Conseils copropriété

Bonjour à tous,

Je me permets d’avoir votre avis concernant la gestion d’une copropriété.
J’ai demandé à mon notaire mais pour le moment il m’a un peu renvoyé baller comme si mes questions étaient évidentes (c’est p-e le cas)

J’ai acheté un appartement à Bruxelles il y a quelques mois. Il se situe dans une maison composée de 4 appartements & une maison arrière.

Un appartement n’est toujours pas vendu à ce jour et les futurs propriétaires n’ont pas encore signé l’acte de le maison arrière.
Nous n’avons donc pour le moment pas encore de copropriété mais ça devrait se faire une fois que tous les biens seront vendus.

J’ai deux questions concernant celle-ci :
1èrement : la maison arrière doit subir des travaux sur la toiture. Les futurs propriétaires nous proposent de les payer seuls à condition qu’eux ne doivent pas intervenir dans les frais de notre maison (divisée en 4 appartement). A première vue, j’aurai eu tendance à dire OK. Néanmoins, ma quote part dans la copropriété va drastiquement monter si tel est le cas. D’un autre coté je n’ai pas très envie de mettre un centime sur la maison arrière dont je n’ai pas du tout accès. D’ailleurs je me demandais si c’était vraiment leur droit de nous demander d’intervenir sur leur toit. Je sais que les murs et le toit sont indivisibles mais ici il s’agit vraiment d’une maison qui n’a rien avoir qui se trouve derrière la notre.

2èmement : l’entrepreneur qui nous a vendu le bien, nous a affirmé que le toit de la maison avant (celle ou je vis donc) venait d’être fait. Pourtant, le propriétaire de l’appartement au dessus du mien (qui est sous le toit) m’assure qu’il y a des traces d’infiltrations d’eau.
Je me demande dans quelle mesure, tant que la copropriété n’est pas formée, je ne peux pas encore me retourner vers l’entrepreneur pour ce problème (puisqu’il doit encore vendre un appartement dans notre maison) ?

Merci d’avance pour vos éclairages

https://www.lalibre.be/economie/immo/20 … KR63JYJGE/

"Division d'une maison en immeuble : "Le despotisme de certaines communes va loin"

Chaque commune interprète à sa façon les divisions qui ont été réalisées avant qu’un permis ne soit exigé.
À coup sûr, si vous demandez à un notaire bruxellois de vous citer des exemples d’infractions urbanistiques, il évoquera en premier lieu la division illégale d’une maison unifamiliale en plusieurs logements. Mais ces divisions ne sont pas toutes illégales ! Pour peu qu’elles aient été pratiquées avant le 9 février 1996 en Région de Bruxelles-Capitale (arrêté du Gouvernement du 11 janvier 1996) et avant le 20 août 1994 en Région wallonne, ces divisions doivent être considérées comme régulières, étant donné qu’avant ces dates, aucun permis n’était nécessaire pour créer un ou plusieurs logements dans un bâtiment existant (pour autant que ces aménagements ne requéraient pas la réalisation de travaux structurels).

Mais certaines communes n’aiment pas les régularisations et se permettent d’exiger, parfois de manière insistante, que les propriétaires déposent un permis de division. Avec les excès que cela suppose.

"Lorsqu'un propriétaire est en mesure de démontrer par des documents officiels que la subdivision de son bien en plusieurs logements est intervenue avant l'année de référence (1994 ou 1996), il n'y a pas d'utilité à introduire une demande de régularisation, étant donné que la situation est déjà régulière", insiste Louisa Markarian, avocate au Barreau de Bruxelles, défendant un cas situé à Jette. La particularité de ce bien dans lequel s'inscrivent deux appartements au-dessus d'un cabinet médical tient au fait qu'il est apprécié à juste titre comme un immeuble multi-logements par la Région bruxelloise et le cadastre, alors que la commune de Jette considère que ce bien serait devenu une maison unifamiliale avec le temps. "C'est une aberration , ajoute-t-elle. La Région, qui reconnaît qu'il y a deux logements dans le bien, notifie une amende à mon client car ce dernier maintient ces deux logements inoccupés alors que la commune, pour laquelle le bien est une unifamiliale, interdit la mise en location de ces logements. Comment expliquer une telle situation insensée à son client ?
Vide législatif

Et ce n'est pas le seul exemple caricatural qu'elle défend. "Ainsi, la commune d'Uccle refuse une demande de division au prétexte que la façade de l'immeuble ne correspond pas à celle d'un immeuble de rapport ! C'est un pouvoir d'appréciation abusif." "Et je peux vous citer d'autres cas, situés à Saint-Gilles, mais aussi à Dinant" , poursuit Me Markarian.

"Il y a un vide législatif autour de cette problématique , reprend l'avocate. Les propriétaires ont, certes, le droit de demander la régularisation urbanistique de leurs biens, mais aucun texte de loi ne précise explicitement les documents et preuves à déposer pour démontrer que la subdivision de leur immeuble a été réalisée à une époque où il ne fallait de permis, laissant ainsi un pouvoir d'appréciation trop large à l'autorité administrative."

Du coup, certaines communes acceptent de régulariser, d'autres pas. C'est à la tête du client ou au bon vouloir d'un fonctionnaire. "Chaque commune décide comme bon lui semble. Ce qui est déjà une discrimination. Le principe de bonne administration est bafoué, insiste Me Markarian. Les communes abusent de leur pouvoir. Quant à celles qui acceptent que ces divisions soient démontrées avec des pièces probantes, elles ne disent pas toujours quelles sont les preuves qu'elles attendent : données du cadastre, historique des ménages et des compteurs de gaz et d'électricité ? Pire, elles se permettent parfois de contester un document administratif, qu'elles considèrent comme non déterminant, et exigent d'apporter d'autres preuves, sans aucune autre prévision."

Me Markarian ne s'explique pas pourquoi une commune va préférer qu'un permis de régularisation soit déposé plutôt qu'une simple reconnaissance de la situation de droit, en rectifiant les renseignements urbanistiques. Ceci alors qu'on parle de manque de logements au centre comme au sud du pays. Mais, dans tous les cas, elle exhorte ses clients à ne pas tomber dans le piège, car il n'y a aucune certitude que le permis de division soit accordé, totalement ou même partiellement. "Le despotisme de certaines communes va plus loin quand elles n'acceptent de reconnaître, par exemple, que deux ou trois logements alors que le propriétaire peut prouver qu'il y en avait quatre dans le passé !"
Normes d’habitabilité différentes

Ce qui la questionne le plus, c'est que les normes urbanistiques d'aujourd'hui sont différentes de celles d'avant 1996 (pour la Région bruxelloise) et d'avant 1994 (pour la Région wallonne). "C'est beaucoup plus contraignant d'obtenir la reconnaissance aujourd'hui qu'il y a trente ans. Il faut un local à poubelles, un local à vélos et à poussettes, une cave attitrée pour chaque appartement, etc." Or, ce qui est réalisable pour une nouvelle construction peut s'avérer être difficile à respecter dans le cas d'anciennes maisons de rapport.
Condamnation sévère

Selon elle, les Régions doivent respectivement avoir le courage de regarder ce problème en face et trouver une solution. "Il faut légiférer, dit-elle. Cela évitera nombre de litiges et facilitera le travail de beaucoup d'avocats." ajoute-t-elle, se disant scandalisée par les pratiques de la commune de Jette dans le cas de l'immeuble de rapport qu'elle refuse de reconnaître.

Et faire comme si de rien n'était et laisser courir les choses n'est pas une solution. "Car, conclut-elle, le fait d'avoir des logements en surnombre est une infraction urbanistique et, au demeurant, pénale. Louer un logement qui n'est pas reconnu comme tel peut être poursuivi par un Procureur du Roi qui peut exiger la condamnation à des amendes très sévères pour ce type d'infraction."

Colocation, coliving, kots étudiants, habitats collectifs…

Nouvelles tendances, nouvelles règles ? La question de la division d'un immeuble, déjà prégnante dans certaines communes, pourrait s'étendre bien plus largement au regard des nouvelles tendances d'habitation (colocation, coliving, logements kangourous, logements collectifs, habitats groupés, kots étudiants…). "L'adoption d'une nouvelle approche de l'habitat semble plus que nécessaire", insiste Me Markarian, avocate au Barreau de Bruxelles. "Les nouvelles règles [du RRU, NdlR] pourraient inclure toutes formes de logements", ajoute Lieven Baro, Coordinateur Urbanisme au cabinet de Pascal Smet, secrétaire d'État bruxellois à l'Urbanisme et au Patrimoine. "En matière de coliving, par exemple, Bruxelles-Ville et Saint-Gilles prennent des règlements communaux, mais il vaudrait mieux une règle pour la Région.""
(fin de citation)