a écrit :

N'importe qui peut enregistrer n'importe quoi, tant qu'il paie les droits d'enregistrement.

OUI sur ce point là, mais il  n'y a que la bailleur qui peut envoyer le préavis. attention au funambulisme là, à l'acte c'est six mois de préavis (si si)


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libra
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

Un bail de trois ans qui se termine le 31/10/2021.

Ne suffit-il pas de donné son renon dans le courant de juillet 2021? Peu importe qu'il y a eu une mutation de la propriété?

Que pense votre notaire? Vendeur et acquéreur ont-ils chacun leur propre notaire?

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PIM
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

Votre vendeur, comme bailleur actuel, peut notifier, avec votre accord, le congé au preneur pour l'échéance normale du 31/10/21. Il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.
De même, si nécessaire, il peut faire procéder à l'enregistrement dudit bail.
Faites vérifier le tout, sur base des documents existants, par votre notaire.


Erik DECKERS
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libra
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

PIM a écrit :

Votre vendeur, comme bailleur actuel, peut notifier, avec votre accord, le congé au preneur pour l'échéance normale du 31/10/21. Il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.

Si la mutation se fait avant la fin du mois de juillet, l'acquéreur devrait pouvoir notifier le congé au preneur pour l'échéance normale du 31/10/21.

Par ailleurs, L'acte pourrait être signé en juin si pas en mai.

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senecas
Pimonaute
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

Merci à tous pour vos reponses!

Libra je suis en train de verifier avec mon notaire mais c'est un point tres specifique, donc on verra.

PIM malheuresement le proprietaire actuel n'a envie de rien faire... Donc, j'enregistrarai le bail moi-meme avant l'acte, comme grmff conseille, et je signerai l'acte en juillet pour etre sur de pouvoir appliquer le delai de preavis 3 mois prevu pour les bails de 3 ans.

Ca devrait marcher...

Merci!

senecas

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senecas
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

Petite questione supplementaire: si je n'arrive pas à signer en juillet mais par example ca sera en aout... ca serait quoi la consequence? Je serai en transition entre le contrat de courte durée et le contrat de longue durée, donc quel delai de preavis s'appliquera?

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grmff
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

senecas a écrit :

Petite questione supplementaire: si je n'arrive pas à signer en juillet mais par example ca sera en aout... ca serait quoi la consequence? Je serai en transition entre le contrat de courte durée et le contrat de longue durée, donc quel delai de preavis s'appliquera?

Ce sera 6 mois.

Rien en vous empêche de demander, dans le compromis, de donner dès maintenant le préavis au locataire.

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libra
Pimonaute incurable
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Re : Achat d'un bien loué - quel délais de préavis?

grmff a écrit :
senecas a écrit :

Petite questione supplementaire: si je n'arrive pas à signer en juillet mais par example ca sera en aout... ca serait quoi la consequence? Je serai en transition entre le contrat de courte durée et le contrat de longue durée, donc quel delai de preavis s'appliquera?

Ce sera 6 mois.

Rien en vous empêche de demander, dans le compromis, de donner dès maintenant le préavis au locataire.

Soit le compromis n'est pas encore signé et dès lors tous est encore possible; soit le compromis est signé et l'acte serait signé plus de quatre mois après. Il y a là une anomalie me semble t-il.

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