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Problème gestion financière du syndic

SBL
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Problème gestion financière du syndic

Bonjour,
J'habite un petit immeuble où les problèmes sont légions depuis des lustres. L'ancien syndic a été remplacé par un syndic judiciaire il y a quelques années. Si au niveau des problèmes techniques de l'immeuble on a pu constater une nette amélioration, la gestion financière laisse cependant à désirer.
Les problèmes que nous rencontrons sont:
1: absence de réponse de la part du syndic à toute demande faite (généralement par mail). Chaque demande est systématiquement ignorée. D'où ma première question: n'y a t-il pas une obligation d'information de la part du syndic aux demandes des copropriétaires?
2: lors de la répartition des charges, le syndic refuse systématiquement de prendre en compte les différents compteurs (électriques, chauffage, eau) et se borne à une répartition par quotité, malgré nos demandes. D'où deuxième question: n'y a t-il pas une obligation du syndic d'effectuer le calcul des charges en prenant en compte les relevés des différents compteur?
Dans le cas de notre immeuble, certains co-propriétaires sont, du fait de cette répartition inégale des charges, lésés à hauteur de plusieurs centaines voir milliers d'euros.

Quels seraient les recours dont nous disposerions?
Je suis "sur le point de" lancer une procédure en justice de paix, mais quelle est la marche à suivre pour se faire?

en vous remerciant d'avance pour vos éclaircissements smile

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GT
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Re : Problème gestion financière du syndic

En ce qui concerne (le droit à) l'information

L'article 577-8 § 4 , 11° de l'ancien code civil prévoit que , quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale .

Source :
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 151/justel

Aucune disposition du Code civil relative à la copropriété forcée des immeubles ou groupe d'immeubles bâtis (art.577-3 à 577-14, C. civil) n'impose au syndic de répondre aux mails des copropriétaires.

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GT
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Re : Problème gestion financière du syndic

SBL a écrit :

Les problèmes que nous rencontrons sont:

2: lors de la répartition des charges, le syndic refuse systématiquement de prendre en compte les différents compteurs (électriques, chauffage, eau) et se borne à une répartition par quotité, malgré nos demandes. D'où deuxième question: n'y a t-il pas une obligation du syndic d'effectuer le calcul des charges en prenant en compte les relevés des différents compteur?
Dans le cas de notre immeuble, certains co-propriétaires sont, du fait de cette répartition inégale des charges, lésés à hauteur de plusieurs centaines voir milliers d'euros.


La répartition des charges : quelles sont les données de fait ? Que faut-il entendre par demande au syndic ?

Quelques dispositions du Code civil :

1.En ce qui concerne le mode de répartition des charges, l'art.577-4, § 1er, al.4, 2° nous apprend qu'il est fixé dans le règlement de copropriété.

2.La modification de la répartition des charges peut être décidée par l'assemblée générale comme le stipule l'art.577-7, § 2, a), C. civil. Il faut que ce point soit mis à l'ordre du jour d'une AG et qu'une majorité des 4/5 des voix se prononce sur la modification de la répartition des charges .

3.Le syndic est obligé de mettre à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires ou du conseil de copropriété qu'il a reçues au moins 3 semaines avant le premier jour de la période fixée dans le règlement d'ordre intérieur au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu (art.577-6, § 3, C. civil).

4.Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.(art.577-9, §2)

5. Une modification au règlement de copropriété devra faire l'objet d'un acte authentique (art.577-4, § 1, al.1, C. civil).

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copropriétaire engalère
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Re : Problème gestion financière du syndic

SBL a écrit :

Bonjour,
J'habite un petit immeuble où les problèmes sont légions depuis des lustres. L'ancien syndic a été remplacé par un syndic judiciaire il y a quelques années. Si au niveau des problèmes techniques de l'immeuble on a pu constater une nette amélioration, la gestion financière laisse cependant à désirer.
Les problèmes que nous rencontrons sont:
1: absence de réponse de la part du syndic à toute demande faite (généralement par mail). Chaque demande est systématiquement ignorée. D'où ma première question: n'y a t-il pas une obligation d'information de la part du syndic aux demandes des copropriétaires?
2: lors de la répartition des charges, le syndic refuse systématiquement de prendre en compte les différents compteurs (électriques, chauffage, eau) et se borne à une répartition par quotité, malgré nos demandes. D'où deuxième question: n'y a t-il pas une obligation du syndic d'effectuer le calcul des charges en prenant en compte les relevés des différents compteur?
Dans le cas de notre immeuble, certains co-propriétaires sont, du fait de cette répartition inégale des charges, lésés à hauteur de plusieurs centaines voir milliers d'euros.

Quels seraient les recours dont nous disposerions?
Je suis "sur le point de" lancer une procédure en justice de paix, mais quelle est la marche à suivre pour se faire?

en vous remerciant d'avance pour vos éclaircissements smile

Chaque demande est systématiquement ignorée. ? virez ce plouc en prenant soin de ne surtout pas donner décharge à sa gestion et aux comptes.


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
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PIM
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Re : Problème gestion financière du syndic

SBL a écrit :

L'ancien syndic a été remplacé par un syndic judiciaire il y a quelques années.

Remplacé dans le cadre d'une décision de justice avec une mission précise ?
Ou nouveau syndic ordinaire, mais portant le "titre" de syndic judiciaire ?


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Re : Problème gestion financière du syndic

Les charges sont à répartir comme le prévoient les statuts.

Si vous voulez une répartition précise, mettez les modifications éventuelles faire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, et faite voter la modification.

Le syndic sera alors tenu de faire les comptes en tenant compte des statuts.

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SBL
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Re : Problème gestion financière du syndic

merci à tous pour vos réponses...
voila quelques éclaircissements:

GT a écrit :

La répartition des charges : quelles sont les données de fait ? Que faut-il entendre par demande au syndic ?

L'histoire est un peu complexe, mais en quelques lignes:
L'immeuble est un immeuble de bureaux dont 2 étages ont été transformés en logements (les autres etages sont toujours des bureaux). Lorsque nous (les habitants) sommes arrivés, nous avons constaté des charges communes astronomiques, et pour cause: si chaque appartement disposait de son compteur électrique, les bureaux étaient tous branchés sur le compteur des communs. Donc, chaque appartement payait sa consommation personnelle + une partie de celle des bureaux (puisque celle-ci était comptée comme électricité commune).
Suite à une AG, il a donc été décidé de faire installer des compteurs électriques privés pour chacune des sociétés occupant l'immeuble, afin justement de répartir les charges de manière plus juste.
Il en est exactement de même pour le chauffage, avec l'installation de calorimètres sur chaque radiateur. Tout cela a été décidé en AG.
Or depuis l'installation de ces compteurs et calorimètres (il y a 3 ans!), le syndic refuse de calculer les charges en fonction des données reçues (ISTA et Engie), et continue d'appliquer une répartition par quotité. Les bureaux utilisant beaucoup plus de chauffages que les habitants, nous nous trouvons donc largement lésés dans le calcul.
Donc, régulièrement, nous rappelons au syndic que les charges sont à calculer en fonction des consommation et non des quotités (= nos demandes au syndic), mais nous n'avons aucune réponse.

Pour l'eau, des compteurs de passage sont là depuis le début, mais n'ont jamais été pris en compte par le syndic pour le calcul des charges

grmff a écrit :

Les charges sont à répartir comme le prévoient les statuts.

Si vous voulez une répartition précise, mettez les modifications éventuelles faire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, et faite voter la modification.

Le syndic sera alors tenu de faire les comptes en tenant compte des statuts.

c'est peu ou prou ce qui a déjà été fait il me semble...après, il y a peut etre des détails qui m'échappent

PIM a écrit :

Remplacé dans le cadre d'une décision de justice avec une mission précise ?
Ou nouveau syndic ordinaire, mais portant le "titre" de syndic judiciaire ?

dans le cadre d'une décision de justice

Dernière modification par SBL (23-06-2021 11:41:59)

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copropriétaire engalère
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Re : Problème gestion financière du syndic

SBL a écrit :
PIM a écrit :

Remplacé dans le cadre d'une décision de justice avec une mission précise ?
Ou nouveau syndic ordinaire, mais portant le "titre" de syndic judiciaire ?

dans le cadre d'une décision de justice

Si c'est un syndic nommé par le juge, il est habituel qu'il ne rend compte qu'au juge, sur le jugement vous devez lire les missions précises et à quel moment vous pouvez choisir votre syndic, vous avez lu le jugement?


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Re : Problème gestion financière du syndic

copropriétaire engalère a écrit :
SBL a écrit :
PIM a écrit :

Remplacé dans le cadre d'une décision de justice avec une mission précise ?
Ou nouveau syndic ordinaire, mais portant le "titre" de syndic judiciaire ?

dans le cadre d'une décision de justice

Si c'est un syndic nommé par le juge, il est habituel qu'il ne rend compte qu'au juge, sur le jugement vous devez lire les missions précises et à quel moment vous pouvez choisir votre syndic, vous avez lu le jugement?

cela s'est passé avant mon arrivée dans l'immeuble (avant qu'une partie soit transformée en logement), je n'ai donc pas eu ces informations jusqu'à présent (je suppose que je peux les demander, mais est ce que cela change vraiment la finalité du problème?)

pour le changement de syndic, chaque année on vote pour conserver le syndic...beaucoup de co-propriétaires ont peur du changement car ce syndic connait bien l'immeuble et ses problemes. Changer de syndic ce serait un peu revenir à 0 pour eux

Dernière modification par SBL (23-06-2021 11:55:40)

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copropriétaire engalère
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Re : Problème gestion financière du syndic

SBL a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
SBL a écrit :
PIM a écrit :

Remplacé dans le cadre d'une décision de justice avec une mission précise ?
Ou nouveau syndic ordinaire, mais portant le "titre" de syndic judiciaire ?

dans le cadre d'une décision de justice

Si c'est un syndic nommé par le juge, il est habituel qu'il ne rend compte qu'au juge, sur le jugement vous devez lire les missions précises et à quel moment vous pouvez choisir votre syndic, vous avez lu le jugement?

cela s'est passé avant mon arrivée dans l'immeuble (avant qu'une partie soit transformée en logement), je n'ai donc pas eu ces informations jusqu'à présent (je suppose que je peux les demander, mais est ce que cela change vraiment la finalité du problème?)

pour le changement de syndic, chaque année on vote pour conserver le syndic...beaucoup de co-propriétaires ont peur du changement car ce syndic connait bien l'immeuble et ses problemes. Changer de syndic ce serait un peu revenir à 0 pour eux

et comment! si le jugement décrète que les répartitions se font ainsi, ça restera ainsi, si le jugement décrète que le syndic ne rend compte qu'au Juge, ben, le syndic va vous ignorer, si le jugement vous donne droit à nommer un syndic, à vous de faire une AG pour se faire et que l'acp redémarre sur de nouvelles bases.
la première chose à faire que je vous recommande vivement c'est de bien lire le jugement.


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Re : Problème gestion financière du syndic

Mais puisqu'il ces dernières années il a été décidé d'installer des compteur et de régulariser les charges, cela doit être fait, non?
Encore une fois, je n'y connais rien dans ce domaine (sinon je ne serais pas là tongue ), mais il y a quand même une problème: soit le jugement dit que les charges sont en fonction des quotités et basta, pourquoi voter en AG que ce soit fait autrement si on ne peut pas?
Et au contraire, si cette décision d'AG prévaut, pourquoi n'est elle pas exécutée? Quelle que soit la situation, il me semble que le syndic est un peu hors des clous, non?

(j'ai même des mails du syndic (à l'époque ou il répondait encore) disant que les charges allaient être régularisées rétro activement, sur base des différents compteurs)

Dernière modification par SBL (23-06-2021 12:07:15)

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copropriétaire engalère
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Re : Problème gestion financière du syndic

SBL a écrit :

Mais puisqu'il ces dernières années il a été décidé d'installer des compteur et de régulariser les charges, cela doit être fait, non?
Encore une fois, je n'y connais rien dans ce domaine (sinon je ne serais pas là tongue ), mais il y a quand même une problème: soit le jugement dit que les charges sont en fonction des quotités et basta, pourquoi voter en AG que ce soit fait autrement si on ne peut pas?
Et au contraire, si cette décision d'AG prévaut, pourquoi n'est elle pas exécutée? Quelle que soit la situation, il me semble que le syndic est un peu hors des clous, non?

(j'ai même des mails du syndic (à l'époque ou il répondait encore) disant que les charges allaient être régularisées rétro activement, sur base des différents compteurs)

et donc c'est bien un plouc , voyez si vous pouvez organiser une AG, ne pas approuver ses décomptes et sa gestion et changer de syndic.


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rexou
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Re : Problème gestion financière du syndic

copropriétaire engalère a écrit :

la première chose à faire que je vous recommande vivement c'est de bien lire le jugement.

Excellent conseil !!!

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GT
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Re : Problème gestion financière du syndic

rexou a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

la première chose à faire que je vous recommande vivement c'est de bien lire le jugement.

Excellent conseil !!!

Et je conseille aussi avant de tirer des conclusions définitives ds cette discussion d'attendre que les éléments utiles du jugement soient connus.

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Re : Problème gestion financière du syndic

GT a écrit :
rexou a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

la première chose à faire que je vous recommande vivement c'est de bien lire le jugement.

Excellent conseil !!!

Et je conseille aussi avant de tirer des conclusions définitives ds cette discussion d'attendre que les éléments utiles du jugement soient connus.

Et d'essayer de comprendre pourquoi cette mission judiciaire dure "depuis des années" alors qu'a priori il devrait s'agir d'une mission extraordinaire (dans le sens: pas ordinaire)


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copropriétaire engalère
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Re : Problème gestion financière du syndic

PIM a écrit :
GT a écrit :
rexou a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

la première chose à faire que je vous recommande vivement c'est de bien lire le jugement.

Excellent conseil !!!

Et je conseille aussi avant de tirer des conclusions définitives ds cette discussion d'attendre que les éléments utiles du jugement soient connus.

Et d'essayer de comprendre pourquoi cette mission judiciaire dure "depuis des années" alors qu'a priori il devrait s'agir d'une mission extraordinaire (dans le sens: pas ordinaire)

Y a rien à comprendre, on est pas dans la tête d'un juge,
parfois il dit "jusqu'à la prochaine AG" parfois "trois ans" parfois il dit rien et il faut repasser devant lui pour lui demander de lever ce jugement et pouvoir choisir son syndic.....


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max11
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Re : Problème gestion financière du syndic

SBL a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
SBL a écrit :
PIM a écrit :

Remplacé dans le cadre d'une décision de justice avec une mission précise ?
Ou nouveau syndic ordinaire, mais portant le "titre" de syndic judiciaire ?

dans le cadre d'une décision de justice

Si c'est un syndic nommé par le juge, il est habituel qu'il ne rend compte qu'au juge, sur le jugement vous devez lire les missions précises et à quel moment vous pouvez choisir votre syndic, vous avez lu le jugement?

cela s'est passé avant mon arrivée dans l'immeuble (avant qu'une partie soit transformée en logement), je n'ai donc pas eu ces informations jusqu'à présent (je suppose que je peux les demander, mais est ce que cela change vraiment la finalité du problème?)

pour le changement de syndic, chaque année on vote pour conserver le syndic...beaucoup de co-propriétaires ont peur du changement car ce syndic connait bien l'immeuble et ses problemes. Changer de syndic ce serait un peu revenir à 0 pour eux

AVIS au juriste : si l'AG vote chaque année le renouvellement du mandat du syndic, on n'est plus dans le cadre d'une mission judiciaire. A ma connaissance, l'AG ne doit pas voter sur le mandat de son syndic s'il est désigné par un juge ! Sinon, cela n'aurait aucun sens de demander la nomination d'un syndic judiciaire....  tongue

A mon sens, le syndic judiciaire est devenu un syndic ordinaire....

Dernière modification par max11 (23-06-2021 13:56:10)

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Re : Problème gestion financière du syndic

@SBL, si vous revotez chaque année pour garder le même syndic, c'est vous qui marchez hors des clous.....


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grmff
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Re : Problème gestion financière du syndic

Si il y a une décision d'AG pour faire les comptes différemment, si vous demandez au syndic depuis 3 ans de régulariser les comptes, s'il vous a écrit qu'il allait le faire, il ne faut plus voter son mandat tant qu'il ne l'a pas fait.

Et comme dit Max11, si vous votez pour lui chaque année, c'est que ce n'est pas un syndic judiciaire.

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SBL
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Re : Problème gestion financière du syndic

max11 a écrit :

A mon sens, le syndic judiciaire est devenu un syndic ordinaire....

voila, ça doit être ça

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