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Signature compromis qui traîne...

mepaquet
Pimonaute
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Signature compromis qui traîne...

Bonjour,

Je viens vers vous pour avoir vos avis sur ma situation complexe de vente / achat qui commence à me désespérer et me met dans une angoisse terrible.

Le 15 février, nous avons fait une offre d'achat sur un appartement qui a été acceptée par le promoteur.
Comme nous comptons sur la vente de notre bien actuel pour notre montage financier, nous avons mis en vente notre appartement le lendemain.
1 semaine après, le 24 février, nous avons eu une offre raisonnable que nous avons acceptée tout de suite, pour qu'on puisse goupiller vente et achat. L'acheteuse du bien savait que nous avions trouvé un bien et que pour nous, tout devait donc être signé dans les 4 mois au maximum. Elle nous a dit qu'elle s'adapterait et ferait un crédit-pont au besoin, même si elle aurait préféré avoir plus de temps pour vendre son propre bien de son côté.
Nous avons transféré tous les documents au notaire, ainsi que les attestations demandées pour la rédaction du compromis le jour-même. La responsable de notre dossier nous a dit faire son maximum pour rédiger le compromis cette semaine-là.
Le 04 mars, nous avons signé le compromis de notre achat. N'ayant aucune nouvelle de notre notaire pour la rédaction de notre compromis de vente, nous avons multiplié les appels à l'étude au cours des jours, puis semaines qui ont suivi. Elle s'excusait toujours, nous promettait de faire au plus vite, mais était débordée...
Nous sommes retournés vers notre banque malgré le fait que nous n'avions toujours pas notre compromis de vente et avons signé les documents pour notre prêt hypothécaire, qui tient compte de l'apport d'argent de notre vente. Notre banque a également mis la pression à notre notaire pour que le compromis soit envoyé.
Le 29 mars, notre notaire nous a enfin envoyé notre projet de compromis. Comme 1 mois s'était écoulé depuis la signature de notre compromis d'achat, nous lui avons demandé d'y mettre un délai maximum de 3 mois pour la signature de l'acte authentique. Nous lui avons fait nos remarques concernant les erreurs dans le compromis le jour-même et elle l'a envoyé au notaire de notre acquéreur.
Nous avons envoyé un sms à notre acheteuse pour la prévenir que le compromis allait lui parvenir, et elle nous a fait comprendre qu'elle souhaitait dorénavant avoir le délai fiscal de 4 mois pour la signature de l'acte authentique.
Depuis lors, nous sommes le 08 avril et rien n'a encore été signé, or l'offre d'achat date du 24 février tout de même ! Notre acheteuse veut 4 mois, mais cela ne nous arrange pas puisque nous devons signer notre acte d'achat le 04 juillet au plus tard. Elle a fait traîner les choses en nous disant qu'elle partait en vacances et regarderait le compromis à son retour, puis en exigeant via son notaire qu'on envoie des photos des appareils électriques intérieurs et extérieurs, ainsi que de certains meubles prévus dans la vente... Nous lui avions pourtant proposé 2 fois de venir dans l'appartement si elle le souhaitait, ce qu'elle a toujours refusé.

Je commence à me dire que ce compromis ne sera jamais signé et je trouve cela terriblement injuste que nous devions "payer" pour le retard de notre notaire et la nonchalance de notre acheteuse, qui n'a toujours pas mis son bien en vente de son côté et n'a pas encore été voir sa banque non plus. De plus, elle a une clause suspensive pour l'obtention de son prêt, qui ne commencera à courir qu'après signature de ce compromis.

Avez-vous des pistes de solution à nous conseiller ? Que pouvons-nous faire pour que les choses avancent ?

Merci d'avance à vous :-)

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grmff
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Re : Signature compromis qui traîne...

Partez du principe qu'une offre acceptée n'est qu'un appel à négocier et non pas une vente ferme, et remettez en vente, étant donné que les négociations n'ont pas abouti dans un délai raisonnable, que l'acheteuse ne fait pas sa part du boulot et vous mène en bateau, et qu'il n'y a pas de cohérence dans son projet, puisqu'elle ne met pas son bien en vente.


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grmff
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Re : Signature compromis qui traîne...

Et changez de notaire bien sûr. Il ne faut pas 6 semaines pour rédiger un compromis!!!

Je parie que c'est le notaire habituel dexl'acheteur, et que c'est celui-ci qui lui a fait faire traîner les choses....


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mepaquet
Pimonaute
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Re : Signature compromis qui traîne...

Merci pour votre réponse... J'avoue que c'est ce que je commence à me dire : mieux vaudrait encore pour nous que cette situation prenne fin et qu'on puisse remettre en vente, avec un peu de chance on pourrait encore aboutir dans les temps pour signer les 2 actes. Le hic est qu'on nous a dit qu'il fallait alors que la vente prenne fin à l'amiable et que si nous rompons la vente unilatéralement, nous devrons une somme en dédommagement à notre acheteuse...
L'acheteuse avait pris son notaire habituel, quant à nous, nous avons pris le notaire qui s'était occupé de notre achat il y a 5 ans.
Nous sommes allés mercredi dernier à l'Etude pour voir le notaire responsable (c'est une collaboratrice qui s'occupe de notre dossier) et il a pris sa défense, en disant qu'il fallait du temps pour rédiger un compromis et qu'ils n'avaient eu les documents de l'urbanisme qu'après 1 mois... Or il me semble que ces documents sont nécessaires pour l'acte, non pour le compromis !
Le problème aussi est que nous ne sommes jamais au courant de ce qu'il se passe. Quand nous avons eu la collaboratrice du notaire au téléphone, elle nous a dit avoir contacté le notaire du bien qu'on achète pour dire qu'on ne serait pas dans les temps pour notre achat, qu'il allait falloir un délai supplémentaire et que nous aurions donc des intérêts de retard à payer... Je ne comprends pas pourquoi elle s'est permise de faire cela sans nous avoir consulté auparavant.

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grmff
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Re : Signature compromis qui traîne...

C'est vrai pour un compromis, car compromis vaut vente.

La jurisprudence a déjà considéré qu'une offre ne valait pas vente. Visiblement, pour vous, la date de passation des actes est un point clef. Visiblement, la partie adverse fait tout pour que ce soit retardé, et ne met pas son habitation en vente, alors que c'est un élément essentiel pour elle aussi.

Tout montre que les négociations ne vont pas dans le bon sens, et que l'acheteur ne fait rien pour respecter un des éléments clefs de votre besoin. Bref, les négociations ont échoué, et vous êtes libre...

Attention. Les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Faites rédiger une mise en demeure par avocat, mentionnant tout cela et donnant 8 jours pour signer ce compromis avec les points essentiels pour vous. Vu le délai largement dépassé, refusez les conditions suspensives...


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grmff
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Re : Signature compromis qui traîne...

En tout état de cause, votre notaire défend les intérêts de son étude, et non les vôtres.


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PIM
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Re : Signature compromis qui traîne...

L’absence de renseignements urbanistiques (impératifs pour le compromis) explique le délai de signature.
Quant à votre propre acquéreur qui a une fächeuse tendance à la prendre par-dessus la jambe, un petit coup de stress ne serait pas inutile: une mise en demeure circonstanciée, par avocat, s’impose.


Erik DECKERS
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mepaquet
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Re : Signature compromis qui traîne...

Merci pour vos réponses, je vais donc procéder ainsi et faire le nécessaire pour la mise en demeure via avocat...

Belle journée

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mepaquet
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Re : Signature compromis qui traîne...

Petite mise à jour : nous venons enfin, aujourd'hui, de signer notre compromis. Notre acheteuse l'avait signé la semaine dernière chez son propre notaire. Au final, notre notaire nous a demandé de lui faire confiance pour la négociation et il s'est mis d'accord pour une signature de l'acte au plus tard le 11 juillet, aussi bien avec le notaire de notre acheteuse que celui de notre futur logement (nous aurons un retard d'une semaine par rapport au délai initialement prévu, mais pas d'intérêts de retard). Nous avons également constaté que notre acheteuse a mis en vente son propre appartement cette semaine.
Par contre, petit élément qui nous a perturbés à la signature : dans la partie consacrée à la clause suspensive de l'obtention d'un crédit hypothécaire, il est noté qu'il vaut pour l'obtention d'un montant de 185000€ (égal au prix de la vente)... Est-ce normal que le notaire ait écrit cela ? Cela nous semble bizarre puisque notre acheteuse nous avait dit ne faire qu'un "petit crédit" et que par ailleurs, les banques ne prêtent pas 100% de la somme empruntée... Ou peut-être est-ce lié au fait que comme elle n'a pas vendu son bien actuel, elle doit faire un crédit-pont ? Nous craignons donc qu'il s'agisse d'une "porte de sortie" pour notre acheteuse qui pourrait ainsi facilement nous présenter des refus d'obtention de son crédit. Et en même temps, pourquoi aurait-elle tant défendu ses intérêts dans les négociations pour faire capoter la vente maintenant ? Elle nous a prévenus tout à l'heure qu'une expertise de l'appartement aurait lieu la semaine prochaine... Enfin bref, est-ce une habitude, une façon pour le notaire de protéger sa cliente d'indiquer le montant maximal à cet endroit ou y a-t-il une bonne raison de nous inquiéter là-dedans ?

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panchito
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Re : Signature compromis qui traîne...

Qu'est-ce qu'un "petit" crédit?

Tout est relatif...

Pour certains, 200.000€ est en effet un tout petit crédit...pour d'autres c'est un crédit très important

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Aiment ce post :
mepaquet
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Re : Signature compromis qui traîne...

Sa maman nous avait dit : "ma fille vous fait une offre et sachez qu'elle a l'argent" et au moment de signer son offre, elle nous a dit "je mets quand même la clause suspensive, car même si je n'emprunte pas la totalité de la somme, je vais faire un petit emprunt, pour faire des travaux notamment" (elle veut mettre du triple vitrage et installer un carport dans la cour).
Son bien actuel est par ailleurs mis en vente "faire offre à partir de 155000"...

Dernière modification par mepaquet (22-04-2022 07:25:03)

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GT
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Re : Signature compromis qui traîne...

mepaquet a écrit :

Sa maman nous avait dit : "ma fille vous fait une offre et sachez qu'elle a l'argent" et au moment de signer son offre, elle nous a dit "je mets quand même la clause suspensive, car même si je n'emprunte pas la totalité de la somme, je vais faire un petit emprunt, pour faire des travaux notamment" (elle veut mettre du triple vitrage et installer un carport dans la cour).
Son bien actuel est par ailleurs mis en vente "faire offre à partir de 155000"...


Paroles, paroles.

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PIM
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Re : Signature compromis qui traîne...

Le compromis de vente est un contrat entre plusieurs parties: si vous n'étiez pas d'accord avec le libellé de cette condition suspensive, pourquoi ne pas avoir interrogé l'acquéreur et les notaires avant de signer ?


Erik DECKERS
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mepaquet
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Re : Signature compromis qui traîne...

Nous avons été pris au dépourvu et avons signé chez notre notaire en fin de journée, elle était la dernière dans le bâtiment de l'Etude et un peu pressée... Nous lui avons fait part de notre interrogation en voyant cette somme indiquée et elle a haussé les épaules, elle n'en savait pas plus que nous à priori. On nous a beaucoup renvoyés depuis le début de cette négociation le fait que nous sommes trop angoissés, trop stressés, qu'il faut faire un peu confiance et lâcher prise...
Ici, je me demandais surtout si c'était une pratique habituelle et logique de la part d'un notaire de mettre la somme maximale dans le compromis. Après, pour me rassurer justement, je me dis que notre acheteuse est une personne semble-t-il intelligente et réfléchie, qui veille (sans doute plus que nous) à se protéger au maximum et qu'il faudrait vraiment qu'elle soit très manipulatrice pour avoir dans l'idée d'annuler la vente avec preuve de refus de crédit après avoir tant négocié...

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PIM
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Re : Signature compromis qui traîne...

mepaquet a écrit :

Nous avons été pris au dépourvu et avons signé chez notre notaire en fin de journée, elle était la dernière dans le bâtiment de l'Etude et un peu pressée... Nous lui avons fait part de notre interrogation en voyant cette somme indiquée et elle a haussé les épaules, elle n'en savait pas plus que nous à priori. On nous a beaucoup renvoyés depuis le début de cette négociation le fait que nous sommes trop angoissés, trop stressés, qu'il faut faire un peu confiance et lâcher prise...
Ici, je me demandais surtout si c'était une pratique habituelle et logique de la part d'un notaire de mettre la somme maximale dans le compromis. Après, pour me rassurer justement, je me dis que notre acheteuse est une personne semble-t-il intelligente et réfléchie, qui veille (sans doute plus que nous) à se protéger au maximum et qu'il faudrait vraiment qu'elle soit très manipulatrice pour avoir dans l'idée d'annuler la vente avec preuve de refus de crédit après avoir tant négocié...

Mentionner un montant maximum, c'est pour éviter que la demande de crédit ne soit fantaisiste (exemple: demander un crédit de 200.000 sur un achat de 100.000).


Erik DECKERS
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mepaquet
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Re : Signature compromis qui traîne...

Oui, donc cela ne signifie pas forcément que c'est la somme qu'elle empruntera réellement... Car ce qui est sûr, c'est que sur un prix de vente à 185000€, si elle compte emprunter de fait 185000€, cela ne passera pas auprès de la banque...

PIM a écrit :
mepaquet a écrit :

Nous avons été pris au dépourvu et avons signé chez notre notaire en fin de journée, elle était la dernière dans le bâtiment de l'Etude et un peu pressée... Nous lui avons fait part de notre interrogation en voyant cette somme indiquée et elle a haussé les épaules, elle n'en savait pas plus que nous à priori. On nous a beaucoup renvoyés depuis le début de cette négociation le fait que nous sommes trop angoissés, trop stressés, qu'il faut faire un peu confiance et lâcher prise...
Ici, je me demandais surtout si c'était une pratique habituelle et logique de la part d'un notaire de mettre la somme maximale dans le compromis. Après, pour me rassurer justement, je me dis que notre acheteuse est une personne semble-t-il intelligente et réfléchie, qui veille (sans doute plus que nous) à se protéger au maximum et qu'il faudrait vraiment qu'elle soit très manipulatrice pour avoir dans l'idée d'annuler la vente avec preuve de refus de crédit après avoir tant négocié...

Mentionner un montant maximum, c'est pour éviter que la demande de crédit ne soit fantaisiste (exemple: demander un crédit de 200.000 sur un achat de 100.000).

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GT
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Re : Signature compromis qui traîne...

mepaquet a écrit :

(...) par ailleurs, les banques ne prêtent pas 100% de la somme empruntée...


???

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Signature compromis qui traîne...

mepaquet a écrit :

Oui, donc cela ne signifie pas forcément que c'est la somme qu'elle empruntera réellement... Car ce qui est sûr, c'est que sur un prix de vente à 185000€, si elle compte emprunter de fait 185000€, cela ne passera pas auprès de la banque...


Expertise obligatoire pour les crédits hypothécaires dès le 1er janvier 2022

Dès le 1er janvier 2022, les banques seront tenues de faire expertiser un bien immobilier en vue d’octroyer un crédit hypothécaire.
C’est la valeur de cette expertise obligatoire qui déterminera désormais le montant du prêt qu’un client peut obtenir.

Bien qu’exiger l’expertise d’un bien soit aujourd’hui une pratique courante, elle n’est cependant pas systématique.
À partir du 1er janvier prochain, les banques seront dans l’obligation de réaliser l’expertise d’un bien immobilier avant l’octroi d’un crédit hypothécaire. Le montant prêté sera désormais établi en fonction du prix d’expertise, et non plus du prix d’achat.
Cette mesure fait suite à une directive de l'Autorité Bancaire Européenne (ABE) qui est entrée en vigueur en juillet dernier. Celle-ci imposait à tout établissement bancaire de veiller à ce qu’une évaluation précise du bien à vendre au moment de l’octroi d’un prêt hypothécaire soit réalisée afin que le prix du bien immobilier soit le plus proche possible de la réalité et éviter ainsi le prêt de montants démesurés par rapport à la valeur réelle d’un bien.

Les limites de quotités

Une fois l’expertise obligatoire d’un bien effectuée, si la valeur de celle-ci est inférieure au prix d’achat, davantage de fonds propres devront alors être apportés par le client acquéreur en vue de finaliser son opération.
Cette nouvelle mesure vient s’ajouter à une plus ancienne directive qui, depuis 2020, contraint les banques à limiter toute quotité d’emprunt à 90% (ou à 80% pour des biens d’investissement). Ces seuils ne sont néanmoins pas absolus et les banques peuvent, dans certains cas, bénéficier d’une marge de manœuvre.
Les banques devront donc calculer le montant du prêt sur base d’une valorisation objective tout en continuant à appliquer les limites de quotités établies par la directive de 2020.
En cas de défaut avéré sur le crédit hypothécaire, l’application de ces deux mesures garantira ainsi à la banque la récupération de sa mise lors de la vente forcée bu bien immobilier.

Une expertise obligatoire et objective

En plus d’imposer l'expertise, l’ABE mentionne également de quelle façon les banques doivent opérer afin d’obtenir une valorisation objective.
La base ? La visite complète du bien à évaluer par un évaluateur interne ou externe.
“La composition du panel doit donner l’assurance que les évaluateurs possèdent l’expertise nécessaire dans les segments pertinents du secteur immobilier” explique l’ABE. À ce titre, une banque faisant appel à un prestataire externe se doit d'établir une liste d'évaluateurs agréés.
Les établissements disposant d’un modèle d'évaluation statistique fiable pourront cependant éviter le passage de l’expert et procéder à une évaluation sur dossier (toujours effectuée par un évaluateur interne ou externe), ce qui rendra probablement la procédure plus rapide et moins coûteuse.
La Banque Nationale de Belgique (BNB) a accordé un délai aux banques pour qu’elles se préparent. Ainsi, à la fin de l'année 2021, elles devront avoir implémenté cette nouvelle mesure. Une réelle attente est perçue de la part de l’ABE pour que cette mesure soit appliquée sur le terrain. Et, bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation à proprement parler, les banques ne l’appliquant pas devront se justifier.
Vous l’avez compris, elles devront donc sans aucun doute toutes se plier à cette nouvelle “recommandation”.

https://www.mes-finances.be/actu/expertise-obligatoire-pour-les-credits-hypothecaires-des-le-1er-janvier-2022/#:~:text=D%C3%A8s%20le%201er%20janvier%202022%2C%20les%20banques%20seront%20tenues%20de,qu'un%20client%20peut%20obtenir.

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mepaquet
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Re : Signature compromis qui traîne...

Oui, excusez-moi, je voulais dire 100% de la somme d'achat.
En gros, on lui a vendu 185.000€ l'appartement. Les banques prêtent 90% en général. Par ailleurs, on a une expertise la semaine prochaine, qui risque de sous-évaluer l'appartement. Ce que je veux dire, c'est que noter dans le compromis qu'elle va emprunter 185.000€, soit la totalité du prix de vente, c'est une aberration, on sait déjà que ça entraînera un refus de la banque...

GT a écrit :
mepaquet a écrit :

(...) par ailleurs, les banques ne prêtent pas 100% de la somme empruntée...


???

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mepaquet
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Re : Signature compromis qui traîne...

Oui, je suis au courant, c'est bien la raison de mes craintes...

GT a écrit :
mepaquet a écrit :

Oui, donc cela ne signifie pas forcément que c'est la somme qu'elle empruntera réellement... Car ce qui est sûr, c'est que sur un prix de vente à 185000€, si elle compte emprunter de fait 185000€, cela ne passera pas auprès de la banque...


Expertise obligatoire pour les crédits hypothécaires dès le 1er janvier 2022

Dès le 1er janvier 2022, les banques seront tenues de faire expertiser un bien immobilier en vue d’octroyer un crédit hypothécaire.
C’est la valeur de cette expertise obligatoire qui déterminera désormais le montant du prêt qu’un client peut obtenir.

Bien qu’exiger l’expertise d’un bien soit aujourd’hui une pratique courante, elle n’est cependant pas systématique.
À partir du 1er janvier prochain, les banques seront dans l’obligation de réaliser l’expertise d’un bien immobilier avant l’octroi d’un crédit hypothécaire. Le montant prêté sera désormais établi en fonction du prix d’expertise, et non plus du prix d’achat.
Cette mesure fait suite à une directive de l'Autorité Bancaire Européenne (ABE) qui est entrée en vigueur en juillet dernier. Celle-ci imposait à tout établissement bancaire de veiller à ce qu’une évaluation précise du bien à vendre au moment de l’octroi d’un prêt hypothécaire soit réalisée afin que le prix du bien immobilier soit le plus proche possible de la réalité et éviter ainsi le prêt de montants démesurés par rapport à la valeur réelle d’un bien.

Les limites de quotités

Une fois l’expertise obligatoire d’un bien effectuée, si la valeur de celle-ci est inférieure au prix d’achat, davantage de fonds propres devront alors être apportés par le client acquéreur en vue de finaliser son opération.
Cette nouvelle mesure vient s’ajouter à une plus ancienne directive qui, depuis 2020, contraint les banques à limiter toute quotité d’emprunt à 90% (ou à 80% pour des biens d’investissement). Ces seuils ne sont néanmoins pas absolus et les banques peuvent, dans certains cas, bénéficier d’une marge de manœuvre.
Les banques devront donc calculer le montant du prêt sur base d’une valorisation objective tout en continuant à appliquer les limites de quotités établies par la directive de 2020.
En cas de défaut avéré sur le crédit hypothécaire, l’application de ces deux mesures garantira ainsi à la banque la récupération de sa mise lors de la vente forcée bu bien immobilier.

Une expertise obligatoire et objective

En plus d’imposer l'expertise, l’ABE mentionne également de quelle façon les banques doivent opérer afin d’obtenir une valorisation objective.
La base ? La visite complète du bien à évaluer par un évaluateur interne ou externe.
“La composition du panel doit donner l’assurance que les évaluateurs possèdent l’expertise nécessaire dans les segments pertinents du secteur immobilier” explique l’ABE. À ce titre, une banque faisant appel à un prestataire externe se doit d'établir une liste d'évaluateurs agréés.
Les établissements disposant d’un modèle d'évaluation statistique fiable pourront cependant éviter le passage de l’expert et procéder à une évaluation sur dossier (toujours effectuée par un évaluateur interne ou externe), ce qui rendra probablement la procédure plus rapide et moins coûteuse.
La Banque Nationale de Belgique (BNB) a accordé un délai aux banques pour qu’elles se préparent. Ainsi, à la fin de l'année 2021, elles devront avoir implémenté cette nouvelle mesure. Une réelle attente est perçue de la part de l’ABE pour que cette mesure soit appliquée sur le terrain. Et, bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation à proprement parler, les banques ne l’appliquant pas devront se justifier.
Vous l’avez compris, elles devront donc sans aucun doute toutes se plier à cette nouvelle “recommandation”.

https://www.mes-finances.be/actu/expertise-obligatoire-pour-les-credits-hypothecaires-des-le-1er-janvier-2022/#:~:text=D%C3%A8s%20le%201er%20janvier%202022%2C%20les%20banques%20seront%20tenues%20de,qu'un%20client%20peut%20obtenir.

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