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Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5
Pimonaute
Inscription : 27-02-2022
Messages : 4

Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Bonjour. J'ai moi même une question un peu technique.
Notre bail a été signé en novembre 2018. Jusqu'à présent nous avons payé les indexations alors qu'en réalité le bail n'était pas enregistré. Le propriétaire m'avait pourtant dit l'avoir fait. En janvier 2022 je me suis aperçue de l'erreur et lui ai demandé de l'enregistrer, ce qu'il a fait.
Ma question est :
En partant de loyer de base ( faisons comme si il n'avait jamais été indexé jusqu'à présent), l'indexation doit se calculer à partir de la date de la signature ou à partir de l'enregistrement qui rend légal l'indexation? Pour l'indice santé.
Ensuite, les indexations payées alors qu'elles n'auraient pas dû l'être doivent être décomptées puisqu'il s'agit d'un trop perçu par le propriétaire qui ne pouvait pas bénéficier d'une indexation.

Merci pour vos réponses ☺️

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 9 720

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Jamais je n'irais embêter des locataires avec des recommandés pour indexer leurs loyers!
Il suffit d'un écrit! Donc j'envoie toujours mes lettres d'indexation par email.

Je leur fourni toujours aussi le lien vers le site du gouvernement qui leur permet de vérifier eux-même immédiatement le calcul de l'indexation.
Voir ICI

Quant à l'enregistrement, je leur fournit immédiatement les récipissés que je reçois de MyRent. Comme cela is peuvent dormir sur leurs 2 oreilles, leurs droit au bail sont protégés vis-à-vis d'un éventuel acquéreur en cas de vente (unique but de l'enregistrement).
Et si cela vous tracassait, vous auriez pu aller voir dans votre MyFin si votre bail était bien enregistré!

Donc vous voulez contester 3 ans après pour certaines, les indexations que vous avez toujours payées (donc acceptées)?

Dernière modification par panchito (01-03-2022 17:26:55)

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 865

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Une question pour GT, le champion des recherches dans les sources juridiques.
L'annexe explicative obligatoire en région wallonne a été publiée au Moniteur le 3/10/2018 et l'arrêté du Gouvernement wallon date du 5/07/2018 (date de publication ?).
A quelle date est entrée en vigueur l'obligation d'enregistrement du bail pour pouvoir indexer en région wallonne ?

Parce que si c'est 30 jours après le 3/10/2018, dans le cas de Sylvietiti5, ça rebat les cartes...


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

L’indexation n’est pas automatique. Elle doit être convenue. En matière de bail de résidence principale, l’indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

Depuis le 01/09/2018, en région wallonne (Décret du 15/3/18), si l’adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail portant sur un immeuble a été enregistré (ce qui, soit dit en passant, est une formalité de toute façon obligatoire pour tous les baux).

J'aurais tendance à considérer également - mais il faudrait vérifier s'il y a jurisprudence en ce sens - que les indexations réclamées indûment doivent faire l'objet d'un remboursement.

Remarques complémentaires:
- je n'ai pas vérifié les calculs rétroactifs : il "suffit" d'utiliser notre outil de calcul automatique
- le loyer de départ de 998 € est un curieux montant: c'est le résultat d'une longue négociation de ne pas avoir opté pour 1.000 € ?
- la date effective d'enregistrement: vous l'avez obtenue comment ? Date certaine ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Quant à la prétendue obligation de la demande visant à l'indexation du loyer par recommandé.

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation est entré en vigueur le 1er septembre, prévoit l'article 94  dudit arrêté.

Son  CHAPITRE III  (art.52 à  64) contient les dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur.

Que prévoit l'art.52, § 5 du décret ?
" Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre sont impératives."

Que prévoit l'article 57 situé dans le chap.3 du décret ?
Je cite :
"  Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande."

La partie intéressée , en l'espèce le bailleur, fera une demande écrite  au locataire pour que l'adaptation du loyer au coût de la vie soit due par le locataire. Cette disposition est impérative puisqu'il n'y a pas été dérogé par une règle. Dès lors ,même  si le bail devait prévoir que la demande sera adressée par recommandé , le bailleur pourrait se contenter d'adresser une demande écrite par un autre moyen sans que le locataire puisse y trouver à redire..

Dernière modification par GT (01-03-2022 17:58:00)

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Aime ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 590

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Pareil pour moi: courrier simple. J'indexe une fois par an, dès que l'indice de décembre est disponible, et j'envoie un courrier souhaitant la bonne année et le nouveau loyer à tous mes locataires. Donc, certains avec une année de retard, vous l'avez bien noté.

Une fois ce publipostage réalisé, j'imprime mon tableau des loyers à recevoir pour l'année qui suit, et je fais mes petites statistiques... big_smile

La plupart de mes locataires paient le loyer indexé sans autre rappel.


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 10 041

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

D1791 a écrit :

Une question pour GT, le champion des recherches dans les sources juridiques.
L'annexe explicative obligatoire en région wallonne a été publiée au Moniteur le 3/10/2018 et l'arrêté du Gouvernement wallon date du 5/07/2018 (date de publication ?).
A quelle date est entrée en vigueur l'obligation d'enregistrement du bail pour pouvoir indexer en région wallonne ?

Parce que si c'est 30 jours après le 3/10/2018, dans le cas de Sylvietiti5, ça rebat les cartes...

L'arrêté du Gouvernement wallon du 5 juillet 2018 fixant les annexes pour chaque type de baux, la liste des travaux économiseurs d'énergie et la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le bail glissant en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation a été publié le 3/10/2018 dans le Moniteur.

Je cite son article 4 :
"Le présent arrêté entre en vigueur le 1er septembre 2018."

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation a été publié dans le Moniteur du 28 mars 2018.

Art. 94. Le présent décret entre en vigueur en date du 1er septembre 2018.

( note : l''enregistrement du contrat de bail est une formalité obligatoire, imposée par le code des droits d'enregistrement)

Dispositions du code des droits d'enregistrement

Article 19

Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l’article 32 :

3 a) les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule ;

b) les actes, autres que ceux visés sous a), portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles situés en Belgique.


Article 32
Les délais pour faire enregistrer les actes assujettis obligatoirement à la formalité de l'enregistrement sont, savoir

5° De deux mois, pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l'article 19, 3°, a), et de quatre mois pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l'article 19, 3°, b) ;

Article 35

L’obligation de faire enregistrer les actes ou déclarations et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte des dits actes ou déclarations, incombe indivisiblement, savoir :

6 Aux parties contractantes, pour les actes sous seing privé ou passés en pays étranger visés à l’article 19, 2, 3, b) et 5°, et pour les déclarations prévues à l’article 31 ;

7 Au bailleur pour les actes sous seing privé ou passés à l’étranger visés à l’article 19, 3°, a) ;

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rexou
Pimonaute non modérable
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Inscription : 21-03-2010
Messages : 9 107

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

grmff a écrit :

Je ne valide pas le calcul. Les indexations étant caduques, on parle de 812x6€ et 12x14€, soit un total de 240€.
Je ne valide pas non plus la méthode. Etant donné que c'est un trop payé, il suffit de ne pas payer ce montant, et les comptes seront bons. Pas besoin du juge de paix. Si le propriétaire conteste, il pourra aller devant le juge de paix lui-même...

Quant au reste, si le calcul est correct, et que l'oubli du propriétaire lui coûte 240€, il serait bien mauvais joueur de chercher des noises à son locataire sur ce principe-là.Ce serait un petit joueur. Ne me dites pas, cher Rexou, que vous seriez de ceux-là, hein... devil

Votre calcul est exact Grmff.

Par contre, je ne valide pas la notion du "trop payé". Il y a eu indexation (normale et dans la norme légale) et paiement sans contestation de la part du locataire. Dès lors, la revendication porte sur le texte législatif qui se rapporte à l'obligation d'enregistrement.

Cette obligation ne porte pas préjudice au locataire si elle n'est pas remplie. Elle vise à terme à taxer les loyers réels et aide à constituer une base de données fiscales. Perso, je n'enregistre pas. Pas par oubli mais par choix. Et si un locataire prétend m'y contraindre en refusant une indexation, il perd définitivement tout mon capital sympathie. Je ne veux pas jouer, je refuse le concept.

Le locataire a payé la contrevaleur correcte pour le bien qu'il reçoit en location. Il n'est en rien préjudicié par une indexation normale liée à l'index. Il a en effet le droit légal de contester si le bail n'est pas enregistré (du moins en région wallonne). S'il le fait, j'aurai moi aussi le droit d'user de toutes les possibilités légales dont je pourrais tirer avantage... y compris la résiliation du bail à la première échéance.

Dans le cas présent, le décompte d'office de 240 euros du loyer est effectivement une possibilité légale à laquelle le bailleur ne peut s'opposer.  Mais le seul fait d'avoir "forcé" l'enregistrement du bail suffit déjà à entamer très fortement mon capital sympathie. Ce dernier geste l'épuiserait totalement.

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D1791
Pimonaute intarissable
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Messages : 865

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

GT a écrit :

L'arrêté du Gouvernement wallon du 5 juillet 2018 fixant les annexes pour chaque type de baux, la liste des travaux économiseurs d'énergie et la liste des personnes morales autorisées à pratiquer le bail glissant en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation a été publié le 3/10/2018 dans le Moniteur.

Je cite son article 4 :
"Le présent arrêté entre en vigueur le 1er septembre 2018."

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation a été publié dans le Moniteur du 28 mars 2018.

Art. 94. Le présent décret entre en vigueur en date du 1er septembre 2018.

Merci GT !


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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