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Etat des lieux de sortie (long)

unlocataire
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 08-02-2006
Messages : 116

Etat des lieux de sortie (long)

Bonjour,

Je souhaite préparer au mieux l'état des lieux de sortie. Mon but est que tout se passe au mieux et sans frais. Et sans me laisser abuser .

Je suis locataire en résidence principale à Bruxelles. J’ai un bail locatif de 9 ans qui a débuté en 2006 et a été reconduit automatiquement. Ce bail fait suite à un précédent bail au nom de mon ancien compagnon, mais signé par lui et moi, en 2002. Lors de notre séparation en 2006, mon compagnon a quitté les lieux (ceci a été mis par écrit, c'était de commun accord), tandis que j’ai signé un nouveau bail. A ce moment, il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée puisque je vivais déjà dans l’appartement. On a ajouté un article au bail, qui indique :

“Le constat d’état des lieux détaillé établi par l’expert XXX à l’entrée du preneur précédent avec lequel résidait le preneur est reconduit par ce dernier, qui reconnaît avoir reçu les lieux dans l’état décrit par cet état des lieux de l’expert XXX. Cet expert est de nouveau désigné pour dresser l’état des lieux de sortie au plus tard le dernier jour du bail. Si cette désignation n’est pas possible ou pas souhaitée, les parties devront avoir désigné un autre expert au plus tard 15 jours avant la fin du bail, soit de commun accord, soit à défaut d’accord, sur requête de la partie la plus diligente devant le Juge de Paix. A défaut d’intervention d’un expert à la sortie, le preneur invitera le bailleur à faire la visite des lieux, après enlèvement du mobilier et avant la remise des clés. L’expert ou les parties relèveront les index de tous les compteurs tant à l’entrée qu’à la sortie, et détermineront les dégâts et dommages éventuels ainsi que les indemnités à payer par le preneur. Tant à l’entrée qu’à la sortie, la décision de l’expert choisi ou désigné par le juge liera définitivement les parties sans appel ni opposition.”

Je suppose que c'est valable ?

Depuis 2006  les choses ont changé et c’est à présent une entreprise gestionnaire de biens qui gère la sortie.
J’ai envoyé le renom selon le prescrit légal. Celui-ci n’est pas contesté. Voici ce que dit le courrier que j’ai reçu en réponse,  concernant l’état des lieux de sortie :

" En vue de l'état des lieux de sortie, vous devez prendre contact, au minimum un mois avant la fin du préavis avec le bureau d'expertise XXXX + tel + mail . " Ensuite une phrase précise que l'appartement doit être complètement vidé et nettoyé pour l'état des lieux.
Puis " Une attestation d'entretien de chaudière et/ou eau chaude privatif daté de moins de 6 mois doit être présentée à l'expert" (puis des infos sur les entreprises agréées pour les entretiens). Ensuite " Merci de remettre à l'expert copie de vos dernières factures d'électricité gaz eau . L'ensemble des clés (rue, appartement et autres) sera remis à l'expert. " (...)
Suit des infos sur les conditions de visite en vue de la relocation.
Et pour finir : " Le document de déblocage de la garantie pourra être complété, signé et envoyé une fois que nous serons en possession du coût des dégâts locatifs estimés par l'expert, ceci afin de le déduire du montant de la garantie bancaire. "

Quel texte dois-je suivre ? Celui du bail ?
L’agence peut-elle imposer son expert ? (encore la question de la neutralité.. Vous me direz, c'est un expert et il est indépendant. Mais s'il est repris dans le document type de l'entreprise de gestion, l'entreprise de gestion est son client aussi. Donc ça me chiffonne. ) Puis-je proposer un autre expert à frais partagés ? Sur quelle base légale l'entreprise de gestion s'appuie-t-elle pour imposer son expert ? Ai-je raison de penser qu'il vaut mieux prendre l'expert désigné même si ça me chiffonne sur le principe ?
Quelles sont les tâches de l’expert ?  Est-ce à lui qu’on confie les clés et les documents de charge et d’entretien ? Dois-je être présent ? Le bailleur ou son représentant (donc l'entreprise de gestion immobilière) doit-il être présent ?
A quel moment est signé l’état des lieux de sortie ? Et à quel moment remet-on les clés par rapport à la signature ? ? L'expert établit un brouillon et on reçoit le document à signer après ? Et si on n'est pas d'accord ?
Qu’en est-il de l’entretien de la chaudière pour la sortie daté de maximum 6 mois ?, sachant que je fais l’entretien tous les 11 mois pour être sûre d’être dans les clous car le bail exige un entretien annuel ?

Concernant les dégâts locatifs : à mon avis il n’y en a pas. J’entretiens l’appartement en bon père de famille, selon la formule. Les entretiens chaudière/chauffe eau sont faits. Le logement est propre, correctement chauffé et aéré. Je n’ai rien démoli, et ce qui s’est cassé par accident a été réparé par un professionnel (ex une vitre). J’ai signalé au plus vite toute panne ou dysfonctionnement. J’ai repeint par un professionnel. Je vais évidemment vider et nettoyer l'appartement, y compris les vitres et la terrasse, et vider les caves. Je vais détartrer et veiller au calcaire, vérifier le trou d’évacuation des eaux de la terrasse, laisser des ampoules. Je vais aussi mettre une nouvelle serrure à la boîte aux lettres car je n'ai plus la clé, et une petite chainette au bouchon de l'évier wink , et mettre des piles dans le détecteur incendie.
Cependant, je suis arrivée en 2002, puis en 2006, dans un appartement ancien qui n’a pas rajeuni en presque 20 ans (sol usé à présent complètement décoloré par la lumière, cuisine très basique dont les portes des armoires perdent de la poussière de bois désormais, WC en porcelaine décorée qui est en fin de vie ..). Peut-on considérer qu’il y a vétusté et usage normal ? Plein de choses reprises dans l'état de lieux n'existent plus : le simple vitrage est devenu double, le compteur électrique est modifié par obligation légale le bidet a été retiré après avoir demandé la permission, pour mettre une arrivée d'eau machine à laver. Bref 20 ans de vie d'un appartement smile
Faut-il que la peinture soit neuve comme elle l'était à l'entrée ? La porte de la salle de bain comporte une tache bien visible de teinture. Dois-je repeindre la porte ?

Que pourrait-on me reprocher ?

Merci d'avance

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 536

Re : Etat des lieux de sortie (long)

Tout ce que vous demande l'agence immobilière est parfaitement légal.
Maintenant vous êtes vous au moins renseignée quant à l'expert qui figure dans votre bail original? Travaille-t'il toujours?
Vous avez évidemment le droit de payer intégralement un autre expert de telle sorte que chaque partie ait son propre expert.

La loi dit que vous devez remettre le bien dans un état au moins égal à celui qu'il avait quand vous avez reçu les clés sauf ce qui aura péri par:
- vétusté
- force majeure
- usure locative

Les peintures sont amorties après 9 ans.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 05-06-2013
Messages : 4 013

Re : Etat des lieux de sortie (long)

Personnellement, je suis content quand un locataire réalise les tâches de sortie citée.
A part pour votre porte (qui doit être effectivement repeinte si vous l'avez tachée), vous faites tout ce qui doit l'être. Et ce que vous citez pour la cuisine ou le WC, par exemple, est effectivement de l'usage normal. Tel que vous l'indiquez là, il n'y aura aucun problème.

Pour l'expert : il est indépendant et agit en défense de chaque partie qui l'aura mandaté. Votre crainte est normalement injustifiée, bien que compréhensible. Mais vous pouvez tout à fait choisir votre propre expert. Dans ce cas, chaque partie paiera entièrement son expert, et ceux-ci défendront uniquement leurs clients respectifs.

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nokthib
Pimonaute assidu
Inscription : 12-05-2020
Messages : 49

Re : Etat des lieux de sortie (long)

J'ai été très peu locataire, et j'ai eu droit à un expert, une fois.
A l'entrée, désigné par l'agence.
La sortie, s'est mal passée (rupture, au bout d'un an de location) et de facto, la propriétaire et l'agence ont voulu nous charger le plus possible.
C'était de nouveau l'expert "de l'agence".

En fait, c'était juste un expert, indépendant, qui nous a défendu et rendu intégralement la caution.
On a respecté le préavis de 3 mois, mais, à la demande de la propriétaire, on a rendu les clés un mois avant (ça m'arrangeait, mon ex moins, mais ça c'est une autre histoire :-) ). J'ai donc déduis un mois de loyer de l'indemnité.
La propriétaire faisait des siennes, l'expert lui a expliqué que c'était juste la loi, et de lui rappeler: "soyez contente de récupérer, directement, votre bien, dans un état irréprochable".

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libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 463

Re : Etat des lieux de sortie (long)

Il me semble que soit on désigne un expert de commun accord; soit chacune des parties vient avec son expert.

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unlocataire
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 08-02-2006
Messages : 116

Re : Etat des lieux de sortie (long)

Bonjour,

Je reviens à cette discussion avec de nouvelles questions.

Pour rappel, je quitte un appartement (résidence principale) à Bruxelles après 16 ans d'occupation. Le préavis a été envoyé en suivant la légalité : début 1er décembre 2021, fin 28 février 2022. J'ai trouvé rapidement mon nouveau logement et j'avais demandé la possibilité un départ anticipé. J'ai finalement renoncé à cette demande car je ne reçois pas de réponse claire et ne souhaite plus me prendre la tête à ce sujet. J'irai donc à fond de bail en payant ce que je dois.

Voici ma question :
Le gestionnaire est venu sur place  avec des entrepreneurs pour des devis de rafraîchissement de l'appartement. La peinture des murs a été évoquée tout comme des travaux dans la cuisine (en gros placement d'une petite cuisine équipée et appareils, + hotte). Entendant cela, j'ai demandé au gestionnaire présent s'il était nécessaire que je repeigne, (ce qui était mon intention car j'ai rebouché quelques trous d'étagère sur 2 murs et je voulais que ça fasse propre), puisqu'il y aurait de toute façon des travaux et peinture après. Il m'a dit que ce n'était pas nécessaire, qu'il y a de toute façon l'usure locative et que la peinture est prévue. Pour la salle de bain, par deux fois il m'a dit aimé beaucoup les couleurs et a clairement dit à l'entrepreneur : "ici on ne fait rien, c'est fonctionnel" (sachant qu'il y a de petits éclats d'usage dans la peinture qu'il propose de cacher avec une plaque). Le lendemain, il m'envoie un mail m'informant de son entretien avec le propriétaire, lequel, ayant vu les devis, veut le moins de dépenses possibles et souhaite relouer au plus vite, et que l'expert qui fera l'état des lieux de sortie me comptera des dégâts locatifs, étant donné que j'ai repeint sans demander la permission et d'une autre couleur que l'état initial (blanc hôpital/crème).

Pouvez-vous me dire si je peux tenir compte de ce que le gestionnaire m'a dit oralement lors de sa visite ?

Quoiqu'il en soit, je m'apprette  à remettre une couche de blanc propre partout pour éviter que tout l'appartement ne soit potentiellement repeint à mes frais ....


Autre question  :: L'état des lieux doit être fait l'appartement vide (ok) et avant remise des clés. (ok)
Comment faire  lorsque les clés doivent être remises à l'expert de l'état des lieux  ?  Merci d'avance!

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Etat des lieux de sortie (long)

L'expert qui fera l'état des lieux de sortie me comptera des dégâts locatifs, étant donné que j'ai repeint sans demander la permission et d'une autre couleur que l'état initial (blanc hôpital/crème).

Oui c'est normal, que le bailleur fasse des travaux ou pas, il a droit à cette indemnité puisque malheureusement vous ne disposez pas de son accord écrit pour le choix de la couleur.

Comment faire  lorsque les clés doivent être remises à l'expert de l'état des lieux  ?  Merci d'avance!

Dès qu'il y a un expert c'est toujours comme cela. Vous remettez les clés à l'expert en fin d'état des lieux de sortie.

Pourquoi voudriez-vous faire autrement?

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unlocataire
Pimonaute assidu
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Re : Etat des lieux de sortie (long)

Un grand merci  !

Je trouve ça vache, après 20 ans de présence sans problème, alors que les murs sont colorés mais pales, peinture faite par un pro, et qu'un rafraîchissement classique blanc hôpital bas prix couvre sans problème. Le propriétaire avait prévu de peindre (voir communication orale du  gestionnaire) mais comme le montant du devis ne lui plaît pas, il compte faire peindre à mes frais tout l'appartement. Je m'applique désormais à défaire le moindre changement apporté par mes soins sans permission. Je ne lui laisserai pas une vis. Je vais repeindre en blanc pas cher tout ce qui n'est pas blanc. Les plinthes étant blanches, elles resteront amorties.. Ce sera moche mais je serai dans les clous, la loi n'est pas logique. Je trouve qu'on y perd tous les deux. Après 20 ans ne pas vouloir investir dans un rafraîchissement minime de son bien alors qu'on est multiprropriétaire, je trouve cela dommage. Enfin, je suis naïve mais je pensais pouvoir bénéficier d'un geste en récompense de ma fidélité en quelque sorte :-)

Notez qu'il est écrit sur l'ele que la cuvette des WC est entartrée... Ce n'est plus la cas maintenant mais j'ai encore le temps de modifier ça pour coller à l'ele... (je plaisante)

Je me sens considérée comme mauvais locataire par principe. Depuis le 1er jour du renom la communication est soupconneuse, contradictoire, et on me relaie le coût de gestion de l'appartement pour le propriétaire (ce qui ne me regarde pas, j'ai moi même des frais et des conséquences de ses choix, par ex chaudière de mauvaise qualité souvent en panne, c'est comme ça) C'est très désagréable. Encore plus au vu de la qualité de l'appartement dans son jus de 1960.

Pour les clés, je précise ma question : la remise des clés est elle indiquée dans l'els ou c'est un doc à part ? Quid si on refuse de signer l'els car on le conteste ? Désolée je n' ai pas l'habitude de ce type de démarches.

Bonne journée et merci pour l'espace de parole :-)

Dernière modification par unlocataire (Hier 06:07:51)

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 9 536

Re : Etat des lieux de sortie (long)

Je m'applique désormais à défaire le moindre changement apporté par mes soins sans permission. Je ne lui laisserai pas une vis. Je vais repeindre en blanc pas cher tout ce qui n'est pas blanc. Les plinthes étant blanches, elles resteront amorties.. Ce sera moche mais je serai dans les clous, la loi n'est pas logique.

Surtout pas, tout cela est aussi considéré comme "dégâts" donnant lieu à une indemnité compensatoire!
Vous n'avez jamais lu votre bail?

Vous n'y a avez pas d'article sur les embellissements?

Voici ce que le bail PIM stipule (comme beaucoup de baux standards d'ailleurs):

Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne pourront être exécutés par le Preneur que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le cas échéant, de l’autorité concernée. Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l’art, aux frais et risques du Preneur, à l’entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d’exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, le tout sauf convention contraire.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Messages : 8 943

Re : Etat des lieux de sortie (long)

Après 20 ans d'occupation, ne vous faites pas trop de souci pour la peinture. Elle est amortie deux fois ! Vous avez repeint, ce n'est pas un dégât locatif et il est difficile de vous le reprocher si c'est un travail correct dans une peinture qui n'est pas hors normes.

Une tache de teinture sur une porte est un dégât locatif, oui. Des éclats sont aussi des dégâts locatifs... mais c'est si peu que vous ne devez en rien vous inquiéter.

Il serait peut-être bon de consulter votre propre expert et laisser l'agence payer seule son expert. Vous pouvez avertir -par écrit- l'agence que vous ne mandatez pas l'expert désigné par eux et n'interviendrez pas dans ses frais; vous avez fait le choix de vous faire représenter par l'expert XXX dont vous assumerez les frais.

Dernière modification par rexou (Hier 13:50:11)

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