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Mauvais Locataire

Gremeaux sophie
Pimonaute
Inscription : 05-07-2022
Messages : 4

Mauvais Locataire

Bonjour,

J'ai besoin de vos conseils pour un litige avec mon locataire.

Petit résumé de la situation :
- bail d'un an du 15 septembre 2021 au 15 septembre 2022. ( petit appartement acheté neuf il y a 3 ans)

- mars 2022 : j'apprends via une connaissance que les pompiers ont dû intervenir chez mon locataire cas ses chiens l'ont enfermé sur le balcon. Etonnement de ma part car pas avertie de la présence de deux bergers malinois dans 70.m2 !  Le même jour, la police a dû intervenir pour forcer la serrure car porte fermée de l'intérieur... (Mon locataire ne m'a pas informée de changement de barillet => je n'ai plus les clés de mon bien!)

- 30 mai : j'envoie le recommandé de fin de bail.

- 2 juin : je reçois un mail du syndic : plainte du voisin du dessous car agressivité des chiens de mon locataire. Je réagis en lui demandant de faire le nécessaire avec ses chiens afin de rétablir un climat serein dans l'immeuble.

- entre-temps, le recommandé de fin de bail m'est retourné car il n'a pas été le chercher.
- depuis qu'il sait que je ne prolonge pas le bail, le locataire m'envoie des messages décousus à toute heure de la nuit pou me narguer, me dire qu'il ne paiera plus les loyers, qu'il se sent discriminé et harcelé par les voisins, ...

Voici les grandes lignes de mon dossier. Je ne pense pas le discriminer car j'ai envoyé la fin de bail avant les plaintes des voisins concernant ses chiens. De plus, je ne rompt pas le bail, je ne le renouvèle simplement pas.

Depuis juillet, il ne paie plus son loyer.
Crainte de ne pas savoir le mettre dehors à la fin du bail.
crainte qu'il saccage tout avant de partir.

Mes questions :
- Quand puis-je commencer les démarches en justice de paix?
- Comment m'assurer de son départ?
- que faire s'il y a des dégradations?
- Que faire si l'état des lieux de sortie se passe mal?

Merci d'avance pour vos réponses

Sophie

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 9 302

Re : Mauvais Locataire

Bonjour et bienvenue

Première question : dans quelle mesure êtes-vous certaine de la solvabilité de votre locataire ?

Après un mois et un jour de défaut de paiement du loyer, vous pouvez déjà introduire une requête en justice de paix. Vous devez disposer d'un certificat de domicile (service population à la commune) récent (moins de 15 jours) et aller au greffe de la justice de paix. Vous réclamez les loyers dus et la résolution du bail.

Conservez précieusement et imprimez ses messages s'ils contiennent des menaces ou s'ils sont agressifs. Le juge appréciera.

Pour la suite, retour à la question 1

Bonne chance

Dernière modification par rexou (26-07-2022 14:06:53)

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Mauvais Locataire

Si vous n'avez pas autorisé les chiens et qu'ils foutent le brin, pas besoin d'attendre le défaut de paiement, vous pouvez aller en justice illico.
Surtout avec le courrier des voisins ou du syndic.

Vous pouvez demander la résolution fautive des maintenant, avec à titre subsidiaire le défaut de paiement, et subsidiaire la confirmation du congé renon.

S'il vous empêche de visiter, demander la prolongation d'autant de votre dommage pour non prestation de son préavis.


Grmf!
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La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

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libra
Pimonaute incurable
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Messages : 2 714

Re : Mauvais Locataire

Il serait bon de préciser la région où se trouve le bien vu les législations régionales différentes.

Par ailleurs, à mon estime c'est un peu tard de remettre à la poste le 30 mai 2022 un préavis qui est supposé commencé le 1er juin. Avez-vous la preuve que le courrier a été présenté au locataire avant le 1er juin?

Cependant, votre locataire a eu la grande intelligence de ne plus payer le loyer. Ajoutez à cela le comportement dérangeant du locataire. Vous pouvez donc introduire une requête en justice de paix et demander la résiliation du bail au tort et au frais du preneur. Subsidiairement vous demandez la validation de votre préavis.

Pour introduire votre requête, demandez à la commune du domicile du locataire un certificat de domicile. Ensuite allez au greffe du tribunal. D'habitude ils ont un modèle de requête.

Dans votre requête vous demandez également la désignation d'un expert judiciaire.

Á noter, des modèles de requêtes ont déjà été publié dans ce groupe de discussion.

Gremeaux sophie a écrit :

Bonjour,

J'ai besoin de vos conseils pour un litige avec mon locataire.

Petit résumé de la situation :
- bail d'un an du 15 septembre 2021 au 15 septembre 2022. ( petit appartement acheté neuf il y a 3 ans)

- mars 2022 : j'apprends via une connaissance que les pompiers ont dû intervenir chez mon locataire cas ses chiens l'ont enfermé sur le balcon. Etonnement de ma part car pas avertie de la présence de deux bergers malinois dans 70.m2 !  Le même jour, la police a dû intervenir pour forcer la serrure car porte fermée de l'intérieur... (Mon locataire ne m'a pas informée de changement de barillet => je n'ai plus les clés de mon bien!)

- 30 mai : j'envoie le recommandé de fin de bail.

- 2 juin : je reçois un mail du syndic : plainte du voisin du dessous car agressivité des chiens de mon locataire. Je réagis en lui demandant de faire le nécessaire avec ses chiens afin de rétablir un climat serein dans l'immeuble.

- entre-temps, le recommandé de fin de bail m'est retourné car il n'a pas été le chercher.
- depuis qu'il sait que je ne prolonge pas le bail, le locataire m'envoie des messages décousus à toute heure de la nuit pou me narguer, me dire qu'il ne paiera plus les loyers, qu'il se sent discriminé et harcelé par les voisins, ...

Voici les grandes lignes de mon dossier. Je ne pense pas le discriminer car j'ai envoyé la fin de bail avant les plaintes des voisins concernant ses chiens. De plus, je ne rompt pas le bail, je ne le renouvèle simplement pas.

Depuis juillet, il ne paie plus son loyer.
Crainte de ne pas savoir le mettre dehors à la fin du bail.
crainte qu'il saccage tout avant de partir.

Mes questions :
- Quand puis-je commencer les démarches en justice de paix?
- Comment m'assurer de son départ?
- que faire s'il y a des dégradations?
- Que faire si l'état des lieux de sortie se passe mal?

Merci d'avance pour vos réponses

Sophie

Dernière modification par libra (26-07-2022 14:34:02)

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Gremeaux sophie
Pimonaute
Inscription : 05-07-2022
Messages : 4

Re : Mauvais Locataire

Merci pour vos réponses.

Je précise donc la location du bien  : dans le Tournaisis - Hainaut.

J'ai attendu d'avoir le loyer de juin avant de déposer le recommandé. Comme le bail prend fin le 15 septembre, je reste dans les délais légaux pour lui faire parvenir le recommandé.

L'expert judiciaire que vous me conseiller de prendre serait aux frais de quel parti?

Lors de la visite annuelle j'ai pu constater une trace de brûlure sur le plan de travail de la cuisine. Le barillet changé a aussi abîmé la porte. Ajoutez celà aux loyers impayés, la caution ne sera pas suffisante.
J'ai peur qu'à ceci s'ajoute d'autres dégradations volontaires.
Mais je ne suis pas certaine de sa solvabilité...

Je ne suis pas coutumière du vocabulaire lié à la location (je suis novice - et c'est mon baptême du feu) mais en fait, je ne demande pas de résiliation du bail. Il s'agit d'un bail de 1 an que je ne souhaite pas prolonger. Je respecte mes engagements jusqu'au dernier jour du bail. Cependant, lui ne respecte pas ses engagements de départ ( paiement du bail - respect des lieux) ... mais en lisant d'autres messages sur le forum, je réalise que j'ai été naïve. D'où mon besoin d'être "coachée" par votre plateforme.

Merci d'avance pour les conseils

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libra
Pimonaute incurable
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Messages : 2 714

Re : Mauvais Locataire

Gremeaux sophie a écrit :

J'ai attendu d'avoir le loyer de juin avant de déposer le recommandé. Comme le bail prend fin le 15 septembre, je reste dans les délais légaux pour lui faire parvenir le recommandé.

C'est quoi les délais légaux? Quand commence le préavis?

Gremeaux sophie a écrit :

L'expert judiciaire que vous me conseiller de prendre serait aux frais de quel parti?

D'habitude le demandeur doit avancer une provision. Ensuite le tribunal détermine à qui revient les frais. D'habitude à la partie fautive.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Mauvais Locataire

Gremeaux sophie a écrit :

Merci pour vos réponses.

Je précise donc la location du bien  : dans le Tournaisis - Hainaut.

J'ai attendu d'avoir le loyer de juin avant de déposer le recommandé. Comme le bail prend fin le 15 septembre, je reste dans les délais légaux pour lui faire parvenir le recommandé.

L'expert judiciaire que vous me conseiller de prendre serait aux frais de quel parti?

Lors de la visite annuelle j'ai pu constater une trace de brûlure sur le plan de travail de la cuisine. Le barillet changé a aussi abîmé la porte. Ajoutez celà aux loyers impayés, la caution ne sera pas suffisante.
J'ai peur qu'à ceci s'ajoute d'autres dégradations volontaires.
Mais je ne suis pas certaine de sa solvabilité...

Je ne suis pas coutumière du vocabulaire lié à la location (je suis novice - et c'est mon baptême du feu) mais en fait, je ne demande pas de résiliation du bail. Il s'agit d'un bail de 1 an que je ne souhaite pas prolonger. Je respecte mes engagements jusqu'au dernier jour du bail. Cependant, lui ne respecte pas ses engagements de départ ( paiement du bail - respect des lieux) ... mais en lisant d'autres messages sur le forum, je réalise que j'ai été naïve. D'où mon besoin d'être "coachée" par votre plateforme.

Merci d'avance pour les conseils

Je serais prudent avec la demande d'expert judiciaire. C'est assez onéreux (comptez facilement 5 ou 600 euros) et le bailleur avance les frais. Il se fait rembourser -selon décision du tribunal- DANS LA MESURE DE LA SOLVABILITE DU LOCATAIRE.

D'où retour à la question 1. En cas de doute sur la solvabilité, ne pas engager de frais disproportionnés et se limiter à l'expulsion et la demande de loyers dus.  Faire signifier le jugement (qui reste exécutable durant 10 ans renouvelables) et relouer au plus vite.

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Gremeaux sophie
Pimonaute
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Messages : 4

Re : Mauvais Locataire

libra a écrit :
Gremeaux sophie a écrit :

J'ai attendu d'avoir le loyer de juin avant de déposer le recommandé. Comme le bail prend fin le 15 septembre, je reste dans les délais légaux pour lui faire parvenir le recommandé.

C'est quoi les délais légaux? Quand commence le préavis?

Gremeaux sophie a écrit :

L'expert judiciaire que vous me conseiller de prendre serait aux frais de quel parti?

D'habitude le demandeur doit avancer une provision. Ensuite le tribunal détermine à qui revient les frais. D'habitude à la partie fautive.




Le préavis est de 3 mois avant la fin de bail.
Date de fin : 15 septembre.
Donc recommandé à faire parvenir pour le 14 juin. L'ayant envoyé le 30 mai, je suis dans les clous.

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GT

rexou
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Re : Mauvais Locataire

Gremeaux sophie a écrit :

Le préavis est de 3 mois avant la fin de bail.
Date de fin : 15 septembre.
Donc recommandé à faire parvenir pour le 14 juin. L'ayant envoyé le 30 mai, je suis dans les clous.

Pas sur...
Le préavis commence le premier jour du mois qui suit sa réception. Dans votre cas, si envoyé le 30 mai (un lundi, heureusement) voir si présenté par le facteur le 31. Si présenté en juin, préavis débute le 1er juillet... et donc hors des clous.

Mais ceci n'est que détail. La priorité est d'obtenir l'expulsion et pour cela vous devez avoir des arguments à présenter au juge.

Ensuite, reportez-vous à ma question 1. Si ce locataire n'est pas solvable, limitez les frais... Et limitez vos espérances.

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D1791
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Re : Mauvais Locataire

rexou a écrit :

Le préavis commence le premier jour du mois qui suit sa réception.

Est-ce une règle impérative ?

Si le bail ne précise pas (comme c'est généralement le cas) que tout préavis débute le 1er du mois qui suit, ou si le bail précise autre chose, est-ce que le bail ne pourrait pas primer ?
Surtout pour les baux qui débutent le 15 du mois ?


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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Mauvais Locataire

Gremeaux sophie a écrit :
libra a écrit :
Gremeaux sophie a écrit :

J'ai attendu d'avoir le loyer de juin avant de déposer le recommandé. Comme le bail prend fin le 15 septembre, je reste dans les délais légaux pour lui faire parvenir le recommandé.

C'est quoi les délais légaux? Quand commence le préavis?

Gremeaux sophie a écrit :

L'expert judiciaire que vous me conseiller de prendre serait aux frais de quel parti?

D'habitude le demandeur doit avancer une provision. Ensuite le tribunal détermine à qui revient les frais. D'habitude à la partie fautive.




Le préavis est de 3 mois avant la fin de bail.
Date de fin : 15 septembre.
Donc recommandé à faire parvenir pour le 14 juin. L'ayant envoyé le 30 mai, je suis dans les clous.

C'est parfaitement correct.


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GT
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Re : Mauvais Locataire

Gremeaux sophie a écrit :

Bonjour,

J'ai besoin de vos conseils pour un litige avec mon locataire.

Petit résumé de la situation :
- bail d'un an du 15 septembre 2021 au 15 septembre 2022. ( petit appartement acheté neuf il y a 3 ans)

Un bail prenant cours le 15/9/2021 et se terminant le 15/9/2022 est un bail de courte durée de 1 an et 1 jour.

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PIM
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Re : Mauvais Locataire

Ce n'est pas un préavis pour résiliation anticipée, c'est un congé donné pour l'échéance normale. Donc, le timing mentionné par "sophie" est ok.

Il faudra peut-être demander au juge de valider le renon donné.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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Bien écouter, c'est presque répondre (Marivaux)

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GT
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Re : Mauvais Locataire

grmff a écrit :
Gremeaux sophie a écrit :
libra a écrit :
Gremeaux sophie a écrit :

J'ai attendu d'avoir le loyer de juin avant de déposer le recommandé. Comme le bail prend fin le 15 septembre, je reste dans les délais légaux pour lui faire parvenir le recommandé.

C'est quoi les délais légaux? Quand commence le préavis?

Gremeaux sophie a écrit :

L'expert judiciaire que vous me conseiller de prendre serait aux frais de quel parti?

D'habitude le demandeur doit avancer une provision. Ensuite le tribunal détermine à qui revient les frais. D'habitude à la partie fautive.




Le préavis est de 3 mois avant la fin de bail.
Date de fin : 15 septembre.
Donc recommandé à faire parvenir pour le 14 juin. L'ayant envoyé le 30 mai, je suis dans les clous.

C'est parfaitement correct.


Dans le cadre d'un bail de résidence principale de courte durée, le congé peut être donné à tout moment. NON.
Il peut y être mis fin moyennant un congé de 3 mois AVANT L'ECHEANCE CONVENUE.
Ce n'est que dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment que le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Apparemment le congé a bien été donné en temps utile.

Dernière modification par GT (26-07-2022 17:54:37)

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PIM

Gremeaux sophie
Pimonaute
Inscription : 05-07-2022
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Re : Mauvais Locataire

Me voilà maintenant avec 2 mois de loyers impayés et l'impossibilité d'entrer en contact avec mon locataire.
Les mails me reviennent car changement d'adresse. Nous communiquions via WhatsApp et il m'a désormais bloquée. Il ne décroche pas quand je l'appelle. Reste les recommandés qu'il ne va même pas chercher ...
Impossible donc d'organiser des visites puisqu'il ne répond pas à mes propositions. Il ne répond pas non plus à la date de rdv que je tente de fixer pour l'état des lieux de sortie.
Je déprime un peu plus chaque jour.
Il est sans foi ni loi et moi je dois subir ???

Avez-vous des conseils avisés?

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XTof.vl
Pimonaute bavard
Inscription : 08-11-2016
Messages : 386

Re : Mauvais Locataire

Les recommandés envoyés sont sensés être reçus.

Requête auprès du juge.

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GT

libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 714

Re : Mauvais Locataire

XTof.vl a écrit :

Requête auprès du juge.

... ce qui aurait dû être fait dès le 26 juillet dernier. 15 jours de perdu.

Par ailleurs, la demande d'un expert judiciaire n'oblige pas à faire venir l'expert judiciaire.

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