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Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

PIM
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Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

Un récent arrêt de la cour d’appel de Bruxelles (23.09.2021) nous permet de rappeler les actes à ne pas commettre pour que l’activité immobilière exercée ne soit pas requalifiée en revenus professionnels.

A lire sur ici sur Pim's Blog


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

Je vais rechercher cet avis de la cour d'appel de Bruxelles. Cela m'intéresse de savoir les attendus, et ce qui est requalifié: les achats reventes, ou les revenus locatifs?


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PIM
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

grmff a écrit :

Je vais rechercher cet avis de la cour d'appel de Bruxelles. Cela m'intéresse de savoir les attendus, et ce qui est requalifié: les achats reventes, ou les revenus locatifs?

MP


Erik DECKERS
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panchito
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

Ainsi, un chômeur indemnisé était propriétaire de dix immeubles.

Il faut vraiment vivre dans un pays surréaliste pour voir ce genre de chose!

En Allemagne, vous ne recevez rien de la sécurité sociale dès que vous êtes propriétaire du moindre bien immobilier!

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rodes
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

Ce qui m'étonne surtout c'est d'être chômeur indemnisé et adminstrateur de société, mais cela ne fait certainement pas l'objet du proces.

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grmff
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

Je suppose que le juge aura été choqué par le concept de "chômeur" quand il a tant d'activité et de revenus. Et que c'est la raison pour laquelle il aura décidé que ce monsieur n'est pas chômeur, mais professionnel de l'immobilier.

Je ne sais pas ce que le juge aurait décidé si le monsieur était simplement "rentier". Et j'avoue que ce genre de jugement me fait un peu paniquer.


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grmff
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

On reparle beaucoup de requalification dans la presse. Mais est-ce que l'un des pimonautes a déjà vu ses loyers requalifiés en revenus professionnels (à part le cas mentionné dans pim's blog)


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PIM
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

grmff a écrit :

On reparle beaucoup de requalification dans la presse. Mais est-ce que l'un des pimonautes a déjà vu ses loyers requalifiés en revenus professionnels (à part le cas mentionné dans pim's blog)

Et qu'est-ce qui a motivé cette question posée env. 11 mois après la publication originaire ?


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Paul_6
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

* a écrit :

Ainsi, un chômeur indemnisé était propriétaire de dix immeubles.

Il faut vraiment vivre dans un pays surréaliste pour voir ce genre de chose!

Marc Dutroux qui était 'sur la mutuelle' était propriétaire de 4 biens immobiliers.
https://www.dhnet.be/archives-journal/2 … FHUYT6H7A/

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grmff
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

PIM a écrit :
grmff a écrit :

On reparle beaucoup de requalification dans la presse. Mais est-ce que l'un des pimonautes a déjà vu ses loyers requalifiés en revenus professionnels (à part le cas mentionné dans pim's blog)

Et qu'est-ce qui a motivé cette question posée env. 11 mois après la publication originaire ?

C'est pour me faire un avis sur ce que la presse raconte. Ces derniers temps, on en parle beaucoup. Et donc faire la part des choses entre la communication gouvernementale qui vise à diviser pour régner, et qui permet de tout justifier par la suite.

En réalité, j'ai pu me rendre compte plus d'une fois que la presse racontait des conneries. Ils rebêlaient ce qu'on leur demandait de bêler sans se rebeller et sans rien vérifier. C'est tellement facile de copier-coller des communiqués de presse sans les vérifier. On n'est pas en Russie, mais parfois, on peut se demander si la presse est libre (mode complotiste), si les journalistes ont vraiment de temps de mettre les choses en perspective (mode poujadiste - tous des cons), si on laisse les journalistes avoir le temps de vérifier, si les journalistes, qui sont quand même des intellectuels généralistes, ont la base de connaissance nécessaire pour avoir un avis critique sur tous les sujets, même pointus, qu'ils développent dans la presse ou les médias. Etc.

J'en parlais avec un ami comptable, expérimenté, et il me disait que le fisc ne pouvait pas requalifier. Dans sa pratique, il n'avait jamais rencontré le cas.
Et quand on lit les jurisprudences, on peut se faire peur...


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grmff
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

Paul_6 a écrit :
* a écrit :

Ainsi, un chômeur indemnisé était propriétaire de dix immeubles.

Il faut vraiment vivre dans un pays surréaliste pour voir ce genre de chose!

Marc Dutroux qui était 'sur la mutuelle' était propriétaire de 4 biens immobiliers.
https://www.dhnet.be/archives-journal/2 … FHUYT6H7A/

J'adore ce beau téléscopage de "tous des fainéants à la mutuelle" - "profiteur" - pédophile - marchand de sommeil

Après un article comme celui-là, même s'il ne fait que décrire une réalité et qu'il ne contient pas de mensonge, on peut dire tout ce qu'on veut sur les multipropriétaires, et les taxer autant qu'on veut, il n'y aura plus personne pour les défendre.

Parce que d'un cas particulier, on ne peut pas tirer une généralité. Mais on le fait tout de même inconsciemment. Alors, le choix des articles n'est parfois que de la propagande. Vous rendez-vous compte à quel point il y peut y avoir de la manipulation?

Alors, le cas est un peut extrême. Mais c'est un exemple de ce que les médias peuvent avoir comme effet.


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PIM
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

grmff a écrit :
Paul_6 a écrit :
* a écrit :

Ainsi, un chômeur indemnisé était propriétaire de dix immeubles.

Il faut vraiment vivre dans un pays surréaliste pour voir ce genre de chose!

Marc Dutroux qui était 'sur la mutuelle' était propriétaire de 4 biens immobiliers.
https://www.dhnet.be/archives-journal/2 … FHUYT6H7A/

J'adore ce beau téléscopage de "tous des fainéants à la mutuelle" - "profiteur" - pédophile - marchand de sommeil

Après un article comme celui-là, même s'il ne fait que décrire une réalité et qu'il ne contient pas de mensonge, on peut dire tout ce qu'on veut sur les multipropriétaires, et les taxer autant qu'on veut, il n'y aura plus personne pour les défendre.

Parce que d'un cas particulier, on ne peut pas tirer une généralité. Mais on le fait tout de même inconsciemment. Alors, le choix des articles n'est parfois que de la propagande. Vous rendez-vous compte à quel point il y peut y avoir de la manipulation?

Alors, le cas est un peut extrême. Mais c'est un exemple de ce que les médias peuvent avoir comme effet.

Je ne puis m'empêcher de relever que l'article cité date de 2004...


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grmff
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

PIM a écrit :

Je ne puis m'empêcher de relever que l'article cité date de 2004...

C'était juste un exemple.
Ces derniers temps, on voit pas mal d'attaques contre les propriétaires. Et suivent les taxes. L'article était évidemment caricatural, et les conclusions que j'en tire ne le sont pas moins. Mais une caricature, ce n'est que forcer le trait de ce qui existe réellement, et qui permet de mieux comprendre quelque chose de subtil en pointant avec force les conséquences, qui pourraient passer inaperçues sans la caricature.


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copropriétaire engalère
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

PIM a écrit :

Je ne puis m'empêcher de relever que l'article cité date de 2004...

Forcément! il est en taule depuis 2004, on lui a pas saisit ses baraques à ma connaissances, sa triste maison à l'avenue de Philippeville, stigmate désagréable qui laisse bientôt place à un espace arboré en "l'honneur" des victimes ...à nos frais bien entendu.

Pour en revenir au sujet, je ne vois pas pourquoi un chômeur devrait vider ses maisons des locataires sous prétextes qu'il aurait un revenu principal puisqu'il avait des locataires avant de devenir chômeur.........


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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grmff
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

copropriétaire engalère a écrit :

Pour en revenir au sujet, je ne vois pas pourquoi un chômeur devrait vider ses maisons des locataires sous prétextes qu'il aurait un revenu principal puisqu'il avait des locataires avant de devenir chômeur.........

Le sujet serait plutôt de savoir quelles sont les conditions qui ont mené à une requalification et le partage des expériences de chacun.


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copropriétaire engalère
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

Pour en revenir au sujet, je ne vois pas pourquoi un chômeur devrait vider ses maisons des locataires sous prétextes qu'il aurait un revenu principal puisqu'il avait des locataires avant de devenir chômeur.........

Le sujet serait plutôt de savoir quelles sont les conditions qui ont mené à une requalification et le partage des expériences de chacun.

Faut poser la question à l'onem, personne ne va venir chanter qu'il est chômeur et proprio hein!


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
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grmff
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

Pour en revenir au sujet, je ne vois pas pourquoi un chômeur devrait vider ses maisons des locataires sous prétextes qu'il aurait un revenu principal puisqu'il avait des locataires avant de devenir chômeur.........

Le sujet serait plutôt de savoir quelles sont les conditions qui ont mené à une requalification et le partage des expériences de chacun.

Faut poser la question à l'onem, personne ne va venir chanter qu'il est chômeur et proprio hein!

Ce n'est pas l'Onem qui requalifie.
Le droit au chômage n'est pas limité par le fait d'être proprio bailleur. Le droit au chômage, on l'a parce qu'on a bossé (généralement...).
Ce ne serait pas le cas du droit à l'aide sociale (RIS - Cpas) qui est subsidiaire.


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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

L'existence d'un patrimoine immobilier n'est pas en soi un obstacle au bénéfice d'allocations de chômage.

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GT
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

grmff a écrit :

J'en parlais avec un ami comptable, expérimenté, et il me disait que le fisc ne pouvait pas requalifier. Dans sa pratique, il n'avait jamais rencontré le cas.
Et quand on lit les jurisprudences, on peut se faire peur...


Vraiment ? Les revenus de biens immobiliers ne peuvent être requalifiés en revenus professionnels ?

Pour la Cour de cassation, il suit des articles 6, 7, § 1er, 2o , 37, alinéa 1er , et 90, 1o , du Code des impôts sur les revenus 1992, que les revenus de biens immobiliers qui sont donnés en location entrent dans la catégorie des revenus immobiliers au sens des articles 6 et 7 précités et sont soumis à ce titre, S’ILS NE TOMBENT DANS LE CHAMP D’APPLICATION DE L’ARTICLE 37, ALINÉA 1ER, au régime ordinaire de taxation des revenus immobiliers à l’impôt des personnes physiques, sans pouvoir être imposés à titre de revenus divers sur la base de l’article 90, 1° (C.I.R. 1992, art. 6, 7, § 1er, 2o, 37, al. 1er, et 90, 1°)

Que prévoit l'article 37, alinéa 1er du Code des impôts 92 ?
"Sans préjudice de l'application des précomptes, les revenus des biens immobiliers et des capitaux et biens mobiliers, sont CONSIDÉRÉS COMME DES REVENUS PROFESSIONNELS, lorsque ces avoirs sont affectés à l'exercice de l'activité professionnelle du bénéficiaire desdits revenus."

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grmff
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Re : Activité immobilière et activité professionnelle, un délicat mélange fiscal

C'est bien ce que je dis: quand on lit la jurisprudence, il y a de quoi se faire peur:
Un article du bureau d'avocat Latour et Petit

Quand cette requalification est-elle permise ?

L’inconvénient majeur pour les contribuables est qu’il n’existe pas de critères légaux permettant de ranger de manière claire les revenus d’une opération dans la catégorie des revenus professionnels, des revenus divers, ou des revenus immobiliers.

Il s’agit d’une appréciation purement factuelle.

Il faut s’en remettre à la définition retenue par la Cour de Cassation et selon laquelle l’impôt sur les revenus professionnels frappent tous les bénéfices comme tous les profits, quelle que soit leur dénomination, de toute occupation lucrative, c’est-à-dire d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle.

Le constat d’une activité professionnelle requiert donc, outre un esprit de spéculation, la réalisation d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle, une activité à part entière.

Un autre sur le site de la banque Delen, plus ancien

Le nombre de biens qui sont mis en location
Plus ample est le portefeuille immobilier, plus élevée est la probabilité qu’il s’agisse de revenus professionnels. Les instances judiciaires estiment en tout cas souvent que lorsqu’un bailleur met en location plusieurs appartements dans plusieurs immeubles, il s’agit d’une activité professionnelle. Par exemple, 24 appartements et 3 garages ; 6 immeubles abritant différents appartements et un bien commercial. Cependant, la qualification de revenus professionnels ne vise pas exclusivement les patrimoines immobiliers d’une ampleur considérable. La possession d’un seul immeuble, accompagnée d’autres facteurs négatifs, peut s’avérer problématique également. Comme l’a confirmé une réponse à une question parlementaire (n° 55000302C) du 18 septembre 2019 : les contrôles du fisc visent tous les propriétaires, qu’ils possèdent plusieurs immeubles ou un seul.

Un autre, d'une avocate, Florence Cappuyns

Les principaux indices sont les suivants :
la répétition et la fréquence des opérations ;

la profession du contribuable : est-elle en lien avec l’immobilier ? Est-ce une personne au chômage ?

l’appel à un agent immobilier ;

l’entrée du bien dans le patrimoine du contribuable : ce dernier a-t-il eu recours à l’emprunt ? A-t-il reçu le bien ou en a-t-il hérité ?

la complexité de l’opération : combien d’unités possède le contribuable ? S’agit-il d’un immeuble avec 30 appartements ? S’agit-il d’un petit immeuble de rapport avec 2-3 appartements ?

(même si je me demande bien où ils pêchent tous leurs "critères", qui semble globalement assez constants...)

Droitbelge.be en février de cette année

Qui est plus à risque ?

Relevons d’abord que ce n'est pas toujours le montant investi dans l'immobilier ou le nombre d’immeubles que l'on possède qui est déterminant. Celui qui détient 20 unités locatives n’est donc pas nécessairement plus à risque que celui qui en détient 10.

De prime abord, l’administration fiscale sera attentive à la hauteur des revenus immobiliers par rapport aux revenus professionnels du contribuable. Ceux qui tirent la majeure partie de leurs revenus d’une activité immobilière sont donc plus à risque.

Ensuite, l’administration fiscale aura égard à un faisceau d’éléments, parmi lesquels le nombre d’unités détenues, qui comprendra aussi et surtout la manière dont le patrimoine immobilier a été constitué, géré et financé. Les éléments qui entreront en considération sont : le recours ou non à l’emprunt, l’existence d’une activité professionnelle distincte de l’activité immobilière, la gestion du patrimoine immobilier par un tiers mandaté pour ce faire, etc. Ainsi une personne possédant 20 unités locatives recueillies par voie de succession et gérées par un tiers n’aura en principe guère de souci à se faire. A l’inverse, celui qui détient et gère activement 3 ou 4 unités locatives pour lesquelles il propose des locations touristiques ou de très courte durée, avec ménage et entretien effectués avant et après chaque séjour via, par exemple, une plate-forme telle que Airbnb a probablement plus d’inquiétude à avoir.


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