Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Yves Van Ermen · #1 16-05-2024 15:37:21

Sans oublier l'article l'article 3.86 §3 dernier alinéa "Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus du paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."

GT

GT · #2 16-05-2024 07:07:44

Le code civil règle la matière de l'imputation des paiements.
Elles s'appliquent également dans le cadre d'une ACP lorsque le créancier est l'ACP et le débiteur est un copropriétaire.
Pour les appels de fonds, le syndic les fait au nom de l'ACP et les fonds sont versés sur le ou les comptes ouverts au nom de l'ACP.
Et le syndic ne peut faire ce qu'il veut dans l'imputation des paiements, notamment lorsque contrairement au plan comptable normalisé , il adresse non pas 2 demandes mais une seule concernant un montant total relatif d'une part à des provisions ou à l'alimentation du fonds de roulement et d'autre part à l'alimentation du fonds de réserve.

Que prévoit le code civil actuel ?

Art. 5.208. Imputation DÉCIDÉE PAR LE DÉBITEUR
Le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paie, quelle dette il entend acquitter, sauf si cette imputation est contraire à la loi ou au contrat.

Art. 5.209. Règles d'imputation SUBSIDIAIRE
A défaut d'imputation par les parties, elle a lieu comme suit:
1° d'abord sur les dettes échues;
2° parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d'acquitter;
3° à égalité d'intérêt, sur la dette la plus ancienne;
4° toutes choses étant égales, proportionnellement.

Art. 5.210. Imputation sur les intérêts
Le débiteur d'une dette qui porte intérêt rémunératoire ou moratoire ou produit des arrérages, ne peut pas, sans le consentement du créancier, imputer le paiement qu'il fait sur le capital par préférence aux arrérages ou intérêts; le paiement fait sur le capital et les intérêts, mais qui n'est pas intégral, s'impute d'abord sur les intérêts.

Yves Van Ermen

grmff · #3 15-05-2024 11:04:31

Ok. Merci pour ces explications.

Je reste surpris qu'il y ait un compte client spécifique pour le fonds de réserve. C'est comme si c'était le fonds de réserve du propriétaire, alors que le fonds de réserve appartient à la copropriété, même en cas de vente.

Personnellement, et j'en connais d'autres, j'avais un ordre permanent. Et je ne changeais jamais cet ordre permanent. Une fois par an, j'ajustais en faisant un paiement complémentaire, ou en sautant le nombre de mois. Le paiement était donc toujours approximatif, et mon compte client n'était jamais à zéro.

Quand j'était syndic, je pense que plus de 75% des propriétaires faisaient comme cela, et faire des mouvements entre deux comptes clients de copropriétaires aurait été infernal...

Yves Van Ermen · #4 15-05-2024 10:59:18

grmff a écrit :

Merci Mr Van Ermen pour cette précision.
Et si un propriétaire a trop payé sur le fonds de réserve et trop peu sur le fonds de roulement, ou l'inverse (ce qui doit arriver tout le temps), comment faites vous?

Cela arrive mais heureusement pas si souvent que cela.

Je réalise alors un transfert entre les comptes en banques et une OD entre les comptes clients du copropriétaire.

GT · #5 15-05-2024 10:48:49

grmff a écrit :

Merci Mr Van Ermen pour cette précision.
Et si un propriétaire a trop payé sur le fonds de réserve et trop peu sur le fonds de roulement, ou l'inverse (ce qui doit arriver tout le temps), comment faites vous?

Premier cas de figure :
- soit le copropriétaire se manifeste d'initiative auprès du syndic avec explications utiles à exploiter par le syndic.
- soit le copropriétaire ne se manifeste pas d'initiative auprès du syndic

Autre hypothèse : en ce qui concerne le montant non versé, le syndic adresse un rappel au copropriétaire. Et le copropriétaire réagit avec les explications utiles que le syndic exploitera.

grmff · #6 15-05-2024 10:34:07

Merci Mr Van Ermen pour cette précision.

Et si un propriétaire a trop payé sur le fonds de réserve et trop peu sur le fonds de roulement, ou l'inverse (ce qui doit arriver tout le temps), comment faites vous?

Yves Van Ermen · #7 15-05-2024 09:27:12

grmff a écrit :

grmff a écrit :
Il va faire comment, si un propriétaire est en retard de paiement d'un des deux montants? Et si un propriétaire paie approximativement sur le compte "fonds de réserve"?
Franchement, cela me dépasse.
Je persiste à dire que, si on doit faire des versements séparés, cela oblige à avoir deux comptes clients dans la compta: un pour le fonds de roulement, et un pour le fonds de réserve.
A mon avis, cela n'a aucun sens. C'est source d'erreur et d'incompréhension de la part d'un juge qui devrait analyser des comptes de ce genre.

Il faut deux comptes clients cher grmff quelque soit la manière dont les fonds sont appelés. Il sont même prévu dans le plan comptable normalisé copropriété. Les comptes de classe 4100 pour les appels de fonds de réserve et les comptes de classe 4101 les appels de fonds de roulement.

Donc au niveau de la manière de réaliser les appels, ils doivent être correctement ventilé et, in fine, les fonds doivent arriver sur le bon compte en banque. Le fait d'appeler tout sur un même compte en banque oblige le syndic à faire des transfert entre compte en banque. Le fait de faire des appels séparés fait que de temps en temps un copropriétaire ne paye pas sur le bon compte et donc un transfert et une OD sont nécessaire.

Perso je préfère des appels séparés. cela me semble plus clair. Et mon programme comptable permet de gérer cela et de faire le suivit sans le moindre problème.

Dernière modification par Yves Van Ermen (15-05-2024 09:27:30)

GT, grmff

grmff · #8 15-05-2024 09:10:14

Par ailleurs, s'il y avait plusieurs fonds de réserve (fonds de réserve ascenseur alimentés selon les quotités ascenseurs - fonds de réserve garage - fonds de réserve chauffage alimenté par les quotités hors garage, etc), il n'y avait pas plusieurs comptes épargnes. C'est comptablement que la différence se faisait.

grmff · #9 15-05-2024 09:08:02

Je suis bien d'accord que le fonds de réserve doit être placé sur un compte épargne, et le fonds de roulement doit être sur le compte à vue de l'ACP.

Cela n'empêche pas que c'est le syndic qui doit administrer les fonds, en fonction des décisions de l'ACP.

Si l'ACP décide de faire un appel de fonds de réserve en date du 15 juillembre, le syndic peut faire l'appel à verser sur le compte à vue, et transférer le montant du compte à vue sur le compte épargne. Il peut également faire un appel combiné pour le fonds de réserve et le fonds de roulement (pour prévoir les travaux, et pour les dépenses courantes)

L'ACP peut également décider dans son budget d'appeler 240.000€ de provisions (pour le fonds de roulement) et 120.000€ de provisions pour travaux (pour le fonds de réserve) en 12 mensualités/4 trimestrialités. Le syndic devra chaque mois/trimestre faire un transfert de 10.000€/30.000€ du compte à vue (fonds de roulement) vers le fonds de réserve.

Si un propriétaire n'a pas payé son appel de fonds, il restera en débit sur son compte, mais le fonds de réserve aura été crédité.

Alors que si un propriétaire doit payé séparément sur le fonds de réserve et sur le fonds de roulement, comment se fait le suivi? Je ne sais pas comment un logiciel pourrait faire un suivi pour le fonds de roulement et un suivi pour le fonds de réserve sans que le propriétaire aie deux comptes clients. A voir avec les logiciels de gestion qui sont proposés aux syndics. N'ayant plus de tel logiciel, je ne peux pas le savoir.

Dans le logiciel que j'ai utilisé (mais cela date un peu), la part du fonds de réserve de chaque propriétaire était mentionnée sur sa fiche client, mais c'était un calcul aux quotités du fonds de réserve total. Idem pour le fonds de roulement "fixe" (de mémoire)

GT · #10 15-05-2024 08:45:31

Et si on consultait le Code civil ?

Code civil, article 3.86, § 3 (extraits)

"On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité de quatre cinquième des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Ces fonds doivent être PLACÉS sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires."

Le texte est clair.
Ah, j'oubliais ! Cette disposition est impérative.

Dernière modification par GT (15-05-2024 08:46:41)

PIM

grmff · #11 14-05-2024 23:30:56

grmff a écrit :

Il va faire comment, si un propriétaire est en retard de paiement d'un des deux montants? Et si un propriétaire paie approximativement sur le compte "fonds de réserve"?
Franchement, cela me dépasse.

Je persiste à dire que, si on doit faire des versements séparés, cela oblige à avoir deux comptes clients dans la compta: un pour le fonds de roulement, et un pour le fonds de réserve.

A mon avis, cela n'a aucun sens. C'est source d'erreur et d'incompréhension de la part d'un juge qui devrait analyser des comptes de ce genre.

rexou · #12 14-05-2024 22:36:44

MarcoBrux a écrit :

Je ne pense pas que l'AG peut intervenir dans ce cas précis, la compétence est clairement celle du syndic:
Art577-8:§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est
chargé de:
...
5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires conformément à l’article 577-5, § 3;
(loi 07.VI.2018,art.168 f), entrée en vigueur 01.I.2019)

Administrer les fonds n'implique pas l'obligation de demander aux CP d'effectuer des versements sur comptes distincts me semble-t-il. Le syndic peut parfaitement répartir les fonds sur chaque compte d'une manière périodique et régulière. Peu importe la périodicité convenue ou envisagée.

Je rejoins Nash 0474 : les deux méthodes sont autorisées. La question est de savoir qui décide de la procédure. Le syndic ou l'AG.

Je rejoins aussi Max11 dans son raisonnement.

Mais les textes légaux sont sujets à interprétations et il est difficile de contrer un syndic qui se retranche derrière l'argument de "l'obligation légale".

QRieuse · #13 14-05-2024 18:15:23

Je suis plutôt en partie pour l’explication de GT, je pense qu’à tout moment un CP peut demander quel est le montant du compte bancaire « réserve » sans qu’on ne lui réponde par un jeu d’écriture.
De plus, le fait de tout payer sur le compte « roulement », même s’il y a un ou des transferts vers le compte « réserve » dans l’année, lèse l’ACP car ce dernier compte est généralement un compte épargne.
Le montant du fonds de réserve est aussi plus important maintenant car on doit se préparer à de gros frais pour améliorer le PEB + les autres travaux éventuellement nécessaires pour l’entretien de la copropriété.
Actuellement le taux d’intérêts du compte épargne est remonté même si le précompte mobilier le réduit quelque peu.
En conséquence, je pense qu’il faut demander aux CP de verser eux-mêmes l’appel fonds de réserve sur le compte « réserve », ne sachant pas si et quand le syndic ferait le transfert en cas de paiement global.

Et aussi, verser les 2 appels sur le même compte, au cas où il n’y aurait pas assez de fonds pour le fonds de roulement, incite le syndic à payer les factures avec le fonds de réserve ce qui est strictement interdit.

mvhl

MarcoBrux · #14 23-04-2021 13:49:55

rexou a écrit :

Nash0474 a écrit :
Pour l'avoir eu dans 2 copropriétés et la juge a du trancher, les 2 méthodes sont autorisées.
De toute facon, pas de nullité sans grief.
Ah mais je ne disconviens pas qu'il soit AUTORISE que le syndic demande deux versements distincts sur des comptes séparés. Je n'acceptais pas qu'il me soit répondu qu'il s'agit d'une obligation légale qui ne peut donc être discutée ou modifiée.
Je ne demande pas la nullité, je demande une modification de cette procédure, à défaut pour le syndic d'accéder à ma demande, de mettre ce point -avec vote- à l'ordre du jour de la prochaine AG.
Le syndic n'a pas à imposer sa procédure. Il revient aux CP de décider et au syndic d'appliquer la décision.

Je ne pense pas que l'AG peut intervenir dans ce cas précis, la compétence est clairement celle du syndic:

Art577-8:§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est
chargé de:
...
5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires conformément à l’article 577-5, § 3;
(loi 07.VI.2018,art.168 f), entrée en vigueur 01.I.2019)

GT

rexou · #15 23-04-2021 12:32:57

Nash0474 a écrit :

Pour l'avoir eu dans 2 copropriétés et la juge a du trancher, les 2 méthodes sont autorisées.
De toute facon, pas de nullité sans grief.

Ah mais je ne disconviens pas qu'il soit AUTORISE que le syndic demande deux versements distincts sur des comptes séparés. Je n'acceptais pas qu'il me soit répondu qu'il s'agit d'une obligation légale qui ne peut donc être discutée ou modifiée.

Je ne demande pas la nullité, je demande une modification de cette procédure, à défaut pour le syndic d'accéder à ma demande, de mettre ce point -avec vote- à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Le syndic n'a pas à imposer sa procédure. Il revient aux CP de décider et au syndic d'appliquer la décision.

Nash0474 · #16 23-04-2021 00:47:22

Pour l'avoir eu dans 2 copropriétés et la juge a du trancher, les 2 méthodes sont autorisées.

De toute facon, pas de nullité sans grief.

rexou · #17 20-04-2021 11:06:43

max11 a écrit :

GT a écrit :
Le § 3 de l'article 577-5 du Code civil inséré par le loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010 a été remplacé par l'article 165 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges.
Dorénavant, l'art.577-5, § 3 , C. Civil stipule :
" § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."

Le fonds de roulement et le fonds de réserve constituent le patrimoine minimum de l'association des copropriétaires.
Le "fonds de roulement" est la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques . Le "fonds de réserve" est la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques.
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale.
Les fonds doivent être placés sur divers comptes (bancaires), dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve.
Il découle de ce qui précède que ce sont les copropriétaires qui alimentent périodiquement les comptes bancaires fonds de roulement et fonds de réserve.
Il découle de ce qui précède qu'une alimentation groupée (appel fonds de roulement + appel fonds de réserve) sur le compte bancaire fonds de roulement suivie d'un transfert du compte bancaire fonds de roulement vers le compte bancaire fonds de réserve ne répond pas au prescrit légal. Dans ce cas, ce ne seraient plus les copropriétaires qui alimenteraient le compte bancaire fonds de réserve mais l'ACP titulaire du compte bancaire fonds de roulement.
Et si le transfert se fait fin d'année par virement interne du compte fonds de roulement vers le compte fonds de réserve la notion d'apport périodique ne serait pas rencontrée.
Aie, je vais oser dire que je ne suis pas d'accord avec votre lecture de la loi et principalement cet extrait :
"Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;"
Il est dit que les fonds doivent être placés sur divers comptes pas qu'ils doivent être alimentés.
C'est le syndic qui s'occupe de la gestion et fait le placement en fonction de la comptabilité et des comptes (comptables) de fonds de réserve qui ont été alimentés par les appels de fonds.
Par contre, je vous rejoins sur le fait qu'un seul transfert par an me semble peu....

Merci à GT pour la précision technique (comme d'hab'). Je rejoins cependant le raisonnement de Max11 en ce qui concerne l'interprétation du texte légal. Cela me semble logique et cohérent, et c'est semble-t-il compris et pratiqué ainsi par la grande majorité des syndics : Un seul appel de fonds périodique et le syndic se charge de la répartition (selon la périodicité de son choix, c'est un détail).

Merci à toutes et tous smile

MarcoBrux · #18 20-04-2021 08:39:04

GT a écrit :

Et si le transfert se fait fin d'année par virement interne du compte fonds de roulement vers le compte fonds de réserve la notion d'apport périodique ne serait pas rencontrée.

Je ne vois pas un lien direct entre la Loi et les conclusions tirées! j'ai parlé d'un transfert unique par facilité, rien n'empêche le syndic de faire ce transfert directement lors de l'appel: le résultat est le m^me.

max11 · #19 20-04-2021 07:59:54

GT a écrit :

Le § 3 de l'article 577-5 du Code civil inséré par le loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010 a été remplacé par l'article 165 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges.
Dorénavant, l'art.577-5, § 3 , C. Civil stipule :
" § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."

Le fonds de roulement et le fonds de réserve constituent le patrimoine minimum de l'association des copropriétaires.
Le "fonds de roulement" est la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques . Le "fonds de réserve" est la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques.
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale.
Les fonds doivent être placés sur divers comptes (bancaires), dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve.
Il découle de ce qui précède que ce sont les copropriétaires qui alimentent périodiquement les comptes bancaires fonds de roulement et fonds de réserve.
Il découle de ce qui précède qu'une alimentation groupée (appel fonds de roulement + appel fonds de réserve) sur le compte bancaire fonds de roulement suivie d'un transfert du compte bancaire fonds de roulement vers le compte bancaire fonds de réserve ne répond pas au prescrit légal. Dans ce cas, ce ne seraient plus les copropriétaires qui alimenteraient le compte bancaire fonds de réserve mais l'ACP titulaire du compte bancaire fonds de roulement.
Et si le transfert se fait fin d'année par virement interne du compte fonds de roulement vers le compte fonds de réserve la notion d'apport périodique ne serait pas rencontrée.

Aie, je vais oser dire que je ne suis pas d'accord avec votre lecture de la loi et principalement cet extrait :
"Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;"

Il est dit que les fonds doivent être placés sur divers comptes pas qu'ils doivent être alimentés.
C'est le syndic qui s'occupe de la gestion et fait le placement en fonction de la comptabilité et des comptes (comptables) de fonds de réserve qui ont été alimentés par les appels de fonds.
Par contre, je vous rejoins sur le fait qu'un seul transfert par an me semble peu....

GT · #20 20-04-2021 06:46:24

Le § 3 de l'article 577-5 du Code civil inséré par le loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010 a été remplacé par l'article 165 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges.
Dorénavant, l'art.577-5, § 3 , C. Civil stipule :
" § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."

Le fonds de roulement et le fonds de réserve constituent le patrimoine minimum de l'association des copropriétaires.
Le "fonds de roulement" est la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques . Le "fonds de réserve" est la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques.
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale.
Les fonds doivent être placés sur divers comptes (bancaires), dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve.

Il découle de ce qui précède que ce sont les copropriétaires qui alimentent périodiquement les comptes bancaires fonds de roulement et fonds de réserve.

Il découle de ce qui précède qu'une alimentation groupée (appel fonds de roulement + appel fonds de réserve) sur le compte bancaire fonds de roulement suivie d'un transfert du compte bancaire fonds de roulement vers le compte bancaire fonds de réserve ne répond pas au prescrit légal. Dans ce cas, ce ne seraient plus les copropriétaires qui alimenteraient le compte bancaire fonds de réserve mais l'ACP titulaire du compte bancaire fonds de roulement.

Et si le transfert se fait fin d'année par virement interne du compte fonds de roulement vers le compte fonds de réserve la notion d'apport périodique ne serait pas rencontrée.

mvhl

rexou · #21 19-04-2021 14:24:36

Le syndic d'un immeuble d'une cinquantaine de lots a remis son portefeuille client.

Son successeur multiplie les courriers informatifs de peu d'utilité et envoie chaque trimestre DEUX demandes de provision : une pour alimenter le compte courant, et une autre, pour alimenter le fonds de réserve. Il prétend qu'il s'agit d'une obligation légale.

Je le conçois fort bien quant à l'existence de deux comptes séparés, mais pas en ce qui concerne l'obligation de chaque CP de verser les fonds sur deux comptes distincts. Partout ailleurs, le syndic répartit les fonds lui-même et les CP ne doivent effectuer qu'un seul virement.

Qu'en est-il exactement ?

Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Pied de page des forums