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To sell or not to sell: that's the question...

grmff
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To sell or not to sell: that's the question...

Il y a quelques années déjà, j'ai acheté quelques biens distraitement, au fur et à mesure des années, sans y faire trop attention, l'air de rien quoi, avec le cash dont je disposais et avec celui que les banques me prêtaient. En quelques années, il y en avait quelques uns, et l'immobilier local a soudain flambé. On m'a alors proposé d'acheter l'ensemble. Vu la proposition, j'ai vendu. J'ai pris ma plus value et récupéré tout ce qui avait été remboursé à la banque, et je suis parti avec mon chèque.

On a changé de maison, j'ai réinvesti ailleurs, et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin en reprenant l'effet de levier. Le levier n'était pas plus grand, mais je repartais avec beaucoup plus de liquidité. Ayant réalisé mes biens, j'ai récupéré en une fois beaucoup plus que ce que j'avais investi, et j'ai donc, avec le même effet multiplicateur, multiplié le patrimoine géré par 4 environ. (Je schématise) Mon patrimoine n'était pas multiplié par 4, évidemment. C'est juste que je me suis endetté beaucoup plus, puisque j'avais les liquidités pour mettre frais de notaire et 20%.

Et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin. On est maintenant 10-15 ans plus tard, et j'ai remboursé pas mal. Ma dette est donc bien plus basse qu'à l'époque. J'ai vendu quelques biens qui me cassaient les pieds, j'ai réinvestis dans d'autres avec effet multiplicateur, et ma dernière acquisition s'est révélée plutôt fructueuse.

Hier, je tombe sur une personne qui enlève les affiches "à vendre" de l'immeuble à côté d'un des miens. On fait connaissance, il me dit qu'il vient de l'acheter, et qu'il est en phase d'achat à haute vitesse. Il me demande si le Volga n'est pas à vendre. Ben, tout à un prix...

Je le recroise aujourd'hui, et il me fait comprendre dans la conversation que sa limite d'achat, en valeur, est très très au dessus de ce que j'ai. Et il me redemande si je ne suis pas vendeur. De tout mes biens d'investissement. J'ai bien compris qu'il recherche des ensembles du type de ce que j'ai...

Alors, la question est existentielle: vendre ou ne pas vendre?

Et si je vends, je fais quoi avec le capital que j'en dégage, qui, après remboursement des crédits en cours, serait environ 4x supérieur au capital que j'ai dégagé il y a pas mal d'année? Largement suffisant pour bien vivre, même en bouffant uniquement le capital.... Un peu comme un lotto gagnant quoi... (pas euromillion, hein...)

Et vous, vous encaisseriez votre ticket de lotto en vendant, ou vous continueriez à traire vos vaches à lait?

Vous feriez quoi?

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Re : To sell or not to sell: that's the question...

grmff a écrit :

Vous feriez quoi?

Ben, j'en suis là aussi........et franchement, suivez votre instinct, commencez pas à calculer à la cartésienne, on a déja donné....


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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libra
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

grmff a écrit :

Il y a quelques années déjà, j'ai acheté quelques biens distraitement, au fur et à mesure des années, sans y faire trop attention, l'air de rien quoi, avec le cash dont je disposais et avec celui que les banques me prêtaient. En quelques années, il y en avait quelques uns, et l'immobilier local a soudain flambé. On m'a alors proposé d'acheter l'ensemble. Vu la proposition, j'ai vendu. J'ai pris ma plus value et récupéré tout ce qui avait été remboursé à la banque, et je suis parti avec mon chèque.

On a changé de maison, j'ai réinvesti ailleurs, et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin en reprenant l'effet de levier. Le levier n'était pas plus grand, mais je repartais avec beaucoup plus de liquidité. Ayant réalisé mes biens, j'ai récupéré en une fois beaucoup plus que ce que j'avais investi, et j'ai donc, avec le même effet multiplicateur, multiplié le patrimoine géré par 4 environ. (Je schématise) Mon patrimoine n'était pas multiplié par 4, évidemment. C'est juste que je me suis endetté beaucoup plus, puisque j'avais les liquidités pour mettre frais de notaire et 20%.

Et j'ai continué mon petit bonhomme de chemin. On est maintenant 10-15 ans plus tard, et j'ai remboursé pas mal. Ma dette est donc bien plus basse qu'à l'époque. J'ai vendu quelques biens qui me cassaient les pieds, j'ai réinvestis dans d'autres avec effet multiplicateur, et ma dernière acquisition s'est révélée plutôt fructueuse.

Hier, je tombe sur une personne qui enlève les affiches "à vendre" de l'immeuble à côté d'un des miens. On fait connaissance, il me dit qu'il vient de l'acheter, et qu'il est en phase d'achat à haute vitesse. Il me demande si le Volga n'est pas à vendre. Ben, tout à un prix...

Je le recroise aujourd'hui, et il me fait comprendre dans la conversation que sa limite d'achat, en valeur, est très très au dessus de ce que j'ai. Et il me redemande si je ne suis pas vendeur. De tout mes biens d'investissement. J'ai bien compris qu'il recherche des ensembles du type de ce que j'ai...

Alors, la question est existentielle: vendre ou ne pas vendre?

Et si je vends, je fais quoi avec le capital que j'en dégage, qui, après remboursement des crédits en cours, serait environ 4x supérieur au capital que j'ai dégagé il y a pas mal d'année? Largement suffisant pour bien vivre, même en bouffant uniquement le capital.... Un peu comme un lotto gagnant quoi... (pas euromillion, hein...)

Et vous, vous encaisseriez votre ticket de lotto en vendant, ou vous continueriez à traire vos vaches à lait?

Vous feriez quoi?

Si on peut vendre une Volga au prix d'une Maserati, il y a me semble t-il pas un instant à hésiter.

Si on a un lot gagnant, c'est l'occasion de tout recommencer à zéro, en mieux, éventuellement avec des vaches d'une autre race et ou des vaches qui produisent du lait d'une autre qualité.

Il y a éventuellement aussi lieu de songer à sa succession.

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PIM
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

La sérénité n'a pas de prix


Erik DECKERS
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grmff
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

PIM a écrit :

La sérénité n'a pas de prix

C'est vrai. Mais serais-je plus serein si mon patrimoine était en bourse? Suis-je formaté pour cela?

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grmff
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

libra a écrit :

Si on peut vendre une Volga au prix d'une Maserati, il y a me semble t-il pas un instant à hésiter.

Si on a un lot gagnant, c'est l'occasion de tout recommencer à zéro, en mieux, éventuellement avec des vaches d'une autre race et ou des vaches qui produisent du lait d'une autre qualité.

Il y a éventuellement aussi lieu de songer à sa succession.

Pas sûr que je la vendrai au prix d'une Maserati. L'acquéreur est expérimenté, ce n'est donc pas un débile...

Ceci dit j'ai acheté la Volga d'occasion, au stade de l'épave qui à trainé sous un tas de foin pendant quelques années dans une grange. Elle est retapée et fonctionne bien, maintenant. Si on accepte un rendement de 6% brut, je peux la vendre 4x le prix d'achat...

Mais avec les développements en cours dans le quartier, on peut s'attendre à un grand nettoyage. Les prix sont en train de monter. Les immeubles non conforme et pourris ont tous disparu du marché. Les apparts 2chambres à 50.000€, on n'en voit plus passer depuis belle lurette. C'est plutôt 80 ou 90k€. Les prix de location ont monté aussi. Et le quartier commence seulement à être renouvelé.

Je me tâte. 5 ans de plus feraient une grosse différence au niveau du marché. A mon premier coup d'accordéon il y a 10-15 ans, j'ai vendu trop tôt, et la différence aurait été conséquente. Je trouvais que "c'était déjà pas mal". Mon entourage a été ébloui par les chiffres.

Bref, je suis en pleine réflexion.

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libra
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

PIM a écrit :

La sérénité n'a pas de prix

Un peu de sport pour garder la forme. cool

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Thierry04
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni).  Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées.  Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?

Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....

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rexou
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

Thierry04 a écrit :

Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni).  Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées.  Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?

Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....

Je me garderais bien de donner un conseil tant la décision dépend de divers facteurs personnels. En dehors des considérations pragmatiques -succession, bénéfice possible, liberté retrouvée de voyager sans contrainte, projets futurs... - il y a aussi le plaisir de la gestion quotidienne de ses biens et le revenu qu'ils engendrent.  La bourse est un tout autre domaine... (Perso je touche un peu à l'immo et un peu à la bourse et ce n'est en rien comparable). D'autre part, quelles sont les alternatives ? Avoir un compte en banque fourni est fort bien, mais encore faut-il le faire fructifier.

Vu votre implication, sans biens à gérer, je vous vois comme un enfant privé de jouet. Malheureux. Et qui va vite chercher un nouveau jouet :-)

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Himura
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

grmff a écrit :
PIM a écrit :

La sérénité n'a pas de prix

C'est vrai. Mais serais-je plus serein si mon patrimoine était en bourse? Suis-je formaté pour cela?

Personnellement, je trouve que bon nombre de formules d'investissements boursiers sont biens plus sereins que l'immobilier locatif...
Pas besoin d'être formatté particulièrement, surtout après vos expériences locatives.

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Himura
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

rexou a écrit :
Thierry04 a écrit :

Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni).  Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées.  Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?

Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....

Je me garderais bien de donner un conseil tant la décision dépend de divers facteurs personnels. En dehors des considérations pragmatiques -succession, bénéfice possible, liberté retrouvée de voyager sans contrainte, projets futurs... - il y a aussi le plaisir de la gestion quotidienne de ses biens et le revenu qu'ils engendrent.  La bourse est un tout autre domaine... (Perso je touche un peu à l'immo et un peu à la bourse et ce n'est en rien comparable). D'autre part, quelles sont les alternatives ? Avoir un compte en banque fourni est fort bien, mais encore faut-il le faire fructifier.

Vu votre implication, sans biens à gérer, je vous vois comme un enfant privé de jouet. Malheureux. Et qui va vite chercher un nouveau jouet :-)


Cest l'impression que vous me laissez également. (Car ce qui compte, c'est vous, et non ce qu'on en ferait nous - si c'est utile de préciser...)

A ces réflexions, j'ajouterai quand même votre perspective en fonction de votre durée de vie estimée.
(Voyez cela comme un terme technique économique, et sans froideur)

On peut aimer la gestion de biens, mais souhaiter un changement aussi, et profiter d'autres choses qu'on a laissé trop longtemps en suspens (l'aqua poney, certainement).
Tout le monde a connu des personnes qui n'ont pas su profiter pleinement de leur vie assez tôt... Il faut juste savoir équilibrer ses rêves, ses envies, et ses besoins.

Voir aussi votre envie éventuelle de laisser un patrimoine plus ou moins grand en héritage.

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PIM

Sherlock
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

Pour ma part, ce qui conditionnerait grandement ma décision serait ma situation personnelle et plus précisément ma descendance (ou sa non existence).

Autrement dit:
J'ai des enfants --> je conserve et assure la transmission de mon patrimoine tout en faisant le nécessaire qu'il ne devienne pas une malédiction pour mes descendants.
Je n'ai pas d'enfants --> si l'immobilier n'est pas une passion ou une activité qui comble un trou que j'aurais du mal à combler, je revends tout et ne m'ennuie plus avec les locataires.

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grmff
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Re : To sell or not to sell: that's the question...

Bon, ben après mure réflexion, je vais continuer encore un peu. La laiterie tourne à plein ou presque, la ville est en mutation positive, on va encore attendre un peu que le marché continue sa remontée...

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