forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5
Pimonaute
Inscription : 27-02-2022
Messages : 4

Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Bonjour. J'ai moi même une question un peu technique.
Notre bail a été signé en novembre 2018. Jusqu'à présent nous avons payé les indexations alors qu'en réalité le bail n'était pas enregistré. Le propriétaire m'avait pourtant dit l'avoir fait. En janvier 2022 je me suis aperçue de l'erreur et lui ai demandé de l'enregistrer, ce qu'il a fait.
Ma question est :
En partant de loyer de base ( faisons comme si il n'avait jamais été indexé jusqu'à présent), l'indexation doit se calculer à partir de la date de la signature ou à partir de l'enregistrement qui rend légal l'indexation? Pour l'indice santé.
Ensuite, les indexations payées alors qu'elles n'auraient pas dû l'être doivent être décomptées puisqu'il s'agit d'un trop perçu par le propriétaire qui ne pouvait pas bénéficier d'une indexation.

Merci pour vos réponses ☺️

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

Hors ligne

libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 537

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5 a écrit :

Bonjour. J'ai moi même une question un peu technique.
Notre bail a été signé en novembre 2018. Jusqu'à présent nous avons payé les indexations alors qu'en réalité le bail n'était pas enregistré. Le propriétaire m'avait pourtant dit l'avoir fait. En janvier 2022 je me suis aperçue de l'erreur et lui ai demandé de l'enregistrer, ce qu'il a fait.
Ma question est :
En partant de loyer de base ( faisons comme si il n'avait jamais été indexé jusqu'à présent), l'indexation doit se calculer à partir de la date de la signature ou à partir de l'enregistrement qui rend légal l'indexation? Pour l'indice santé.
Ensuite, les indexations payées alors qu'elles n'auraient pas dû l'être doivent être décomptées puisqu'il s'agit d'un trop perçu par le propriétaire qui ne pouvait pas bénéficier d'une indexation.

Merci pour vos réponses ☺️

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

La législation en la matière est régionale et diffère d'une région à une autre.

À Bruxelles, si je ne me trompe pas, l'absence d'enregistrement n'enfreint pas l'indexation.

Hors ligne

Aime ce post :

GT

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 978

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sauf lecture trop rapide des législations bruxelloise et flamande, le bail ne doit pas être enregistré pour que bailleur puisse demander l'indexation.

En région wallonne , le bail devra être enregistré et encore, pas n'importe quel bail : celui de résidence principale.

Il n'est pas précisé que le bien pris en location se situe en Région wallonne.
Il n'est pas précisé qu'il s'agit d 'un bail de résidence principale.

Dernière modification par GT (28-02-2022 10:14:51)

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 978

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5 a écrit :

Notre bail a été signé en novembre 2018.

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

Et quelle est la date de prise d'effet du bail ?

Hypothèse : signature novembre 2018, prise d'effet décembre 2018


Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 004,82 € dès sa date d'anniversaire de 2019.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.00 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 004,82 €

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 013,21 € dès sa date d'anniversaire de 2020.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.91 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 013,21 €


Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 061,98 € dès sa date d'anniversaire de 2021.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 115.20 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 061,98 €

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 978

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5 a écrit :

Ma question est :
En partant de loyer de base ( faisons comme si il n'avait jamais été indexé jusqu'à présent), l'indexation doit se calculer à partir de la date de la signature ou à partir de l'enregistrement qui rend légal l'indexation? Pour l'indice santé.
Ensuite, les indexations payées alors qu'elles n'auraient pas dû l'être doivent être décomptées puisqu'il s'agit d'un trop perçu par le propriétaire qui ne pouvait pas bénéficier d'une indexation.

Apparemment, vous soulevez non pas une mais deux problématiques.

Hors ligne

Sylvietiti5
Pimonaute
Inscription : 27-02-2022
Messages : 4

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

GT a écrit :
Sylvietiti5 a écrit :

Notre bail a été signé en novembre 2018.

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

Et quelle est la date de prise d'effet du bail ?

Hypothèse : signature novembre 2018, prise d'effet décembre 2018


Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 004,82 € dès sa date d'anniversaire de 2019.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.00 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 004,82 €

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 013,21 € dès sa date d'anniversaire de 2020.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.91 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 013,21 €


Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 061,98 € dès sa date d'anniversaire de 2021.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 115.20 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 061,98 €

En région Wallonne l'enregistrement est obligatoire pour l'indexation et je connais le calcul en partant de novembre 2018 puisque nous avons payé l'indexation alors que nous n'aurions pas du. Mais le bail a été enregistré ce mois de février 2022, ma question était, pour l'indexation à venir, est ce que le calcul se fait quand même comme votre tableau ou doit-on repartir du loyer de base de 998€ à indexer a partir de maintenant ? Pour faire simple doit-on continuer à 1063€ ou devons 'ius revenir à 998€ à partir de maintenant et repartir de la ? Je ne sais pas si ma question est très claire.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 978

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5 a écrit :
GT a écrit :
Sylvietiti5 a écrit :

Notre bail a été signé en novembre 2018.

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

Et quelle est la date de prise d'effet du bail ?

Hypothèse : signature novembre 2018, prise d'effet décembre 2018


Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 004,82 € dès sa date d'anniversaire de 2019.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.00 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 004,82 €

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 013,21 € dès sa date d'anniversaire de 2020.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.91 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 013,21 €


Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 061,98 € dès sa date d'anniversaire de 2021.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 115.20 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 061,98 €

En région Wallonne l'enregistrement est obligatoire pour l'indexation et je connais le calcul en partant de novembre 2018 puisque nous avons payé l'indexation alors que nous n'aurions pas du. Mais le bail a été enregistré ce mois de février 2022, ma question était, pour l'indexation à venir, est ce que le calcul se fait quand même comme votre tableau ou doit-on repartir du loyer de base de 998€ à indexer a partir de maintenant ? Pour faire simple doit-on continuer à 1063€ ou devons 'ius revenir à 998€ à partir de maintenant et repartir de la ? Je ne sais pas si ma question est très claire.

Je n'ignore pas que , en Région wallonne, l'enregistrement est obligatoire pour les baux de résidence principale.

Vous avez omis de donner ces précisions.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 978

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5 a écrit :
GT a écrit :
Sylvietiti5 a écrit :

Notre bail a été signé en novembre 2018.

PS : voici les montants. Loyer de base 998€, ensuite nous sommes passes à 1004€, 1012€ et maintenant il nous demande 1063€.

Et quelle est la date de prise d'effet du bail ?

Hypothèse : signature novembre 2018, prise d'effet décembre 2018


Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 004,82 € dès sa date d'anniversaire de 2019.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.00 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 004,82 €

Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 013,21 € dès sa date d'anniversaire de 2020.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 109.91 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 013,21 €


Le loyer initial de 998 €, pour un bail signé en Novembre 2018 et prenant effet en Décembre 2018 devrait être indexé à 1 061,98 € dès sa date d'anniversaire de 2021.
Calcul détaillé (indices de référence utilisés en base 2013 =100)
( 998 € (loyer de base) * 115.20 (nouvel indice) ) / 108.26 (indice de départ) = 1 061,98 €

En région Wallonne l'enregistrement est obligatoire pour l'indexation et je connais le calcul en partant de novembre 2018 puisque nous avons payé l'indexation alors que nous n'aurions pas du. Mais le bail a été enregistré ce mois de février 2022, ma question était, pour l'indexation à venir, est ce que le calcul se fait quand même comme votre tableau ou doit-on repartir du loyer de base de 998€ à indexer a partir de maintenant ? Pour faire simple doit-on continuer à 1063€ ou devons 'ius revenir à 998€ à partir de maintenant et repartir de la ? Je ne sais pas si ma question est très claire.

Ce n'est pas parce que vous avez payé ces indexations que les montants demandés par le bailleur ( 1004€, 1012€ ,1063 €) sont correctement calculés.  Pour le calcul, la date d'entrée en vigueur du bail est prise en considération. Information que vous n'avez pas communiquée.

Comment les montants ont-ils été calculés ? Nous l'ignorons

"Maintenant" ? l'indexation se fait à chaque date anniversaire du bail pour autant que le bailleur la demande.

Hors ligne

D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-07-2013
Messages : 863

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5 a écrit :

Mais le bail a été enregistré ce mois de février 2022, ma question était, pour l'indexation à venir, est ce que le calcul se fait quand même comme votre tableau ou doit-on repartir du loyer de base de 998€ à indexer a partir de maintenant ? Pour faire simple doit-on continuer à 1063€ ou devons 'ius revenir à 998€ à partir de maintenant et repartir de la ? Je ne sais pas si ma question est très claire.

La date d'enregistrement n'entre pas dans les variables du calcul.
Pour le calcul du loyer indexé actuel, les variables sont :
- Le loyer de départ ;
- La date de signature du bail ;
- La date d'entrée en vigueur.
Dit autrement si le loyer de départ de 998€ (drôle de montant soit dit en passant, mais soit) et que le loyer indexé en vigueur depuis la dernière date anniversaire du bail est de 1063, peu importe que le bail ait été enregistré en 2018 ou en 2022.
Sans les réponses précises aux trois variables ci-dessus, nous ne pouvons pas confirmer le montant de 1063€.
Vous pouvez vérifier vous-même à la page : https://www.pim.be/calculs-automatiques … er-indexe/


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

Hors ligne

Sylvietiti5
Pimonaute
Inscription : 27-02-2022
Messages : 4

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

D1791 a écrit :
Sylvietiti5 a écrit :

Mais le bail a été enregistré ce mois de février 2022, ma question était, pour l'indexation à venir, est ce que le calcul se fait quand même comme votre tableau ou doit-on repartir du loyer de base de 998€ à indexer a partir de maintenant ? Pour faire simple doit-on continuer à 1063€ ou devons 'ius revenir à 998€ à partir de maintenant et repartir de la ? Je ne sais pas si ma question est très claire.

La date d'enregistrement n'entre pas dans les variables du calcul.
Pour le calcul du loyer indexé actuel, les variables sont :
- Le loyer de départ ;
- La date de signature du bail ;
- La date d'entrée en vigueur.
Dit autrement si le loyer de départ de 998€ (drôle de montant soit dit en passant, mais soit) et que le loyer indexé en vigueur depuis la dernière date anniversaire du bail est de 1063, peu importe que le bail ait été enregistré en 2018 ou en 2022.
Sans les réponses précises aux trois variables ci-dessus, nous ne pouvons pas confirmer le montant de 1063€.
Vous pouvez vérifier vous-même à la page : https://www.pim.be/calculs-automatiques … er-indexe/

Vous ne comprenez pas ma question.
Date de signature le 1/11/18, entrée en vigueur 1/11/18, loyer de 998€. Pas d'enregistrement et pourtant j'ai payé les indexations comme demandé par le propriétaire par message ( normalement c'est par recommandé et à condition que le bail soit enregistré). Donc pour mon loyer de Mars 2022 je calcule l'indexation en partant du loyer de 998€, avec la date d'entrée en vigueur du bail, il n'en reste pas moins que l'indexation n'étant rétroactive que de 3 mois, il y a un trop perçu par le propriétaire en 2019, 2020 et 2021.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 693

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5 a écrit :

normalement c'est par recommandé

Jamais de la vie! Où avez-vous lu une telle ânerie?

Hors ligne

libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 537

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

panchito a écrit :
Sylvietiti5 a écrit :

normalement c'est par recommandé

Jamais de la vie! Où avez-vous lu une telle ânerie?

Qu'est ce qui est normal?

Hors ligne

Sylvietiti5
Pimonaute
Inscription : 27-02-2022
Messages : 4

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

panchito a écrit :
Sylvietiti5 a écrit :

normalement c'est par recommandé

Jamais de la vie! Où avez-vous lu une telle ânerie?

Alors déjà ce n'est pas une ânerie, le MIEUX est d'envoyer la demande par recommandé et personne ici ne semble être capable de répondre à une simple question qui est pourtant posée à une majorité de propriétaires qui visiblement se fichent bien pas mal de la réglementation sur l'indexation tant que celle ci est payé quoi qu'il arrive. Il suffit de parcourir le forum pour s'en rendre compte.

On me refait tout un calcul que je connaissais déjà puisque je l'ai communiqué dans ma question initiale, on me dit qu'il manque des informations alors qu'elles sont également présentent dans la question initiale.

En résumé, je n'ai toujours pas la réponse à ma question du trop versé.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 9 069

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Faisons simple :
1. vous avez payé une première indexation mensuelle de 6 euros (de 998 à 1004), soit 72 euros annuels
2. l'indexation suivante était de 8 euros (de 1004 à 1012) soit 96 euros annuels
3. vous passez enfin de 1012 à 1063,soit 51 euros/mois = 612 annuels.

Ceci représente l'augmentation normale du coût de la vie selon l'index de l'indice santé.

Vous êtes intervenu auprès de votre bailleur pour le contraindre à enregistrer le bail. La dernière indexation est donc totalement incontestable, même avec la plus mauvaise volonté qui soit.

Vous vous demandez maintenant si vous pouvez "récupérer" les index précédents l'enregistrement, soit 72 et 96 euros  au total.

Vous pouvez essayer. Vous pouvez même saisir la justice de paix. Il se peut que vous obteniez gain de cause. Tout est possible. Mais votre bailleur n'oubliera pas et vous renverra l'ascenseur. Vous risquez de ne recevoir aucun cadeau, aucune faveur durant le reste de votre bail, et de vous voir notifier votre préavis à la première échéance légale.

A vous de voir ce qui est préférable.

Votre bailleur a perçu son juste dû en ce qui me concerne et il est inconvenant de parler de "trop perçu" comme si vous aviez été lésé de quoi que ce soit.

Hors ligne

D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-07-2013
Messages : 863

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5 a écrit :
D1791 a écrit :
Sylvietiti5 a écrit :

Mais le bail a été enregistré ce mois de février 2022, ma question était, pour l'indexation à venir, est ce que le calcul se fait quand même comme votre tableau ou doit-on repartir du loyer de base de 998€ à indexer a partir de maintenant ? Pour faire simple doit-on continuer à 1063€ ou devons 'ius revenir à 998€ à partir de maintenant et repartir de la ? Je ne sais pas si ma question est très claire.

La date d'enregistrement n'entre pas dans les variables du calcul.
Pour le calcul du loyer indexé actuel, les variables sont :
- Le loyer de départ ;
- La date de signature du bail ;
- La date d'entrée en vigueur.
Dit autrement si le loyer de départ de 998€ (drôle de montant soit dit en passant, mais soit) et que le loyer indexé en vigueur depuis la dernière date anniversaire du bail est de 1063, peu importe que le bail ait été enregistré en 2018 ou en 2022.
Sans les réponses précises aux trois variables ci-dessus, nous ne pouvons pas confirmer le montant de 1063€.
Vous pouvez vérifier vous-même à la page : https://www.pim.be/calculs-automatiques … er-indexe/

Vous ne comprenez pas ma question.
Date de signature le 1/11/18, entrée en vigueur 1/11/18, loyer de 998€. Pas d'enregistrement et pourtant j'ai payé les indexations comme demandé par le propriétaire par message ( normalement c'est par recommandé et à condition que le bail soit enregistré). Donc pour mon loyer de Mars 2022 je calcule l'indexation en partant du loyer de 998€, avec la date d'entrée en vigueur du bail, il n'en reste pas moins que l'indexation n'étant rétroactive que de 3 mois, il y a un trop perçu par le propriétaire en 2019, 2020 et 2021.

J'essaie de comprendre votre question je vous assure.
Mais dans ce que JE comprends, je vois plusieurs questions et pas qu'une seule.
1) selon moi le nouveau loyer ne peut pas être de 1063 sur base des données communiquées.
Le loyer était de 998 du 1/11/18 au 31/10/19.
Le loyer aurait dû être de 1004.64 du 1/11/19 au 31/10/20 (998*108.98/108.26).
Le loyer aurait dû être de 1015.05 du 1/11/20 au 31/10/21 (998*110.11/108.26).
Le loyer doit être de 1050.36 depuis le 1/11/21 (998*113.94/108.26).
Donc soit le loyer actuel de 1063 est erroné, soit une des 3 données de base que vous avez communiquée est erronée.

2) Quid de la rétroactivité de 3 mois ?
La rétroactivité de 3 mois s'applique lorsque le bailleur a omis de réclamer l'indexation et qu'il la demande avec retard.
Il ne peut alors "réparer" son oubli que sur les 3 mois qui précèdent la demande.  Tous les mois antérieurs sont perdus.
Vous nous communiquez que le bailleur a régulièrement (dans le sens du timing) demandé les indexations.
A mon sens, il n'y a donc pas d'indexation oubliée et donc de rétroactivité de maximum 3 mois... mais je ne suis pas juriste.  Juste un simple propriétaire forumeur.

3) Je n'ai pas connaissance qu'il soit nécessaire de demander l'indexation par recommandé, même si cela peut être conseillé afin de se ménager une preuve forte.
J'imagine (mais c'est à vérifier dans votre bail) que l'indexation est acquise de plein droit dans le texte du bail.
Quand bien même cela aurait dû être fait par recommandé (ce dont je serais extrêmement surpris, mais n'ayant pas votre bail sous les yeux je ne peux pas être affirmatif), le fait que vous ayez payé cette indexation prouve que vous en aviez bien connaissance et chercher ce prétexte pour contester ne me paraît pas être une piste très sérieuse.  Mais ce n'est que mon avis.

4) Les indexations n'étaient-elles pas dues parce que le bail n'était pas enregistré ?
Je ne suis pas juriste, je ne me suis pas aventuré à répondre à cette partie de votre question.
D'abord parce que c'est aujourd'hui régionalisé et que je maîtrise pas toutes les législations en Belgique.
Ensuite parce que je ne sais pas quelle était la règle en vigueur dans votre région le 1/11/2018.
Ensuite parce qu'il est de notoriété publique que ce n'est pas parce qu'un bail n'est pas dans "Myminfin" ou que l'administration n'a pas envoyé la preuve de l'enregistrement que le bail n'est pas enregistré.
Vous nous dites qu'il ne l'était pas et qu'il l'a été en février 2022.  Soit.  Mais sur quels éléments vous appuyez-vous pour dire cela ?
Avez-vous une preuve de la date d'enregistrement en février 2022 ?
Et enfin, il me semble qu'à partir du moment où vous avez accepté l'indexation (que j'imagine prévue au bail) par vos paiements indexés, je vois mal sur quelle base vous pourriez arguer qu'elle ne devrait pas s'appliquer.
Je parle ici du principe de l'indexation.  S'il y a du trop payé à récupérer suite à un recalcul correct de ce qu'elle aurait dû être, ça c'est un autre sujet.

Je réponds avec sincérité avec ce que je crois savoir.  Je suis désolé si cela ne vous aide pas.  C'est le principe des forums.

Dernière modification par D1791 (01-03-2022 13:14:55)


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

Hors ligne

Aime ce post :

GT

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 490

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

Sylvietiti5 a écrit :

Date de signature le 1/11/18, entrée en vigueur 1/11/18, loyer de 998€. Pas d'enregistrement et pourtant j'ai payé les indexations comme demandé par le propriétaire par message ( normalement c'est par recommandé et à condition que le bail soit enregistré). Donc pour mon loyer de Mars 2022 je calcule l'indexation en partant du loyer de 998€, avec la date d'entrée en vigueur du bail, il n'en reste pas moins que l'indexation n'étant rétroactive que de 3 mois, il y a un trop perçu par le propriétaire en 2019, 2020 et 2021.

Selon mon analyse, le propriétaire ne pouvait pas indexer tant que le bail n'était pas enregistré.

Dès lors, les indexations payées jusqu'à l'enregistrement sont des "trop payés" dont le locataire peut exiger le remboursement, ou qu'il peut déduire de son loyer prochain.

Pour ce qui est de l'indexation, une fois valide, elle peut se faire rétroactivement pour les 3 derniers mois.

Moralité: Vous pouvez vous faire rembourser 6€ x12 pour 2019, 14€ x12 pour 2020, et vous devez payer l'indexation avec effet rétroactif de 3 mois, soit  janvier, décembre et novembre


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 490

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

rexou a écrit :

Faisons simple :
1. vous avez payé une première indexation mensuelle de 6 euros (de 998 à 1004), soit 72 euros annuels
2. l'indexation suivante était de 8 euros (de 1004 à 1012) soit 96 euros annuels
3. vous passez enfin de 1012 à 1063,soit 51 euros/mois = 612 annuels.

Ceci représente l'augmentation normale du coût de la vie selon l'index de l'indice santé.

Vous êtes intervenu auprès de votre bailleur pour le contraindre à enregistrer le bail. La dernière indexation est donc totalement incontestable, même avec la plus mauvaise volonté qui soit.

Vous vous demandez maintenant si vous pouvez "récupérer" les index précédents l'enregistrement, soit 72 et 96 euros  au total.

Vous pouvez essayer. Vous pouvez même saisir la justice de paix.

Je ne valide pas le calcul. Les indexations étant caduques, on parle de 812x6€ et 12x14€, soit un total de 240€.
Je ne valide pas non plus la méthode. Etant donné que c'est un trop payé, il suffit de ne pas payer ce montant, et les comptes seront bons. Pas besoin du juge de paix. Si le propriétaire conteste, il pourra aller devant le juge de paix lui-même...

Quant au reste, si le calcul est correct, et que l'oubli du propriétaire lui coûte 240€, il serait bien mauvais joueur de chercher des noises à son locataire sur ce principe-là.Ce serait un petit joueur. Ne me dites pas, cher Rexou, que vous seriez de ceux-là, hein... devil


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 490

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

D1791 a écrit :

3) Je n'ai pas connaissance qu'il soit nécessaire de demander l'indexation par recommandé, même si cela peut être conseillé afin de se ménager une preuve forte.
J'imagine (mais c'est à vérifier dans votre bail) que l'indexation est acquise de plein droit dans le texte du bail.
Quand bien même cela aurait dû être fait par recommandé (ce dont je serais extrêmement surpris, mais n'ayant pas votre bail sous les yeux je ne peux pas être affirmatif), le fait que vous ayez payé cette indexation prouve que vous en aviez bien connaissance et chercher ce prétexte pour contester ne me paraît pas être une piste très sérieuse.  Mais ce n'est que mon avis.

Je ne valide pas.

Voici pourquoi (extrait du décret relatif au bail d'habitation, partie résidence principale)

Section 5. - Indexation

  Art. 57.Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le <bail> a été conclu par écrit et, pour un <bail> portant sur un bien immeuble, que si le <bail> écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

Aime ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 21 490

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

D1791 a écrit :

1) selon moi le nouveau loyer ne peut pas être de 1063 sur base des données communiquées.
Le loyer était de 998 du 1/11/18 au 31/10/19.
Le loyer aurait dû être de 1004.64 du 1/11/19 au 31/10/20 (998*108.98/108.26).
Le loyer aurait dû être de 1015.05 du 1/11/20 au 31/10/21 (998*110.11/108.26).
Le loyer doit être de 1050.36 depuis le 1/11/21 (998*113.94/108.26).
Donc soit le loyer actuel de 1063 est erroné, soit une des 3 données de base que vous avez communiquée est erronée.

Chère Sylvietiti5,

Je n'ai pas vérifié les calculs de D1791. Trop la flemme. Mais au vu de la qualité régulière de ses interventions, cela vaut la peine de reprendre les calculs de votre bailleur, et de vérifier s'il s'est bien basé sur les bons indices.

Pour ce qui est de mes interventions précédentes, je rappelle le disclaimer général: je ne suis pas juriste, agent immobilier, avocat, législateur, juge, architecte, plombier, électricien, etc. Le seul responsable de ce qui est fait de mes interventions est celui qui les utilise...


Grmf!
----------------
La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

En ligne

D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-07-2013
Messages : 863

Re : Se faire rembourser des indexations non conformes ?

grmff a écrit :
D1791 a écrit :

3) Je n'ai pas connaissance qu'il soit nécessaire de demander l'indexation par recommandé, même si cela peut être conseillé afin de se ménager une preuve forte.
J'imagine (mais c'est à vérifier dans votre bail) que l'indexation est acquise de plein droit dans le texte du bail.
Quand bien même cela aurait dû être fait par recommandé (ce dont je serais extrêmement surpris, mais n'ayant pas votre bail sous les yeux je ne peux pas être affirmatif), le fait que vous ayez payé cette indexation prouve que vous en aviez bien connaissance et chercher ce prétexte pour contester ne me paraît pas être une piste très sérieuse.  Mais ce n'est que mon avis.

Je ne valide pas.

Voici pourquoi (extrait du décret relatif au bail d'habitation, partie résidence principale)

Section 5. - Indexation

  Art. 57.Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le <bail> a été conclu par écrit et, pour un <bail> portant sur un bien immeuble, que si le <bail> écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Je note, cher Grmff, que le décret parle bien d'une demande écrite.  Pas d'un recommandé.
Vous avez raison sur le fait que l'indexation n'est pas acquise de plein droit (quand bien même ce serait libellé comme tel au bail).  Je vais essayer de m'en souvenir.
Mais si le locataire a bien versé des loyers indexés, je vois mal comment celui-ci pourrait contester une demande qui aurait été faite par une lettre simple ou par mail ou encore par sms (qui à mon sens restent des écrits).
Pour ma part, quand j'indexe (ce qui est rare), je le fais par un écrit dont le locataire me signe une copie "pour réception" et je n'enquiquine personne avec les recommandés.

Cette intervention ne porte que sur la forme de la demande et pas sur son bien fondé quant à la non-application des indexation d'un bail non enregistré.

Dernière modification par D1791 (01-03-2022 16:16:56)


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

Hors ligne

Aime ce post :

GT

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres