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Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

baloo
Pimonaute assidu
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Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Je vous reviens avec la suite de cette histoire.

et la situation s'est finalement inversée vu les dégâts constatés.

La communication avec le CPAS s’est révélée chaotique (le mot est faible) pour, notamment, exercer le droit de visite en vue de la relocation, ce qui n'a finalement jamais pu se faire à des conditions acceptables (ayant repris le bail en cours, je ne disposais d'aucun jeu de clé).

Entre-temps, les lieux ont été vidés et  l'ELS a été effectué peu de temps avant le décès.

J’ai finalement obtenu l'ELS en réglant la totalité des honoraires de l’expert, le représentant du CPAS mandaté n'en ayant pas la volonté.

L'ELS atteste d’un montant revenant au propriétaire non négligeable.

Au vu de la décision écrite du comité spécial du service social dont j’ai copie, la garantie locative a été constituée par le CPAS qui s’est donc porté garant auprès du propriétaire précédent.

Je suppose que dans ce cas, la garantie n’est pas versée sur un compte bancaire, mais simplement avancée par le CPAS sous forme d’un prêt  à l’allocataire.

Ma question est la suivante :
La libération (partielle) d’une garantie locative constituée par un CPAS au profit du propriétaire doit elle également faire l’objet d’une requête unilatérale auprès du juge de paix ou bien le CPAS doit s’exécuter sur base de l’ELS et de mon décompte de charge ?

Merci pour vos retours d'expériences (je sais qu'il y a au moins un expert en la matière sur ce forum qui aime les manons ;-)

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grmff
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

C'est compliqué.
Le locataire est finalement décédé? Quand? Avant ou après la fin du bail? Avant ou après l'état des lieux par le représentant du Cpas?

Personnellement, je tenterais d'obtenir un rendez-vous avec le représentant du président du Cpas. Et d'obtenir un accord de levée de la garantie à votre profit.

Le problème est peut-être qu'il existe réellement un compte bloqué au nom du locataire. Auquel cas, il faudra vous adresser à la justice pour obtenir gain de cause.

La loi règle la fin de bail suite au décès d'un locataire. Mais si le locataire est déjà parti et décède après, il convient de savoir si la loi s'applique...

Bref: quelle région?
Date de départ du locataire?
Date de fin de bail, d'état des lieux de sortie et de remise des clefs?

Il n'est pas impossible que le mandat donné par le locataire au Cpas ne soi plus valable: un mandat s'éteint au décès du mandant...

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Himura
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

baloo a écrit :

Au vu de la décision écrite du comité spécial du service social dont j’ai copie, la garantie locative a été constituée par le CPAS qui s’est donc porté garant auprès du propriétaire précédent.

Ils ont constitué la garantie locative, mais êtes-vous sûr qu'ils se sont porté garant auprès du propriétaire précédent ?
(donc signature sur le bail ou document valide de garant y faisant référence, et éventuelle prolongation de la période initiale ?)

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grmff
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Personnellement, je considérerais que le preneur, bien que décédé après son départ, reste le preneur dans le cadre du bail.

Dès lors, si un accord ne peut être trouvé avec le président du Cpas, vous pouvez appliquer ce que le code civil prévoit pour le bail wallon:

§ 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

Attention, une requête unilatérale doit être signée par un avocat.

Le Code Judiciaire a écrit :

Art. 1026.La requête contient à peine de nullité:
  1° l'indication des jour, mois et an;
  2° les nom, prénom [2 ...]2 et domicile du requérant, ainsi que, le cas échéant, [1 son numéro de registre national ou numéro d'entreprise et]1 les nom, prénom, domicile et qualité de ses représentants légaux;
  3° l'objet et l'indication sommaire des motifs de la demande;
  4° la désignation du juge qui doit en connaître;
  5° sauf lorsque la loi en dispose autrement, la signature de l'avocat de la partie.
  ----------
  (1)<L 2018-10-14/18, art. 16, 173; En vigueur : 01-02-2019>
  (2)<L 2018-12-21/09, art. 130, 174; En vigueur : 10-01-2019>

  Art. 1027. La requête est adressée en double exemplaire au juge appelé à statuer sur la demande. Sauf les exceptions expressément prévues par la loi, elle ne peut être présentée que par un avocat.
  Elle est déposée au greffe, visée à sa date par le greffier, inscrite dans le registre des requêtes et versée au dossier de la procédure. Elle peut aussi être adressée sous pli par l'avocat au greffier.
  Le requérant reproduit au pied de la requête l'inventaire des pièces numérotées et enliassées qu'il joint à celle-ci.

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baloo
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Bonjour,

Il s'agit d'un bail sur Bruxelles.
Début du préavis le 01/05/21.
Fin du préavis le 31/07/2021.
Remise des clés le 17/06/21. Pas de visite rendue possible avant cette date.
ELS réalisé le 07/07/2021.
Décès le 10/07/2021.
Réception ELS avec estimation des dégâts le 22/07/2021.
Un accord avec le président de CPAS est exclu. Sans rentrer dans les détails, j'ai eu à me plaindre vertement de son administration, ce qu'il n'a visiblement pas apprécié : délais de réponse à mes mails, manque chronique de communication, personnel injoignable car en télétravail, agression/menace du concierge de l'immeuble pour récupérer un jeu de clé dont il disposait.

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grmff
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Alors, vous n'avez guère le choix. Désolé de ce qui vous arrive, mais, si cela vous permet de vous sentir moins seul, je ne suis pas du tout étonné... Bref, il faudra demander le paiement de la garantie par voie de justice.

Etant donné le décès, vous faite le décompte de ce que vous estimez dû (dégâts locatifs, durée de remise en état, temps perdu, préavis non couvert, etc.) et vous rédigez une requête unilatérale que vous faites contre-signer par un avocat. Ou vous la faites rédiger complètement par un avocat.

Personnellement, j'avais rédigé une jolie requête unilatérale, je l'avais déposée personnellement au greffe, et je me suis fait rappeler immédiatement par téléphone par le greffe qui m'a indiqué que c'est un avocat qui devait la signer. Les greffiers avaient dû se mettre à 3 avec le greffier en chef pour s'en rendre compte. J'ai attrappé un avocat dans les couloirs du palais, j'ai expliqué ma situation en deux mots, il ne m'a pas cru quand je lui ai expliqué que c'est un avocat qui devait signer, je l'ai trainé au greffe qui lui a expliqué, et il a contre-signé ma requête sans me demander d'honoraire...

Mais mon expérience concerne la Wallonie. Les textes mentionnés aussi. Dans votre cas, voici le texte pour Bruxelles:

En cas de résiliation, le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par demande sur requête unilatérale introduite par le bailleur ou son avocat auprès du juge compétent.

L'exception étant explicitement prévue par la loi, vous pouvez rédiger la requête tout seul!

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baloo
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Himura a écrit :
baloo a écrit :

Au vu de la décision écrite du comité spécial du service social dont j’ai copie, la garantie locative a été constituée par le CPAS qui s’est donc porté garant auprès du propriétaire précédent.

Ils ont constitué la garantie locative, mais êtes-vous sûr qu'ils se sont porté garant auprès du propriétaire précédent ?
(donc signature sur le bail ou document valide de garant y faisant référence, et éventuelle prolongation de la période initiale ?)

La décision sur papier à entête du CPAS précise que celui-ci accepte de constituer la garantie locative et que celle-ci sera remboursée par le bénéficiaire par diminution de 50€/mois de ses allocations de chômage. En vertu de ce document, je m'imagine mal qu'il n'a pas été mis a exécution et que le preneur ait finalement trouvé les fonds qu'il n'avait visiblement pas pour constituer sa garantie locative.

Le bail ne précise pas le choix opéré par le preneur au sujet de la garantie locative (soit compte bloqué avec 2 mois, soit 3 mois sur base de la convention entre institution financière et CPAS - aucune n'est biffée dans le bail.

A l'époque mon notaire avait pris contact avec le CPAS concerné et s'était engagé à faire suivre le changement de propriétaire dans la banque X concernée. Le vendeur est lui aussi décédé entre le compromis et l'acte, ce qui n'a pas facilité les choses pour rassembler les documents utiles...

Aujourd'hui, la banque X m'indique qu'elle n'a pas trace d'une garantie locative au nom du preneur (le Numero National est également repris même si c'est le CPAS qui verse à la banque)

Mais le CPAS est-il obligé d'ouvrir un compte spécifique ?

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baloo
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

grmff a écrit :

En cas de résiliation, le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par demande sur requête unilatérale introduite par le bailleur ou son avocat auprès du juge compétent.
L'exception étant explicitement prévue par la loi, vous pouvez rédiger la requête tout seul!

C'est effectivement ce que le greffe m' a indiqué avant que la banque X ne m'informe de l'absence de traces

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grmff
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Je ne connais pas toutes les villes. Mais par le passé, dans le cas de Charleroi, le Cpas n'ouvrait pas de compte individualisé, et la banque Belfius était totalement incapable de faire une libération de garantie locative sans l'intervention du Cpas.

Il n'est donc pas étonnant que la banque ne trouve pas de trace d'un compte spécifique ni même de la garantie... Malgré les documents qu'ele a envoyé à l'époque...

J'imagine que Charleroi n'est pas une exception.

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grmff
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Pour ce qui est des garanties Cpas de Charleroi, c'est le Cpas qui doit être contacté. Et c'st le Cpas qui libère la garantie locative.

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grmff
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Je retrouve en mes archives une requête unilatérale. Je l'avais transmise à mon avocat pour qu'il fasse le nécessaire.

RG n°…………….

Requête unilatérale
(Décret RW 15/03/2018 art 46)

Monsieur le Juge,

Vous exposent très respectueusement  :

Partie requérante :
Grmff l'extraterrestre, indépendant, domicilié à Sibulaga, Onatawani


Que la partie requérante est propriétaire d’un appartement situé à la rue ......................... à.............

Que ce bien immeuble a été donné en location à feu Mr .............. au loyer et charges de 530€ (indexés à 555,82€) en mars 20....  avec une garantie octroyée par l'Agence Immobilière Sociale (AIS) de Charleroi (Pièce jointe)

Que le décès de Mr .............. a été constaté le 19 décembre 2018, décédé sans doute vers fin novembre (copie du certificat de décès en pièce jointe)

Que Mr .............. est en défaut de payement à hauteur de 1010€ (Août et septembre 2014 – 1 petit payement de rattrapage) antérieurement à son décès,

Que Mr ................ est en défaut de payement des loyers de décembre 2018 et janvier 2018,

Que les enfants de Mr ................. ont indiqué à la police (Insp Principale …...............) qu'ils n'avaient plus de contact avec leur père depuis plus de 20 ans, ne souhaitaient pas en avoir à aucun titre, ni s'occuper de quoi que se soit et renonceraient à toute succession de Mr …..........,

Que je n'ai pas pu avoir copie dedits PV, étant tiers à Mr …...................

Que Mr …............... était en état de dette, passant par des phases de médiation et conciliation, etc. et donc restera avec une succession définitivement déficitaire et dès lors vacante,

Que le Décret Wallon du 15 mars 2018 est applicable à partir du 1er septembre 2018 et stipule «Section 10. - Décès du preneur Art 46, § 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent »

Que les montants dûs sont supérieurs à la garantie locative

A ces causes, la partie requérante vous prie, Monsieur le Juge de Paix, de bien vouloir ordonner la libération intégrale de la garantie locative de 900€ et de ses intérêts émise par l'Agence Immobilière Sociale de Charleroi intégralement au profit du requérant

Fait à …………. le ….. …………….

J'avais obtenu copie du Certificat de Décès auprès des Services Funéraires, la commune ayant refusé de me le donner.

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grmff
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Pour la petite histoire, et parce que je me suis plongé dans mes archives, mon avocat me suggérait d'attendre le délai de 3 mois pour la fin du bail. Je lui ai demandé de le faire sans attendre, ce qu'il a fait. Le pari était ouvert de savoir si on pouvait déposer cette requête de libération de la garantie locative alors que le délai n'était pas écoulé, et donc que le bail n'était pas encore fini.

J'ai gagné mon pari. J'ai tout de même eu une facture de 360€ pour récupérer une garantie locative de 900€ pour un dommage et impayé total de 2600€ finalement.

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baloo
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

grmff a écrit :

Je retrouve en mes archives une requête unilatérale. Je l'avais transmise à mon avocat pour qu'il fasse le nécessaire.

Un très grand merci pour votre aide. Je ne pouvais pas rêver mieux dans un délai si court !

Vu que chaque fois que vous m'avez répondu, j'ai mis un Manon dans une boite, j'ai le plaisir de vous informer que votre colis est  prêt à être envoyé.
Soit vous m'envoyez votre adresse en MP (je vais régulièrement à Charleroi le dimanche) soit, je les dépose chez PIM à votre attention ?

Dernière modification par baloo (24-07-2021 15:21:36)

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grmff
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

Ne les déposez pas chez Pim, il va me les baffrer toutes et c'est pas bon pour son karma!  big_smile

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Himura
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Re : Libération d’une garantie locative constituée par un CPAS suite décès et dégâts

baloo a écrit :
Himura a écrit :
baloo a écrit :

Au vu de la décision écrite du comité spécial du service social dont j’ai copie, la garantie locative a été constituée par le CPAS qui s’est donc porté garant auprès du propriétaire précédent.

Ils ont constitué la garantie locative, mais êtes-vous sûr qu'ils se sont porté garant auprès du propriétaire précédent ?
(donc signature sur le bail ou document valide de garant y faisant référence, et éventuelle prolongation de la période initiale ?)

La décision sur papier à entête du CPAS précise que celui-ci accepte de constituer la garantie locative et que celle-ci sera remboursée par le bénéficiaire par diminution de 50€/mois de ses allocations de chômage. En vertu de ce document, je m'imagine mal qu'il n'a pas été mis a exécution et que le preneur ait finalement trouvé les fonds qu'il n'avait visiblement pas pour constituer sa garantie locative.

Le bail ne précise pas le choix opéré par le preneur au sujet de la garantie locative (soit compte bloqué avec 2 mois, soit 3 mois sur base de la convention entre institution financière et CPAS - aucune n'est biffée dans le bail.

A l'époque mon notaire avait pris contact avec le CPAS concerné et s'était engagé à faire suivre le changement de propriétaire dans la banque X concernée. Le vendeur est lui aussi décédé entre le compromis et l'acte, ce qui n'a pas facilité les choses pour rassembler les documents utiles...

Aujourd'hui, la banque X m'indique qu'elle n'a pas trace d'une garantie locative au nom du preneur (le Numero National est également repris même si c'est le CPAS qui verse à la banque)

Mais le CPAS est-il obligé d'ouvrir un compte spécifique ?


OK, c'est donc différent "d'être garant" pour le locataire.

Pour le reste : ils confirment avoir constitué une garantie. Ce n'est pas à vous d'être tracassé de son remboursement.
Ils se sont donc engagé à la constituer, et ça c'est leur responsabilité.

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