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Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 317

Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Bonjour,
Avec ma compagne, nous tentons d’acquérir notre résidence principale. En tant que personnes prudentes, nous avons toujours remis des offres d’achat avec clause suspensive d’octroi de crédit hypothécaire (stipulant un financement par crédit à concurrence de 90% du prix offert au taux du marché, le reste étant financé par fonds propres. Stipulant aussi la possibilité de présenter 3 preuves de refus de crédit si nécessaire).

Cependant, tous les biens sur lesquels nous avons remis offre nous sont passés sous le nez car nous étions concurrencés par une autre offre sans clause suspensive. Dans les cas de biens vendus par des notaires, ceux-ci nous ont toujours dit d’emblée que les offres avec clause ne seraient pas considérées, ni présentées aux vendeurs. Pour un de ces biens, nous avons quand-même tenté plusieurs offres avec clause et effectivement, elles n’ont pas été considérées.

En tant que personnes prudentes, nous avons bien évidemment consulté plusieurs banques au préalable pour discuter des possibilités de financement. Il ressort de ces consultations que nos revenus sont corrects et que les biens que nous visons sont largement dans notre capacité d’endettement. D’après nos interlocuteurs, un crédit nous sera accordé sans problème. Cependant, la parole de l’employé de banque n’est évidemment pas une offre de financement ferme émise par la banque, ceci est uniquement à titre informatif. Le montant que la banque acceptera de financer dépendra de la valeur déterminée suite à l’expertise. La banque se basera sur cette valeur pour fixer la quotité prêtée (100% dans le meilleur de cas, 90% dans les autres cas). Le problème est donc que cette valeur d’expertise nous est complètement inconnue au moment de remettre une offre, car il faut être engagé avec un vendeur (= offre acceptée ou compromis signé) pour que la banque ouvre le dossier et demande le passage de l’expert…

Nous sommes donc face à un problème plutôt (très) embêtant :
-    En remettant une offre avec clause, nous sommes protégés dans le cas où nous n’obtenons pas le financement demandé à la banque (90% du prix offert), mais nous n’arrivons pas à acheter quoi que ce soit…
-    En remettant une offre sans clause, nous augmentons nos chances d’acheter quelque chose mais si la banque nous accorde un crédit inférieur à notre demande, nous risquons d’être dans une situation où ne nous pourrons pas honorer notre engagement si nos fonds propres ne permettent pas de compenser l’écart entre le prix offert et la valeur d’expertise.

Dans le cas où une des parties n’honore pas son engagement, soit la vente peut être forcée par voie judiciaire ou soit une résolution peut être envisagée, moyennent une indemnité d’usage de 10% du prix offert.
Avez-vous des pistes pour se protéger juridiquement autrement que par une clause suspensive, en cas d’annulation de la vente suite à refus de crédit par la banque ? Par exemple : formuler une offre sans clause suspensive et en y préciser que l’indemnité résolutoire en cas d’annulation sera de 1% du prix de vente. Ces 1% seront versés comme acompte à la signature du compromis, à la place des 10% habituels, histoire de ne pas avoir 10% pris en otage.
Qu’en pensez-vous ?

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 4 082

Re : Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Bonjour,

Je ne suis pas certain que l'indemnité résolutoire soit négociable, et surtout que la ramener à presque rien soit fort différent de "rien" justement.

Je comprends bien la prudence. Cependant, je ne peux que constater que l'absence de cette clause est devenu un point majeur dans les négociations d'achat/vente d'immobilier.
Particulièrement lorsque la vente est gérée par une agence, cela les conforte à défendre votre offre, afin de se garantir une fin de mission correcte. Pour d'autres, ils ne veulent pas risque de déconvenue (fréquente !) quelques jours avant la passation des actes, alors même qu'ils ont déjà des engagement financiers ailleurs, grâce à la vente de leur bien.

Je crois donc que la meilleure piste reste d'interroger plusieurs banques et employés.
Si leur conclusion converge, cela pourra vous rassurer sur votre capacité d'emprunt, et vous permettre d'offrir sans cette clause, afin de présenter votre profil le plus intéressant.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 22 107

Re : Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Je n'ai quasi jamais eu recours à cette clause. Je ne peux donc pas vous partager mon expérience.

Comment je m'en sortirais face à une telle situation? Sans doute que je demanderais une préanalyse, et un avis positif de la part de la banque sur un montant maximum et montage (80, 90, 100, 125% de PH) en fonction de ma situation, le tout étant soumis à révision du taux selon les conditions du marché, et soumis a expertise du bien qui devra être au moins celle du prix de vente.

Je ne sais pas si les banques acceptent ce genre de chose. Il me semble que oui, et que c'est régulièrement fait dans le cas des ventes publiques. Je ne sais pas si toutes les banques l'acceptent.

En ce cas, vous pourriez émettre une condition suspensive beaucoup plus précise, et accompagner votre offre de ce préaccord. La clause suspensive ne tiendrait plus que sur l'expertise, ce qui serait beaucoup plus rassurant pour les vendeurs: vous êtes solvable, et la banque qui vous connaît vous suit dans le dossier.

Etant donné mon inexpérience totale en la matière, je ne sais si c'est possible. Mais sachant la vitesse à laquelle les ventes se font parfois, il est indispensable que le dossier soit "quasi prêt" lors de la visite.


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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
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Re : Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Le point le plus important dans l'instruction de votre dossier de crédit est, apparemment, l'expertise.
Voyez avec votre banque quels experts sont agréés par elle et faites vous accompagner par ledit expert qui agira, à vos frais, pour votre compte, dans le cadre d'une mission préalable.


Erik DECKERS
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GT

Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 317

Re : Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Merci pour vos premières réponses.

Himura a écrit :

Je crois donc que la meilleure piste reste d'interroger plusieurs banques et employés.
Si leur conclusion converge, cela pourra vous rassurer sur votre capacité d'emprunt, et vous permettre d'offrir sans cette clause, afin de présenter votre profil le plus intéressant.

Dans notre cas, et suite aux consultations que nous avons eu avec plusieurs banques, notre solvabilité est correcte et ne posera aucun souci pour l'octroi d'un crédit, et ce d'autant plus que nous visons un achat qui est largement dans nos moyens de remboursement (nous ne comptons pas utiliser l'entièreté de notre capacité d'endettement) : notre "reste à vivre" sera confortable et notre taux d'endettement < 33%.
Le point à risque est vraiment centré sur la valeur déterminée par l'expert, sur laquelle nous n'avons aucune prise et qu'il est difficile d'estimer. Si l'écart entre cette valeur et le prix de vente est trop important, nous risquons de manquer de fonds propres pour compenser cette différence non-empruntable. Les banques consultées nous ont toutes dit que les valeurs d'expertise étaient en-dessous des prix offerts dans 99% des cas et que parfois, la différence peut être énorme (jusqu'à 25%) pour les biens très convoités où les prix s'emballent.

Himura a écrit :

Je comprends bien la prudence. Cependant, je ne peux que constater que l'absence de cette clause est devenu un point majeur dans les négociations d'achat/vente d'immobilier.
Particulièrement lorsque la vente est gérée par une agence, cela les conforte à défendre votre offre, afin de se garantir une fin de mission correcte. Pour d'autres, ils ne veulent pas risque de déconvenue (fréquente !) quelques jours avant la passation des actes, alors même qu'ils ont déjà des engagement financiers ailleurs, grâce à la vente de leur bien

Oui, nous sommes très surpris du nombre d'offrants qui n'utilisent pas la clause suspensive, d'autant plus vu la complexité actuelle d'obtenir du financement hypothécaire et l'incertitude quant au montant prêté accordé. Même si une offre sans clause est plus aguichante pour un vendeur, le risque que l'acheteur se rétracte par défaut de financement reste bien présent....

grmff a écrit :

Comment je m'en sortirais face à une telle situation? Sans doute que je demanderais une préanalyse, et un avis positif de la part de la banque sur un montant maximum et montage (80, 90, 100, 125% de PH) en fonction de ma situation, le tout étant soumis à révision du taux selon les conditions du marché, et soumis a expertise du bien qui devra être au moins celle du prix de vente.

D'une certaine façon, nous avons eu cette analyse lors des nos consultations bancaires. Nous avons fait plusieurs scénarios basés sur notre solvabilité et envisagé une quotité prêtée de 80/90/100 % de la valeur donnée par l'expert et nous avons même simulé plusieurs écarts avec le prix de vente pour se rendre compte du gap à compenser. Monter à plus de 100% de quotité n'est pas possible car  nous n'avons pas d'autres garanties à proposer en supplément de l'immeuble acheté (mes biens de rapport sont déjà complètement hypothéqués)

grmff a écrit :

Je n'ai quasi jamais eu recours à cette clause. Je ne peux donc pas vous partager mon expérience.

Jusqu'à présent, j'ai toujours fait mes achats avec clause suspensive, mais c'était des biens de rapport. Soit j'étais le seul acheteur sur le coup et donc le rapport de force me permettait de mettre mes conditions, soit j'étais en concurrence avec d'autres acheteurs qui se couvraient aussi avec une clause suspensive. Mais bon, les biens de rapport sont une catégorie à part, où les acheteurs n'ont pas le même objectif que pour l'achat d'une habitation propre.

PIM a écrit :

Le point le plus important dans l'instruction de votre dossier de crédit est, apparemment, l'expertise.
Voyez avec votre banque quels experts sont agréés par elle et faites vous accompagner par ledit expert qui agira, à vos frais, pour votre compte, dans le cadre d'une mission préalable.

Exactement, le seul point bloquant potentiel du dossier est la valeur d'expertise. Nous avons demandé aux banques s'il était possible que l'expert puisse faire son job avant de remettre offre. Cela semble compliqué. Tout d'abord car depuis janvier 2022, l'expertise est obligatoire sur l'entièreté des dossiers de prêt hypothécaire, ce qui limite fortement la disponibilité des experts qui sont hyper sollicités pour des dossiers où ancienement l'expertise n'était pas demandée. Il est difficile de faire coïncider leurs disponibilités avec les créneaux de visites possible (surtout si celles-ci se font le week-end) et les délais pour obtenir un RDV peuvent prendre plusieurs semaines.De plus, les biens se vendent très rapidement (parfois en 1 jour de visite), ce qui donne un timing extrêmement serré pour faire passer l'expert et obtenir son rapport.

Dernière modification par Bim (20-04-2022 11:02:47)

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libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 717

Re : Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Bim a écrit :

Monter à plus de 100% de quotité n'est pas possible car  nous n'avons pas d'autres garanties à proposer en supplément de l'immeuble acheté (mes biens de rapport sont déjà complètement hypothéqués).

Ne pourriez-vous pas considérer deux emprunts:
- un en mettant en hypothèque le bien à acquérir
- un auprès de la banque où vous avez un emprunt en cours à concurrence du montant déjà remboursé.

Pour le deuxième emprunt, pas besoin de nouvelle hypothèque; donc pas de frais.

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Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 317

Re : Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

libra a écrit :
Bim a écrit :

Monter à plus de 100% de quotité n'est pas possible car  nous n'avons pas d'autres garanties à proposer en supplément de l'immeuble acheté (mes biens de rapport sont déjà complètement hypothéqués).

Ne pourriez-vous pas considérer deux emprunts:
- un en mettant en hypothèque le bien à acquérir
- un auprès de la banque où vous avez un emprunt en cours à concurrence du montant déjà remboursé.

Pour le deuxième emprunt, pas besoin de nouvelle hypothèque; donc pas de frais.

J'ai déjà utilisé ce montage pour acheter un deuxième bien de rapport il y a quelques temps. Actuellement le montant déjà remboursé et "ré-empruntable" qu'il me reste sur mes premiers emprunts est trop faible (< 10 000).

J'ai évoqué avec les banques la possibilité de financer la différence éventuelle par un prêt personnel mais ils ne pas chauds pas du tout. D'après eux, une demande de prêt personnel faite trop "proche" d'une demande de crédit hypothécaire ne passera pas, même si la solvabilité des emprunteurs le premet. D'après eux, ça ne passera pas non plus entre banques différentes. Apparement, ce serait des règles "implicites" de la BNB, toujours dans l'optique de freiner la montée des prix.

Par contre, faire un prêt privé entre particuliers (non répertorié à la BNB) en faisant passer les fonds empruntés comme fonds propres serait une solution possible. Encore faut-il avoir cette possibilité neutral

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Pierre1
Pimonaute assidu
Inscription : 03-02-2021
Messages : 79

Re : Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Bonjour Bim,

Pourquoi ne pas demander à votre banque un accord de principe ?
N'hésitez pas non plus à aller voir d'autres banques (de taille plus modeste, où le contact humain existe encore), s'ils sont désireux d'avoir de nouveaux clients, ils pourraient éventuellement être plus généreux sur la quotité qu'ils pourraient vous octroyer.
Une fois que vous avez cet accord de principe, n'hésitez plus à faire des offres sans condition suspensive valable 24 heures. Vous avez tout le discernement nécessaire pour savoir ce qu'est un "juste prix".
Par ailleurs, l'expertise immobilière n'est pas une science exacte. N'hésitez pas à dire à l'expert la valeur à laquelle vous souhaiteriez que votre bien soit estimé. S'il vous dit que ce sera difficile de s'en approcher, dites-lui que c'est vraiment nécessaire pour l'obtention de votre crédit. Expliquez-lui que votre compagne a flashé sur cette maison, que vous étiez obligé de l'acheter pour la pérennité de votre couple wink Les experts sont des humains, si vous achetez votre maison a un prix qui n'est pas délirant, vous n'avez pas d'inquiétude à avoir.
Attention par ailleurs à la montée des taux, surveillez ça de près.

Dernière modification par Pierre1 (26-04-2022 01:05:00)

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Bim
Pimonaute bavard
Inscription : 09-10-2018
Messages : 317

Re : Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Bonjour Pierre,
Un accord de principe ne sert quasi à rien, vu qu'il ne s'agit pas d'un engagement définitif de la banque à prêter. En fait, nous en avons eu, vu que les messages étaient "vous aurez un crédit car votre solvabilité est ok, mais le montant prêté dépendra de la valeur d'expertise des garanties, en l'occurence le bien convoité". Niveau quotité, la norme est de 90% de la valeur d'expertise des garanties proposées, avec possibilité de 100% si le volume de crédit de l'organisme le permet. Le financement à 125% n'est pas possible car je suis déjà propriétaire. Disons que 100% est le best case et 90% le worst case. Nous n'avons pas d'autres garanties à proposer que le bien acheté pour pouvoir monter en quotité. Je pourrais proposer une hypothèque supplémentaire sur mes biens de rapport  mais je ne veux pas car je suis le seul propriétaire de ces biens et ici nous voulons acheter à deux. De plus, je voudrais conserver la liberté de pouvoir les vendre sans risque d'être bloqué par la banque qui pourrait s'y opposer pour insuffisance de garanties sur les crédits restant.

En principe, l'expert n'est pas au courant du prix offert et fait son expertise "à l'aveugle". Mais on peut toujours tenter, ça pourrait aider smile

Finalement, nous allons avancer prudemment, on remettant des offres sans clause suspensive jusqu'à un certain montant où nous ne nous attendons pas à avoir une différence trop importante avec la valeur d'expertise, que nous pourrons compenser sans problème. Au delà, nous nous couvrirons avec la clause, même si cela rendra notre offre nettement moins aguichante...

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PIM

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