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Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

mvhl
Pimonaute assidu
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Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

Bonjour,

Nous avions explicitement demandé, lors d' l'AG "de lancement" d'octobre dernier (en présentiel), que l'AGO de juin 2022 se tienne en présentiel également. C'est d'ailleurs écrit dans le PV de la réunion.

Nous avons reçu, pour l'AGO de juin, une "Convocation Assemblée Générale par visioconférence", qui mentionne :

"Comme vous le savez peut-être, les Assemblées Générales en présentiel ont été annulées par le Ministre de Tutelle par
mesure de précaution et ce afin d'éviter la propagation du Covid 19. Nous vous rappelons que, par ailleurs, le syndic reste
toujours légalement autorisé à accomplir tout acte conservatoire et tout acte d'administration provisoire.

Etant donné les conditions sanitaires actuelles, le Conseil d'Etat a cependant voté le fait de pouvoir tenirune Assemblée
Générale par visio-conférence."

A mon avis ils ont 1 an de retard, mais on n'est plus à une idiotie près de leur part.

Ma question est : le syndic peut-il nous imposer une AG par vidéo alors que nous avions demandé une AG en présentiel ?

Merci

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GT
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

20 DECEMBRE 2020. — Loi portant des dispositions diverses temporaires et structurelles en matière de justice dans le cadre de la lutte contre la propagation du coronavirus COVID−19

CHAPITRE 20. — Modifications à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires

Section 1re. — Modification de l’ancien Code civil Art. 57. Dans l’article 577-6, § 1er, alinéa 1er, de l’ancien Code civil, remplacé par la loi du 2 juin 2010 et modifié par la loi du 18 juin 2018, les mots “, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance,” sont insérés entre le mot “participe” et les mots “à ses délibérations”.

Section 2. — Modification de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 “Les biens” du Code civil Art. 58. Dans l’article 2 de la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 “Les biens” du Code civil, à l’article 3.87, § 1er, alinéa 1er, du Code civil, les mots “, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance,” sont insérés entre le mot “participe” et les mots “à ses délibérations”

ancien code civil

art.577-6, § 1er, al.1er, ancien code civil
Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations.

Code civil, livre 3 "les biens"

Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations.

Qui convoque ? Le syndic

Dernière modification par GT (07-06-2022 10:58:29)

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mvhl
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

Ok mais p.ex. le syndic est obligé de mettre à l'OJ les points envoyés par les CP.
N'est-il pas obligé de convoquer une AG de la façon décidée par l'ACP ?

Le PV de l'AG précédente mentionne :
21. Fixation de la date de l'Assemblée Générale Ordinaire Statutaire
La date de l'Assemblée Générale Ordinaire est fixée au 13/06/2022 à 17h30, en présentiel.

Une AG par vidéoconférence exclut un bon tiers des CP, qui ne sont pas équipés. C'est pour ça que nous avions demandé une AG en présentiel.

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Yves Van Ermen
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

Bonjour,

Je partage l'avis de GT, c'est le syndic qui choisit le mode de convocation à l'AG.


Yves Van Ermen
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dach
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

Il me semble que, dans la mesure où les réunions en présentielles ne sont plus interdites, une AG à distance se déroule aussi en présentielle.
D'autre part, la convocation doit indiquer le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée.
Même si le syndic convoque  l'AG par visioconférence, rien n’empêche d'être présent dans le même local, sur le lieu indiqué dans la convocation.
La loi ne précise pas une distance minimale entre les membres de l'AG et sans définition d'un lieu 'virtuelle', je considère que le lieu doit être un emplacement physique précis.
Si le syndic refuse l'accès au lieu où il convoque l'AG, l'AG peut-elle être valide ? Idem si le lien ne permet pas d’accueillir raisonnablement l'ensemble des copropriétaires ?

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Yves Van Ermen
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

dach a écrit :

Il me semble que, dans la mesure où les réunions en présentielles ne sont plus interdites, une AG à distance se déroule aussi en présentielle.

Bin non. Si l'assemblée générale se tient exclusivement à distance, il n'y a pas de lieu physique de tenue de l'AG.
Dans ce cas, il n'est repris sur la convocation que la manière, le lien, de joindre l'AG. Et cette AG est tout à fait valide.


Yves Van Ermen
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dach
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

Yves Van Ermen a écrit :

Bin non. Si l'assemblée générale se tient exclusivement à distance, il n'y a pas de lieu physique de tenue de l'AG.
Dans ce cas, il n'est repris sur la convocation que la manière, le lien, de joindre l'AG. Et cette AG est tout à fait valide.

J'ai bien lu qu'un copropriétaire "participe, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations".
Mon interprétation est donc que le choix éventuel entre "physiquement" ou "à distance" est choix individuel de chaque copropriétaire et non un choix unilatéral du syndic. Le choix du syndic est d'inclure ou non dans la convocation le mode "à distance".

Si la convocation prévoit que l'AG se tient dans un local inaccessible aux PMR et qu'il connu du syndic que des copropriétaires souhaitant y assister se déplacent exclusivement en fauteuil roulant, n'y a-t-il pas un risque pour le syndic de se voir reproché des manquements dans l'organisation de l'AG ?

Comment une AG pourrait être à 100% valide si un copropriétaire est empêché, consciemment par celui qui convoque, de participer  à ses délibérations ?

Une AG à distance peux avoir certains avantages pour certains, mais il ne faut occulter les défauts pour d'autres. Un équilibre doit donc être trouvé !

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copropriétaire engalère
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

"c'est le syndic qui choisit le mode de convocation à l'AG."

par téléphonne, par petit avion en papier, par tam tam, par signaux de fumée....pourquoi pas?

c'est comme ça que deux AG succesives en visio, se sont vues annulées par la juge de paix de Schaarbeek, j'en ai parlé en long et en large ici!

on ne m'y prendra plus! AG en présentiel ou rien. les autres, faites comme vous voulez, à vos risques et périls, les conseilleurs ne sont pas les payeurs!

Dernière modification par copropriétaire engalère (08-06-2022 18:48:48)


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
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Yves Van Ermen
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

dach a écrit :

J'ai bien lu qu'un copropriétaire "participe, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations".
Mon interprétation est donc que le choix éventuel entre "physiquement" ou "à distance" est choix individuel de chaque copropriétaire et non un choix unilatéral du syndic. Le choix du syndic est d'inclure ou non dans la convocation le mode "à distance".

Si la convocation prévoit que l'AG se tient dans un local inaccessible aux PMR et qu'il connu du syndic que des copropriétaires souhaitant y assister se déplacent exclusivement en fauteuil roulant, n'y a-t-il pas un risque pour le syndic de se voir reproché des manquements dans l'organisation de l'AG ?

!

Bonjour,

Nous ne sommes pas d'accord sur l'interprétation donnée à la loi.... Ce qui en soit n'est pas très grave. La jurisprudence va, comme dans beaucoup d'autre matière, préciser la chose.

Et je suis d'accord avec vous, le fait d'organiser une AG en présentiel ne garanti pas que tous les copropriétaires puissent y participer. Vous donner l'exemple des PMR. Nous avons aussi les copropriétaires qui résident à l'étranger.

Maintenant nous avons la loi, et nos interprétations respectives, mais nous avons aussi la manière dont le syndic gèrent ses assemblées générales. Une copropriété n'est pas l'autre. Il peut sans doute s'adapter aux demandes de ses copropriétaires et faire son choix de tenue d'AG au mieux des intérêts de chacun.


Yves Van Ermen
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mvhl
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

Je pense que d'après le texte de loi, l'AG peut se tenir (sauf restrictions sanitaires) en présentiel, à distance, ou un mix des deux (certains CP en présentiel et d'autres à distance). C'est le syndic qui choisit. Par contre je ne sais plus si "à distance" c'est forcément par vidéoconférence, ou si ça peut être un vote par écrit (peut-être que cette dernière solution était temporaire durant la période covid).

Pour notre cas c'est réglé (quoi que), j'ai accompagné un autre CP aux bureaux du syndic hier pour examiner les comptes (vu que l'AG c'est lundi et qu'on n'a toujours rien reçu), et le comptable nous a dit que ce serait en présentiel vu que d'autres CP étant venus le voir avaient déjà insisté sur ce point. Evidemment seuls les CP s'étant rendus chez le syndic sont au courant, on n'a reçu aucune communication écrite en ce sens...

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GT
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

mvhl a écrit :

Pour notre cas c'est réglé (quoi que), j'ai accompagné un autre CP aux bureaux du syndic hier pour examiner les comptes (vu que l'AG c'est lundi et qu'on n'a toujours rien reçu), et le comptable nous a dit que vu que d'autres CP étant venus le voir avaient déjà insisté sur ce point. Evidemment seuls les CP s'étant rendus chez le syndic sont au courant, ..

Le comptable n'est pas le syndic.
Le comptable nous a dit..
ce serait en présentiel  : le lieu a été fixé ?
on n'a reçu aucune communication écrite en ce sens.

C'est réglé ou pas ?

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GT
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

mvhl a écrit :

Je pense que d'après le texte de loi, l'AG peut se tenir (sauf restrictions sanitaires) en présentiel, à distance, ou un mix des deux (certains CP en présentiel et d'autres à distance). C'est le syndic qui choisit. Par contre je ne sais plus si "à distance" c'est forcément par vidéoconférence, ou si ça peut être un vote par écrit (peut-être que cette dernière solution était temporaire durant la période covid).

Pour notre cas c'est réglé (quoi que), j'ai accompagné un autre CP aux bureaux du syndic hier pour examiner les comptes (vu que l'AG c'est lundi et qu'on n'a toujours rien reçu), et le comptable nous a dit que ce serait en présentiel vu que d'autres CP étant venus le voir avaient déjà insisté sur ce point. Evidemment seuls les CP s'étant rendus chez le syndic sont au courant, on n'a reçu aucune communication écrite en ce sens...

Apparemment, dans votre cas, le syndic est  revenu sur son choix.

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mvhl
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

@GT : le comptable est un employé de la société qui est notre syndic.

Notre syndic est une société, pas un humain. Le contrat stipule " La s.p.r.l. XXX, dont le siège social est sis à YYY, inscrite à le BCE sous le numéro ZZZ, agréée I.P.I. sous les numéros NNN1 et NNN2 ; Ci-après dénommée le "SYNDIC". "

J'ai cherché les 2 n°s IPI, nous n'avons jamais vu ces gens (un à Ixelles, l'autre à Audenarde). Jusqu'ici nous (certains) ont vu le commercial, nous avons eu une AG "de lancement" tenue par un employé, et nous (certains) ont rencontré le comptable. Quand on pose une question (par e-mail exclusivement), c'est très souvent une personne différente qui répond.

Pour l'AG, nous connaissons le lieu, qui est les bureaux de la société. Mais nous n'avons toujours pas reçu de notification écrite que l'AG serait en présentiel ...

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GT
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

mvhl a écrit :

@GT : le comptable est un employé de la société qui est notre syndic.

Notre syndic est une société, pas un humain. Le contrat stipule " La s.p.r.l. XXX, dont le siège social est sis à YYY, inscrite à le BCE sous le numéro ZZZ, agréée I.P.I. sous les numéros NNN1 et NNN2 ; Ci-après dénommée le "SYNDIC". "

J'ai cherché les 2 n°s IPI, nous n'avons jamais vu ces gens (un à Ixelles, l'autre à Audenarde). Jusqu'ici nous (certains) ont vu le commercial, nous avons eu une AG "de lancement" tenue par un employé, et nous (certains) ont rencontré le comptable. Quand on pose une question (par e-mail exclusivement), c'est très souvent une personne différente qui répond.

Pour l'AG, nous connaissons le lieu, qui est les bureaux de la société. Mais nous n'avons toujours pas reçu de notification écrite que l'AG serait en présentiel ...

Le lieu

C'est la convocation qui reprendra le lieu où se tiendra l'AG.
Vous n'avez pas encore reçu le convocation prévoyant l'AG en présentiel.

Le siège social repris à la BCE ( banque carrefour des entreprises)?
Le lieu de l'unité d'établissement repris à la BCE ?

Une SPRL peut avoir 1 siège social mais disposer aussi d'une ou de plusieurs unités d'établissement.
En ce qui concerne votre SPRL dénommée le SYNDIC consultez la BCE

Dernière modification par GT (09-06-2022 14:11:37)

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grmff
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

Yves Van Ermen a écrit :

Bonjour,

Je partage l'avis de GT, c'est le syndic qui choisit le mode de convocation à l'AG.

Je ne partage pas vos avis.

Si une AG en présentiel a été demandée, il n'y a pas de raison de trouver correct de faire une AG en distanciel.


Grmf!
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GT
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

grmff a écrit :
Yves Van Ermen a écrit :

Bonjour,

Je partage l'avis de GT, c'est le syndic qui choisit le mode de convocation à l'AG.

Je ne partage pas vos avis.

Si une AG en présentiel a été demandée, il n'y a pas de raison de trouver correct de faire une AG en distanciel.

GT n'a pas écrit expressis verbis que c'est le syndic qui choisit le mode de convocation de l'AG.
Il s'est limité à relever que c'était le syndic qui convoquait l'AG.

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GT
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

Pour alimenter le débat
A propos des mesures temporaires
https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/55/16 … 668007.pdf
page 35-36

Mesures à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires
Mme Marijke Dillen (VB) met en garde contre le problème de ce qui est décrit dans l’analyse d’impact comme étant l’analphabétisme numérique. Beaucoup de citoyens, dans notre société, n’ont pas les connaissances nécessaires en matière de technologies informatiques.
Il est dit à juste titre que l’analphabétisme numérique est un problème qui s’étend à des cercles sociaux plus étendus. L’intervenante pense, en particulier, aux personnes âgées. L’intention serait d’examiner la situation pour chaque immeuble ou groupe d’immeubles individuellement. Il devrait également y avoir, selon elle, des garanties suffisantes pour que tous les copropriétaires qui le souhaitent puissent participer à l’assemblée. Elle souligne que même si ces mesures ont une durée de validité devrait être possible, selon elle, de reporter la réunion.
L’intervenante souhaite que le ministre lui dise s’il peut garantir que ce sera le cas.
M. Christoph D’Haese (N-VA) soutient cette mesure. AVOCATS.be a proposé certaines améliorations d’ordre sémantique, que l’orateur soutient aussi.
Le ministre rappelle que le texte a été rédigé en concertation avec les représentants du secteur. Il est donc le produit d’un équilibre délicat, le ministre ne souhaite donc pas le modifier à nouveau.
Par ailleurs, le ministre souligne que les copropriétaires ne sont jamais obligés à participer de manière numérique. Une participation physique est toujours possible.
Le ministre ne peut évidemment pas garantir le report, mais ce serait souhaitable dans de telles circonstances.

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GT
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

grmff a écrit :
Yves Van Ermen a écrit :

Bonjour,

Je partage l'avis de GT, c'est le syndic qui choisit le mode de convocation à l'AG.

Je ne partage pas vos avis.

Si une AG en présentiel a été demandée, il n'y a pas de raison de trouver correct de faire une AG en distanciel.


Dans le cas d'espèce, il y aurait eu une demande mais  aussi une décision (donc un vote de l'AG) : à vérifier

le 7/6/2022 à 11:26:28
Ok mais p.ex. le syndic est obligé de mettre à l'OJ les points envoyés par les CP.
N'est-il pas obligé de convoquer une AG de la façon décidée par l'ACP ?
Le PV de l'AG précédente mentionne :
21. Fixation de la date de l'Assemblée Générale Ordinaire Statutaire
La date de l'Assemblée Générale Ordinaire est fixée au 13/06/2022 à 17h30, en présentiel.
Une AG par vidéoconférence exclut un bon tiers des CP, qui ne sont pas équipés. C'est pour ça que nous avions demandé une AG en présentiel.

L'énoncé du point 21 : Fixation de la date de l'Assemblée Générale Ordinaire Statutaire

Dernière modification par GT (10-06-2022 10:23:08)

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mvhl
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

@GT : le lieu, c'est leurs bureaux où se trouvent toutes leurs salles de réunion pour les AG en présentiel, et où s'est tenue notre "AG de lancement" en présentiel en octobre dernier.

Cependant nous n'avons toujours reçu aucune confirmation écrite que l'AG (de lundi prochain ...) serait en présentiel, donc je suppose qu'elle sera en vidéo, comme mentionné dans la seule convocation écrite reçue jusqu'à présent.

En fait notre AGO est statutairement le 2e lundi de juin, il n'y a donc pas eu de vote sur la date. Le (représentant du) syndic avait dit "en vidéo", et quasi tout le monde a immédiatement réagi "ha non, en présentiel !", et il l'a noté dans le PV. Son collègue qui a envoyé la convocation pour lundi (on ne sait pas qui c'est, adresse info@... ; on ne sait pas non plus qui va gérer la réunion, ça peut être une personne différente chaque fois, il n'y a aucun suivi) n'a probablement pas lu le PV de l'AG précédente.

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grmff
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Re : Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ?

GT a écrit :
grmff a écrit :
Yves Van Ermen a écrit :

Bonjour,

Je partage l'avis de GT, c'est le syndic qui choisit le mode de convocation à l'AG.

Je ne partage pas vos avis.

Si une AG en présentiel a été demandée, il n'y a pas de raison de trouver correct de faire une AG en distanciel.

GT n'a pas écrit expressis verbis que c'est le syndic qui choisit le mode de convocation de l'AG.
Il s'est limité à relever que c'était le syndic qui convoquait l'AG.

Vous avez raison. Mr Van Ermen dit s'être joint à votre avis, mais à un avis légèrement différent.
Comme vous vous en faites le porte-parôle, vous présenterez mes excuses à GT la prochaine fois que vous le croisez  big_smile


Grmf!
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