Etat des lieux de sortie (long)

Bonjour,

Je souhaite préparer au mieux l'état des lieux de sortie. Mon but est que tout se passe au mieux et sans frais. Et sans me laisser abuser .

Je suis locataire en résidence principale à Bruxelles. J’ai un bail locatif de 9 ans qui a débuté en 2006 et a été reconduit automatiquement. Ce bail fait suite à un précédent bail au nom de mon ancien compagnon, mais signé par lui et moi, en 2002. Lors de notre séparation en 2006, mon compagnon a quitté les lieux (ceci a été mis par écrit, c'était de commun accord), tandis que j’ai signé un nouveau bail. A ce moment, il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée puisque je vivais déjà dans l’appartement. On a ajouté un article au bail, qui indique :

“Le constat d’état des lieux détaillé établi par l’expert XXX à l’entrée du preneur précédent avec lequel résidait le preneur est reconduit par ce dernier, qui reconnaît avoir reçu les lieux dans l’état décrit par cet état des lieux de l’expert XXX. Cet expert est de nouveau désigné pour dresser l’état des lieux de sortie au plus tard le dernier jour du bail. Si cette désignation n’est pas possible ou pas souhaitée, les parties devront avoir désigné un autre expert au plus tard 15 jours avant la fin du bail, soit de commun accord, soit à défaut d’accord, sur requête de la partie la plus diligente devant le Juge de Paix. A défaut d’intervention d’un expert à la sortie, le preneur invitera le bailleur à faire la visite des lieux, après enlèvement du mobilier et avant la remise des clés. L’expert ou les parties relèveront les index de tous les compteurs tant à l’entrée qu’à la sortie, et détermineront les dégâts et dommages éventuels ainsi que les indemnités à payer par le preneur. Tant à l’entrée qu’à la sortie, la décision de l’expert choisi ou désigné par le juge liera définitivement les parties sans appel ni opposition.”

Je suppose que c'est valable ?

Depuis 2006  les choses ont changé et c’est à présent une entreprise gestionnaire de biens qui gère la sortie.
J’ai envoyé le renom selon le prescrit légal. Celui-ci n’est pas contesté. Voici ce que dit le courrier que j’ai reçu en réponse,  concernant l’état des lieux de sortie :

" En vue de l'état des lieux de sortie, vous devez prendre contact, au minimum un mois avant la fin du préavis avec le bureau d'expertise XXXX + tel + mail . " Ensuite une phrase précise que l'appartement doit être complètement vidé et nettoyé pour l'état des lieux.
Puis " Une attestation d'entretien de chaudière et/ou eau chaude privatif daté de moins de 6 mois doit être présentée à l'expert" (puis des infos sur les entreprises agréées pour les entretiens). Ensuite " Merci de remettre à l'expert copie de vos dernières factures d'électricité gaz eau . L'ensemble des clés (rue, appartement et autres) sera remis à l'expert. " (...)
Suit des infos sur les conditions de visite en vue de la relocation.
Et pour finir : " Le document de déblocage de la garantie pourra être complété, signé et envoyé une fois que nous serons en possession du coût des dégâts locatifs estimés par l'expert, ceci afin de le déduire du montant de la garantie bancaire. "

Quel texte dois-je suivre ? Celui du bail ?
L’agence peut-elle imposer son expert ? (encore la question de la neutralité.. Vous me direz, c'est un expert et il est indépendant. Mais s'il est repris dans le document type de l'entreprise de gestion, l'entreprise de gestion est son client aussi. Donc ça me chiffonne. ) Puis-je proposer un autre expert à frais partagés ? Sur quelle base légale l'entreprise de gestion s'appuie-t-elle pour imposer son expert ? Ai-je raison de penser qu'il vaut mieux prendre l'expert désigné même si ça me chiffonne sur le principe ?
Quelles sont les tâches de l’expert ?  Est-ce à lui qu’on confie les clés et les documents de charge et d’entretien ? Dois-je être présent ? Le bailleur ou son représentant (donc l'entreprise de gestion immobilière) doit-il être présent ?
A quel moment est signé l’état des lieux de sortie ? Et à quel moment remet-on les clés par rapport à la signature ? ? L'expert établit un brouillon et on reçoit le document à signer après ? Et si on n'est pas d'accord ?
Qu’en est-il de l’entretien de la chaudière pour la sortie daté de maximum 6 mois ?, sachant que je fais l’entretien tous les 11 mois pour être sûre d’être dans les clous car le bail exige un entretien annuel ?

Concernant les dégâts locatifs : à mon avis il n’y en a pas. J’entretiens l’appartement en bon père de famille, selon la formule. Les entretiens chaudière/chauffe eau sont faits. Le logement est propre, correctement chauffé et aéré. Je n’ai rien démoli, et ce qui s’est cassé par accident a été réparé par un professionnel (ex une vitre). J’ai signalé au plus vite toute panne ou dysfonctionnement. J’ai repeint par un professionnel. Je vais évidemment vider et nettoyer l'appartement, y compris les vitres et la terrasse, et vider les caves. Je vais détartrer et veiller au calcaire, vérifier le trou d’évacuation des eaux de la terrasse, laisser des ampoules. Je vais aussi mettre une nouvelle serrure à la boîte aux lettres car je n'ai plus la clé, et une petite chainette au bouchon de l'évier , et mettre des piles dans le détecteur incendie.
Cependant, je suis arrivée en 2002, puis en 2006, dans un appartement ancien qui n’a pas rajeuni en presque 20 ans (sol usé à présent complètement décoloré par la lumière, cuisine très basique dont les portes des armoires perdent de la poussière de bois désormais, WC en porcelaine décorée qui est en fin de vie ..). Peut-on considérer qu’il y a vétusté et usage normal ? Plein de choses reprises dans l'état de lieux n'existent plus : le simple vitrage est devenu double, le compteur électrique est modifié par obligation légale le bidet a été retiré après avoir demandé la permission, pour mettre une arrivée d'eau machine à laver. Bref 20 ans de vie d'un appartement
Faut-il que la peinture soit neuve comme elle l'était à l'entrée ? La porte de la salle de bain comporte une tache bien visible de teinture. Dois-je repeindre la porte ?

Que pourrait-on me reprocher ?

Merci d'avance