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Immeuble de commerce calcul taxation

Chrisyno
Pimonaute
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Immeuble de commerce calcul taxation

Bonjour,
Je suis futur propriétaire d'un immeuble de 2 appartement + rdc commercial. Il n'y a qu'un RC de 1840€ pour tout l'immeuble et non pas pour chaque unités.
Le notaire me dit dans ce cas précis que nous pouvions choisir le montant à demander en tant que charge à notre futur locataire du rdc pro.
Nous pouvons par exemple demander 1000 €

Sur le site dans la faq il y a un super exemple :

Comme expliqué par aillleurs dans cette FAQ, si vous louez votre bâtiment à une personne, une société ou une association qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes, en tant que propriétaire, imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.

Pour les immeubles bâtis, les charges sont estimées forfaitairement à 40 % du loyer.

Depuis l’exercice d’imposition 1985, la déduction des charges locatives est limitée à 2/3 du revenu cadastral revalorisé sur base d’un coefficient déterminé annuellement par arrêté royal.

Ce coefficient de revalorisation s’élève à (voir la mise à jour ci-dessous en bas de page):
– 3,15 pour l’exercice d’imposition 2000
– 3,19 pour celui de 2001
– 3,26 pour 2002
– 3,35 pour 2003
– 3,39 pour 2004
-….
– à 3,65 pour l’exercice d’imposition 2008 (revenus 2007).
– à 3,75 pour l’exercice 2009 (revenus 2008).
– à 3,88 pour l’exercice 2010 (revenus 2009).
– à 3,87 pour l’exercice 2011 (revenus 2010)
– à 3,97 pour l’exercice 2012 (revenus 2011)
– à 4,19 pour l’exercice 2014 (revenus 2013)

Exemple:
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 3.750 € est loué (charges comprises) à une société pour 2.000 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 24.000 €
– montant net : 24.000 x 40 % = 9.600 €
– limitation: 3.750 x 2/3 x 3,39 = 8.475 €

Le montant imposable s’élève donc à :
24.000 – 8.475 = 15.525 €

Ce coefficient est également applicable en cas de requalification des loyers en revenus d’administrateurs et associés actifs.

Dans mon cas sur le rdc je suis  imposable à l’IPP sur le loyer (au lieu du revenu cadastral), diminué des charges.
Si je demande 1500 € de loyer et une compensation de 1000€/ans pour le revenu cadastral (83.33€/mois) en réalité je devrais toucher 1583.33€ tous les mois sur mon compte?

Exemple réel :
En 2003 (= exercice imposition 2004), un immeuble dont le RC est de 1000 € est loué (charges comprises) à une société pour 1500 € par mois.
Calcul du montant net du loyer:
– loyer annuel: 18000 €
– montant net : 18000 x 40 % = 7200 €
– limitation: 1000 x 2/3 x 4.49 = 2993.33 €

Le montant imposable s’élève donc à :
18000 – 2993.33= 15.006 €

J'ai juste? Cela me parait énorme non?

Merci d'avance pour vos remarques et vos corrections

Dernière modification par Chrisyno (21-11-2021 10:47:47)

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grmff
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Re : Immeuble de commerce calcul taxation

Personnellement, pour l'IPP, j'arrondis au demi-mois.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Immeuble de commerce calcul taxation

max11 a écrit :
Chrisyno a écrit :
max11 a écrit :
grmff a écrit :

Pour la déduction d'intérêt, c'est bien cela. Attention, c'est le fisc qui fait le calcul.

Si mon bien est inloué et improductif, je ne déclare pas de RC. Donc, si inloué pendant 6 mois, je déclare la moitié du RC, que ce soit pour les commerces en case 109 ou les logements en case 106.

"inloué"  involontairement : le fisc est en droit de demander la preuve des recherches de locataire ou de justifier du caractère involontaire
Que ce soit en privé ou en pro !

Merci pour vos précisions .

Cela veut dire quoi inloué involontairement?

Si je suis en travaux par exemple?

Le texte du CIR Titre II, chap II, sec 2 ss 3 art 15 : est  "§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité."
A ma connaissance, c'est tout ce que dit le code (et que l'improductivité doit être de minimum 90 jours dans l'année). Mais il a été jugé que "faire des travaux" n'est pas suffisant si vous les faites par choix (aménagements, transformations, ...) au contraire de travaux "obligatoires" pour la salubrité, la sécurité de la construction, ...
Aucune certitude donc sur ce droit à diminuer le RC en cas de travaux.
J'ai déjà aussi lu des discussions sur les 90 jours dans l'année : 31 jours en décembre 2020 et 65 jours en janvier-février 2021, ce n'est pas 90 jours dans l'année !


Art. 15 est applicable à partir de l'exercice d'imposition 1996 (art. 1 et 2, L 12.04.1995 - M.B. 26.09.1995; Numac: 1995003533) [La loi du 12.04.1995 a été annulée par l'arrêt n° 74/96 dd. 11.12.1996 (M.B. 09.01.1997) de la Cour d'arbitrage]
§ 1. Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité de revenus:
1° dans le cas où un bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année;
2° dans le cas où la totalité du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant ou moins 25 % de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant 90 jours dans le courant de l'année;
3° dans le cas où la totalité soit d'un bien immobilier bâti, soit du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 % de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
§ 2. Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit une habitation séparée, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité.

Texte actuel :

§ 1. Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité des revenus:
1° dans le cas où un bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année;
2° dans le cas où la totalité du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 % de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant 90 jours dans le courant de l'année;
3° dans le cas où la totalité soit d'un bien immobilier bâti, soit du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 % de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
§ 2. Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit une habitation séparée, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
Pour les biens immobiliers sis à l'étranger, la parcelle cadastrale équivaut au bien immobilier ou au groupe de biens immobiliers pour lesquels un revenu cadastral est déterminé conformément à l'article 472, § 3.

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grmff
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Re : Immeuble de commerce calcul taxation

Le 3e paragraphe est donc passé à la trappe?

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max11
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Re : Immeuble de commerce calcul taxation

Le texte complet dans ma base de données :
"Entrée en vigueur: 1 janvier 2021  (ce n'est pas de moi)
§ 1er. 1[Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'inoccupation, de l'inactivité ou de l'improductivité de revenus:
1o dans le cas où un bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année;
2o dans le cas où la totalité du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant ou moins 25 p.c. de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant 90 jours dans le courant de l'année;
3o dans le cas où la totalité soit d'un bien immobilier bâti, soit du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 p.c. de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
§ 2. Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit une habitation séparée, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
2[Pour les biens immobiliers sis à l'étranger, la parcelle cadastrale équivaut au bien immobilier ou au groupe de biens immobiliers pour lesquels un revenu cadastral est déterminé conformément à l'article 472, § 3.]2
§ 3. L'improductivité doit revêtir un caractère involontaire. La seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n'établit pas suffisamment l'improductivité.]1
1. – Ainsi modifié par la loi du 12 avril 1995, art. 1er.
2. – Ainsi inséré par la loi du 17 février 2021, art. 6, qui est applicable à partir de l'exercice d'imposition 2022 en vertu de son art. 16, al. 2.
Date de mise à jour: 20 août 2021"

Dernière modification par max11 (21-11-2021 15:08:30)

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GT
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Re : Immeuble de commerce calcul taxation

Extrait du commentaire administratif (mise à jour du 3/7/2017)

PREAMBULE
La présente mise à jour porte sur l’art. 15, CIR 92, tel qu’il est applicable pour l’ex.d’imp. 2017. Il est en vigueur dans la présente version depuis l’ex.d’imp. 1992 (art. 9, CIR ; art. 1er, AR 10.04.1992, MB 30.07.1992). [L'arrêt n° 74/96 du 11.12.1996 (MB 09.01.1997) de la Cour d'arbitrage (actuellement Cour constitutionnelle) a annulé la loi du 12.04.1995, (MB 26.09.1995)].
I. TEXTE LEGAL
15/0
Art. 15. - § 1er. Le revenu cadastral est réduit dans une mesure proportionnelle à la durée et à l'importance de l'improductivité, de l'absence de jouissance de revenus ou de la perte de ceux-ci :
1° dans le cas où un immeuble bâti, non meublé, est resté totalement inoccupé et improductif de revenus pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année ;
2° dans le cas où la totalité du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci, représentant au moins 25 p.c. de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant au moins 90 jours dans le courant de l'année ;
3° dans le cas où la totalité soit d'un immeuble, soit du matériel et de l'outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 p.c. de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
§ 2. Les conditions de réduction doivent s'apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu'une telle partie forme, soit un logement séparé, soit un département ou une division de production ou d'activité susceptibles de fonctionner ou d'être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d'être cadastrée séparément.
II. GENERALITES
15/1
La réduction du RC constitue une dérogation au § 1er, 1°, a et 2°, a, b, bbis et c, de l'art. 7, CIR 92. Elle ne vise que les biens immobiliers sis en Belgique et porte sur le RC de ces biens, réduisant ainsi la base d'imposition à l'IPP.
Pour les immeubles bâtis dont le RC est ainsi réduit, l'éventuelle majoration de 40 % visée à l’art. 7 ne s'applique que sur le RC subsistant après réduction.
15/2
Une jurisprudence nombreuse et constante décide que l'inoccupation et l'improductivité totales du bien doivent résulter d'une circonstance exceptionnelle et indépendante de la volonté du contribuable. Sont donc exclus du bénéfice de la réduction du revenu cadastral et, corrélativement du précompte immobilier, les immeubles bâtis inoccupés du seul fait de la volonté du contribuable (QP n° 256, 22.01.1993, Sénateur Vaes, Fisconet).
De même, si la mise en vente d'un immeuble ne fait pas obstacle à l'octroi de la remise ou modération proportionnelle lorsque ledit immeuble est offert simultanément en location, par contre, la mise en vente sans offre en location entraîne l'exclusion du bénéfice des dispositions légales précitées puisque le redevable se réserve de la sorte la libre disposition de son bien, en usant sans doute d'un droit strict, mais renonçant par le fait même de plein gré et à ses risques à la productivité de l'immeuble pendant le temps de la mise en vente (QP n° 264, 03.09.1982, Représentant Remacle, Fisconet).

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Aime ce post :
max11
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Re : Immeuble de commerce calcul taxation

Merci GT pour les précisions de votre analyse.
Donc le 3° a disparu de l'article 15 mais le commentaire admin me semble aller bien plus loin dans la restriction....
Avant, la loc et vente n'était pas suffisante pour une improductivité involontaire alors que le commentaire ajoute que l'absence de mise en location indique une volonté d'improductivité.

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Chrisyno
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Re : Immeuble de commerce calcul taxation

Hello,
Donc si je comprends bien c'est compliqué :-)

Dans le cas de travaux que je compte effectuer sur un des 3 lots pendant plus de 6 mois devrait me permettre de déduire de 50% le RC de cet appartement en question alors?
++

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Paul_6
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Re : Immeuble de commerce calcul taxation

Chrisyno a écrit :

Il n'y a pas un moyen de faire une simulation sur myfin en cette periode?

A tout hasard : bon site pour simulations impôts =>   https://www.sofiskonline.be/2021/belfius/fr

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Immeuble de commerce calcul taxation

Chrisyno a écrit :
grmff a écrit :
max11 a écrit :

Pour le calcul du revenu immobilier net qui s'ajoutera à la base imposable des autres revenus, le calcul est un peu plus complexe  :
En partant d'un RC de 1.840 ventilé entre location privée = 840 et location pro = 1000
La location pro est de 1500 € par mois et le PI n'est pas demandé en supplément :

R.C. Bâtiments (indexé + 40 %)      1106            840,00       ==> RC imposable :   2.174,20
R.C. Bâtiments (Loué prof.)              1109          1.000,00       ==> RC majoré :   1.849,00

Loyer brut                                      1110         18.000,00
(a) Abattement forfaitaire 40% : 7.200,00
(b) Revalorisation :1.000,00 x 4,60 x 2/3 = 3.066,67
Le montant le moins élevé de (a) ou (b)      ==>   -3.066,67
R.C. indexé                                                       -1.849,00
                                                         ______________
(A) Excédent de loyer bâtiments (18000-3066,67-1849)    =     13.084,33
(B) Minimum d'excédent de loyer à déclarer : 1.849,00 x 40% =        739,60
Loyer à déclarer (le plus élevé de (A) ou (B))        ==>         13.084,33

Supposons des intérêts déductibles de 4.000,00 €

Revenu immobilier net : 2.174,20 € + 1.849,00 € + 13.084,33 € - 4.000 €  =     13.107,53 €

A condition que ce soit bien un bâtiment mis en location et pas l'habitation propre pour un des appartements

Je pense que vous avez raison. La méthode de calcul que j'ai mentionnée est sans doute incorrecte (pourtant, je n'ai pas la gueule de bois...), et j'ai raconté des dizaines de fois des conneries.

Je vais me replonger dedans...

Je vais me prendre un café et relire tout depuis le début car je pensais avoir compris mais finalement c'est fort compliqué .
Il n'y a pas un moyen de faire une simulation sur myfin en cette periode?
En tout cas encore merci à vous pour vos remarques qui vont me faire avancer

Vous pouvez effectuer une simulation d'impôt sur le site en lien du SPF FINANCES (ex. d'imp.2021 et antérieurs ). Le modèle de la déclaration pour l'ex.2022 n'est ni établi ni publié.
https://finances.belgium.be/fr/E-servic … c/Tax-Calc
Vous pouvez  lire attentivement la notice explicative relative à la déclaration fiscale (ex.imp.2021) et le document préparatoire à celle-ci.
https://finances.belgium.be/fr/particul … xplicative
Vous êtes ainsi en mesure d'effectuer une simulation (en attendant que le SPF FINANCES vous permette, en 2022, d'effectuer une simulation, ex. d'imp.2022, revenus 2021) .

Dernière modification par GT (22-11-2021 20:48:36)

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