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Infiltrations. toiture

caroyoko
Pimonaute
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Infiltrations. toiture

Bonjour
encore moi. ca n'est pas de tout repos la gestion d'une copro. bref
Il y a des infiltrations dans mon appartement liées à la toiture. le derbigum est craqué à plusieurs endroits et à manifestement été réparé à de maintes reprises. il y a des solins qui ne remplissent pas leur fonction et des poches d'eaux sous le derbigum. les entrepreneurs venus voir l'état du toit déconseillent de faire des petites réparations qui ne tiendront pas dans le temps. cela veut juste dire que ces petites reparations lacheront, et que de nouveau mon interieur sera infiltré et dégradé. les copropriétaires ne semblent pas d'accord pour refaire la toiture complete. que ce passe t'il alors si de nouveau j'ai des soucis? je repare inlassablement ma piece? à mes frais? quid en cas de vente de mon appartement? un futur acquereur peut il se retourner contre moi s'il rencontre un problème en toiture (j'aurais connaissance du probleme méme s'il y a eu des réparations)?
Je vous remercie
ps : à mon sens compte tenu des primes existantes, le budget pour refaire la toiture et l'isoler coutera maximum 3000 euros pour les copro (bailleurs de surcroit) en question et 8000 pour moi. je considere que réparer au fur et a mesure est un cout inutile car répété et que de toute façon en 2025, nous serons tenus d'isoler cette toiture (nouveau plan climat belge qui impose des travaux aux copropriété tous les 5 ans). c'est reculer pour mieux sauter et se passer des primes qui vont disparaitre (l'état ne financera pas qqch qu'il va rendre obligatoire, du moins je crois). en tant que Syndic, je crois devoir anticiper cette loi et constituer d'office un fond pour financer ceci. je me trompe?

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copropriétaire engalère
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Re : Infiltrations. toiture

Vous avez l'intention de faire un appel de fond pour des travaux dont l'ACP n'aurait pas encore approuvé? c'est bien ça?


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
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caroyoko
Pimonaute
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Re : Infiltrations. toiture

voici ce que je pensais faire, en fonction de ce que j'ai compris des obligations du syndic
1: refection toiture a faire. pas de vote : mesure conservatoire: c'est ce que j'ai compris en tout cas.
2. vote sur les devis : un avec isolation et prime energie, l'autre sans (donc pas de primes et plus cher au final sans isolation). la raison laisse pencher cote isolation compte tenu des primes et des obligations a court terme qui nous imposerons de refaire le toit dans 5 ans :-). par ailleurs, j'ai pas envie que la copro se retourne contre moi dans 5 ans, car alle aura payé une toiture pour rien. bref
3. appel de fonds suivant les exigences de l'entrepreneur : 25 % a la signature, 50 au démarrage et le solde à la fin apres controle des travaux. Cela nous laisse 5-6 mois pour constituer ces fonds au fur et a mesure des demandes de l'entrepreneur.
Cela vous parait il dans les regles?

enfin, pour la mise au tribunal du mauvais payeur, je ne demande pas de vote mais je fais directement les appel de fond pour payer l'avocat et l'huissier?

merci

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LaurImmo
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Re : Infiltrations. toiture

Le syndic a un pouvoir d'acte conservatoire et d'administration provisoire c'est vrai, mais il n'a strictement pas le pouvoir de faire la réfection totale de votre toiture! Par contre, son acte peut consister à demander à un couvreur de placer au moins une bâche sur votre toiture pour arrêter les dégâts dans l'appartement au moins en attendant une décision de l'AG.

Ensuite, devis.

Ensuite AG, constituer les fonds, approuver le devis: le syndic ne commandera pas de travaux tant que les fonds ne sont pas là.


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GT
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Re : Infiltrations. toiture

LaurImmo a écrit :

Le syndic a un pouvoir d'acte conservatoire et d'administration provisoire c'est vrai, mais il n'a strictement pas le pouvoir de faire la réfection totale de votre toiture! Par contre, son acte peut consister à demander à un couvreur de placer au moins une bâche sur votre toiture pour arrêter les dégâts dans l'appartement au moins en attendant une décision de l'AG.

Ensuite, devis.

Ensuite AG, constituer les fonds, approuver le devis: le syndic ne commandera pas de travaux tant que les fonds ne sont pas là.

Si je ne me trompe, la première décision  prendre est une décision de principe à prendre par l'AG concernant les travaux à effectuer à la toiture. Cette décision est prise à la majorité des 2/3 des voix . Néanmoins, le syndic peut décider seul d' accomplir tous les actes actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire. Application de l'article 577-7,  § 1, 1b, (ancien code civil).

Je cite :

" Art. 577-7.
§ 1.L'assemblée générale décide :]1
  1° à la majorité des  deux tiers des voix :
 
  b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;"

Les décisions suivantes  (choix de l'entreprise,..) seront prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Si les copropriétaires refusent de prendre la décision de principe, le copropriétaire concerné pourra demander d'annuler cette décision s'il l'estime abusive et qu'elle lui cause un préjudice propre (art.577-9, § 2, (ancien ) code civil).

Le même  copropriétaire pourra aussi se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association des copropriétaires, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes lorsqu'au sein de l'AG la majorité requise ne peut être atteinte (art.577-9, § 4,(ancien) code civil)

Dernière modification par GT (24-04-2021 15:28:22)

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copropriétaire engalère
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Re : Infiltrations. toiture

GT a écrit :

Le même  copropriétaire pourra aussi se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association des copropriétaires, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes lorsqu'au sein de l'AG la majorité requise ne peut être atteinte (art.577-9, § 4,(ancien) code civil)

Il faut savoir qu'en ce qui concerne votre option "Juge de paix" , c'est une procédure longue, fastidieuse, coûteuse, et faut voir si le juge a fumé des chipolatas ou du Maïs, en clair la décision dépendra si votre (bon) avocat a bien fait son boulot, de la lecture en diagonale, de son humeur..........donc à vous de voir la finalité  de votre affaire.


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caroyoko
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Re : Infiltrations. toiture

Merci pour vos réponses.
L'idée de mettre une bache me semble impossible car je ne pourrai alors plus utiliser ma terrasse (qui couvre tout le toit) sauf à la mettre en dessous.
OK je dois alors aussi proposer des réparations mais il y a des trous et des cloches partout. les entreprises venues me disent que ca ne tiendra évidemment pas dans le temps et qu'elles ne garantissent donc pas leurs réparations (normal je trouve). dans ce cas, si de nouveau j'ai des infiltrations, j'imagine alors que mes travaux de réparations des murs et plafonds interieurs seront à mettre sur le compte de la copropriété? je m'imagine mal refaire ceci tous les deux ans à mes frais. j'ai deja refait le plafond il y a 2 ans.
je sais bien que la procédure sera longue et couteuse. un propriétaire insiste pour que nous lancions une procédure pour vice caché car d'apres lui nous avons 30 ans (en france oui) mais en belgique il me semble que c'est un an . dans tous les cas, une procédure n'implique pas que nous ne fassions rien tant qu'elle n'est pas cloturée. correct?
merci et belle journée à vous tous et toutes

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LaurImmo
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Re : Infiltrations. toiture

Le Derbigum a quel âge? Ce revêtement a une durée de vie de 40 ans, mais le souci, ce sont les jonctions qui, elles, tiennent à peine 20 ans voir moins s'il n'y a pas eu d'entretien régulier.


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GT
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Re : Infiltrations. toiture

caroyoko a écrit :

OK je dois alors aussi proposer des réparations mais il y a des trous et des cloches partout. les entreprises venues me disent que ca ne tiendra évidemment pas dans le temps et qu'elles ne garantissent donc pas leurs réparations (normal je trouve). dans ce cas, si de nouveau j'ai des infiltrations, j'imagine alors que mes travaux de réparations des murs et plafonds interieurs seront à mettre sur le compte de la copropriété? je m'imagine mal refaire ceci tous les deux ans à mes frais. j'ai deja refait le plafond il y a 2 ans.(...

correct?

L'AG décidera de la prise en charge de ces frais et du montant de celle-ci.
Vous pourrez contester la décision.

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caroyoko
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Re : Infiltrations. toiture

le batiment a été acheté en 1993 par l'ancien propriétaire et l'acte de base date de 2010. la construction est antérieur à 2010. et aucune certitude quant au fait qu'il ait refait la toiture.

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caroyoko
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Re : Infiltrations. toiture

Bonsoir
suite des aventures toitures. apres avoir obtenus des devis pour la refection de la toiture car les entrepreneurs ont considéré que la reparation ne tiendrait pas et qu'il ne garantissait évidemment pas ces réparations, l'Ag a decidé de demander une expertise de la toiture pour connaitre la raison de l'usure du roofing, savoir si ma terrasse sur plot, ayant obtenu le permis d'urbanisme par l'ancien proprio, n'est pas responsable de ceci, si la pente est correcte etc etc. on part donc sur expertise et réparation. j'ai deja posé la quesiton mais il me semble que si la reparation aboutie encore à une dégradation de mon logement, c'est la copropriété qui doit prendre en charge mes degats. correct? je n'imagine quand meme pas que je doive refaire les travaux inlassablement sous pretexte que la copro ne bouge pas.
j'envisage dans tous les cas de démissionner du syndic, mais je ne sais pas comment faire pour que cette situation aboutisse à un résultat. des idées?
merci

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grmff
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Re : Infiltrations. toiture

Votre appartement est un duplex, avec la terrasse plate forme qui fuit et dégrade le premier niveau de votre appartement, situé juste dessous? C'est bien cela le problème?

Y a-t-il une toiture plate ailleurs que sous votre terrasse qui serait également en mauvais état?

Quelles étaient les conditions acceptées par la copropriété pour créer cette terrasse? Faite quand c'était déjà une copropriété, ou faite par le proprio qui a divisé l'immeuble? Quel dit l'acte de base et les PV d'AG sur cette terrasse, sur sa création, ses réparations et son entretien?

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grmff
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Re : Infiltrations. toiture

LaurImmo a écrit :

Le Derbigum a quel âge? Ce revêtement a une durée de vie de 40 ans, mais le souci, ce sont les jonctions qui, elles, tiennent à peine 20 ans voir moins s'il n'y a pas eu d'entretien régulier.

Beaucoup de personnes utilisent Derbigum à tort et à travers. Y compris pour du roofing de base qui durera 25 ans, et non 50...

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copropriétaire engalère
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Re : Infiltrations. toiture

caroyoko a écrit :

suite des aventures toitures. apres avoir obtenus des devis pour la refection de la toiture car les entrepreneurs ont considéré que la reparation ne tiendrait pas et qu'il ne garantissait évidemment pas ces réparations, l'Ag a decidé de demander une expertise de la toiture pour connaitre la raison de l'usure du roofing,

vous êtes partit pour la gloire.......


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caroyoko
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Re : Infiltrations. toiture

grmff a écrit :

Votre appartement est un duplex, avec la terrasse plate forme qui fuit et dégrade le premier niveau de votre appartement, situé juste dessous? C'est bien cela le problème?

Y a-t-il une toiture plate ailleurs que sous votre terrasse qui serait également en mauvais état?

Quelles étaient les conditions acceptées par la copropriété pour créer cette terrasse? Faite quand c'était déjà une copropriété, ou faite par le proprio qui a divisé l'immeuble? Quel dit l'acte de base et les PV d'AG sur cette terrasse, sur sa création, ses réparations et son entretien?

la terrasse a était autorisée légalement (permis d'urbanisme OK) lors de la création de la copropriété et de la division de l'immeuble. j'ai l'entretien de la terrasse à ma charge mais la toiture sous la terrasse reste la chose commune et donc entretenue aux charges de la copropriété.
il n'y a pas d'autre toiture en dessous :-).

l'appartement duplex est sur deux étages. les dégradations concernent à la fois le mur sous la baie vitrée qui donne donc sur la terrasse et concernent aussi le plafond d'une chambre située au premier niveau, chambre directement sous la toiture. pour mieux comprendre, l'appartement 1er niveau fait toute la surface du toit et le deuxième niveau correspond à une pièce de 40 m2, posée au dessus du premier niveau (sur la toiture donc) et entourée par la terrasse sur plot. je ne sais pas si c'est clair :-).
@gmrff : tout à fait d'accord avec ca. j'entend en effet dire que ca n'est pas normal que le roofing soit usé, car ca doit durer 40 ans !!!! argument d'un des copropriétaires pour essayer de trouver une cause autre que l'usure j'imagine. il a même évoqué le fait que la terrasse était peut être incompatible avec le toiture plate. sauf qu'elle a obtenu un permis d'urbanisme, que j'ai acheté cet appartement avec cette terrasse et que je ne l'aurais pas acheté sans. bref. le genre de discussions qui ne mènent nul part. pour info, je suis la seule propriétaire occupante dans l'immeuble. ca explique probablement les freins.
l'expertise va être faite en fin de mois. le copro récalcitrant veut être présent lors de l'expertise. je ne sais pas bien pourquoi mais bon. passons. l'option sur la table est de faire de menues réparations le temps de budgéter la toiture complète. je comprend bien sur cette position mais je sais que je vais encore refaire les restaurations intérieures. le plafond de la chambre a été refait il y a deux ans. je dois recommencer.
belle journée à vous tous et toutes

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GT
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Re : Infiltrations. toiture

grmff a écrit :
LaurImmo a écrit :

Le Derbigum a quel âge? Ce revêtement a une durée de vie de 40 ans, mais le souci, ce sont les jonctions qui, elles, tiennent à peine 20 ans voir moins s'il n'y a pas eu d'entretien régulier.

Beaucoup de personnes utilisent Derbigum à tort et à travers. Y compris pour du roofing de base qui durera 25 ans, et non 50...

Comment un derbigum peut-il être utilisé ?
Quand un derbigum est-il utilisé à tort et à travers?

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grmff
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Re : Infiltrations. toiture

GT a écrit :
grmff a écrit :
LaurImmo a écrit :

Le Derbigum a quel âge? Ce revêtement a une durée de vie de 40 ans, mais le souci, ce sont les jonctions qui, elles, tiennent à peine 20 ans voir moins s'il n'y a pas eu d'entretien régulier.

Beaucoup de personnes utilisent Derbigum à tort et à travers. Y compris pour du roofing de base qui durera 25 ans, et non 50...

Comment un derbigum peut-il être utilisé ?
Quand un derbigum est-il utilisé à tort et à travers?

J'eusse dû mettre "derbigum" entre guillemets, ou dire que l'on "utilise le terme derbigum à tort et à travers".

Les gens mélangent avec grande facilité roofing, polygom, bitume, derbigum, Epdm, membrane Pirelli, etc.
Roofing était à la base un terme générique pour toutes les membranes de couverture. Aujourd'hui, on l'utilise pour le plus générique et entrée de gamme: la membrane bitumineuse. Polygom est une marque commerciale pour ce genre de roofing

Derbigum est une membrane bitumineuse armée de fibre de verre, qui est d'une gamme tellement supérieure au roofing de base que c'est , pour ma part, une classe différente, beaucoup plus durable. Le Derbigum laisse apparaître la toile de fibre de verre.
L'Epdm, par exemple les membranes Pirelli, sont encore beaucoup plus durables.

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caroyoko
Pimonaute
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Re : Infiltrations. toiture

copropriétaire engalère a écrit :
caroyoko a écrit :

suite des aventures toitures. apres avoir obtenus des devis pour la refection de la toiture car les entrepreneurs ont considéré que la reparation ne tiendrait pas et qu'il ne garantissait évidemment pas ces réparations, l'Ag a decidé de demander une expertise de la toiture pour connaitre la raison de l'usure du roofing,

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j'en ai bien conscience. donc j'essaye de voir commet forcer à regler ce probleme. je suis en plus syndic ce qui n'est pas une position des plus agreable.

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