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Infiltrations. toiture

caroyoko
Pimonaute
Inscription : 17-08-2020
Messages : 21

Infiltrations. toiture

Bonjour
encore moi. ca n'est pas de tout repos la gestion d'une copro. bref
Il y a des infiltrations dans mon appartement liées à la toiture. le derbigum est craqué à plusieurs endroits et à manifestement été réparé à de maintes reprises. il y a des solins qui ne remplissent pas leur fonction et des poches d'eaux sous le derbigum. les entrepreneurs venus voir l'état du toit déconseillent de faire des petites réparations qui ne tiendront pas dans le temps. cela veut juste dire que ces petites reparations lacheront, et que de nouveau mon interieur sera infiltré et dégradé. les copropriétaires ne semblent pas d'accord pour refaire la toiture complete. que ce passe t'il alors si de nouveau j'ai des soucis? je repare inlassablement ma piece? à mes frais? quid en cas de vente de mon appartement? un futur acquereur peut il se retourner contre moi s'il rencontre un problème en toiture (j'aurais connaissance du probleme méme s'il y a eu des réparations)?
Je vous remercie
ps : à mon sens compte tenu des primes existantes, le budget pour refaire la toiture et l'isoler coutera maximum 3000 euros pour les copro (bailleurs de surcroit) en question et 8000 pour moi. je considere que réparer au fur et a mesure est un cout inutile car répété et que de toute façon en 2025, nous serons tenus d'isoler cette toiture (nouveau plan climat belge qui impose des travaux aux copropriété tous les 5 ans). c'est reculer pour mieux sauter et se passer des primes qui vont disparaitre (l'état ne financera pas qqch qu'il va rendre obligatoire, du moins je crois). en tant que Syndic, je crois devoir anticiper cette loi et constituer d'office un fond pour financer ceci. je me trompe?

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caroyoko
Pimonaute
Inscription : 17-08-2020
Messages : 21

Re : Infiltrations. toiture

Bonjour merci de votre réponse. mais en l'état : qu'est ce qu'une provision suffisante? a mon sens ce serait de réunir tous les fonds avant de signer quoi que ce soit. mais ca veut dire : pas de travaux. dégats qui se poursuivent. je suis juste syndic bénévole. je fais des appels de fonds sur base d'un echeancier qui a été adressé aux copro. mais comme d'habitude nous sommes tributaires des mauvais payeurs. ici la situation est quand meme catastrophique. l'expert était trés etonné que je n'ai pas d'autres degats d'infiltration. il soupçonne qu'ils sont pour l'instant invisibles....car d'autres pieces devraient etre affectées.
des idées sur la manière de procéder?
merci

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 080

Re : Infiltrations. toiture

caroyoko a écrit :

Bonjour à tous et à toutes
voila expertise faite. il faut tout refaire (je ne suis pas surprise hein !). nous avons selectionné un devis en AG extraordinaire. reste plus qu'à recevoir les fonds. dois je attendre de recevoir tous les fonds (c'est à dire le montant total de la facture) avant de signer le contrat, puis je le signer des la reception des fonds permettant de couvrir l'accompte? J'ai en effet echelonné les paiements pour les copros sur 4 mois. le probleme est que nous avons deja un défaillant depuis 7 ans. si un deuxieme ne paye pas sa part, que se passe t'il? nous allons devoir absorber la part des autres ( financièrement c'est juste impossible)?.

C


Ci-dessous un article d'un règlement de copropriété

Recouvrement des charges communes

    Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association principale, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
    À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :
a)    à assigner les copropriétaires défaillants au paiement des sommes dues. Il fera exécuter les décisions obtenues par toutes voies d’exécution, y compris la saisie de tous biens meubles  et immeubles du défaillant.
À cette occasion, il ne doit justifier d’aucune autorisation spéciale â l’égard des tribunaux  et des tiers
b)    à toucher lui-même à due concurrence ou â faire toucher par un organisme bancaire désigné par lui les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant, cession des loyers contractuelle et irrévocable étant donnée au syndic par chacun des copropriétaires, pour le cas où ils sont défaillants envers la copropriété.
c)    Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne peut s’opposer â ces paiements et sera valablement libéré à l’égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aura donné quittance.
d)     à réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’association principale, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
e)    Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne individuellement à cette procédure et marquer d’ores et déjà leur complet accord sui la délégation de pouvoirs que comporte, à leur égard et à celui de leurs locataires, la mise en application éventuelle des susdites dispositions.

J'ignore ce qui est prévu dans votre règlement de copropriété.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 080

Re : Infiltrations. toiture

caroyoko a écrit :

des idées sur la manière de procéder?
merci

Examinez la piste de l'emprunt par l'ACP pour la réalisation des travaux

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caroyoko
Pimonaute
Inscription : 17-08-2020
Messages : 21

Re : Infiltrations. toiture

il n'y a rien de précisé à ce propos dans notre reglement de copropriété qui est vétuste et devrait être révisé... par ailleurs il etait difficile d'inclure la facture toiture dans les charges car nous ignorions ceci.... pour la récupération des loyers, il faut une décision judiciaire et un huissier. les copro ne peuvent pas récupérer les loyers si les locataires refusent de les verser. il faut une décision contraignante, non?
l'emprunt me semble difficile car c'est nous engager à payer cet emprunt en lieu et place des défaillants. Actuellement, nous avons divisé la somme due par le défaillant à part égale pour chaque copropriétaire avec accord des copros lors de l'AG. je ne trouve personnellement pas de justification à dire que celui qui a le plus de quotité doit payer plus que les autres pour les dettes. c'est, d'autre part, mettre en difficulté certains d'entre eux financièrement.
bref, j'ai averti que le non paiement d'un appel de fond concernant ces travaux serait suivi de la réclamation du montant intégral du par le copro afin d'éviter des poursuites judiciaires multiples . A chaque fois c'est frais d'avocat et frais d'huissier. SI les frais d'huissier sont à la charge du défaillant, ca n'est pas le cas pour les frais d'avocat.. donc autant tout réunir. je ne sais pas si j'ai le droit de faire ceci mais cela me semble correct car deja en pratique dans d'autres domaines.

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