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Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

rexou
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Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Le syndic d'un immeuble d'une cinquantaine de lots a remis son portefeuille client.

Son successeur multiplie les courriers informatifs de peu d'utilité et envoie chaque trimestre DEUX demandes de provision : une pour alimenter le compte courant, et une autre, pour alimenter le fonds de réserve. Il prétend qu'il s'agit d'une obligation légale.

Je le conçois fort bien quant à l'existence de deux comptes séparés, mais pas en ce qui concerne l'obligation de chaque CP de verser les fonds sur deux comptes distincts. Partout ailleurs, le syndic répartit les fonds lui-même et les CP ne doivent effectuer qu'un seul virement.

Qu'en est-il exactement ?

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MarcoBrux
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

rexou a écrit :

Le syndic d'un immeuble d'une cinquantaine de lots a remis son portefeuille client.

Son successeur multiplie les courriers informatifs de peu d'utilité et envoie chaque trimestre DEUX demandes de provision : une pour alimenter le compte courant, et une autre, pour alimenter le fonds de réserve. Il prétend qu'il s'agit d'une obligation légale.

Je le conçois fort bien quant à l'existence de deux comptes séparés, mais pas en ce qui concerne l'obligation de chaque CP de verser les fonds sur deux comptes distincts. Partout ailleurs, le syndic répartit les fonds lui-même et les CP ne doivent effectuer qu'un seul virement.

Qu'en est-il exactement ?

Pour moi, il est inutile d'envoyer 2 demandes de provision. UNE seule suffit largement.

Rien n'oblige les propriétaires à verser les fonds sur 2 comptes distincts. (c'est la pagaille assurée).

Le syndic effectue 1 simple opération à la fin de l'exercice en versant le montant du fonds de réserve appelé vers le compte d'épargne par l'intermédiaire du compte 580 « virements internes ».

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grmff
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Comme dit MarcoBrux, c'est la pagaille assurée. C'est mon premier réflexe...

Mais bon, chaque syndic a un peu son mode de fonctionnement, son logiciel et ses méthodes. Et les copropriétés qui se sont longuement engoncées dans les habitudes d'un syndic qui a fait pareil avec les siennes peuvent parfois se poser une ou l'autre question afin de s'ajuster avec le nouveau syndic....

Ne jetez pas la pierre immédiatement. Regardez et comprenez.

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rexou
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Le problème est que ce syndic se replie derrière un argument qui se veut indiscutable ou en tout cas qui écarte toute discussion : c'est une obligation légale selon lui. Je ne suis pas convaincu par cette affirmation péremptoire. D'où ma question...

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MarcoBrux
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

rexou a écrit :

Le problème est que ce syndic se replie derrière un argument qui se veut indiscutable ou en tout cas qui écarte toute discussion : c'est une obligation légale selon lui. Je ne suis pas convaincu par cette affirmation péremptoire. D'où ma question...

La loi oblige à avoir 2 comptes séparés effectivement mais ne dit rien sur la manière d'alimenter l'un ou l'autre.

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grmff
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Il va faire comment, si un propriétaire est en retard de paiement d'un des deux montants? Et si un propriétaire paie approximativement sur le compte "fonds de réserve"?

Franchement, cela me dépasse.

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MarcoBrux
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

grmff a écrit :

Il va faire comment, si un propriétaire est en retard de paiement d'un des deux montants? Et si un propriétaire paie approximativement sur le compte "fonds de réserve"?

Franchement, cela me dépasse.

Le seul soucis que je vois et dont je ne connais pas la réponse exacte est le suivant:
Si un propriétaire paie une somme sans précision: lequel des fonds alimenter en priorité ? cela a un effet sur le délai de prescription (5 ans pour le fonds de roulement et de 10 ans pour le fonds de réserve).

A part cela, le montant manquant est soumis à la procédure classique( rappel, frais de retard, indemnités etc etc).

Pour la 2ème question, mon idée est justement de ne pas demander aux copropriétaires de payer sur le compte épargne (fonds de réserve).Uniquement sur le compte courant. Le syndic fera le transfert du montant appelé en fin d'exercice.

Dernière modification par MarcoBrux (19-04-2021 22:12:25)

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LaurImmo
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Pour ma part, je fais des appels séparés aussi, j'espère toujours que mes CP versent sur le bon compte ce qui n'est forcément, pas toujours le cas.
Toutefois, au vu que "Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;" (577-5 § 3), et que ces fonds sont administrés par le syndic, c'est bien le syndic qui doit les différencier, pas le CP: c'est donc à ce dernier qu'est dévolu le devoir de dispatcher les bons montants sur les bons comptes.

Maintenant, doit-on donner priorité au fonds de roulement ou au fonds de réserve s'il n'y a aucune communication? Au vu des articles 1253 à 1256 du code civil, le paiement doit être imputé sur la dette qui a le plus d'intérêt: soit, la plus ancienne!

Si l'appel a été fait le même jour, quelle dette a le plus d'intérêt? Le syndic défend l'intérêt de l'ACP donc, l'intérêt de l'ACP va au fonds de réserve.


Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
Formatrice IFAPME en administration de biens immobiliers, déontologie, locations

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GT
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Le § 3 de l'article 577-5 du Code civil  inséré par le loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010  a été remplacé par l'article 165 de la loi du 18 juin 2018  portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges.
Dorénavant, l'art.577-5, § 3 , C. Civil stipule :
" § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
  On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
  On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
  L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
  Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
  Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
  Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."

Le fonds de roulement et le fonds de réserve constituent le patrimoine minimum de l'association des copropriétaires.
Le "fonds de roulement" est la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques . Le "fonds de réserve" est la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques.
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale.
Les fonds doivent être placés sur divers comptes (bancaires), dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve.

Il découle de ce qui précède que ce sont les copropriétaires qui alimentent périodiquement les comptes bancaires fonds de roulement et fonds de réserve.

Il découle de ce qui précède qu'une alimentation groupée (appel fonds de roulement  + appel fonds de réserve) sur le compte bancaire fonds de roulement   suivie d'un transfert du compte bancaire fonds de roulement vers le compte bancaire fonds de réserve ne répond pas au prescrit légal. Dans ce cas, ce ne seraient plus les copropriétaires qui alimenteraient le compte bancaire fonds de réserve mais l'ACP titulaire du compte bancaire fonds de roulement. 

Et si le transfert se fait fin d'année par virement interne du compte fonds de roulement vers le compte fonds de réserve la notion d'apport périodique ne serait pas rencontrée.

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max11
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

GT a écrit :

Le § 3 de l'article 577-5 du Code civil  inséré par le loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010  a été remplacé par l'article 165 de la loi du 18 juin 2018  portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges.
Dorénavant, l'art.577-5, § 3 , C. Civil stipule :
" § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
  On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
  On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
  L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
  Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
  Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
  Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."

Le fonds de roulement et le fonds de réserve constituent le patrimoine minimum de l'association des copropriétaires.
Le "fonds de roulement" est la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques . Le "fonds de réserve" est la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques.
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale.
Les fonds doivent être placés sur divers comptes (bancaires), dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve.

Il découle de ce qui précède que ce sont les copropriétaires qui alimentent périodiquement les comptes bancaires fonds de roulement et fonds de réserve.

Il découle de ce qui précède qu'une alimentation groupée (appel fonds de roulement  + appel fonds de réserve) sur le compte bancaire fonds de roulement   suivie d'un transfert du compte bancaire fonds de roulement vers le compte bancaire fonds de réserve ne répond pas au prescrit légal. Dans ce cas, ce ne seraient plus les copropriétaires qui alimenteraient le compte bancaire fonds de réserve mais l'ACP titulaire du compte bancaire fonds de roulement. 

Et si le transfert se fait fin d'année par virement interne du compte fonds de roulement vers le compte fonds de réserve la notion d'apport périodique ne serait pas rencontrée.

Aie, je vais oser dire que je ne suis pas d'accord avec votre lecture de la loi et principalement cet extrait :
"Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;"

Il est dit que les fonds doivent être placés sur divers comptes pas qu'ils doivent être alimentés.
C'est le syndic qui s'occupe de la gestion et fait le placement en fonction de la comptabilité et des comptes (comptables) de fonds de réserve qui ont été alimentés par les appels de fonds.
Par contre, je vous rejoins sur le fait qu'un seul transfert par an me semble peu....

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MarcoBrux
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

GT a écrit :

Et si le transfert se fait fin d'année par virement interne du compte fonds de roulement vers le compte fonds de réserve la notion d'apport périodique ne serait pas rencontrée.

Je ne vois pas un lien direct entre la Loi et les conclusions tirées! j'ai parlé d'un transfert unique par facilité, rien n'empêche le syndic de faire ce transfert directement lors de l'appel: le résultat est le m^me.

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rexou
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

max11 a écrit :
GT a écrit :

Le § 3 de l'article 577-5 du Code civil  inséré par le loi du 30 juin 1994 et modifié par la loi du 2 juin 2010  a été remplacé par l'article 165 de la loi du 18 juin 2018  portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges.
Dorénavant, l'art.577-5, § 3 , C. Civil stipule :
" § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
  On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
  On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
  L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
  Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
  Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
  Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."

Le fonds de roulement et le fonds de réserve constituent le patrimoine minimum de l'association des copropriétaires.
Le "fonds de roulement" est la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques . Le "fonds de réserve" est la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques.
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale.
Les fonds doivent être placés sur divers comptes (bancaires), dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve.

Il découle de ce qui précède que ce sont les copropriétaires qui alimentent périodiquement les comptes bancaires fonds de roulement et fonds de réserve.

Il découle de ce qui précède qu'une alimentation groupée (appel fonds de roulement  + appel fonds de réserve) sur le compte bancaire fonds de roulement   suivie d'un transfert du compte bancaire fonds de roulement vers le compte bancaire fonds de réserve ne répond pas au prescrit légal. Dans ce cas, ce ne seraient plus les copropriétaires qui alimenteraient le compte bancaire fonds de réserve mais l'ACP titulaire du compte bancaire fonds de roulement. 

Et si le transfert se fait fin d'année par virement interne du compte fonds de roulement vers le compte fonds de réserve la notion d'apport périodique ne serait pas rencontrée.

Aie, je vais oser dire que je ne suis pas d'accord avec votre lecture de la loi et principalement cet extrait :
"Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;"

Il est dit que les fonds doivent être placés sur divers comptes pas qu'ils doivent être alimentés.
C'est le syndic qui s'occupe de la gestion et fait le placement en fonction de la comptabilité et des comptes (comptables) de fonds de réserve qui ont été alimentés par les appels de fonds.
Par contre, je vous rejoins sur le fait qu'un seul transfert par an me semble peu....

Merci à GT pour la précision technique (comme d'hab'). Je rejoins cependant le raisonnement de Max11 en ce qui concerne l'interprétation du texte légal. Cela me semble logique et cohérent, et c'est semble-t-il compris et pratiqué ainsi par la grande majorité des syndics : Un seul appel de fonds périodique et le syndic se charge de la répartition (selon la périodicité de son choix, c'est un détail).

Merci à toutes et tous smile

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Nash0474
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Pour l'avoir eu dans 2 copropriétés et la juge a du trancher, les 2 méthodes sont autorisées.

De toute facon, pas de nullité sans grief.

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rexou
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Nash0474 a écrit :

Pour l'avoir eu dans 2 copropriétés et la juge a du trancher, les 2 méthodes sont autorisées.

De toute facon, pas de nullité sans grief.

Ah mais je ne disconviens pas qu'il soit AUTORISE que le syndic demande deux versements distincts sur des comptes séparés. Je n'acceptais pas qu'il me soit répondu qu'il s'agit d'une obligation légale qui ne peut donc être discutée ou modifiée.

Je ne demande pas la nullité, je demande une modification de cette procédure,  à défaut pour le syndic d'accéder à ma demande, de mettre ce point -avec vote- à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Le syndic n'a pas à imposer sa procédure. Il revient aux CP de décider et au syndic d'appliquer la décision.

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MarcoBrux
Pimonaute intarissable
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

rexou a écrit :
Nash0474 a écrit :

Pour l'avoir eu dans 2 copropriétés et la juge a du trancher, les 2 méthodes sont autorisées.

De toute facon, pas de nullité sans grief.

Ah mais je ne disconviens pas qu'il soit AUTORISE que le syndic demande deux versements distincts sur des comptes séparés. Je n'acceptais pas qu'il me soit répondu qu'il s'agit d'une obligation légale qui ne peut donc être discutée ou modifiée.

Je ne demande pas la nullité, je demande une modification de cette procédure,  à défaut pour le syndic d'accéder à ma demande, de mettre ce point -avec vote- à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Le syndic n'a pas à imposer sa procédure. Il revient aux CP de décider et au syndic d'appliquer la décision.

Je ne pense pas que l'AG peut intervenir dans ce cas précis, la compétence est clairement celle du syndic:

Art577-8:§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est
chargé de:
...
5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires conformément à l’article 577-5, § 3;
(loi 07.VI.2018,art.168 f), entrée en vigueur 01.I.2019)

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