Négociation du loyer - bail de 3 ans - notion de triennat.

grmff · #1 18-04-2021 13:26:06

On me pose une colle.

Soit un bail de 3 ans (bail type court), conclu avec un loyer très faible, région wallonne
Le bien est vendu.
Le nouveau propriétaire désire augmenter le loyer à l'issue du "triennat" du bail de type court.
La loi précise que le loyer peut être rediscuté à chaque "triennat", entre le 6e et le 9e mois avant la fin de ce triennat.

Est-ce à dire que le loyer d'un bail de type court peut aussi être soumis à révision à l'issue du triennat?

libra · #2 18-04-2021 14:56:23

Dans un bail de 9 ans, les parties peuvent-elles convenir entre elles sans intervention du juge de paix d'une révision des loyers?

grmff · #3 18-04-2021 15:21:10

Oui. Entre 6 et 9 mois avant la fin de chaque triennal.

libra · #4 18-04-2021 15:36:38

N'est-il pas possible de convertir de commun accord le bail de trois ans en un bail de neuf ans?

Si le bailleur souhaite augmenter le loyer à l'issue des trois premières années; c'est qu'il est disposé à convertir le bail de trois ans en un bail de neuf an.

Si le preneur n'est pas d'accord; il y a peu de chance qu'il acceptera une hausse des loyers. Dans ce cas, mieux vaut mettre fin au bail.

S'il est d'accord et avant de conclure une convention; on demande une révision du loyer. Si le preneur n'est pas d'accord, le bailleur met fin au bail.

Si le bailleur est d'accord on signe simultanément une convention pour la transformation du bail et une convention pour la révision du loyer.

Un peu comme pour la signature du bail Grmff; signature du bail au moment de la constitution de la garantie.

Le tout est de bien respecter les délais légaux.

Dernière modification par libra (18-04-2021 15:38:42)

grmff · #5 18-04-2021 16:02:31

libra a écrit :

N'est-il pas possible de convertir de commun accord le bail de trois ans en un bail de neuf ans?

Voilà qui est une excellente suggestion. Je n'y avait pas pensé. Il faut évidemment l'accord du locataire, mais de toute façon il faut l'accord du locataire. Cela ne change donc rien du tout.

En passant immédiatement à un bail de 9 ans, en cours du bail de 3 ans, on se retrouve immédiatement à un triennat. Dès lors, la renégociation du loyer est possible.

En faisant les deux opérations en même temps, on ne risque pas que le locataire change d'avis, et se contente du bail de 9 ans... auquel le propriétaire ne peut plus mettre fin. Et si le locataire ne veut pas, on peut mettre fin au bail (même si le bail suivant doit être avec le même loyer....)

Merci de cette idée.

Himura · #6 18-04-2021 18:59:48

Je présume que l'historique indexable n'est pas suffisant ?

grmff · #7 18-04-2021 23:13:28

Himura a écrit :

Je présume que l'historique indexable n'est pas suffisant ?

Ben, pour un bail de 3 ans, évidemment non que l'indexation ne sera pas suffisante. On parle d'un saut de 20 à 30% de loyer.

D1791 · #8 19-04-2021 12:55:18

Je pense que la piste de Libra est une très bonne piste.

Ne pas oublier que si le locataire refuse et qu'on met fin au bail de type court pour l'issue du triennat, on ne peut pas augmenter le loyer pour le locataire suivant.
Dans une succession de baux de type court, ce n'est que si c'est le locataire qui décide de partir que l'on pourra augmenter le loyer pour le suivant.

grmff · #9 19-04-2021 21:35:05

D1791 a écrit :

Je pense que la piste de Libra est une très bonne piste.
Ne pas oublier que si le locataire refuse et qu'on met fin au bail de type court pour l'issue du triennat, on ne peut pas augmenter le loyer pour le locataire suivant.
Dans une succession de baux de type court, ce n'est que si c'est le locataire qui décide de partir que l'on pourra augmenter le loyer pour le suivant.

C'est vrai. Encore faut-il que le locataire suivant s'en rende compte d'une part... (mais c'est foireux et illégal, je vous le concède)

D'autre part, il est permis de réviser le loyer si il y a des circonstances nouvelles ou des travaux effectués.

Section 6. - Révision du loyer et des charges
Art. 58. (...)
§ 2. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.

Des travaux sont prévus de toute façon (chassis, chaudière, carrelage, etc). Et ils se feront rapidement pour partie (chassis. Peut-être chaudière). Soit le locataire actuel accepte l'augmentation et ce ne serait que justifié.
Soit le propriétaire met fin au bail et justifie l'augmentation du loyer par ces travaux effectués après le début du bail du locataire sortant.

C'est l'idée en tout cas. Ca tient la route??

Himura · #10 19-04-2021 22:19:58

grmff a écrit :

C'est l'idée en tout cas. Ca tient la route??

Bien entendu. Mais tant qu'un juge ne trouve pas le contraire...

libra · #11 20-04-2021 06:18:28

Quand entre deux baux, il y a un chômage locatif; y a t-il encore une succession de baux?

Dernière modification par libra (20-04-2021 06:18:51)

grmff

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