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Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Globetrot
Pimonaute assidu
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Messages : 57

Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Il y a 3 mois j’ai contacté mon locataire pour connaitre ses intentions, le bail de un an (enregistré - résidence principale) arrivant à échéance ce 15 mai. La famille s’étant agrandie, mon locataire m’a fait savoir oralement qu’il comptait partir. Je lui ai donc fait parvenir une lettre recommandée pour mettre fin au bail.
Cela dit, à la date d’aujourd’hui, il n’a toujours pas trouvé de nouveau logement et il est fort à parier qu’il ne puisse pas partir à la date prévue.

Que me conseillez-vous de faire ? Un avenant au bail pour prolonger le bail de un mois, renouvelable ?

En soi cela ne me dérange pas qu’il reste encore un ou quelques mois pour autant qu’il me donne au moins un mois de préavis. Je n’ai pas encore mis d’annonce pour la relocation car je me doutais bien qu’ils auraient du mal à trouver un autre logement (jeune couple africain avec un bébé).

Je compte dès lors indexer le loyer et les charges mais dans le contrat les charges sont forfaitaires et rien que les indexer ne sera sans doute pas suffisant (et pour info il n’y a pas de compteurs de passage pour le gaz – chauffage commun). Le contrat prévoit que les charges peuvent être revues en fonction des dépenses réelles de l’exercice écoulé. Le problème est qu’il m’est difficile d’estimer le nouveau forfait car je ne reçois le décompte qu’une seule fois par an en début d’année. Je pourrais demander au syndic la facture de régularisation de gaz mais elle n’arrivera qu’au mois de juin ou juillet.
Dès lors, si je fais un avenant, puis-je quand même déterminer un nouveau forfait qui sera supérieur à l’inflation ?

Dernière modification par Globetrot (01-05-2022 14:46:18)

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Commencez par vérifier que le préavis est valable.

Dans le cadre d’un bail de résidence principale de courte durée , les parties peuvent y mettre fin moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l’échéance prévue. Ainsi, il faut tenir compte de la date de début fixée dans le bail pour calculer le délai nécessaire.

Pour être valable, le congé doit pouvoir être parvenu à l’autre partie avant le début du délai de préavis.

Pour un bail d' 1an entré en vigueur le 16 mai 2021, si une des parties désire y mettre fin  à l'échéance convenue ( 15 mai 2022),le préavis de trois mois commencera à courir le 16 février 2022  pour se terminer le 15 mai 2022. Le congé doit alors parvenir à l’autre partie au plus tard le 15 février 2022.

Dans l'hypothèse  d'un bail d' 1an entré en vigueur le 15 mai 2021, si une des parties désire y mettre fin  à l'échéance convenue ( 14 mai 2022),le préavis de trois mois commencera à courir le 15 février 2022  pour se terminer le 14 mai 2022. Le congé doit alors parvenir à l’autre partie au plus tard le 14 février 2022.

Si le délai n'est pas respecté, le bail d'1 an se transforme par l'effet de la loi en un bail de 9 ans.

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libra
Pimonaute incurable
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Messages : 2 537

Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Globetrot a écrit :

Je compte dès lors indexer le loyer et ...

Sur quelle base allez vous indexer le loyer alors que le bail est résilié?

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Globetrot
Pimonaute assidu
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

libra a écrit :
Globetrot a écrit :

Je compte dès lors indexer le loyer et ...

Sur quelle base allez vous indexer le loyer alors que le bail est résilié?

Dans le contrat de base j'avais mis une clause d'indexation.
Le bail est maintenant résilié. J'ai envoyé à temps la lettre recommandée.
Le probleme est que le locataire va plus que probablement pas partir à la fin du bail.
Puis je fixer un  nouveau loyer? Ou dois je quand même prendre en compte le bail initial et faire un avenant pour le prolonger?
Je ne veux pas aller en justice de paix car je sais qu'il ne va pas trouver facilement  un autre logement.

Le logement n'est plus adapté à sa situation familiale mais je suis en bon termes avec lui.
C'est juste que vu l'inflation je ne peux pas maintenir le loyer et les charges tels que définis il y a un an.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Si le locataire reste après la fin du préavis, vous risquez qu'il considère que le préavis est nul et qu'il s'installe à long terme.

Désolé de le dire, mais malheureusement, vous n'avez guère de solution. Soit vous acceptez que le bail est résilié, et vous convenez d'une occupation précaire foireuse avec un loyer journalier, soit vous convenez d'un nouveau bail de résidence principale dans la limite des 3 ans au total avec le premier bail, soit vous exigez la sortie du locataire.

Si le logement ne correspond plus à la structure familiale de votre locataire, vous avez tout à fait intérêt à demander le départ des locataires. Ils n'auront pas facile? C'est sûrement vrai, mais cela ne doit pas être votre problème.

J'ai eu des locataires qui occupaient un bien de manière non conforme. Hors délai, je ne pouvais plus leur donner le préavis. Je leur ai demandé de mettre leur préavis et de quitter. 3 ans plus tard, ils sont toujours là, et n'ont pas facile. mais surtout ne font rien pour quitter. J'ai donc dû porter l'affaire devant le juge, et obtenu la fin du bail pour 3 mois plus tard. Le juge a estimé qu'ils ne pouvaient pas rester, et donc qu'un préavis de 3 mois était suffisant.

D'un autre côté, ce n'est pas parce que vous avez un jugement que vous le faite exécuter immédiatement.

Je vous conseille donc de demander la validation du congé renon, avec faculté d'expulsion. A vous d'appliquer l'expulsion de la manière la plus souple. Vous pouvez aussi leur expliquer que vous allez lancer la procédure, que cela leur coûtera 50+22+ +/- 15 soit moins de 100€, et que cela leur permettra de gagner des points en vue d'un logement social et des aides sociales diverses. Ce n'est pas complètement faux, et cela permettra de garder le bon contact. Et si ils jouent trop longtemps avec vos pieds, cela vous donne la possibilité d'exécuter le jugement.

Tout ce que je mentionne isi est basé sur des expériences diverses dans un canton de justice de paix, et agrégées en une explication. J'espère que cela pourra vous inspirer des solutions.


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Globetrot
Pimonaute assidu
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Je crois que je vais faire un nouveau bail de max 3 mois en précisant qu'il ne sera pas renouvelé et qu'une procédure sera engagée si jamais il reste au delà. Vu l'indexation, quand il va déjà recevoir le montant du loyer indexé et des charges ça va l'encourager à chercher ailleurs, enfin je l'espère....

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EP001
Pimonaute bavard
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Si le logement ne correspond plus à la structure familiale de votre locataire, il lui suffira de demander de l'aide au CPAS pour avoir un nouveau logement. Le CPAS fera intervenir e suite la région wallonne pour logement insalubre pour cause de surpopulation. Ce n'est pas dramatique en soi mais cela permettra au locataire de trouver un logement social plus rapidement.

D'autre part la région wallonne pourrait trouver d'autre point à critiquer.

Personnellement je ne prolongerais pas le bail, j'irais plutot au juge de paix pour faire accepter le renom et avec expulsion si nécessaire..

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 9 978

Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Globetrot a écrit :

Je crois que je vais faire un nouveau bail de max 3 mois en précisant qu'il ne sera pas renouvelé et qu'une procédure sera engagée si jamais il reste au delà. Vu l'indexation, quand il va déjà recevoir le montant du loyer indexé et des charges ça va l'encourager à chercher ailleurs, enfin je l'espère....


Vous avez lu l'article 238 du Code bruxellois du logement ?

  Art. 238. - Baux de courte durée
   Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
   Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
   Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
   Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
   L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.
   Nonobstant toute clause contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

EP001 a écrit :

Si le logement ne correspond plus à la structure familiale de votre locataire, il lui suffira de demander de l'aide au CPAS pour avoir un nouveau logement. Le CPAS fera intervenir e suite la région wallonne pour logement insalubre pour cause de surpopulation. Ce n'est pas dramatique en soi mais cela permettra au locataire de trouver un logement social plus rapidement.

D'autre part la région wallonne pourrait trouver d'autre point à critiquer.

Personnellement je ne prolongerais pas le bail, j'irais plutot au juge de paix pour faire accepter le renom et avec expulsion si nécessaire..

La Région wallonne ?

Titre de l'énoncé :
"Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?"

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EP001
Pimonaute bavard
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

D'autre part j'ai oublié mais on ne peut pas faire un nouveau bail.

"dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l’application des articles 6 et 7".

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EP001
Pimonaute bavard
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Messages : 316

Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

GT a écrit :
EP001 a écrit :

Si le logement ne correspond plus à la structure familiale de votre locataire, il lui suffira de demander de l'aide au CPAS pour avoir un nouveau logement. Le CPAS fera intervenir e suite la région wallonne pour logement insalubre pour cause de surpopulation. Ce n'est pas dramatique en soi mais cela permettra au locataire de trouver un logement social plus rapidement.

D'autre part la région wallonne pourrait trouver d'autre point à critiquer.

Personnellement je ne prolongerais pas le bail, j'irais plutot au juge de paix pour faire accepter le renom et avec expulsion si nécessaire..

La Région wallonne ?

Titre de l'énoncé :
"Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?"

Désolé je me suis trompé. Mais n'y a-t-il pas le  même principe pour la région bruxelloise????

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libra
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Globetrot a écrit :
libra a écrit :
Globetrot a écrit :

Je compte dès lors indexer le loyer et ...

Sur quelle base allez vous indexer le loyer alors que le bail est résilié?

Dans le contrat de base j'avais mis une clause d'indexation.

Le bail étant résilié vous ne savez plus faire appel aux clauses du bail.

Si vous malgré tout vous faîtes appel aux clauses du bail ou à la loi sur les baux de résidence, implicitement vous reconnaissez qu'il y a toujours un bail et vous risquez de vous trouver avec un bail de neuf ans.

Bref à mon humble avis, de toute urgence faites valider en justice de paix votre résiliation. Quand l'affaire passera en audience, éventuellement proposez une prorogation de trois mois. Le juge de paix appréciera et cela facilitera les choses. S'il en est ainsi, limitez vous à ces trois mois sans quoi le jugement deviendra caduque et vous vous trouvez avec un bail de neuf ans..

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Il faut annuler la résiliation de commun accord, et faire un avenant au bail existant pour une durée de 3 mois.

Ce n'est donc pas un nouveau bail, mais un avenant au bail existant.

Ce qui n'est pas possible, c'est de faire un nouveau bail à l'issue de la période de 3 ans. Je pense que c'est l'esprit de la loi quand elle mentionne que même en cas de nouveau bail, c'est considéré comme un bail de 9 ans.


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grmff
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

Art. 238. - Baux de courte durée
   Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
   Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
   Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
   Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
   L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.
   Nonobstant toute clause contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.


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GT
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Re : Que faire si le locataire reste après la fin du bail (Bxl)?

grmff a écrit :

Il faut annuler la résiliation de commun accord, et faire un avenant au bail existant pour une durée de 3 mois.

Ce n'est donc pas un nouveau bail, mais un avenant au bail existant.

Ce qui n'est pas possible, c'est de faire un nouveau bail à l'issue de la période de 3 ans. Je pense que c'est l'esprit de la loi quand elle mentionne que même en cas de nouveau bail, c'est considéré comme un bail de 9 ans.


L'avenant devait être rédigé et signé au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
En l'espèce un congé aurait été notifié au locataire dans le délai de 3 mois.

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