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Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

vivaqui
Pimonaute assidu
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Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

Bonjour,

Depuis quelques années, je dois me rendre auprès du juge de paix parce que les locataires oublient toujours de payer le dernier mois de loyer et les éventuels dégâts locatifs. Je me rends compte que les juges de paix font un peu ce qu'ils veulent puisque, de toute façon, personne n'ira en cassation et que le taux de ressort ne permet pas d'aller auprès du  TPI. D'ailleurs, tout cela rallongerait certainement la procédure. Bref, un peu d'arbitraire et beaucoup de temps perdu pour des locataires qui ne paient tout simplement pas et qui se voient trouver de manière aléatoire des arguments.

Je suis fatigué de devoir saisir le juge de paix et, pourtant, je fais tout pour faire les choses dans les règles. Je fais appel à un expert pour l'état des lieux d'entrée et de sortie, je réalise les réparations lorsqu'elles sont à ma charge (même s'il y a un doute), je suis constamment disponible et je remets les documents de la copropriété qui pourraient intéresser le locataire. En fait, cela ne paie tout simplement pas. Et je ne suis pas sur que l'arbitrage soit préférable vu les montants en jeu et, la médiation, ben c'est pas contraignant.

Tout cela m'amène à une question : avez-vous des manières d'éviter la procédure judiciaire ? Je pense à me faire remettre les garanties locatives en main propre mais cela ne change pas grand chose s'il y a un reçu. La seule option serait une garantive locative en mains propres mais sans reçu. Bref, c'est compliqué à faire accepter.

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Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

vivaqui a écrit :

Bonjour,

Depuis quelques années, je dois me rendre auprès du juge de paix parce que les locataires oublient toujours de payer le dernier mois de loyer et les éventuels dégâts locatifs. Je me rends compte que les juges de paix font un peu ce qu'ils veulent puisque, de toute façon, personne n'ira en cassation et que le taux de ressort ne permet pas d'aller auprès du  TPI. D'ailleurs, tout cela rallongerait certainement la procédure. Bref, un peu d'arbitraire et beaucoup de temps perdu pour des locataires qui ne paient tout simplement pas et qui se voient trouver de manière aléatoire des arguments.

Je suis fatigué de devoir saisir le juge de paix et, pourtant, je fais tout pour faire les choses dans les règles. Je fais appel à un expert pour l'état des lieux d'entrée et de sortie, je réalise les réparations lorsqu'elles sont à ma charge (même s'il y a un doute), je suis constamment disponible et je remets les documents de la copropriété qui pourraient intéresser le locataire. En fait, cela ne paie tout simplement pas. Et je ne suis pas sur que l'arbitrage soit préférable vu les montants en jeu et, la médiation, ben c'est pas contraignant.

Tout cela m'amène à une question : avez-vous des manières d'éviter la procédure judiciaire ? Je pense à me faire remettre les garanties locatives en main propre mais cela ne change pas grand chose s'il y a un reçu. La seule option serait une garantive locative en mains propres mais sans reçu. Bref, c'est compliqué à faire accepter.

Passez en AIS ! Perso, le premier du mois (bon, d'accord, ici ce sera le 2...mai), mes loyers tombent. Quoi qu'il arrive. Pas de juge de paix.. pas de non-paiement..pas de vide locatif...évidemment, évidemment petit loyer...

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rexou
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

Paul_6 a écrit :

Passez en AIS ! Perso, le premier du mois (bon, d'accord, ici ce sera le 2...mai), mes loyers tombent. Quoi qu'il arrive. Pas de juge de paix.. pas de non-paiement..pas de vide locatif...évidemment, évidemment petit loyer...

Petit loyer... très petit loyer. Pas de contrôle sur les occupants, quoi qu'il arrive. Et de fortes probabilités d'avoir des occupants "hors normes". Parfait dans une maison individuelle, mais peut poser des problèmes au sein d'une copropriété.

Bref, c'est une option possible. De là à la conseiller, je serais plus prudent.

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grmff
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

Paul_6 a écrit :
vivaqui a écrit :

Bonjour,

Depuis quelques années, je dois me rendre auprès du juge de paix parce que les locataires oublient toujours de payer le dernier mois de loyer et les éventuels dégâts locatifs. Je me rends compte que les juges de paix font un peu ce qu'ils veulent puisque, de toute façon, personne n'ira en cassation et que le taux de ressort ne permet pas d'aller auprès du  TPI. D'ailleurs, tout cela rallongerait certainement la procédure. Bref, un peu d'arbitraire et beaucoup de temps perdu pour des locataires qui ne paient tout simplement pas et qui se voient trouver de manière aléatoire des arguments.

Je suis fatigué de devoir saisir le juge de paix et, pourtant, je fais tout pour faire les choses dans les règles. Je fais appel à un expert pour l'état des lieux d'entrée et de sortie, je réalise les réparations lorsqu'elles sont à ma charge (même s'il y a un doute), je suis constamment disponible et je remets les documents de la copropriété qui pourraient intéresser le locataire. En fait, cela ne paie tout simplement pas. Et je ne suis pas sur que l'arbitrage soit préférable vu les montants en jeu et, la médiation, ben c'est pas contraignant.

Tout cela m'amène à une question : avez-vous des manières d'éviter la procédure judiciaire ? Je pense à me faire remettre les garanties locatives en main propre mais cela ne change pas grand chose s'il y a un reçu. La seule option serait une garantive locative en mains propres mais sans reçu. Bref, c'est compliqué à faire accepter.

Passez en AIS ! Perso, le premier du mois (bon, d'accord, ici ce sera le 2...mai), mes loyers tombent. Quoi qu'il arrive. Pas de juge de paix.. pas de non-paiement..pas de vide locatif...évidemment, évidemment petit loyer...

Si un copropriétaire loue à un une AIS qui loue à un sagouin, c'est le copropriétaire qui devra être poursuivi en justice. Pas l'AIS. Pas le locataire... On n'évite donc pas les procédures... et on bénéficie d'un tout petit loyer.

Paul_6, de votre expérience, de combien est la diminution du loyer?

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Paul_6
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Passez en AIS ! Perso, le premier du mois (bon, d'accord, ici ce sera le 2...mai), mes loyers tombent. Quoi qu'il arrive. Pas de juge de paix.. pas de non-paiement..pas de vide locatif...évidemment, évidemment petit loyer...

Pas de contrôle sur les occupants, quoi qu'il arrive..

?? pourquoi pas de contrôle quoi qu'il arrive ?

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GT
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

Le taux de ressort ?

Ceci étant, l’article 617 du Code Judiciaire apporte une exception à ce principe :

“Les jugements du tribunal de première instance et du tribunal de commerce qui statuent sur une demande dont le montant ne dépasse pas 2.500 euros, sont rendus en dernier ressort. Cette règle s’applique également aux jugements du juge de paix et, dans les contestations visées à l’article 601bis, à ceux du tribunal de police, lorsqu’il est statué sur une demande dont le montant ne dépasse pas 1.860 euros”.
Cela signifie qu’une décision rendue par les juridictions visées, dans un litige dont la valeur de la demande est inférieure au taux du ressort, ne peut pas être frappée d’appel.

Merci pour l'explication quant à la terminologie.

Texte actuel de l'art.617 , C. judiciaire
.
"Les jugements du tribunal de première instance et du tribunal de l'entreprise qui statuent sur une demande dont le montant ne dépasse pas  2.500 euros, sont rendus en dernier ressort. Cette règle s'applique également aux jugements du juge de paix et, dans les contestations visées à l'article 601bis, à ceux du tribunal de police, lorsqu'il est statué sur une demande dont le montant ne dépasse pas 2.000 euros.
  Les jugements rendus par le tribunal du travail sont toujours susceptibles d'appel.
  Les jugements rendus par le Tribunal de première instance dans des contestations relatives à l'application d'une loi d'impôt sont toujours susceptibles d'appel.
  Le Roi peut adapter les montants prévus à l'alinéa 1er, sans que les montants adaptés puissent dépasser les montants d'indexation définis ci-dessous.
   En cas d'adaptation des montants prévus à l'alinéa 1er, les montants adaptés sont publiés au Moniteur belge au plus tard dans le courant du mois de novembre. Les nouveaux montants entrent en vigueur le 1er janvier de l'année qui suit celle de leur adaptation et ne sont pas applicables aux demandes introduites avant cette date.
   Chaque augmentation ou diminution de l'indice entraîne une augmentation ou une diminution des montants d'indexation, conformément à la formule suivante: le nouveau montant d'indexation est égal au montant de base, multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ. Le résultat est arrondi à l'euro supérieur.
   Les montants d'indexation sont calculés en tenant compte de l'indice des prix à la consommation du mois d'octobre de chaque année. L'indice de départ est celui du mois d'octobre 2013."

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Paul_6
Pimonaute bavard
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

grmff a écrit :

Si un copropriétaire loue à un une AIS qui loue à un sagouin, c'est le copropriétaire qui devra être poursuivi en justice. Pas l'AIS. Pas le locataire... On n'évite donc pas les procédures... et on bénéficie d'un tout petit loyer.

Sagouin, mais encore? Je veux dire : quel type d'infraction/dégât/problème ?
Pour ce qui est du loyer, il y a plusieurs types de prise en charge par une AIS. Dans mon cas (construction neuve- région bruxelloise): par rapport un loyer de 100, il faut compter que l'on a 65. L'imposition via le RC multiplié par 1,4 reste, mais pas de PrI.

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rexou
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

Paul_6 a écrit :
rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Passez en AIS ! Perso, le premier du mois (bon, d'accord, ici ce sera le 2...mai), mes loyers tombent. Quoi qu'il arrive. Pas de juge de paix.. pas de non-paiement..pas de vide locatif...évidemment, évidemment petit loyer...

Pas de contrôle sur les occupants, quoi qu'il arrive..

?? pourquoi pas de contrôle quoi qu'il arrive ?

C'est l'AIS qui choisit le locataire. Sans demander l'avis du bailleur. Le bailleur "délègue" ses droits à l'AIS, qui met le bien à la disposition de toute personne entrant dans les conditions sociales répondant à leurs critères.

Le loyer espéré sera d'environ 60% du prix du marché. Tout au plus.

Pour moi, acceptable pour une maison modeste dont le propriétaire ne souhaite pas de problème ou réside à l'étranger. Encore que la gestion par une agence soit probablement plus intéressante. Dans le cadre d'une copropriété, c'est source de problèmes plus que probables.

Le généreux abattement du PI est loin de compenser les inconvénients subis et le manque à gagner dans la grande majorité des cas.

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rexou
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

Paul_6 a écrit :

Sagouin, mais encore? Je veux dire : quel type d'infraction/dégât/problème ?
Pour ce qui est du loyer, il y a plusieurs types de prise en charge par une AIS. Dans mon cas (construction neuve- région bruxelloise): par rapport un loyer de 100, il faut compter que l'on a 65. L'imposition via le RC multiplié par 1,4 reste, mais pas de PrI.

Un exemple ? Un appartement loué dans un immeuble de standing (av Winston Churchill à Uccle, en région BXL). 150 M2 et 3 chambres + chambre de bonne. Famille avec 4 enfants louant à la moitié du prix du marché (j'ignore si une part est prise en charge par l'AIS). Parquet lavé à grandes eaux. Parking privé des copropriétaires "squatté" par les nombreux visiteurs. Bruits diurnes et nocturnes dans les communs. Cheminée en marbre démolie. Visiteurs et occupants en total décalage avec les autres occupants. Autre culture et autres mœurs... Et impossibilité totale pour le bailleur de virer les sagouins...

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GT
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

Chaque propriétaire fait ses calculs et ses arbitrages.

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Paul_6
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

rexou a écrit :

Et impossibilité totale pour le bailleur de virer les sagouins...

??le bailleur, c'est l'AIS>pas de problème pour le proprio. Non ?

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GT
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

Les sagouins (Saguinus) sont un genre de singes du Nouveau Monde... mot « sagouin », aujourd'hui devenu une insulte désignant une personne malpropre.
https://fr.wikipedia.org/wiki/Saguinus

Est-il établi que le taux de ressort de sagouins est plus important parmi les personnes qui occupent un logement dans le cadre de la législation bruxelloise AIS ?

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grmff
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

Il est établi, pour ma part, que l'AIS louera à des sagouins sans sourciller, et ne fera rien pour résoudre le moindre problème d'occupation.

Dès lors que le propriétaire avisé fera attention à faire un bail de court terme aux nouveaux locataires afin de pouvoir virer les sagouins, alors que l'AIS ne le fera pas, le taux de sagouins occupant les logements loué via l'AIS correspondra au moins au taux de sagouin général de la population générale, alors que le tri effectué à postériori par le propriétaire avisé fera diminuer ce taux de sagouins. Dès lors, le taux de sagouins dans les logements donnés en location par un propriétaire avisé sera inférieur au taux de sagouins de la population générale. Dès lors que le taux de sagouins des logements AIS est supérieur ou égal au taux de sagouins de la population générale, alors que le taux de sagouin des logements loués par un propriétaire avisé est plus faible que ce taux de la population générale, on peut dire que le taux de sagouins des logements loués par l'AIS est supérieur au taux de sagouins des biens loués par un propriétaire avisé qui fait le tri en éjectant les sagouins de ses logements. CQFD.

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grmff
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Re : Comment éviter le juge de paix sans passer par la médiation ou l'arbitrage ?

Ca marche aussi avec les barakis.

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