Infiltrations. toiture

voici ce que je pensais faire, en fonction de ce que j'ai compris des obligations du syndic
1: refection toiture a faire. pas de vote : mesure conservatoire: c'est ce que j'ai compris en tout cas.
2. vote sur les devis : un avec isolation et prime energie, l'autre sans (donc pas de primes et plus cher au final sans isolation). la raison laisse pencher cote isolation compte tenu des primes et des obligations a court terme qui nous imposerons de refaire le toit dans 5 ans :-). par ailleurs, j'ai pas envie que la copro se retourne contre moi dans 5 ans, car alle aura payé une toiture pour rien. bref
3. appel de fonds suivant les exigences de l'entrepreneur : 25 % a la signature, 50 au démarrage et le solde à la fin apres controle des travaux. Cela nous laisse 5-6 mois pour constituer ces fonds au fur et a mesure des demandes de l'entrepreneur.
Cela vous parait il dans les regles?

enfin, pour la mise au tribunal du mauvais payeur, je ne demande pas de vote mais je fais directement les appel de fond pour payer l'avocat et l'huissier?

merci

Si je ne me trompe, la première décision  prendre est une décision de principe à prendre par l'AG concernant les travaux à effectuer à la toiture. Cette décision est prise à la majorité des 2/3 des voix . Néanmoins, le syndic peut décider seul d' accomplir tous les actes actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire. Application de l'article 577-7,  § 1, 1b, (ancien code civil).

Je cite :

" Art. 577-7.
§ 1.L'assemblée générale décide :]1
  1° à la majorité des  deux tiers des voix :
 
  b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;"

Les décisions suivantes  (choix de l'entreprise,..) seront prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Si les copropriétaires refusent de prendre la décision de principe, le copropriétaire concerné pourra demander d'annuler cette décision s'il l'estime abusive et qu'elle lui cause un préjudice propre (art.577-9, § 2, (ancien ) code civil).

Le même  copropriétaire pourra aussi se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association des copropriétaires, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes lorsqu'au sein de l'AG la majorité requise ne peut être atteinte (art.577-9, § 4,(ancien) code civil)

Dernière modification par GT (24-04-2021 15:28:22)

Merci pour vos réponses.
L'idée de mettre une bache me semble impossible car je ne pourrai alors plus utiliser ma terrasse (qui couvre tout le toit) sauf à la mettre en dessous.
OK je dois alors aussi proposer des réparations mais il y a des trous et des cloches partout. les entreprises venues me disent que ca ne tiendra évidemment pas dans le temps et qu'elles ne garantissent donc pas leurs réparations (normal je trouve). dans ce cas, si de nouveau j'ai des infiltrations, j'imagine alors que mes travaux de réparations des murs et plafonds interieurs seront à mettre sur le compte de la copropriété? je m'imagine mal refaire ceci tous les deux ans à mes frais. j'ai deja refait le plafond il y a 2 ans.
je sais bien que la procédure sera longue et couteuse. un propriétaire insiste pour que nous lancions une procédure pour vice caché car d'apres lui nous avons 30 ans (en france oui) mais en belgique il me semble que c'est un an . dans tous les cas, une procédure n'implique pas que nous ne fassions rien tant qu'elle n'est pas cloturée. correct?
merci et belle journée à vous tous et toutes

L'AG décidera de la prise en charge de ces frais et du montant de celle-ci.
Vous pourrez contester la décision.

Bonsoir
suite des aventures toitures. apres avoir obtenus des devis pour la refection de la toiture car les entrepreneurs ont considéré que la reparation ne tiendrait pas et qu'il ne garantissait évidemment pas ces réparations, l'Ag a decidé de demander une expertise de la toiture pour connaitre la raison de l'usure du roofing, savoir si ma terrasse sur plot, ayant obtenu le permis d'urbanisme par l'ancien proprio, n'est pas responsable de ceci, si la pente est correcte etc etc. on part donc sur expertise et réparation. j'ai deja posé la quesiton mais il me semble que si la reparation aboutie encore à une dégradation de mon logement, c'est la copropriété qui doit prendre en charge mes degats. correct? je n'imagine quand meme pas que je doive refaire les travaux inlassablement sous pretexte que la copro ne bouge pas.
j'envisage dans tous les cas de démissionner du syndic, mais je ne sais pas comment faire pour que cette situation aboutisse à un résultat. des idées?
merci

Beaucoup de personnes utilisent Derbigum à tort et à travers. Y compris pour du roofing de base qui durera 25 ans, et non 50...

la terrasse a était autorisée légalement (permis d'urbanisme OK) lors de la création de la copropriété et de la division de l'immeuble. j'ai l'entretien de la terrasse à ma charge mais la toiture sous la terrasse reste la chose commune et donc entretenue aux charges de la copropriété.
il n'y a pas d'autre toiture en dessous :-).

l'appartement duplex est sur deux étages. les dégradations concernent à la fois le mur sous la baie vitrée qui donne donc sur la terrasse et concernent aussi le plafond d'une chambre située au premier niveau, chambre directement sous la toiture. pour mieux comprendre, l'appartement 1er niveau fait toute la surface du toit et le deuxième niveau correspond à une pièce de 40 m2, posée au dessus du premier niveau (sur la toiture donc) et entourée par la terrasse sur plot. je ne sais pas si c'est clair :-).
@gmrff : tout à fait d'accord avec ca. j'entend en effet dire que ca n'est pas normal que le roofing soit usé, car ca doit durer 40 ans !!!! argument d'un des copropriétaires pour essayer de trouver une cause autre que l'usure j'imagine. il a même évoqué le fait que la terrasse était peut être incompatible avec le toiture plate. sauf qu'elle a obtenu un permis d'urbanisme, que j'ai acheté cet appartement avec cette terrasse et que je ne l'aurais pas acheté sans. bref. le genre de discussions qui ne mènent nul part. pour info, je suis la seule propriétaire occupante dans l'immeuble. ca explique probablement les freins.
l'expertise va être faite en fin de mois. le copro récalcitrant veut être présent lors de l'expertise. je ne sais pas bien pourquoi mais bon. passons. l'option sur la table est de faire de menues réparations le temps de budgéter la toiture complète. je comprend bien sur cette position mais je sais que je vais encore refaire les restaurations intérieures. le plafond de la chambre a été refait il y a deux ans. je dois recommencer.
belle journée à vous tous et toutes

J'eusse dû mettre "derbigum" entre guillemets, ou dire que l'on "utilise le terme derbigum à tort et à travers".

Les gens mélangent avec grande facilité roofing, polygom, bitume, derbigum, Epdm, membrane Pirelli, etc.
Roofing était à la base un terme générique pour toutes les membranes de couverture. Aujourd'hui, on l'utilise pour le plus générique et entrée de gamme: la membrane bitumineuse. Polygom est une marque commerciale pour ce genre de roofing

Derbigum est une membrane bitumineuse armée de fibre de verre, qui est d'une gamme tellement supérieure au roofing de base que c'est , pour ma part, une classe différente, beaucoup plus durable. Le Derbigum laisse apparaître la toile de fibre de verre.
L'Epdm, par exemple les membranes Pirelli, sont encore beaucoup plus durables.

Bonjour à tous et à toutes
voila expertise faite. il faut tout refaire (je ne suis pas surprise hein !). nous avons selectionné un devis en AG extraordinaire. reste plus qu'à recevoir les fonds. dois je attendre de recevoir tous les fonds (c'est à dire le montant total de la facture) avant de signer le contrat, puis je le signer des la reception des fonds permettant de couvrir l'accompte? J'ai en effet echelonné les paiements pour les copros sur 4 mois. le probleme est que nous avons deja un défaillant depuis 7 ans. si un deuxieme ne paye pas sa part, que se passe t'il? nous allons devoir absorber la part des autres ( financièrement c'est juste impossible)?.
j'avoue me sentir dans une impasse. je ne me vois pas signer un contrat de 60 000 euros et ne pas etre en mesure de payer l'entrepreneur. Tant que ca n'est pas signé, les travaux ne se feront pas et les degats aux logements s'intensifieront.
Comment dois je m'y prendre en fait?
Je vous remercie
C