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Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Le syndic d'un immeuble d'une cinquantaine de lots a remis son portefeuille client.

Son successeur multiplie les courriers informatifs de peu d'utilité et envoie chaque trimestre DEUX demandes de provision : une pour alimenter le compte courant, et une autre, pour alimenter le fonds de réserve. Il prétend qu'il s'agit d'une obligation légale.

Je le conçois fort bien quant à l'existence de deux comptes séparés, mais pas en ce qui concerne l'obligation de chaque CP de verser les fonds sur deux comptes distincts. Partout ailleurs, le syndic répartit les fonds lui-même et les CP ne doivent effectuer qu'un seul virement.

Qu'en est-il exactement ?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Par ailleurs, s'il y avait plusieurs fonds de réserve (fonds de réserve ascenseur alimentés selon les quotités ascenseurs - fonds de réserve garage - fonds de réserve chauffage alimenté par les quotités hors garage, etc), il n'y avait pas plusieurs comptes épargnes. C'est comptablement que la différence se faisait.

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Yves Van Ermen
Pimonaute bavard
Lieu : Belgique
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

grmff a écrit :
grmff a écrit :

Il va faire comment, si un propriétaire est en retard de paiement d'un des deux montants? Et si un propriétaire paie approximativement sur le compte "fonds de réserve"?

Franchement, cela me dépasse.

Je persiste à dire que, si on doit faire des versements séparés, cela oblige à avoir deux comptes clients dans la compta: un pour le fonds de roulement, et un pour le fonds de réserve.

A mon avis, cela n'a aucun sens. C'est source d'erreur et d'incompréhension de la part d'un juge qui devrait analyser des comptes de ce genre.


Il faut deux comptes clients cher grmff quelque soit la manière dont les fonds sont appelés. Il sont même prévu dans le plan comptable normalisé copropriété. Les comptes de classe 4100 pour les appels de fonds de réserve et les comptes de classe 4101 les appels de fonds de roulement.

Donc au niveau de la manière de réaliser les appels, ils doivent être correctement ventilé et, in fine, les fonds doivent arriver sur le bon compte en banque. Le fait d'appeler tout sur un même compte en banque oblige le syndic à faire des transfert entre compte en banque. Le fait de faire des appels séparés fait que de temps en temps un copropriétaire ne paye pas sur le bon compte et donc un transfert et une OD sont nécessaire.

Perso je préfère des appels séparés. cela me semble plus clair. Et mon programme comptable permet de gérer cela et de faire le suivit sans le moindre problème.

Dernière modification par Yves Van Ermen (15-05-2024 09:27:30)

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grmff
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Merci Mr Van Ermen pour cette précision.

Et si un propriétaire a trop payé sur le fonds de réserve et trop peu sur le fonds de roulement, ou l'inverse (ce qui doit arriver tout le temps), comment faites vous?

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GT
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

grmff a écrit :

Merci Mr Van Ermen pour cette précision.

Et si un propriétaire a trop payé sur le fonds de réserve et trop peu sur le fonds de roulement, ou l'inverse (ce qui doit arriver tout le temps), comment faites vous?

Premier cas de figure :
- soit le copropriétaire se manifeste d'initiative auprès du syndic avec explications utiles à exploiter par le syndic.
- soit le copropriétaire ne se manifeste pas d'initiative auprès du syndic

Autre hypothèse : en ce qui concerne le montant non versé, le syndic adresse un rappel au copropriétaire. Et le copropriétaire réagit avec les explications utiles que le syndic exploitera.

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Yves Van Ermen
Pimonaute bavard
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Inscription : 11-03-2011
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

grmff a écrit :

Merci Mr Van Ermen pour cette précision.

Et si un propriétaire a trop payé sur le fonds de réserve et trop peu sur le fonds de roulement, ou l'inverse (ce qui doit arriver tout le temps), comment faites vous?

Cela arrive mais heureusement pas si souvent que cela.

Je réalise alors un transfert entre les comptes en banques et une OD entre les comptes clients du copropriétaire.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Ok. Merci pour ces explications.

Je reste surpris qu'il y ait un compte client spécifique pour le fonds de réserve. C'est comme si c'était le fonds de réserve du propriétaire, alors que le fonds de réserve appartient à la copropriété, même en cas de vente.

Personnellement, et j'en connais d'autres, j'avais un ordre permanent. Et je ne changeais jamais cet ordre permanent. Une fois par an, j'ajustais en faisant un paiement complémentaire, ou en sautant le nombre de mois. Le paiement était donc toujours approximatif, et mon compte client n'était jamais à zéro.

Quand j'était syndic, je pense que plus de 75% des propriétaires faisaient comme cela, et faire des mouvements entre deux comptes clients de copropriétaires aurait été infernal...

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Le code civil règle la matière de l'imputation des paiements.
Elles s'appliquent également dans le cadre d'une ACP  lorsque le créancier est l'ACP et le débiteur est un copropriétaire.
Pour les appels de fonds, le syndic les fait au nom de l'ACP et les fonds sont versés sur le ou les comptes ouverts au nom de l'ACP.
Et le syndic ne peut faire ce qu'il veut dans l'imputation des paiements, notamment lorsque contrairement au plan comptable normalisé , il adresse non pas 2 demandes mais une seule concernant un montant total relatif d'une part à des provisions ou à l'alimentation du fonds de roulement et d'autre part à l'alimentation du fonds de réserve.

Que prévoit le code civil actuel ?

  Art. 5.208. Imputation DÉCIDÉE PAR LE DÉBITEUR
  Le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paie, quelle dette il entend acquitter, sauf si cette imputation est contraire à la loi ou au contrat.

  Art. 5.209. Règles d'imputation SUBSIDIAIRE
  A défaut d'imputation par les parties, elle a lieu comme suit:
  1° d'abord sur les dettes échues;
  2° parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d'acquitter;
  3° à égalité d'intérêt, sur la dette la plus ancienne;
  4° toutes choses étant égales, proportionnellement.

  Art. 5.210. Imputation sur les intérêts
  Le débiteur d'une dette qui porte intérêt rémunératoire ou moratoire ou produit des arrérages, ne peut pas, sans le consentement du créancier, imputer le paiement qu'il fait sur le capital par préférence aux arrérages ou intérêts; le paiement fait sur le capital et les intérêts, mais qui n'est pas intégral, s'impute d'abord sur les intérêts.

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Yves Van Ermen
Pimonaute bavard
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Re : Versement séparé obligatoire pour fonds de réserve?

Sans oublier l'article l'article 3.86 §3 dernier alinéa "Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus du paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."

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GT

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