Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

Ainsi, un chômeur indemnisé était propriétaire de dix immeubles.

On reparle beaucoup de requalification dans la presse. Mais est-ce que l'un des pimonautes a déjà vu ses loyers requalifiés en revenus professionnels (à part le cas mentionné dans pim's blog)

grmff a écrit :

On reparle beaucoup de requalification dans la presse. Mais est-ce que l'un des pimonautes a déjà vu ses loyers requalifiés en revenus professionnels (à part le cas mentionné dans pim's blog)

Et qu'est-ce qui a motivé cette question posée env. 11 mois après la publication originaire ?

Paul_6 a écrit :

* a écrit :

Ainsi, un chômeur indemnisé était propriétaire de dix immeubles.

Il faut vraiment vivre dans un pays surréaliste pour voir ce genre de chose!

Marc Dutroux qui était 'sur la mutuelle' était propriétaire de 4 biens immobiliers.
https://www.dhnet.be/archives-journal/2 … FHUYT6H7A/

J'adore ce beau téléscopage de "tous des fainéants à la mutuelle" - "profiteur" - pédophile - marchand de sommeil

Après un article comme celui-là, même s'il ne fait que décrire une réalité et qu'il ne contient pas de mensonge, on peut dire tout ce qu'on veut sur les multipropriétaires, et les taxer autant qu'on veut, il n'y aura plus personne pour les défendre.

Parce que d'un cas particulier, on ne peut pas tirer une généralité. Mais on le fait tout de même inconsciemment. Alors, le choix des articles n'est parfois que de la propagande. Vous rendez-vous compte à quel point il y peut y avoir de la manipulation?

Alors, le cas est un peut extrême. Mais c'est un exemple de ce que les médias peuvent avoir comme effet.

Je ne puis m'empêcher de relever que l'article cité date de 2004...

copropriétaire engalère a écrit :

Pour en revenir au sujet, je ne vois pas pourquoi un chômeur devrait vider ses maisons des locataires sous prétextes qu'il aurait un revenu principal puisqu'il avait des locataires avant de devenir chômeur.........

Le sujet serait plutôt de savoir quelles sont les conditions qui ont mené à une requalification et le partage des expériences de chacun.

Quand cette requalification est-elle permise ?

L’inconvénient majeur pour les contribuables est qu’il n’existe pas de critères légaux permettant de ranger de manière claire les revenus d’une opération dans la catégorie des revenus professionnels, des revenus divers, ou des revenus immobiliers.

Il s’agit d’une appréciation purement factuelle.

Il faut s’en remettre à la définition retenue par la Cour de Cassation et selon laquelle l’impôt sur les revenus professionnels frappent tous les bénéfices comme tous les profits, quelle que soit leur dénomination, de toute occupation lucrative, c’est-à-dire d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle.

Le constat d’une activité professionnelle requiert donc, outre un esprit de spéculation, la réalisation d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle, une activité à part entière.

Le nombre de biens qui sont mis en location
Plus ample est le portefeuille immobilier, plus élevée est la probabilité qu’il s’agisse de revenus professionnels. Les instances judiciaires estiment en tout cas souvent que lorsqu’un bailleur met en location plusieurs appartements dans plusieurs immeubles, il s’agit d’une activité professionnelle. Par exemple, 24 appartements et 3 garages ; 6 immeubles abritant différents appartements et un bien commercial. Cependant, la qualification de revenus professionnels ne vise pas exclusivement les patrimoines immobiliers d’une ampleur considérable. La possession d’un seul immeuble, accompagnée d’autres facteurs négatifs, peut s’avérer problématique également. Comme l’a confirmé une réponse à une question parlementaire (n° 55000302C) du 18 septembre 2019 : les contrôles du fisc visent tous les propriétaires, qu’ils possèdent plusieurs immeubles ou un seul.

Les principaux indices sont les suivants :
la répétition et la fréquence des opérations ;

la profession du contribuable : est-elle en lien avec l’immobilier ? Est-ce une personne au chômage ?

l’appel à un agent immobilier ;

l’entrée du bien dans le patrimoine du contribuable : ce dernier a-t-il eu recours à l’emprunt ? A-t-il reçu le bien ou en a-t-il hérité ?

la complexité de l’opération : combien d’unités possède le contribuable ? S’agit-il d’un immeuble avec 30 appartements ? S’agit-il d’un petit immeuble de rapport avec 2-3 appartements ?

Qui est plus à risque ?

Relevons d’abord que ce n'est pas toujours le montant investi dans l'immobilier ou le nombre d’immeubles que l'on possède qui est déterminant. Celui qui détient 20 unités locatives n’est donc pas nécessairement plus à risque que celui qui en détient 10.

De prime abord, l’administration fiscale sera attentive à la hauteur des revenus immobiliers par rapport aux revenus professionnels du contribuable. Ceux qui tirent la majeure partie de leurs revenus d’une activité immobilière sont donc plus à risque.

Ensuite, l’administration fiscale aura égard à un faisceau d’éléments, parmi lesquels le nombre d’unités détenues, qui comprendra aussi et surtout la manière dont le patrimoine immobilier a été constitué, géré et financé. Les éléments qui entreront en considération sont : le recours ou non à l’emprunt, l’existence d’une activité professionnelle distincte de l’activité immobilière, la gestion du patrimoine immobilier par un tiers mandaté pour ce faire, etc. Ainsi une personne possédant 20 unités locatives recueillies par voie de succession et gérées par un tiers n’aura en principe guère de souci à se faire. A l’inverse, celui qui détient et gère activement 3 ou 4 unités locatives pour lesquelles il propose des locations touristiques ou de très courte durée, avec ménage et entretien effectués avant et après chaque séjour via, par exemple, une plate-forme telle que Airbnb a probablement plus d’inquiétude à avoir.