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Résoudre un litige avec syndic,

GT
Pimonaute non modérable
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Re : Résoudre un litige avec syndic,

MarcoBrux a écrit :

Art577-4&4:
"Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif. (loi 07.VI.2018,art.164/7, entrée en vigueur .01.I.2019)"


La médiation est définie à l'article 1723/1, C. judiciaire.

"La médiation est un processus confidentiel et structuré de concertation volontaire entre parties en conflit qui se déroule avec le concours d'un tiers indépendant, neutre et impartial qui facilite la communication et tente de conduire les parties à élaborer elles-mêmes une solution."

La médiation nécessite la volonté des parties en conflit.
Le tiers n'est pas le juge de paix

Dernière modification par GT (15-05-2021 08:04:09)

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Résoudre un litige avec syndic,

Nash0474 a écrit :

Rexou,

Effectivement, nous savons tous que la tres grande majorité des syndics en Belgique fait preuve de professionnalisme, de proactivité, de régularité,.... Cela se sait tellement.

Ah oui il est vrai que j'ai appris sur ce forum, jamais de remise en question de certains syndics, de toute facon c'est de la faute des CP.

Même si l'objet des contestations sont des missions dévolues seulement au syndic 577-8 paragraphe 4:  comme pluralité de devis pas au syndic de la faire mais aux CP qui ne sont pas organes. 

Je confirme qu'il y a de bons syndics gestionnaires, mais beaucoup de syndics sont de simples encodeurs et rédacteurs de PV souvent imprécis et aux contenus vagues.
Certains devraient revoir la conception de leur métier, ce qui ferait que l'image de leur métier passionnant, et parfois ardu, je reconnais, soit mieux valorisé.
Suite à treize offres et dont j'ai comparé treize contrats de syndics, beaucoup oublient que la première mission d'un syndic est d'abord de gérer un bien immobilier avant tout, la partie commune, à laquelle on met les moyens techniques, financiers, humains pour gérer en bon père de famille (la très grande majorité dit d'emblée ne pas visister l'établissement sauf si c'est nécessaire, urgent ou demandé.... comment établir son budget prévisionnel de fonds de réserve si on ne va pas voir le batiment avec son oeil d'expert immobilier).

Pour avoir lu des PV de plusieurs syndics différents, le PV est certainement un des actes des plus importants dans une gestion annuelle....le niveau de rédaction et de précision juridique, administrative devrait augmenter considérablement et rejoint l'analyse de Me Mostin sur le niveau de compétences et de formation des syndics en Belgique.

Prenons un exemple de rapport annuel d'évaluation des contrats
https://forum.pim.be/uploads/f346e39aa7 … f52d5c.png

Ca ou rien, c'est la même chose. Il ne faut pas avoir fait des études et démontrer des compétences de gestion pour voir cela.

Je n'ai pas besoin de Me Mostin pour me dire ce que j'ai à mettre dans un tel rapport! Un peu de bon sens, de travail et de gestion.

« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours duquel le rapport d’évaluation sera présenté, le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).

Autre exemple:
https://forum.pim.be/uploads/cb4c8a59cb … 744914.png
Alors ici à l'unanimité de quoi?
Mr remettra un avis définitif sur la tarification. Ah oui, quand, par quel biais, par une nouvelle AG alors?
Le syndic est il redésigné ou pas pour 200EUR? Pour quelle durée de mandat, avec quelles clauses administratives et financières définies clairement dans le PV qui doit être clair et précis dans ses résolutions.
Le syndic a-t-il procédé à une pluralité de devis pour tout renouvellement de contrat?
Un libellé qui ne veut rien dire juridiquement, administrativement. Un bachelier en premiere année est recalé avec un tel libellé.

Pour l'instant, je collectionne les PV des syndics et on voit directement le sérieux d'un syndic ou pas. Meme si je reconnais qu'un PV est un acte administratif et ne représente pas toute la gestion. Mais de toute facon, comme tout exercice de mandat dans le droit civil et rappelé par Me Mostin sur la responsabilité civile des syndics, les syndics doivent rédiger un rapport annuel complet de leurs missions. Ils sont souvent très légers et sommaires, comme les budgets.

Mais oui, il y a de bons syndics.... et il y a aussi du folklore, et bien attraper la floche pour en trouver un bon.

L'intervention, à mon sens, s'écarte de la problématique définie par copropriétaire engalère : le recours à l'arbitrage et à la médiation.
Dès lors je n 'y réagis pas.

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Nash0474
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Re : Résoudre un litige avec syndic,

Rexou,

Effectivement, nous savons tous que la tres grande majorité des syndics en Belgique fait preuve de professionnalisme, de proactivité, de régularité,.... Cela se sait tellement.

Ah oui il est vrai que j'ai appris sur ce forum, jamais de remise en question de certains syndics, de toute facon c'est de la faute des CP.

Même si l'objet des contestations sont des missions dévolues seulement au syndic 577-8 paragraphe 4:  comme pluralité de devis pas au syndic de la faire mais aux CP qui ne sont pas organes. 

Je confirme qu'il y a de bons syndics gestionnaires, mais beaucoup de syndics sont de simples encodeurs et rédacteurs de PV souvent imprécis et aux contenus vagues.
Certains devraient revoir la conception de leur métier, ce qui ferait que l'image de leur métier passionnant, et parfois ardu, je reconnais, soit mieux valorisé.
Suite à treize offres et dont j'ai comparé treize contrats de syndics, beaucoup oublient que la première mission d'un syndic est d'abord de gérer un bien immobilier avant tout, la partie commune, à laquelle on met les moyens techniques, financiers, humains pour gérer en bon père de famille (la très grande majorité dit d'emblée ne pas visister l'établissement sauf si c'est nécessaire, urgent ou demandé.... comment établir son budget prévisionnel de fonds de réserve si on ne va pas voir le batiment avec son oeil d'expert immobilier).

Pour avoir lu des PV de plusieurs syndics différents, le PV est certainement un des actes des plus importants dans une gestion annuelle....le niveau de rédaction et de précision juridique, administrative devrait augmenter considérablement et rejoint l'analyse de Me Mostin sur le niveau de compétences et de formation des syndics en Belgique.

Prenons un exemple de rapport annuel d'évaluation des contrats
rapport_évaluation_annuelle_de_contrats.png

Ca ou rien, c'est la même chose. Il ne faut pas avoir fait des études et démontrer des compétences de gestion pour voir cela.

Je n'ai pas besoin de Me Mostin pour me dire ce que j'ai à mettre dans un tel rapport! Un peu de bon sens, de travail et de gestion.

« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours duquel le rapport d’évaluation sera présenté, le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).

Autre exemple:
désignation_syndic.png
Alors ici à l'unanimité de quoi?
Mr remettra un avis définitif sur la tarification. Ah oui, quand, par quel biais, par une nouvelle AG alors?
Le syndic est il redésigné ou pas pour 200EUR? Pour quelle durée de mandat, avec quelles clauses administratives et financières définies clairement dans le PV qui doit être clair et précis dans ses résolutions.
Le syndic a-t-il procédé à une pluralité de devis pour tout renouvellement de contrat?
Un libellé qui ne veut rien dire juridiquement, administrativement. Un bachelier en premiere année est recalé avec un tel libellé.

Pour l'instant, je collectionne les PV des syndics et on voit directement le sérieux d'un syndic ou pas. Meme si je reconnais qu'un PV est un acte administratif et ne représente pas toute la gestion. Mais de toute facon, comme tout exercice de mandat dans le droit civil et rappelé par Me Mostin sur la responsabilité civile des syndics, les syndics doivent rédiger un rapport annuel complet de leurs missions. Ils sont souvent très légers et sommaires, comme les budgets.

Mais oui, il y a de bons syndics.... et il y a aussi du folklore, et bien attraper la floche pour en trouver un bon.

Dernière modification par Nash0474 (15-05-2021 02:37:59)

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copropriétaire engalère
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Re : Résoudre un litige avec syndic,

MarcoBrux a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

Beaucoup ici prônent le dialogue lors d'un litige, ça ne les empêche pas de venir poser ici leurs doléances envers leur syndic, doléances régulièrement identiques à celles de certains intervenants qu'on envoie paître.

Je lis souvent par ci par là qu'il faut avant tout lui envoyer une mise en demeure, bon ok, mais est ce qu'il existe un arbitrage,ou médiation dans ce cas précis entre un CP et le syndic devant le juge de paix?, avec décisions valables et impératives bien sur. il ne s'agit pas de sortir de cette médiation avec une petite tape sur le dos.....

Merci......

Art577-4&4:
"Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif. (loi 07.VI.2018,art.164/7, entrée en vigueur .01.I.2019)"

Donc selon vous, un CP pourrait user de la médiation avec le syndic?

il n'y a  pas un hic? le syndic se présenterait comme monsieur untel ou comme syndic représentant l'ACP?

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MarcoBrux
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Re : Résoudre un litige avec syndic,

copropriétaire engalère a écrit :

Beaucoup ici prônent le dialogue lors d'un litige, ça ne les empêche pas de venir poser ici leurs doléances envers leur syndic, doléances régulièrement identiques à celles de certains intervenants qu'on envoie paître.

Je lis souvent par ci par là qu'il faut avant tout lui envoyer une mise en demeure, bon ok, mais est ce qu'il existe un arbitrage,ou médiation dans ce cas précis entre un CP et le syndic devant le juge de paix?, avec décisions valables et impératives bien sur. il ne s'agit pas de sortir de cette médiation avec une petite tape sur le dos.....

Merci......

Art577-4&4:
"Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif. (loi 07.VI.2018,art.164/7, entrée en vigueur .01.I.2019)"

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GT

copropriétaire engalère
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Re : Résoudre un litige avec syndic,

rexou a écrit :

On est reparti pour un tour de folklore ?

Folklore? c'est comme ça que vous appelez des questions auxquelles vous n'avez aucune réponses? ça me va, pour vous aider je vous met des exemples de situations certes cocasses mais qui auraient pu passer par une médiation  puisque un CP est révolté......

1) Un syndic auquel UN CP reproche entre autres ;
- Pas de suivi des nombreux CP qui manquent au paiement des charges
- Aucune action concernant l'entretien ni les travaux à effectuer
- Pas de diffusion d'infos claires quant à la situation financière de l'immeuble
- Pas de convocation d'AG (prévue en juin)
- Pas de décompte des charges pour l'exercice 2017/2018
- Pas de réponse aux mails, téléphone sur répondeur, bureau fermé en permanence, sauf sur rendez-vous

2) Un CP reproche à son syndic:
un syndic affirme qu'avec la nouvelle loi, un CP qui arriverait en retard à une AG aurait le droit d'assister et de participer aux débats, mais serait privé de son droit de vote, n'étant pas présent lors du comptage des présences.

3)Encore UN CP rapporte qu'il a des griefs envers son syndic dont voici en substance:
Le syndic n'assure plus d'AG depuis 3 ans. Très difficilement joignable par mail, inaccessible par tel, et absent à son bureau en permanence. Le conseil de copropriété décide finalement de convoquer une AG, mais ignore l'adresse de 2 CP. Le syndic est avisé par mail + recommandé de cette AG. Ne va pas chercher le recommandé, mais accuse réception du mail et annonce sa présence. Accepte aussi rendez-vous la veille de l'AG pour contrôle comptes. Est absent au rendez-vous et à l'AG !

il y en a d'autres bien sur, mais ces cas ci, existe t il une médiation entre le CP et le SYNDIC avec des décisions impératives à respecter de part et d'autre?

la question est simple .........

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rexou
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Re : Résoudre un litige avec syndic,

On est reparti pour un tour de folklore ?

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copropriétaire engalère
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Résoudre un litige avec syndic,

Beaucoup ici prônent le dialogue lors d'un litige, ça ne les empêche pas de venir poser ici leurs doléances envers leur syndic, doléances régulièrement identiques à celles de certains intervenants qu'on envoie paître.

Je lis souvent par ci par là qu'il faut avant tout lui envoyer une mise en demeure, bon ok, mais est ce qu'il existe un arbitrage,ou médiation dans ce cas précis entre un CP et le syndic devant le juge de paix?, avec décisions valables et impératives bien sur. il ne s'agit pas de sortir de cette médiation avec une petite tape sur le dos.....

Merci......

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