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Bail: abandon de recours contre le bailleur du chef des articles 1382 et 1721

SFA
Pimonaute
Inscription : 24-07-2021
Messages : 3

Bail: abandon de recours contre le bailleur du chef des articles 1382 et 1721

Bonjour,

Je suis le sur le point de signer un bail de résidence principale en Région bruxelloise. Le bail, assez standard, comporte la mention suivante: "le locataire abandonne tout recours à l’égard du bailleur du chef des articles 1382 et 1721 du code civil".
Je ne suis pas certain de tout à fait comprendre la portée de cet article, peut-être que quelqu'un sur le Forum pourrait m'éclairer?
Un grand merci d'avance.
SFA

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 880

Re : Bail: abandon de recours contre le bailleur du chef des articles 1382 et 1721

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 980

Re : Bail: abandon de recours contre le bailleur du chef des articles 1382 et 1721

Bail standard ?

Cette clause ne figure pas dans le bail PIM, Bruxelles, résidence principale
https://www.pim.be/layout/uploads/2019/ … 2019v1.pdf
Cette clause ne figure pas dans le modèle , indicatif et non obligatoire, établi par le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale en exécution de l’article 218, §4 du Code bruxellois du Logement.
https://logement.brussels/documents/bai … s%20TC.pdf

En 2015, j'écrivais :
https://forum.pim.be/topic-285238-porte … age-1.html
"Une recherche préliminaire  sur internet (mots clés : bail 1721 ou  bail 1386) permet de constater que la clause citée est reprise dans de nombreux baux donnés en exemples . Elle n'avait pas attiré mon attention. Cette clause a pour but de permettre au bailleur de s'exonérer de la garantie  ou des responsabilités dans les circonstances visées aux articles 1721 (garantie des vices cachés) et 1386 (responsabilité du fait du bâtiment) du code civil.
L'avocat P. ROUSSEAUX  a rédigé un article  relatif à l'obligation pour le bailleur de garantir le preneur dans un bail de résidence principale des vices cachés de la chose louée.
http://rousseauxavocats.be/files_manage … _vices.doc"

Le 30/10/2017 a été publiée l'ordonnance (bruxelloise) visant la régionalisation du bail d'habitation. Elle insère notamment dans le Code du logement un titre XI relatifs aux baux d'habitation
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel

Quant au bail d'habitation de résidence principale , Région bruxelloise, rédigé par le SNPC (syndicat national des propriétaires et copropriétaires), il prévoyait ( vérifier la version la plus récente) :
"Le preneur ne pourra exercer de recours contre le bailleur que s'il est établi que ce dernier, ayant été avisé de réparations qui lui incombent, n'a pas pris aussitôt que possible toutes mesure pour y remédier. Il en sera de même des responsabilités découlant des articles 1386 et 1721, C. Civil"

CODE CIVIL
  Art. 1382. Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

  Art. 1386. Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.

  Art. 1721. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
  S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.


Navré, de ne pouvoir être davantage utile

J'espère que les bailleurs bruxellois qui font usage de la clause citée pourront compléter /corriger mon intervention wink

Dernière modification par GT (24-07-2021 20:29:15)

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 980

Re : Bail: abandon de recours contre le bailleur du chef des articles 1382 et 1721

A propos de l'article 1721, C. civil
https://www.pim.be/bailleur-et-vices-ca … mpossible/
Extraits
"Parmi ces principes, il est utile de rappeler que l’article 1721 du Code civil dispose que : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. "

"Si certes cet article n’est pas impératif et qu’une clause dérogatoire est tolérée, cette dernière ne peut pas avoir pour effet de supprimer la garantie et la responsabilité du bailleur dans tous les cas !"

"Sur base de cette décision, il est doit être indiqué (rappelé ?) au bailleur que la mise à disposition d’un logement correspondant aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité relève d’une obligation générale.

La rigueur de ce qui vient d’être écrit doit être compensée par l’obligation qu’a le locataire d’avertir le bailleur dès la survenance d’un problème au bien loué… En effet, le locataire qui négligerait cette obligation s’expose à une double sanction :
–    Il risque d’être déchu du droit d’invoquer la garantie du bailleur
–    Le locataire pourrait être tenu au paiement de dommages et intérêts si le vice a été provoqué et/ou aggravé par son omission….

Le bail est donc bien un contrat qui génère des droits et des obligations pour chacune des parties… il convient parfois de le rappeler !"

Dernière modification par GT (25-07-2021 10:00:22)

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SFA
Pimonaute
Inscription : 24-07-2021
Messages : 3

Re : Bail: abandon de recours contre le bailleur du chef des articles 1382 et 1721

Bonjour et merci à GT pour ces précisions.
La clause semble donc quelque peu abusive. Ceci-dit, pensez qu'il soit risqué de signer un bail comportant cette clause, sachant que l'appartement a été remis à neuf et que, de mon côté, je serai en ordre en matière d'assurance habitation?
Merci d'avance.
SFA

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 3 918

Re : Bail: abandon de recours contre le bailleur du chef des articles 1382 et 1721

SFA a écrit :

Bonjour et merci à GT pour ces précisions.
La clause semble donc quelque peu abusive. Ceci-dit, pensez qu'il soit risqué de signer un bail comportant cette clause, sachant que l'appartement a été remis à neuf et que, de mon côté, je serai en ordre en matière d'assurance habitation?
Merci d'avance.
SFA

Le risque est faible, surtout dans le sens où, dans le cas où le bailleur viendrait invoquer cette clause (probabilité extrêmement faible certainement), vous pourriez alors la rendre caduque au moyen des informations données par GT.
Et si cela devait terminer en justice de paix... disons que même sans argument, je n'ai jamais vu de juge donner facilement raison à une clause protégeant ainsi le bailleur - quand bien même ces éléments ne seraient pas fournis.

Dernière modification par Himura (25-07-2021 10:53:06)

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SFA
Pimonaute
Inscription : 24-07-2021
Messages : 3

Re : Bail: abandon de recours contre le bailleur du chef des articles 1382 et 1721

Merci pour ces réponses.
Et bon w-e à tous.
SFA

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