Immeuble de commerce calcul taxation

Bonjour,
Je suis futur propriétaire d'un immeuble de 2 appartement + rdc commercial. Il n'y a qu'un RC de 1840€ pour tout l'immeuble et non pas pour chaque unités.
Le notaire me dit dans ce cas précis que nous pouvions choisir le montant à demander en tant que charge à notre futur locataire du rdc pro.
Nous pouvons par exemple demander 1000 €

Sur le site dans la faq il y a un super exemple :

Comme expliqué par aillleurs dans cette FAQ, si vous louez votre bâtiment à une personne, une société ou une association qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes, en tant que propriétaire, imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.

Pour les immeubles bâtis, les charges sont estimées forfaitairement à 40 % du loyer.

Depuis l’exercice d’imposition 1985, la déduction des charges locatives est limitée à 2/3 du revenu cadastral revalorisé sur base d’un coefficient déterminé annuellement par arrêté royal.

Ce coefficient de revalorisation s’élève à (voir la mise à jour ci-dessous en bas de page):
– 3,15 pour l’exercice d’imposition 2000
– 3,19 pour celui de 2001
– 3,26 pour 2002
– 3,35 pour 2003
– 3,39 pour 2004
-….
– à 3,65 pour l’exercice d’imposition 2008 (revenus 2007).
– à 3,75 pour l’exercice 2009 (revenus 2008).
– à 3,88 pour l’exercice 2010 (revenus 2009).
– à 3,87 pour l’exercice 2011 (revenus 2010)
– à 3,97 pour l’exercice 2012 (revenus 2011)
– à 4,19 pour l’exercice 2014 (revenus 2013)

Exemple:
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 3.750 € est loué (charges comprises) à une société pour 2.000 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 24.000 €
– montant net : 24.000 x 40 % = 9.600 €
– limitation: 3.750 x 2/3 x 3,39 = 8.475 €

Le montant imposable s’élève donc à :
24.000 – 8.475 = 15.525 €

Ce coefficient est également applicable en cas de requalification des loyers en revenus d’administrateurs et associés actifs.

Dans mon cas sur le rdc je suis  imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.
Si je demande 1500 € de loyer et une compensation de 1000€/ans pour le revenu cadastral (83.33€/mois) en réalité je devrais toucher 1583.33€ tous les mois sur mon compte?

Exemple réel :
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 1000 € est loué (charges comprises) à une société pour 1500 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 18000 €
– montant net : 18000 x 40 % = 7200 €
– limitation: 1000 x 2/3 x 4.49 = 2993.33 €

Le montant imposable s’élève donc à :
18000 – 2993.33= 15.006 €

J'ai juste? Cela me parait énorme non?

Merci d'avance pour vos remarques et vos corrections

Chrisyno a écrit :

Bonjour,
Je suis futur propriétaire d'un immeuble de 2 appartement + rdc commercial. Il n'y a qu'un RC de 1840€ pour tout l'immeuble et non pas pour chaque unités.
Le notaire me dit dans ce cas précis que nous pouvions choisir le montant à demander en tant que charge à notre futur locataire du rdc pro.
Nous pouvons par exemple demander 1000 €

Sur le site dans la faq il y a un super exemple :

Comme expliqué par aillleurs dans cette FAQ, si vous louez votre bâtiment à une personne, une société ou une association qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes, en tant que propriétaire, imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.

Pour les immeubles bâtis, les charges sont estimées forfaitairement à 40 % du loyer.

Depuis l’exercice d’imposition 1985, la déduction des charges locatives est limitée à 2/3 du revenu cadastral revalorisé sur base d’un coefficient déterminé annuellement par arrêté royal.

Ce coefficient de revalorisation s’élève à (voir la mise à jour ci-dessous en bas de page):
– 3,15 pour l’exercice d’imposition 2000
– 3,19 pour celui de 2001
– 3,26 pour 2002
– 3,35 pour 2003
– 3,39 pour 2004
-….
– à 3,65 pour l’exercice d’imposition 2008 (revenus 2007).
– à 3,75 pour l’exercice 2009 (revenus 2008).
– à 3,88 pour l’exercice 2010 (revenus 2009).
– à 3,87 pour l’exercice 2011 (revenus 2010)
– à 3,97 pour l’exercice 2012 (revenus 2011)
– à 4,19 pour l’exercice 2014 (revenus 2013)

Exemple:
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 3.750 € est loué (charges comprises) à une société pour 2.000 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 24.000 €
– montant net : 24.000 x 40 % = 9.600 €
– limitation: 3.750 x 2/3 x 3,39 = 8.475 €

Le montant imposable s’élève donc à :
24.000 – 8.475 = 15.525 €

Ce coefficient est également applicable en cas de requalification des loyers en revenus d’administrateurs et associés actifs.

Dans mon cas sur le rdc je suis  imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.
Si je demande 1500 € de loyer et une compensation de 1000€/ans pour le revenu cadastral (83.33€/mois) en réalité je devrais toucher 1583.33€ tous les mois sur mon compte?

Exemple réel :
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 1000 € est loué (charges comprises) à une société pour 1500 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 18000 €
– montant net : 18000 x 40 % = 7200 €
– limitation: 1000 x 2/3 x 4.49 = 2993.33 €

Le montant imposable s’élève donc à :
18000 – 2993.33= 15.006 €

J'ai juste? Cela me parait énorme non?

Merci d'avance pour vos remarques et vos corrections

Bonjour et bienvenue sur le forum

Tout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.

Ensuite, la limitation intervient sur le mimimum. Ce n'est que si le loyer total est en dessous de ce minimum que l'on tient compte de ce minimum et non du loyer comme base taxable.

Si votre loyer annuel +PrIm est de 19000€, on considère un abattement de 40% de frais (et pas de net comme vous l'écrivez), et votre base taxable est de 11.400€, dont vous pouvez encore déduire les intérêts de prêts à but immobilier en court.

Bref, j'ai un peu l'impression que c'est le lendemain de la veille et que vous avez un peu tout mélangé... 
Une aspirine? 

   
Bonjour et bienvenue sur le forum

Tout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.

max11 a écrit :

grmff a écrit :

   
Bonjour et bienvenue sur le forum

Tout d'abord, vous ne pouvez pas choisir le montant du revenu cadastral pour chaque unité. Vous devez demander au bureau du cadastre la ventilation du RC. Ils disposent de cette information.

J'ai constaté dans plusieurs MyMinFin que cette ventilation était maintenant indiquée sous l'onglet des immeubles...
A voir si c'est le cas chez tout le monde mais ça me semble être le cas !
Du moins, à Bruxelles ! aucune idée si c'est une info qui vient du régional ou du fédéral.

Le bureau du cadastre  ?

Je cois ne pas me tromper en affirmant que c'est, au sein du SPF FINANCES, l'administration Générale de la Documentation patrimoniale et plus précisément , au sein de cette dernière, l'Administration Mesures et évaluations qui est chargée d'établir le revenu cadastral.

grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué"  involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

max11 a écrit :

grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué"  involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Merci pour vos précisions .

Cela veut dire quoi inloué involontairement?

Si je suis en travaux par exemple?

max11 a écrit :

grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué"  involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Pour avoir été contrôlé il y a quelques années, j'ai appliqué la méthode préconisée par le contrôleur. Il ne m'a pas demandé la moindre preuve que c'était réellement inloué, que j'avais tenté réellement de relouer.

D'un autre côté, il a pu voir des documents que je portais que ma gestion est suffisamment active que pour éviter les trous dans le tableau...

J'avoue que la discussion était plus partie sur le fait que je devais déclarer les revenus réellement perçus (et pas ceux que le locataire n'avait pas payé), que le RC en 109 devais être déclaré si occupation, même si le loyer n'était pas payé, et que je pouvais donc être doublement taxé si le locataire ne payait pas tout son loyer une année, et que je le récupérais l'année suivant pour un commerce inloué. Cela avait été le cas à l'époque.

La discussion était aussi plus partie sur le montant que je déclarait comme épargne long terme, qui devait être calculée par logement, en fonction du prix d'achat du logement, suivant les montants maximum permis pour cette épargne long terme et patati et patata, avec un calcul monstrueux, à refaire chaque année, avec des complications telles que mon comptable à l'époque m'avait regardé comme un extraterrestre, et m'avait dit que si le fisc veut le calcul, ils n'ont qu'à le faire eux-même.

C'était d'autant plus ridicule que le montant déductible est raboté à moins de 3000€ et que j'en ai toujours été très très très loin au dessus.

J'ai donc actuellement un joli tableau OpenOffice dans lequel je rentre les mois inloués de mes biens, et qui me calcule automatiquement le RC à déclarer en 1106/2106.

Au prochain contrôle, on me dira que je ne peux pas faire comme cela, et j'adapterai ma méthode. Parce que théoriquement, on ne peut pas faire exactement comme je fais...

max11 a écrit :

grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué"  involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Merci pour vos précisions .

Cela veut dire quoi inloué involontairement?

Si je suis en travaux par exemple?