To sell or not to sell: that's the question...

Ben, j'en suis là aussi........et franchement, suivez votre instinct, commencez pas à calculer à la cartésienne, on a déja donné....

La sérénité n'a pas de prix

Pas sûr que je la vendrai au prix d'une Maserati. L'acquéreur est expérimenté, ce n'est donc pas un débile...

Ceci dit j'ai acheté la Volga d'occasion, au stade de l'épave qui à trainé sous un tas de foin pendant quelques années dans une grange. Elle est retapée et fonctionne bien, maintenant. Si on accepte un rendement de 6% brut, je peux la vendre 4x le prix d'achat...

Mais avec les développements en cours dans le quartier, on peut s'attendre à un grand nettoyage. Les prix sont en train de monter. Les immeubles non conforme et pourris ont tous disparu du marché. Les apparts 2chambres à 50.000€, on n'en voit plus passer depuis belle lurette. C'est plutôt 80 ou 90k€. Les prix de location ont monté aussi. Et le quartier commence seulement à être renouvelé.

Je me tâte. 5 ans de plus feraient une grosse différence au niveau du marché. A mon premier coup d'accordéon il y a 10-15 ans, j'ai vendu trop tôt, et la différence aurait été conséquente. Je trouvais que "c'était déjà pas mal". Mon entourage a été ébloui par les chiffres.

Bref, je suis en pleine réflexion.

Pour ma part, je comparerais le plaisir et/ou la sensation d'épanouissement que je retire de la situation actuelle (détenteur de plusieurs cases du monopoly) comparativement à la situation future (un compte en banque bien fourni).  Le quotidien de l'immoblier locatif est souvent truffé d'embûches et de complications mais quelle fierté ne retire-t-on pas de les avoir toutes surmontées.  Avoir quelques "0" en plus sur un compte en banque, c'est indéniablement agréable mais je me demande si on ne s'en lasse pas bien vite ?

Maintenant, comme l'ont très judicieusement fait remarquer d'autres intervenants, il y a certainement d'autres considérations à prendre en compte telles la fiscalité, la succession, des projets de réinvestissement,....

Personnellement, je trouve que bon nombre de formules d'investissements boursiers sont biens plus sereins que l'immobilier locatif...
Pas besoin d'être formatté particulièrement, surtout après vos expériences locatives.

Pour ma part, ce qui conditionnerait grandement ma décision serait ma situation personnelle et plus précisément ma descendance (ou sa non existence).

Autrement dit:
J'ai des enfants --> je conserve et assure la transmission de mon patrimoine tout en faisant le nécessaire qu'il ne devienne pas une malédiction pour mes descendants.
Je n'ai pas d'enfants --> si l'immobilier n'est pas une passion ou une activité qui comble un trou que j'aurais du mal à combler, je revends tout et ne m'ennuie plus avec les locataires.

L'immobilier est un levier très puissant pour construire un capital.  Ensuite, si tu veux être tranquille, la bourse est une bonne solution.

Tous les gens de ta génération que je connais étant plus ou moins lourdement investis en immobilier disent la même chose: ils veulent revendre et placer en bourse pour ne plus être ennuyés avec les locataires. À ce strade, tu peux bénéficier d'une augmentation du prix de l'immobilier, sortir de ce marché en faisant de belles plus-values et tout placer en bourse. En Belgique, je te conseille les ETFs (diversification de ton capital) accumulateurs (qui ne distribuent pas de dividendes) car pas soumis à l'impôt en cas de revente. L'idée est que chaque année, tu revends une part équivalente à tes frais de vie et tu ne touches pas au reste. Avec le capital que tu vas accumuler, tu n'auras pas de souci à fonctionner ainsi je pense.

Si tu es passionné par l'immo et que tu veux garder un contact, alors peut-être pourrais-tu faire un mélange des deux: garder un ou deux bien pour rester dans le jeu et te délester du reste en plaçant le fruit des ventes en bourse.

C'est amusant: c'est exactement le retour d'un canadien que je suis sur Youtube: il ne veut plus entendre parler des locataires, a tout délégué mais malgré l'intermédiaire qu'il paye entre lui et le locataire, il continue à être contacté directement; ça le rend fou car il ne veut bien sûr plus perdre son temps avec cela mais se plaint également de la piètre qualité de service qu'il a avec ses prestataires...

Si je peux me permettre une dernière remarque, un facteur que j'intégrerais dans ma réflexion si j'étais à ta place: nous allons je crois vers des années très difficiles. Le gouvernement va avoir besoin d'argent. Je ne sais pas comment ni quand mais il mettra les bailleurs lourdement à contribution (on ne peut pas déplacer un immeuble vers des cieux plus cléments fiscalement ). Soit via une taxation plus lourde des loyers, soit par l'obligation de travaux lourds de rénovation etc. bref, je pense qu'être bailleur va devenir de plus en plus difficile financièrement et psychologiquement. Pour ma part, je ne peux pas sortir maintenant car j'ai mis trop de billes, je serais perdant. Si j'étais quelqu'un qui a commencé dans le jeu il y a dix, vingt, trente ans, au vu de la tournure des choses, je crois que je vendrais tout et que je placerais ce capital de sorte à pouvoir rester mobile. Et le jour où le gouvernement à l'appétit toujours plus gargantuesque vient me vider les poches: bye bye.

Dernière modification par Sherlock (13-12-2021 16:02:40)

Nous sommes dans le même bateau alors, même si je te sais plus avancé que moi 

Courage, tenons bon, en nous aidant de quelques manons 

Ouais. Bof. J'ai actuellement plutôt plus que cela en cash flow. Cela double si on intègre les remboursements de prêt hypothécaire. Et l'inflation se calcule sur un montant plus important que le capital, puisque j'ai encore des crédits.

Bref, je suis à mon avis avec un rendement d'au moins 10% hors inflation. Pourquoi tout vendre et se contenter de 2.5-3%?.