To sell or not to sell: that's the question...

grmff · #1 01-10-2021 22:04:04

Il y a quelques années déjà, j'ai acheté quelques biens distraitement, au fur et à mesure des années, sans y faire trop attention, l'air de rien quoi, avec le cash dont je disposais et avec celui que les banques me prêtaient. En quelques années, il y en avait quelques uns, et l'immobilier local a soudain flambé. On m'a alors proposé d'acheter l'ensemble. Vu la proposition, j'ai vendu. J'ai pris ma plus value et récupéré tout ce qui avait été remboursé à la banque, et je suis parti avec mon chèque.

On a changé de maison, j'ai réinvesti ailleurs, et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin en reprenant l'effet de levier. Le levier n'était pas plus grand, mais je repartais avec beaucoup plus de liquidité. Ayant réalisé mes biens, j'ai récupéré en une fois beaucoup plus que ce que j'avais investi, et j'ai donc, avec le même effet multiplicateur, multiplié le patrimoine géré par 4 environ. (Je schématise) Mon patrimoine n'était pas multiplié par 4, évidemment. C'est juste que je me suis endetté beaucoup plus, puisque j'avais les liquidités pour mettre frais de notaire et 20%.

Et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin. On est maintenant 10-15 ans plus tard, et j'ai remboursé pas mal. Ma dette est donc bien plus basse qu'à l'époque. J'ai vendu quelques biens qui me cassaient les pieds, j'ai réinvestis dans d'autres avec effet multiplicateur, et ma dernière acquisition s'est révélée plutôt fructueuse.

Hier, je tombe sur une personne qui enlève les affiches "à vendre" de l'immeuble à côté d'un des miens. On fait connaissance, il me dit qu'il vient de l'acheter, et qu'il est en phase d'achat à haute vitesse. Il me demande si le Volga n'est pas à vendre. Ben, tout à un prix...

Je le recroise aujourd'hui, et il me fait comprendre dans la conversation que sa limite d'achat, en valeur, est très très au dessus de ce que j'ai. Et il me redemande si je ne suis pas vendeur. De tout mes biens d'investissement. J'ai bien compris qu'il recherche des ensembles du type de ce que j'ai...

Alors, la question est existentielle: vendre ou ne pas vendre?

Et si je vends, je fais quoi avec le capital que j'en dégage, qui, après remboursement des crédits en cours, serait environ 4x supérieur au capital que j'ai dégagé il y a pas mal d'année? Largement suffisant pour bien vivre, même en bouffant uniquement le capital.... Un peu comme un lotto gagnant quoi... (pas euromillion, hein...)

Et vous, vous encaisseriez votre ticket de lotto en vendant, ou vous continueriez à traire vos vaches à lait?

Vous feriez quoi?

Bim · #21 14-12-2021 17:05:58

grmff a écrit :

Bim a écrit :
Personnellement, dans une situation pareille, je vends et je place le capital dans un portefeuille d'actions constitués de 25-30 lignes de "Dividend aristocrats". Résultat : une rente générée sans souci de gestion locative. Avec ce genre de valeurs, on peut aller chercher une rente régulière, pérenne et nette de 2,5 - 3 % sans devoir vendre pour toucher des plus-values (très variables selon le marché). Si on choisit des actions à dividendes croissants (croissances > inflation), le rendement sur cash investi progressera tout seul d'années en années. Et cerise sur le gâteau, les actions pourront prendre de la valeur en plus du paiement de leur dividende.
Boulot de gestion restreint : suivre les paiements et faire quelques arbitrages occasionnels pour optimiser. Le reste se fait tout seul
Ouais. Bof. J'ai actuellement plutôt plus que cela en cash flow. Cela double si on intègre les remboursements de prêt hypothécaire. Et l'inflation se calcule sur un montant plus important que le capital, puisque j'ai encore des crédits.
Bref, je suis à mon avis avec un rendement d'au moins 10% hors inflation. Pourquoi tout vendre et se contenter de 2.5-3%?.

Pourquoi ? Je dirais plutôt pour quoi ? big_smile pour le prix de la tranquilité d'une gestion simple, très peu chronophage et surtout sans coup de fil !

Les 2.5 - 3% dont je parle ne concerne que le rendement généré par les dividendes, soit une partie du rendement total qui sert à assurer la rente. A cela il faut ajouter la partie du rendement généré par les plus-values qui font grossir le capital. On arrive vite à un rendement total net annuel moyen de 10% par an. Mais la partie du rendement généré par les plus-values sera fluctuante et volatile, chose que sera beaucoup beaucoup moins la partie générée par les dividendes qui est beaucoup plus stable et prévisible.
On peut aussi aller chercher des rendements dividendaires plus élevés, mais qui s'accompagnent de risques plus élevés (risque de diminution ou coupure du dividende + risque de chute de cours car dégradation des fondamentaux, ...).
En restant sur du 2-3 %, on peut investir sur des valeurs à dividendes croissants dont la croissance annuelle > inflation. La rente générée grossit toute seule sans devoir acheter de nouvelle part et à un taux de croissance supérieur à l'indice utilisé pour l'indexation des loyers. Si vous "démarrez" à du 2-3 % net, vous pourrez atteindre 6-7 % (sur montant investi intial) d'ici une dizaine d'année, avec un capital qui aura quasi doublé.

Bref, c'est un peu comme la technique de Panchito qui achète des biens neufs chers, sous régime TVA, faciles à gérer, sans effet levier de crédit... mais en plus rentable et moins risqué !

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