Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Bonjour. J'ai moi même une question un peu technique.
Notre bail a été signé en novembre 2018. Jusqu'à présent nous avons payé les indexations alors qu'en réalité le bail n'était pas enregistré. Le propriétaire m'avait pourtant dit l'avoir fait. En janvier 2022 je me suis aperçue de l'erreur et lui ai demandé de l'enregistrer, ce qu'il a fait.
Ma question est :
En partant de loyer de base ( faisons comme si il n'avait jamais été indexé jusqu'à présent), l'indexation doit se calculer à partir de la date de la signature ou à partir de l'enregistrement qui rend légal l'indexation? Pour l'indice santé.
Ensuite, les indexations payées alors qu'elles n'auraient pas dû l'être doivent être décomptées puisqu'il s'agit d'un trop perçu par le propriétaire qui ne pouvait pas bénéficier d'une indexation.

Merci pour vos réponses ☺️

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

Notre bail a été signé en novembre 2018.

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

Sylvietiti5 a écrit :

Notre bail a été signé en novembre 2018.

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

Et quelle est la date de prise d'effet du bail ?

Hypothèse : signature novembre 2018, prise d'effet décembre 2018

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 004,82 € dès sa date d'anniversaire de 2019.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.00 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 004,82 €

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 013,21 € dès sa date d'anniversaire de 2020.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.91 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 013,21 €

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 061,98 € dès sa date d'anniversaire de 2021.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 115.20 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 061,98 €

GT a écrit :

Sylvietiti5 a écrit :

Notre bail a été signé en novembre 2018.

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

Et quelle est la date de prise d'effet du bail ?

Hypothèse : signature novembre 2018, prise d'effet décembre 2018

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 004,82 € dès sa date d'anniversaire de 2019.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.00 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 004,82 €

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 013,21 € dès sa date d'anniversaire de 2020.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.91 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 013,21 €

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 061,98 € dès sa date d'anniversaire de 2021.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 115.20 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 061,98 €

En région Wallonne l'enregistrement est obligatoire pour l'indexation et je connais le calcul en partant de novembre 2018 puisque nous avons payé l'indexation alors que nous n'aurions pas du. Mais le bail a été enregistré ce mois de février 2022, ma question était, pour l'indexation à venir, est ce que le calcul se fait quand même comme votre tableau ou doit-on repartir du loyer de base de 998€ à indexer a partir de maintenant ? Pour faire simple doit-on continuer à 1063€ ou devons 'ius revenir à 998€ à partir de maintenant et repartir de la ? Je ne sais pas si ma question est très claire.

Sylvietiti5 a écrit :

Mais le bail a été enregistré ce mois de février 2022, ma question était, pour l'indexation à venir, est ce que le calcul se fait quand même comme votre tableau ou doit-on repartir du loyer de base de 998€ à indexer a partir de maintenant ? Pour faire simple doit-on continuer à 1063€ ou devons 'ius revenir à 998€ à partir de maintenant et repartir de la ? Je ne sais pas si ma question est très claire.

La date d'enregistrement n'entre pas dans les variables du calcul.
Pour le calcul du loyer indexé actuel, les variables sont :
- Le loyer de départ ;
- La date de signature du bail ;
- La date d'entrée en vigueur.
Dit autrement si le loyer de départ de 998€ (drôle de montant soit dit en passant, mais soit) et que le loyer indexé en vigueur depuis la dernière date anniversaire du bail est de 1063, peu importe que le bail ait été enregistré en 2018 ou en 2022.
Sans les réponses précises aux trois variables ci-dessus, nous ne pouvons pas confirmer le montant de 1063€.
Vous pouvez vérifier vous-même à la page : https://www.pim.be/calculs-automatiques … er-indexe/

Sylvietiti5 a écrit :

normalement c'est par recommandé

Jamais de la vie! Où avez-vous lu une telle ânerie?

Date de signature le 1/11/18, entrée en vigueur 1/11/18, loyer de 998€. Pas d'enregistrement et pourtant j'ai payé les indexations comme demandé par le propriétaire par message ( normalement c'est par recommandé et à condition que le bail soit enregistré). Donc pour mon loyer de Mars 2022 je calcule l'indexation en partant du loyer de 998€, avec la date d'entrée en vigueur du bail, il n'en reste pas moins que l'indexation n'étant rétroactive que de 3 mois, il y a un trop perçu par le propriétaire en 2019, 2020 et 2021.

3) Je n'ai pas connaissance qu'il soit nécessaire de demander l'indexation par recommandé, même si cela peut être conseillé afin de se ménager une preuve forte.
J'imagine (mais c'est à vérifier dans votre bail) que l'indexation est acquise de plein droit dans le texte du bail.
Quand bien même cela aurait dû être fait par recommandé (ce dont je serais extrêmement surpris, mais n'ayant pas votre bail sous les yeux je ne peux pas être affirmatif), le fait que vous ayez payé cette indexation prouve que vous en aviez bien connaissance et chercher ce prétexte pour contester ne me paraît pas être une piste très sérieuse.  Mais ce n'est que mon avis.

Section 5. - Indexation

  Art. 57.Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le <bail> a été conclu par écrit et, pour un <bail> portant sur un bien immeuble, que si le <bail> écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

D1791 a écrit :

3) Je n'ai pas connaissance qu'il soit nécessaire de demander l'indexation par recommandé, même si cela peut être conseillé afin de se ménager une preuve forte.
J'imagine (mais c'est à vérifier dans votre bail) que l'indexation est acquise de plein droit dans le texte du bail.
Quand bien même cela aurait dû être fait par recommandé (ce dont je serais extrêmement surpris, mais n'ayant pas votre bail sous les yeux je ne peux pas être affirmatif), le fait que vous ayez payé cette indexation prouve que vous en aviez bien connaissance et chercher ce prétexte pour contester ne me paraît pas être une piste très sérieuse.  Mais ce n'est que mon avis.

Je ne valide pas.

Voici pourquoi (extrait du décret relatif au bail d'habitation, partie résidence principale)

Section 5. - Indexation

  Art. 57.Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le <bail> a été conclu par écrit et, pour un <bail> portant sur un bien immeuble, que si le <bail> écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.