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Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Arnielu
Pimonaute
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Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Bonjour à tout le monde,

J'espère que vous pourrez m'aider à y voir plus clair.

Nous sommes propriétaires d'un appartement à Bruxelles qui est actuellement loué depuis le 1er août 2020, dans le cadre d'un bail de courte durée (3 ans).

Quand le bail a été signé (août 2020), nous habitions encore à l'étranger et l'appartement était géré par une agence.
Fin septembre 2020, nous avons dû rentrer à cause du Covid. Nous avons informé nos locataires de notre retour en Belgique et de notre volonté de récupérer l'appartement.
Hélas, les règles d'un bail de 3 ans à Bruxelles stipulent que le bailleur ne peut rompre le bail qu'après la première année de location.
Nous avons donc loué un petit appartement en attendant de leur envoyer le préavis.

En avril 2021, nous avons eu une nouvelle perspective de repartir à l'étranger. Nous avons organisé une rencontre avec nos locataires pour les prévenir que, s'ils le souhaitaient, ils pouvaient rester dans les lieux et que nous n'indexerions pas le loyer. S'ils décidaient de partir malgré tout, nous leur offrions des aménagements (prise en charge des frais de déménagement, souplesse pour quitter les lieux etc). Ils ont finalement choisi de rester dans les lieux et d'honorer le bail.

Hélas, les plans ne se sont pas déroulés comme prévus et notre projet de repartir à l'étranger est tombé à l'eau.

Hier (10 novembre 2021), nous avons prévenu nos locataires par e-mail de notre souhait de rompre le bail en vue de revenir dans notre appartement pour occupation personnelle. Nous avons envoyé cet e-mail afin de les prévenir au plus tôt et de leur octroyer un peu de délai supplémentaire pour chercher un autre logement. Nous les avons averti que la lettre recommandée partira dans les prochains jours. Le préavis débutera donc le 1er décembre 2021 et se terminera le 28 février 2022.

Evidemment, comme je l'avais imaginé, leur réponse est assez virulente. Ils demandent la possibilité de rester jusqu'à la fin de l'année scolaire (juin 2022) et trouvent notre comportement "immoral". Nous sommes évidemment très mal à l'aise vis à vis d'eux mais nous souhaitons nous en tenir aux dispositions légales.

Mes questions sont les suivantes: qu'ont-ils comme options dans l'immédiat? Peuvent-ils entreprendre des démarches pour étendre la durée de leur préavis? Que me conseillez-vous de faire pour être prudents et se protéger?

Merci d'avance.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Ils ne sont pas contents, et c'est leur droit de ne pas être content. Mais j'imagine que vous n'êtes pas content non plus de la chute de votre château de carte. Et personne n'est content d'avoir eu à subir le Covid.

Les règles légales ont été fixées en bon équilibre des uns et des autres. Vous ne comptiez pas faire comme cela, et malheureusement, c'est ce que vous devez faire. Vous revendiquez de votre droit de propriété, et la règle est que vous devez donner un préavis de 3 mois (et une indemnité de un mois). Ils auront donc 3 mois pour chercher. Et pour trouver. Je ne suis pas sûr qu'ils aient la possibilité de donner un contre préavis de un mois, mais vous pouvez leur octroyer unilatéralement ce droit, afin qu'ils aient plus de facilité de déménager.

Ils ont la possibilité de demander une "prorogation pour circonstances exceptionnelles", selon les règles bruxelloises

Section 6. - Prorogation pour circonstances exceptionnelles Article 250. - Principes
  Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.
  Article 251. - Procédure
  A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail.
  A défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l'indemnité due en application de l'article 237, § 4.
  Article 252. - Nombre de prorogations
  Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, dans les mêmes conditions que celles prévues aux articles 250 et 251, alinéa 2.
  A défaut d'accord entre les parties, le juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions.

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bada
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

J'imagine vos locataires susuper stressés et vous, vous ne savez pas sur quel pied danser. J'ai l'impression que vous gérez ça comme un manche à balais.


bada

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GT
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Quelques repères

Code bruxellois du logement
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel

TITRE XI.  - Des baux d'habitation

CHAPITRE III.  - Des baux relatifs à la résidence principale du preneur

Section 2.  - Durée du bail
Art. 238. - Baux de courte durée
   Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
   Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
   Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
   Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
   L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.
   Nonobstant toute clause contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
 
Section 6.  - Prorogation pour circonstances exceptionnelles 

  Art. 250. - Principes
   Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.
 
  Art. 251. - Procédure
   A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail.
   A défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l'indemnité due en application de l'article 237, § 4.
 
  Art. 252. - Nombre de prorogations
   Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, dans les mêmes conditions que celles prévues aux articles 250 et 251, alinéa 2.
   A défaut d'accord entre les parties, le juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions.

(Note : le congé pour occupation personnelle est possible dans le cadre d'un bail de 9 ans - art.237, § 2, Code bruxellois du logement)

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Arnielu
Pimonaute
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

bada a écrit :

J'imagine vos locataires susuper stressés et vous, vous ne savez pas sur quel pied danser. J'ai l'impression que vous gérez ça comme un manche à balais.


Je gère peut-être ça comme un manche à balais, en attendant, vous avez la palme d'or du commentaire MEGA utile... clap clap clap  angel
Quel est l'intérêt de venir "aider" sur un forum si c'est pour se foutre de la gueule des gens? Petit esprit.

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grmff
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Personnellement, je pense que vous êtes dans vos droits. Il n'y a rien d'immoral à vouloir bénéficier de son propre bien.

Ceci étant dit, si votre but est de nouveau de repartir à l'étranger, le mieux serait de relouer quelque chose pour vous-même à court terme...

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EP001
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Vu qu'ils ont répondu à votre courrier avec une demande de prolongation, c'est à vous de répondre que vous n'êtes pas d'accord et que vous maintenez le préavis.

Vous pourriez faire une requête devant le juge de paix mais je ne suis pas certain que le juge refusera d'accorder une prorogation afin de permettre aux enfants de terminer l'année scolaire.

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GT
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

EP001 a écrit :

Vu qu'ils ont répondu à votre courrier avec une demande de prolongation, c'est à vous de répondre que vous n'êtes pas d'accord et que vous maintenez le préavis.

Vous pourriez faire une requête devant le juge de paix mais je ne suis pas certain que le juge refusera d'accorder une prorogation afin de permettre aux enfants de terminer l'année scolaire.


Les faits :

"Hier (10 novembre 2021), nous avons prévenu nos locataires par e-mail de notre souhait de rompre le bail en vue de revenir dans notre appartement pour occupation personnelle. Nous avons envoyé cet e-mail afin de les prévenir au plus tôt et de leur octroyer un peu de délai supplémentaire pour chercher un autre logement. Nous les avons averti que la lettre recommandée partira dans les prochains jours. Le préavis débutera donc le 1er décembre 2021 et se terminera le 28 février 2022.
Evidemment, comme je l'avais imaginé, leur réponse est assez virulente. Ils demandent la possibilité de rester jusqu'à la fin de l'année scolaire (juin 2022) et trouvent notre comportement "immoral". Nous sommes évidemment très mal à l'aise vis à vis d'eux mais nous souhaitons nous en tenir aux dispositions légales."

La procédure légale (art.251,Code bruxellois du logement)

"  Art. 251. - Procédure
   A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail.
   A défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l'indemnité due en application de l'article 237, § 4."

Je n'ai pas lu qu'une demande de prorogation avait été adressée au bailleur par lettre recommandée, un mois avant la fin du bail.
Je n'ai pas lu que le bailleur avait déjà adressé un congé par recommandé.

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Arnielu
Pimonaute
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

grmff a écrit :

Personnellement, je pense que vous êtes dans vos droits. Il n'y a rien d'immoral à vouloir bénéficier de son propre bien.

Ceci étant dit, si votre but est de nouveau de repartir à l'étranger, le mieux serait de relouer quelque chose pour vous-même à court terme...

Merci de votre réponse. Non, cette fois-ci, c'est bon, on a donné. On reste en Belgique   wink

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Arnielu
Pimonaute
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

EP001 a écrit :

Vu qu'ils ont répondu à votre courrier avec une demande de prolongation, c'est à vous de répondre que vous n'êtes pas d'accord et que vous maintenez le préavis.

Vous pourriez faire une requête devant le juge de paix mais je ne suis pas certain que le juge refusera d'accorder une prorogation afin de permettre aux enfants de terminer l'année scolaire.

Merci de votre réponse mais j'imagine que vous n'avez pas bien lu.
Pour le moment, nous n'avons pas encore envoyé le renom par recommandé, nous avons simplement informé les locataires par email au plus tôt.
De la même manière, ils nous ont répondu par email, donc, tout de manière informelle.

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Arnielu
Pimonaute
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

GT a écrit :

Je n'ai pas lu qu'une demande de prorogation avait été adressée au bailleur par lettre recommandée, un mois avant la fin du bail.
Je n'ai pas lu que le bailleur avait déjà adressé un congé par recommandé.

Merci, effectivement, vous avez bien lu. Pour l'instant, toute la communication s'est passée via email exclusivement.
Le recommandé officiel partira aujourd'hui avec prise d'effet du préavis le 1er décembre.

D'après vous, si jamais nous arrivions à un compromis qui satisfasse toutes les parties, est-ce que je peux leur faire signer un document stipulant qu'ils renoncent à leur droit de demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles?

Merci.

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EP001
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

GT a écrit :
EP001 a écrit :

Vu qu'ils ont répondu à votre courrier avec une demande de prolongation, c'est à vous de répondre que vous n'êtes pas d'accord et que vous maintenez le préavis.

Vous pourriez faire une requête devant le juge de paix mais je ne suis pas certain que le juge refusera d'accorder une prorogation afin de permettre aux enfants de terminer l'année scolaire.


Les faits :

"Hier (10 novembre 2021), nous avons prévenu nos locataires par e-mail de notre souhait de rompre le bail en vue de revenir dans notre appartement pour occupation personnelle. Nous avons envoyé cet e-mail afin de les prévenir au plus tôt et de leur octroyer un peu de délai supplémentaire pour chercher un autre logement. Nous les avons averti que la lettre recommandée partira dans les prochains jours. Le préavis débutera donc le 1er décembre 2021 et se terminera le 28 février 2022.
Evidemment, comme je l'avais imaginé, leur réponse est assez virulente. Ils demandent la possibilité de rester jusqu'à la fin de l'année scolaire (juin 2022) et trouvent notre comportement "immoral". Nous sommes évidemment très mal à l'aise vis à vis d'eux mais nous souhaitons nous en tenir aux dispositions légales."

La procédure légale (art.251,Code bruxellois du logement)

"  Art. 251. - Procédure
   A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail.
   A défaut d'accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l'intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d'une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s'il l'estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l'indemnité due en application de l'article 237, § 4."

Je n'ai pas lu qu'une demande de prorogation avait été adressée au bailleur par lettre recommandée, un mois avant la fin du bail.
Je n'ai pas lu que le bailleur avait déjà adressé un congé par recommandé.

Dixit le postant: 
Nous les avons averti que la lettre recommandée partira dans les prochains jours. Le préavis débutera donc le 1er décembre 2021 et se terminera le 28 février 2022.

La demande de prorogation n'a peut être pas été faite par recommandé peut-être uniquement verbale mais cela sous entend qu'il va la demander et peut-être dans les temps si le locataire se renseigne.

Il faut donc en tenir compte.

Même si la demande est faite en retard, rien ne dit que le juge refusera cette prorogation.

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EP001
Pimonaute bavard
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Arnielu a écrit :
GT a écrit :

Je n'ai pas lu qu'une demande de prorogation avait été adressée au bailleur par lettre recommandée, un mois avant la fin du bail.
Je n'ai pas lu que le bailleur avait déjà adressé un congé par recommandé.

Merci, effectivement, vous avez bien lu. Pour l'instant, toute la communication s'est passée via email exclusivement.
Le recommandé officiel partira aujourd'hui avec prise d'effet du préavis le 1er décembre.

D'après vous, si jamais nous arrivions à un compromis qui satisfasse toutes les parties, est-ce que je peux leur faire signer un document stipulant qu'ils renoncent à leur droit de demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles?

Merci.

Leur demander de renoncer au droit de prorogation c'est leur signaler qu'ils peuvent la demander. Et je pense que le juge accordera une prorogation de 3 mois.

Demander leur plutôt de signer un document dans lequel il confirme qu'ils partiront pour telle date.
Par contre si vous leur donnez vous-même une prorogation de 3 mois il serait peut-être d'accord de signer votre document puisque vous leur avez déjà donner cette prorogation.

Vous pouvez aussi en même temps leur proposer qu'il peuvent partir dès qu'ils ont trouver un logement même si c'est avant. Cela leur facilitera leur recherche dans le sens ou il ne seront pas obliger de prester le préavis.

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Arnielu
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

EP001 a écrit :

La demande de prorogation n'a peut être pas été faite par recommandé peut-être uniquement verbale mais cela sous entend qu'il va la demander et peut-être dans les temps si le locataire se renseigne.

Il faut donc en tenir compte.

Même si la demande est faite en retard, rien ne dit que le juge refusera cette prorogation.

Pour être acceptée, la demande de prorogation doit invoquer des circonstances exceptionnelles. Je sais que la loi n'est pas claire à ce sujet, Est-ce que la scolarité des enfants en est une?

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EP001
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Arnielu a écrit :
EP001 a écrit :

La demande de prorogation n'a peut être pas été faite par recommandé peut-être uniquement verbale mais cela sous entend qu'il va la demander et peut-être dans les temps si le locataire se renseigne.

Il faut donc en tenir compte.

Même si la demande est faite en retard, rien ne dit que le juge refusera cette prorogation.

Pour être acceptée, la demande de prorogation doit invoquer des circonstances exceptionnelles. Je sais que la loi n'est pas claire à ce sujet, Est-ce que la scolarité des enfants en est une?

Seul le juge appréciera si c'est une circonstance exceptionnelle.
A mon avis oui mais ce n'est que mon avis.

Perso j'ai eu un problème de surpopulation avec un locataire avec 2 enfants. Elle n'est pas venue au tribunal et le juge a remis le dossier à plus tard en me demandant la preuve d'inscription à la commune des enfants. A la séance suivante, j'ai apporté le document et comme c'était un problème familiale c'est passé en chambre du conseil et le juge a remis le dossier à plus tard pour donner une seconde chance à la locataire qui de nouveau n'était pas venue. Et lors de la 3° comparution elle a été condamnée à l'expulsion car elle n'était de nouveau pas venue.

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Arnielu
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

EP001 a écrit :
Arnielu a écrit :

Pour être acceptée, la demande de prorogation doit invoquer des circonstances exceptionnelles. Je sais que la loi n'est pas claire à ce sujet, Est-ce que la scolarité des enfants en est une?

Seul le juge appréciera si c'est une circonstance exceptionnelle.
A mon avis oui mais ce n'est que mon avis.

Je ne comprends pas en quoi la scolarité des enfants (le gamin est juste en maternelle et l'autre à la crèche) dans une ville comme Bruxelles peut être considéré comme circonstances exceptionnelles... mais en effet, c'est à l'interprétation du juge.
Dans un petit village perdu au fond de la Belgique, je pourrais comprendre que ce soit complexe de retrouver un logement proche, mais de nouveau, à Ixelles, ce ne sont pas les offres de logements qui manquent, d'autant plus pour ce niveau de loyers...

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grmff
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Je ne pense pas que la scolarité des enfants soit une circonstance exceptionnelle.

Le juge devra balancer votre droit de propriété, votre situation personnelle et ce qui vous est arrivé, avec les droits du locataires, et les inconvénients de chacun. En clair, cela dépendra du juge.

Pour le cas de surpopulation évoqué par EP001, je trouve que la réaction du juge est tout à fait proportionnée à la situation.
J'ai un cas similaire en cours, le locataire est venu, le juge lui a donné deux mois pour vider les lieux, et a remis l'affaire à 3 mois afin de voir comment cela se passe, et statuer sur les indemnités que je demande.

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EP001
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

grmff a écrit :

Je ne pense pas que la scolarité des enfants soit une circonstance exceptionnelle.

Pour le cas de surpopulation évoqué par EP001, je trouve que la réaction du juge est tout à fait proportionnée à la situation.
J'ai un cas similaire en cours, le locataire est venu, le juge lui a donné deux mois pour vider les lieux, et a remis l'affaire à 3 mois afin de voir comment cela se passe, et statuer sur les indemnités que je demande.

Je suis d'accord, j'ai aussi trouvé la réaction du juge proportionnée au problème d'autant plus qu'elle payait son loyer. Pour moi cela pouvait encore durer.

En plus c'était une situation aberrante: l'appartement était fait pour 2 personnes et il y avait le locataire et 2 enfants inscrits mais réellement il n'y avait dans l'appartement que 2 personnes. Un des 2 enfants n'y vivait pas et je ne l'ai jamais vu d'ailleurs. Mais j'étais coincé par la région wallonne qui a exiger leur départ ou la désinscription de l'un des enfants puisqu'il n'y vivait pas.

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Arnielu
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Bonjour à tous,

Nous avons réfléchis et nous serions prêts à proposer 2 options à nos locataires, à titre sympathique et surtout pour démontrer notre bonne foi.

Option 1) départ pour le 28 février 2022
-diminution du loyer de 300€ à partir de décembre
-indemnité d'un mois de loyer (comme prévu par la loi)
-acceptation d'un contre préavis s'ils trouvent plus tôt
-signature d'un document dans lequel ils s'engagent à partir pour le 28 février 2022 au plus tard et qu'ils renoncent à tout recours.

Option 2) départ pour le 31 mars 2022 (soit 1 mois d'extension)
-acceptation d'un contre préavis s'ils trouvent plus tôt
-indemnité d'un demi mois de loyer
-signature d'un document dans lequel ils s'engagent à partir pour le 31 mars 2022 au plus tard et qu'ils renoncent à tout recours.

Ma question: est-ce que c'est légal de s'accorder sur l'indemnité d'un demi mois de loyer?

Que pensez-vous de ces 2 options que nous pourrions leur proposer?

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grmff
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Re : Rupture bail pour occupation personnelle - Bxl - conflits avec les locataires

Partir le 28 février ou le 31 mars ne changera rien pour l'année scolaire en cours des enfants. Peut-être pour l'inscription, j'avoue ne pas connaître les dates d'inscription et les conditions.

Proposer de renoncer au recours n'y changera rien non plus. Pas sûr que ce soit légal, et donc réellement contraignant. Un avocat aura vie le même avis, et acceptera de faire un recours même s'ils ont accepté d'y renoncer...

Passer à un demi-mois d'indemnité? Pas légal non plus.

Bref, j'enverrais le congé comme la loi le prévoit et vous en donne le droit. Pas besoin d'être sympathique, de toute façon cela ne leur ira pas puisqu'ils espèrent rester jusque d'année scolaire.

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