Résoudre un litige avec syndic,

On est reparti pour un tour de folklore ?

copropriétaire engalère a écrit :

Beaucoup ici prônent le dialogue lors d'un litige, ça ne les empêche pas de venir poser ici leurs doléances envers leur syndic, doléances régulièrement identiques à celles de certains intervenants qu'on envoie paître.

Je lis souvent par ci par là qu'il faut avant tout lui envoyer une mise en demeure, bon ok, mais est ce qu'il existe un arbitrage,ou médiation dans ce cas précis entre un CP et le syndic devant le juge de paix?, avec décisions valables et impératives bien sur. il ne s'agit pas de sortir de cette médiation avec une petite tape sur le dos.....

Merci......

Art577-4&4:
"Est réputée non écrite toute clause qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section. Cela n'exclut pas l'application des articles 1724 et suivants du Code judiciaire sur la médiation ni celles des articles 1738 et suivants du Code judiciaire relatifs au droit collaboratif. (loi 07.VI.2018,art.164/7, entrée en vigueur .01.I.2019)"

Rexou,

Effectivement, nous savons tous que la tres grande majorité des syndics en Belgique fait preuve de professionnalisme, de proactivité, de régularité,.... Cela se sait tellement.

Ah oui il est vrai que j'ai appris sur ce forum, jamais de remise en question de certains syndics, de toute facon c'est de la faute des CP.

Même si l'objet des contestations sont des missions dévolues seulement au syndic 577-8 paragraphe 4:  comme pluralité de devis pas au syndic de la faire mais aux CP qui ne sont pas organes. 

Je confirme qu'il y a de bons syndics gestionnaires, mais beaucoup de syndics sont de simples encodeurs et rédacteurs de PV souvent imprécis et aux contenus vagues.
Certains devraient revoir la conception de leur métier, ce qui ferait que l'image de leur métier passionnant, et parfois ardu, je reconnais, soit mieux valorisé.
Suite à treize offres et dont j'ai comparé treize contrats de syndics, beaucoup oublient que la première mission d'un syndic est d'abord de gérer un bien immobilier avant tout, la partie commune, à laquelle on met les moyens techniques, financiers, humains pour gérer en bon père de famille (la très grande majorité dit d'emblée ne pas visister l'établissement sauf si c'est nécessaire, urgent ou demandé.... comment établir son budget prévisionnel de fonds de réserve si on ne va pas voir le batiment avec son oeil d'expert immobilier).

Pour avoir lu des PV de plusieurs syndics différents, le PV est certainement un des actes des plus importants dans une gestion annuelle....le niveau de rédaction et de précision juridique, administrative devrait augmenter considérablement et rejoint l'analyse de Me Mostin sur le niveau de compétences et de formation des syndics en Belgique.

Prenons un exemple de rapport annuel d'évaluation des contrats
https://forum.pim.be/uploads/f346e39aa7 … f52d5c.png

Ca ou rien, c'est la même chose. Il ne faut pas avoir fait des études et démontrer des compétences de gestion pour voir cela.

Je n'ai pas besoin de Me Mostin pour me dire ce que j'ai à mettre dans un tel rapport! Un peu de bon sens, de travail et de gestion.

« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours duquel le rapport d’évaluation sera présenté, le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).

Autre exemple:
https://forum.pim.be/uploads/cb4c8a59cb … 744914.png
Alors ici à l'unanimité de quoi?
Mr remettra un avis définitif sur la tarification. Ah oui, quand, par quel biais, par une nouvelle AG alors?
Le syndic est il redésigné ou pas pour 200EUR? Pour quelle durée de mandat, avec quelles clauses administratives et financières définies clairement dans le PV qui doit être clair et précis dans ses résolutions.
Le syndic a-t-il procédé à une pluralité de devis pour tout renouvellement de contrat?
Un libellé qui ne veut rien dire juridiquement, administrativement. Un bachelier en premiere année est recalé avec un tel libellé.

Pour l'instant, je collectionne les PV des syndics et on voit directement le sérieux d'un syndic ou pas. Meme si je reconnais qu'un PV est un acte administratif et ne représente pas toute la gestion. Mais de toute facon, comme tout exercice de mandat dans le droit civil et rappelé par Me Mostin sur la responsabilité civile des syndics, les syndics doivent rédiger un rapport annuel complet de leurs missions. Ils sont souvent très légers et sommaires, comme les budgets.

Mais oui, il y a de bons syndics.... et il y a aussi du folklore, et bien attraper la floche pour en trouver un bon.

copropriétaire engalère a écrit :

@GT : vous pensez que l'article 1723/1, C. judiciaire.serait compatible entre un syndic et un CP donc?
mais si le tiers n'est pas un juge de paix, qui serait t il? histoire de contrôler que chaque partie respecte leurs paroles données lors de cette médiation, Puis, le syndic viendrait en tant que Mr Untel ou Syndic qui représente l'ACP?

Vous tirez la conclusion que vous voulez de ce que j'ai écrit et reproduit. En Belgique, vous me l'avez fait savoir, vous avez le droit de penser.

Je ne me suis pas aventuré à écrire que l'article 1723/1, C. judiciaire serait compatible entre un syndic et un CP (?) .

Qui sera le médiateur et autres informations sur le processus

Code judiciaire

CHAPITRE II.  - La médiation extrajudiciaire.

  Art. 1730. § 1er. Toute partie peut proposer aux autres parties, indépendamment de toute procédure judiciaire ou arbitrale, avant, pendant ou après le déroulement d'une procédure judiciaire, de recourir au processus de médiation. Les parties désignent le médiateur de commun accord ou chargent un tiers de cette désignation.
  § 2. Si la proposition est adressée par envoi recommandé et qu'elle contient la réclamation d'un droit, elle est assimilée à la mise en demeure visée à l'article 1153 du Code civil.
  § 3. Dans les mêmes conditions, la proposition suspend le cours de la prescription de l'action attachée à ce droit pendant un mois.

  Art. 1731. § 1er. Les parties définissent entre elles, avec l'aide du médiateur, les modalités d'organisation de la médiation et la durée du processus. Cette convention est consignée par écrit dans un protocole de médiation signé par les parties et par le médiateur. Les frais et honoraires de la médiation sont à charge des parties par parts égales, sauf si elles en décident autrement.
  § 2. Le protocole de médiation contient :
  1° le nom et le domicile des parties et de leurs conseils;
  2° le nom, la qualité et l'adresse du médiateur, et le cas échéant, la mention que le médiateur est agréé par la commission visée à l'article 1727;
  3° le rappel du principe volontaire de la médiation;
  4° un exposé succinct du différend;
  5° la confidentialité qui s'attache aux documents et aux communications dans le cadre de la médiation;
  6° le mode de fixation et le taux des honoraires du médiateur, ainsi que les modalités de leur paiement;
  7° la date;
  8° la signature des parties et du médiateur.
  § 3. La signature du protocole suspend le cours de la prescription durant la médiation.
  § 4. Sauf accord exprès des parties, la suspension de la prescription prend fin un mois après la notification faite par l'une des parties ou par le médiateur à l'autre ou aux autres parties de leur volonté de mettre fin à la médiation. Cette notification a lieu par lettre recommandée.

  Art. 1732. Lorsque les parties parviennent à un accord de médiation, celui-ci fait l'objet d'un écrit daté et signé par elles et le médiateur. Le cas échéant, il est fait mention de l'agrément du médiateur.
  Cet écrit contient les engagements précis pris par chacune d'elles.

  Art. 1733.  En cas d'accord, et si le médiateur qui a mené la médiation est agréé par la commission visée à l'article 1727, les parties ou l'une d'elles peuvent soumettre l'accord de médiation obtenu conformément aux articles 1731 et 1732 pour homologation au juge compétent. Il est procédé conformément aux articles 1025 à 1034. La requête peut cependant être signée par les parties elles-mêmes si celle-ci émane de toutes les parties à la médiation. Le protocole de médiation est joint à la requête.
  Le juge ne peut refuser l'homologation de l'accord que si celui-ci est contraire à l'ordre public ou si l'accord obtenu à l'issue d'une médiation familiale est contraire à l'intérêt des enfants mineurs.
  L'ordonnance d'homologation a les effets d'un jugement au sens de l'article 1043.

Je ne crois pas non plus à une médiation "judiciaire" entre syndic et copropriétaire. Ni à une conciliation devant le juge de paix.
...

Rexou,

Effectivement, nous savons tous que la tres grande majorité des syndics en Belgique fait preuve de professionnalisme, de proactivité, de régularité,.... Cela se sait tellement.

Ah oui il est vrai que j'ai appris sur ce forum, jamais de remise en question de certains syndics, de toute facon c'est de la faute des CP.

Même si l'objet des contestations sont des missions dévolues seulement au syndic 577-8 paragraphe 4:  comme pluralité de devis pas au syndic de la faire mais aux CP qui ne sont pas organes. 

Je confirme qu'il y a de bons syndics gestionnaires, mais beaucoup de syndics sont de simples encodeurs et rédacteurs de PV souvent imprécis et aux contenus vagues.
Certains devraient revoir la conception de leur métier, ce qui ferait que l'image de leur métier passionnant, et parfois ardu, je reconnais, soit mieux valorisé.
Suite à treize offres et dont j'ai comparé treize contrats de syndics, beaucoup oublient que la première mission d'un syndic est d'abord de gérer un bien immobilier avant tout, la partie commune, à laquelle on met les moyens techniques, financiers, humains pour gérer en bon père de famille (la très grande majorité dit d'emblée ne pas visister l'établissement sauf si c'est nécessaire, urgent ou demandé.... comment établir son budget prévisionnel de fonds de réserve si on ne va pas voir le batiment avec son oeil d'expert immobilier).

Pour avoir lu des PV de plusieurs syndics différents, le PV est certainement un des actes des plus importants dans une gestion annuelle....le niveau de rédaction et de précision juridique, administrative devrait augmenter considérablement et rejoint l'analyse de Me Mostin sur le niveau de compétences et de formation des syndics en Belgique.

Prenons un exemple de rapport annuel d'évaluation des contrats
https://forum.pim.be/uploads/f346e39aa7 … f52d5c.png

Ca ou rien, c'est la même chose. Il ne faut pas avoir fait des études et démontrer des compétences de gestion pour voir cela.

Je n'ai pas besoin de Me Mostin pour me dire ce que j'ai à mettre dans un tel rapport! Un peu de bon sens, de travail et de gestion.

« Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles. L’objectif consiste à permettre aux copropriétaires de remettre régulièrement en cause les contrats de fournitures, sur base d’un rapport d’évaluation » (Doc. Parl. Chambre, N° 1334/001, 2007-2008, p.20.). Il veillera dès lors à recueillir et à transmettre toutes les informations nécessaires (prestations, coutés, date d’échéance et modalités de renom,…) pour permettre aux copropriétaires de faire un choix en connaissance de cause et de l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale au cours duquel le rapport d’évaluation sera présenté, le changement éventuel des fournisseurs. » (Corinne MOSTIN, le syndic de copropriété, Wolters Kuwer, 2020, p.162).

Autre exemple:
https://forum.pim.be/uploads/cb4c8a59cb … 744914.png
Alors ici à l'unanimité de quoi?
Mr remettra un avis définitif sur la tarification. Ah oui, quand, par quel biais, par une nouvelle AG alors?
Le syndic est il redésigné ou pas pour 200EUR? Pour quelle durée de mandat, avec quelles clauses administratives et financières définies clairement dans le PV qui doit être clair et précis dans ses résolutions.
Le syndic a-t-il procédé à une pluralité de devis pour tout renouvellement de contrat?
Un libellé qui ne veut rien dire juridiquement, administrativement. Un bachelier en premiere année est recalé avec un tel libellé.

Pour l'instant, je collectionne les PV des syndics et on voit directement le sérieux d'un syndic ou pas. Meme si je reconnais qu'un PV est un acte administratif et ne représente pas toute la gestion. Mais de toute facon, comme tout exercice de mandat dans le droit civil et rappelé par Me Mostin sur la responsabilité civile des syndics, les syndics doivent rédiger un rapport annuel complet de leurs missions. Ils sont souvent très légers et sommaires, comme les budgets.

Mais oui, il y a de bons syndics.... et il y a aussi du folklore, et bien attraper la floche pour en trouver un bon.

grmff a écrit :

Je ne crois pas non plus à une médiation "judiciaire" entre syndic et copropriétaire. Ni à une conciliation devant le juge de paix.

L'organe qui "juge" le syndic, c'est l'assemblée générale. Le syndic doit appliquer les décisions d'assemblée générale. Si vous vous opposez aux décisions d'assemblée générale, c'est devant le juge de paix que vous devez vous rendre. Une décision d'assemblée que vous pouvez contester, c'est le quitus au syndic. Le syndic devra être appelé à la cause à toute action.

Le dialogue est toujours préférable avant toute action plus contraignante. Le dialogue n'est pas toujours possible.

Il faut reconnaître que le syndic parfait pour tout le monde n'existe pas. C'est une question existentielle sur le job de syndic: faire le moins de mécontent possible. Pour faire le moins de mécontent possible, certains utilisent la méthode Shadok: taper toujours sur les mêmes...

y en a qui sont maso aussi, ou pour faire syndic faut être maso?
https://forum.pim.be/uploads/6a062e424a … 7421bd.jpg