Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ?

Je n'ai quasi jamais eu recours à cette clause. Je ne peux donc pas vous partager mon expérience.

Comment je m'en sortirais face à une telle situation? Sans doute que je demanderais une préanalyse, et un avis positif de la part de la banque sur un montant maximum et montage (80, 90, 100, 125% de PH) en fonction de ma situation, le tout étant soumis à révision du taux selon les conditions du marché, et soumis a expertise du bien qui devra être au moins celle du prix de vente.

Je ne sais pas si les banques acceptent ce genre de chose. Il me semble que oui, et que c'est régulièrement fait dans le cas des ventes publiques. Je ne sais pas si toutes les banques l'acceptent.

En ce cas, vous pourriez émettre une condition suspensive beaucoup plus précise, et accompagner votre offre de ce préaccord. La clause suspensive ne tiendrait plus que sur l'expertise, ce qui serait beaucoup plus rassurant pour les vendeurs: vous êtes solvable, et la banque qui vous connaît vous suit dans le dossier.

Etant donné mon inexpérience totale en la matière, je ne sais si c'est possible. Mais sachant la vitesse à laquelle les ventes se font parfois, il est indispensable que le dossier soit "quasi prêt" lors de la visite.

Merci pour vos premières réponses.

Dans notre cas, et suite aux consultations que nous avons eu avec plusieurs banques, notre solvabilité est correcte et ne posera aucun souci pour l'octroi d'un crédit, et ce d'autant plus que nous visons un achat qui est largement dans nos moyens de remboursement (nous ne comptons pas utiliser l'entièreté de notre capacité d'endettement) : notre "reste à vivre" sera confortable et notre taux d'endettement < 33%.
Le point à risque est vraiment centré sur la valeur déterminée par l'expert, sur laquelle nous n'avons aucune prise et qu'il est difficile d'estimer. Si l'écart entre cette valeur et le prix de vente est trop important, nous risquons de manquer de fonds propres pour compenser cette différence non-empruntable. Les banques consultées nous ont toutes dit que les valeurs d'expertise étaient en-dessous des prix offerts dans 99% des cas et que parfois, la différence peut être énorme (jusqu'à 25%) pour les biens très convoités où les prix s'emballent.

Oui, nous sommes très surpris du nombre d'offrants qui n'utilisent pas la clause suspensive, d'autant plus vu la complexité actuelle d'obtenir du financement hypothécaire et l'incertitude quant au montant prêté accordé. Même si une offre sans clause est plus aguichante pour un vendeur, le risque que l'acheteur se rétracte par défaut de financement reste bien présent....

D'une certaine façon, nous avons eu cette analyse lors des nos consultations bancaires. Nous avons fait plusieurs scénarios basés sur notre solvabilité et envisagé une quotité prêtée de 80/90/100 % de la valeur donnée par l'expert et nous avons même simulé plusieurs écarts avec le prix de vente pour se rendre compte du gap à compenser. Monter à plus de 100% de quotité n'est pas possible car  nous n'avons pas d'autres garanties à proposer en supplément de l'immeuble acheté (mes biens de rapport sont déjà complètement hypothéqués)

Jusqu'à présent, j'ai toujours fait mes achats avec clause suspensive, mais c'était des biens de rapport. Soit j'étais le seul acheteur sur le coup et donc le rapport de force me permettait de mettre mes conditions, soit j'étais en concurrence avec d'autres acheteurs qui se couvraient aussi avec une clause suspensive. Mais bon, les biens de rapport sont une catégorie à part, où les acheteurs n'ont pas le même objectif que pour l'achat d'une habitation propre.

Exactement, le seul point bloquant potentiel du dossier est la valeur d'expertise. Nous avons demandé aux banques s'il était possible que l'expert puisse faire son job avant de remettre offre. Cela semble compliqué. Tout d'abord car depuis janvier 2022, l'expertise est obligatoire sur l'entièreté des dossiers de prêt hypothécaire, ce qui limite fortement la disponibilité des experts qui sont hyper sollicités pour des dossiers où ancienement l'expertise n'était pas demandée. Il est difficile de faire coïncider leurs disponibilités avec les créneaux de visites possible (surtout si celles-ci se font le week-end) et les délais pour obtenir un RDV peuvent prendre plusieurs semaines.De plus, les biens se vendent très rapidement (parfois en 1 jour de visite), ce qui donne un timing extrêmement serré pour faire passer l'expert et obtenir son rapport.

Dernière modification par Bim (20-04-2022 10:02:47)

J'ai déjà utilisé ce montage pour acheter un deuxième bien de rapport il y a quelques temps. Actuellement le montant déjà remboursé et "ré-empruntable" qu'il me reste sur mes premiers emprunts est trop faible (< 10 000).

J'ai évoqué avec les banques la possibilité de financer la différence éventuelle par un prêt personnel mais ils ne pas chauds pas du tout. D'après eux, une demande de prêt personnel faite trop "proche" d'une demande de crédit hypothécaire ne passera pas, même si la solvabilité des emprunteurs le premet. D'après eux, ça ne passera pas non plus entre banques différentes. Apparement, ce serait des règles "implicites" de la BNB, toujours dans l'optique de freiner la montée des prix.

Par contre, faire un prêt privé entre particuliers (non répertorié à la BNB) en faisant passer les fonds empruntés comme fonds propres serait une solution possible. Encore faut-il avoir cette possibilité

Bonjour Pierre,
Un accord de principe ne sert quasi à rien, vu qu'il ne s'agit pas d'un engagement définitif de la banque à prêter. En fait, nous en avons eu, vu que les messages étaient "vous aurez un crédit car votre solvabilité est ok, mais le montant prêté dépendra de la valeur d'expertise des garanties, en l'occurence le bien convoité". Niveau quotité, la norme est de 90% de la valeur d'expertise des garanties proposées, avec possibilité de 100% si le volume de crédit de l'organisme le permet. Le financement à 125% n'est pas possible car je suis déjà propriétaire. Disons que 100% est le best case et 90% le worst case. Nous n'avons pas d'autres garanties à proposer que le bien acheté pour pouvoir monter en quotité. Je pourrais proposer une hypothèque supplémentaire sur mes biens de rapport  mais je ne veux pas car je suis le seul propriétaire de ces biens et ici nous voulons acheter à deux. De plus, je voudrais conserver la liberté de pouvoir les vendre sans risque d'être bloqué par la banque qui pourrait s'y opposer pour insuffisance de garanties sur les crédits restant.

En principe, l'expert n'est pas au courant du prix offert et fait son expertise "à l'aveugle". Mais on peut toujours tenter, ça pourrait aider

Finalement, nous allons avancer prudemment, on remettant des offres sans clause suspensive jusqu'à un certain montant où nous ne nous attendons pas à avoir une différence trop importante avec la valeur d'expertise, que nous pourrons compenser sans problème. Au delà, nous nous couvrirons avec la clause, même si cela rendra notre offre nettement moins aguichante...