Achat : Est-il possible de payer moins de frais ?

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Vous trouverez en effet des modules de calcul sur Pim.be

En ce qui concerne votre légitime désespoir sur les tarifs pratiqués en RW,  je vous ferai une réponse de normand: si vous habitez à proximité de la frontière luxembourgeoise, pourquoi ne pas acheter au Luxembourg ?

Concernant les 10% d'apports, il ne faut pas désespérer sur la possibilité d'obtenir un prêt à 100%. Même si on lit dans les journaux, sur internet, que c'est de plus en plus compliqué, il faut garder en tête que la BNB autorise les banques à financer une quotité supérieure à 90% pour 30% des primo-acquéreurs de leurs portefeuille.

Si vous avez une bonne situation, la banque peut suivre. Evidemment il faudra rester réaliste sur le taux d'intérêt que vous pourrez obtenir.

Pour les frais, par contre...
A part prendre son mal en patience, et économiser en voyant les prix grimper chaque année...

Euh....
Même à la frontière Luxembourgeoise (côté belge bien sûr), il y a moyen de se loger dans des maisons "un minimum convenable" pour moins de 450 000€...
Pour payer moins de frais, soit vous cherchez une maison moins chère, soit vous ciblez justement les maisons dont le revenu cadastral est inférieur (et a peut de chance d'être révisé)  à 745€ qui vous permettent de ne payer (à conditions que toutes les conditions soient remplies) que 6% de droits d'enregistrement au lieu de 12.5%.
Et dans la région (bien que "à côté de la frontière luxembourgeoise" ça représente quelques dizaines de kilomètres) il y a des maisons vraiment sympa qui ont encore un revenu cadastral en dessous de ce seuil.

Cette réflexion me fait penser à tous ces commentaires sur "la hausse des prix de l'immobilier" qui ne prennent jamais en compte le fait qu'aujourd'hui beaucoup de maisons sur le marché ont le double vitrage, le chauffage central, la cuisine équipée, (de plus en plus souvent) plusieurs sdb et une isolation de plus en plus performante.
Oui, du temps de nos parents et grands parents, les maisons étaient moins chères, mais elles étaient aussi simplement moins confortables.
Tout se paye.

Dernière modification par D1791 (17-02-2022 13:07:25)

On appelle cela des impôts. Ce n'est pas pour mettre des papiers à jours, c'est pour vous pomper du pognon.

Et pour l'anecdote, si vous avez un boulot, vous n'avez pas fini d'en payer, des impôts. Ce n'est pas "quelques années de salaire", mais carrément la moitié de votre salaire de toutes les années...

Comme disait Joe Black, dans la vie, vous ne pouvez avoir que deux certitudes: un jour, cela se termine, et en attendant, vous allez payer des impôts.

Si cela peut vous faire plaisir: j'y vois un problème.
Même pas besoin d'aller au Luxembourg: en Flandre, le taux applicable pour l'achat du premier bien familial est de 3 % contre 12,5 % en RW.

Mon bureau est à Uccle (pas la commune la moins chère...): quand j'ai un client venant de l'étranger et désirant acquérir chez nous, il est difficile de lui expliquer qu'en parcourant 5 km, il va traverser 3 régions différentes et 3 fiscalités tout aussi différentes:
- Uccle (Bxl): 12,5 % mais avec abattement substantiel (jusqu'à 500.000 € de prix de vente)
- Rhode-St-Genèse (Flandre): 3 %
- Waterloo (RW): 12,5 %

Cela ne justifie pas la concurrence fiscale entre régions

QELQUES QUELQUES FAITS

Du 01.02.1940 au 29.04.1967, toutes conventions translatives à titre onéreux, autres que les apports en société, de propriété ou d’usufruit de biens immeubles ont été frappées du droit d'enregistrement de 11 p.c. dont il est question à l'art.44 du Code des droits d'enregistrement. 

A partir du  30.04.1967, ces conventions ont été frappées d'un droit d'enregistrement de 12,5 p.c .

Ce taux subsiste encore actuellement malgré les différentes modifications apportées par le législateur fédéral ou wallon et la succession des majorités au pouvoir en Belgique puis en Wallonie .

Je fais remarquer que :
-le PS a très souvent été à la tête de l'exécutif de la Région wallonne mais parfois  avec la famille libérale. Il en a été ainsi notamment pour les législatures 15/7/1999 -t 4/4/2020 ainsi que 4/4/2020 - 27/7/2004
- le MR a dirigé le gouvernement wallon avec le CDH du 28/7/2017 au 13/9/2019, le PS étant repoussé dans l'opposition
- que  depuis 13/9/2019 le gouvernement  ( Exécutif DI RUPO) associe au pouvoir le MR et Ecolo. Ministre du Budget et des Finances :Jean-Luc CRUCKE (MR) jusqu'au 13/1/2002 et en suite Adrien Dolimont (MR).

Je n'ai pas connaissance d'un projet de décret visant une modification du taux de 12,5 p.c. sur  les conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles ont été frappées du droit d'enregistrement.

INTERROGATION

Le ministre Dolimont proposera-t-il au gouvernement un projet de décret en la matière ?
Ce n'est pas prévu dans la note de politique générale pour la législature en cours.
Celle-ci énonce que, afin de favoriser l’accès au logement et le dynamisme du marché du logement privé, le gouvernement augmentera également l’abattement fiscal sur les droits d’enregistrement pour l’habitation propre et unique.

Dernière modification par GT (18-02-2022 08:35:51)

Ces taux sont identiques pour les investisseurs ?

Je vais apporter mon grain de sel dans la discussion 

Oui, je pense que le taux de 12,5% est exagérément élevé. Je me souviens d'une conversation surréaliste avec des Québécois qui se plaignaient de payer 1% de "taxe de bienvenue" (leurs droits d'enregistrement).

Néanmoins, et après y avoir beaucoup réfléchi, je pense qu'il faut un peu affiner la réflexion :
1) L'augmentation du prix des maisons est certes liée en partie à un déséquilibre entre l'offre et la demande, en partie à l'augmentation des standards de confort mais aussi (et surtout ces dernières années) à beaucoup de spéculation ! Dès lors, l'argent cirucle dans une sorte de bulle où les gens vendent leur maison chèrement pour en acheter une autre encore plus chère en se disant que les prix vont de toute façon continuer à augmenter (évidemment, les primo-accédants sont les dindons de la farce).
Mais cet argent qui circule en boucle irrigue très peu l'économie réelle ! Seules les constructions neuves permettent de verser des salaires aux ouvriers qui les construisent. En conséquence, les droits d'enregistrement permettent au moins de taxer indirectement la spéculation et réinjecter cet argent dans l'économie réelle (enfin en théorie...je connais comme vous la gestion des finances de la RW).

2) Les droits d'enregistrement ont certes considérablement baissé en Flandre mais les prix de vente ont suivi un mouvement strictement inverse si bien que les acheteurs n'y gagnent quasiment rien (un exemple : regardez le prix de la moindre baraque sans charme avec un jardin à Wezembeek Oppem. Vous en avez minimum pour 800 k€). D'un point de vue économique, on peut d'ailleurs se demander si cette diminution des droits d'enregistrement est vraiment opportune dans la mesure où elle profite finalement peu aux acheteurs et où elle survient en période de forte spéculation. C'est presque mettre de l'huile sur le feu.

3) Là où je rejoins à 100% PIM c'est que la régionalisation rend le sujet incompréhensible pour les étrangers et surtout crée une concurrence fiscale délétère entre régions !! Une catastrophe sur le long terme !! Enfin là où je nuancerai un peu le constat, c'est que le découpage de notre pays s'est tellement transposé dans l'esprit de nombreuses personnes que beaucoup d'acheteurs francophones n'envisagent même pas la possibilité d'acheter en Flandre.

https://www.lalibre.be/economie/decideu … RGPT22F7M/

Incitants fiscaux à l’achat d’une habitation : des outils de concurrence entre les Régions ?
Tant qu’elle demeure loyale et encadrée, la concurrence fiscale interrégionale peut être favorable au contribuable. Une chronique d'Edouard-Jean Navez, Professeur à l'UCLouvain et notaire à Wavre.

Contribution externe
Publié le 16-02-2022 à 08h36 - Mis à jour le 16-02-2022 à 14h25

Depuis le 1er janvier 2022, l’impôt d’enregistrement à payer lors de l’acquisition d’une première habitation en Flandre, en vue de s’y domicilier, a été réduit à 3 % du prix de vente (auparavant 6 %). Cette évolution s’inscrit à la suite d’autres réformes adoptées depuis 2018 et qui visaient déjà à réduire la charge fiscale sur la primo-acquisition en Flandre. Lorsque l’acquisition porte sur un ancien immeuble à rénover et dont l’efficacité énergétique est significativement améliorée, ou sur un bien à démolir en vue de le reconstruire, le taux est même ramené à 1 %.

Pour l’acquisition d’autres immeubles (terrain, résidence secondaire, bien commercial...), le taux de l’impôt d’acquisition a cependant été porté de 10 à 12 %, ce qui reste inférieur au taux de 12,5 % en vigueur en Wallonie et à Bruxelles.

Abattement, taux réduit
Rappelons qu’en Région wallonne, deux incitants fiscaux tempèrent, pour l’acquisition d’une première habitation, un impôt d’acquisition fixé ordinairement à 12,5 %. D’une part, un abattement de 20 000 € (sur cette tranche, pas d’impôt à payer, ce qui représente une économie de 2 500 €). D’autre part, lors de l’acquisition d’une habitation modeste (à savoir celle dont le revenu cadastral est inférieur à 745 €), une première tranche du prix oscillant entre 167 000 et 178 000 € est soumise à un taux réduit à 6 % (le surplus étant taxé au taux ordinaire de 12,5 %). L’on notera que le bénéfice des deux incitants suppose une domiciliation effective de l’acquéreur dans le bien acquis pendant une période d’au moins 3 ans.

En Région bruxelloise, le taux de l’impôt d’acquisition est également de 12,5 % mais un abattement est prévu sur la première tranche de 175 000 € (pas d’impôt sur ce montant, ce qui représente une économie de 21 875 €), à condition que le prix d’achat du bien n’excède pas 500 000 €. Le bénéfice de l’avantage est en outre conditionné au maintien du domicile de l’acquéreur dans le bien pendant les 5 années qui suivent l’acquisition.

Derrière la volonté affichée…
La fréquence des évolutions législatives en matière de fiscalité de l’acquisition immobilière (spécialement les primo-acquisitions) témoigne de l’intérêt des législateurs régionaux pour cette thématique. Derrière la volonté affichée de faciliter l’accès à la propriété, en particulier pour les jeunes et la classe moyenne, on voit poindre l’ombre d’une concurrence fiscale qui viserait à favoriser l’établissement des contribuables sur le territoire de telle ou telle Région.

Tant qu’elle demeure loyale et encadrée, la concurrence fiscale interrégionale peut être un élément de stimulation favorable au contribuable, notamment parce qu’elle est susceptible de discipliner des autorités dont la gestion n’est pas optimale et d’encourager une forme de convergence des normes fiscales vers des solutions plus efficaces. À titre d’exemple, il semble inéquitable et inutilement complexe de faire reposer, en Région wallonne, la réduction d’impôt au montant du revenu cadastral du bien vendu, dont on sait qu’il est souvent sans lien réel avec sa valeur locative. Sans doute serait-il préférable de s’inspirer de la solution retenue en Région bruxelloise ou en Flandre, en privilégiant une réduction du taux d’imposition ordinaire ou en majorant le montant de l’abattement pour une première habitation.

Il reste que le choix de la domiciliation des personnes physiques repose sur une multitude de facteurs, tels que la qualité des infrastructures (écoles, crèches, transports), la proximité du lieu de travail ou l’attachement à une localité. Parmi ceux-ci, la fiscalité joue certes un rôle, mais qui semble rarement décisif à lui seul.

(Les opinions personnelles de l’auteur n’engagent en aucun cas les institutions auxquelles il appartient.)

(fin de citation)