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Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom
Pimonaute
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Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Très intéressée par l'achat d'un bien, j'ai il y a 15 jours fait offre au prix indiqué sur le site de l'agence immobilière. Je pensais obtenir réponse rapide des vendeurs mais ce n'est que 8-10 jours plus tard que l'agent me rappela par téléphone pour m'indiquer laconiquement qu'il y avait sur-offre de 5000 euros et me demander ce que je comptais faire.

Toujours désireux du bien, je fis une nouvelle offre 10000 au-dessus de la sur-offre.
3 jours plus tard l'agent immobilier m'indiquait par mail que l'offre était acceptée.

Depuis, je me pose quand même des questions vis-à-vis de l'existence réelle de cette surenchère, venue opportunément me force à augmenter ma proposition.

Il me semble que vu l'importance des enjeux (j'ai au total augmenté mes dépenses de 15000 euros sur le coup), un simple "j'ai reçu une offre supérieure, que faites-vous?" est bien maigre.
Qu'est-ce qui garantit que l'agence et/ou le vendeur soient honnêtes? Je ne les connais pas.

Existe-t-il dès lors une disposition légale me permettant d'exiger de pouvoir voir la contre-offre annoncée, ou la faire vérifier par un conseil, afin de m'en assurer?

Cela m'aiderait mes doutes et me permettrait d'acheter en toute sérénité.

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rexou
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

Il me semble que vu l'importance des enjeux (j'ai au total augmenté mes dépenses de 15000 euros sur le coup), un simple "j'ai reçu une offre supérieure, que faites-vous?" est bien maigre.
Qu'est-ce qui garantit que l'agence et/ou le vendeur soient honnêtes? Je ne les connais pas.

Existe-t-il dès lors une disposition légale me permettant d'exiger de pouvoir voir la contre-offre annoncée, ou la faire vérifier par un conseil, afin de m'en assurer?

Cela m'aiderait mes doutes et me permettrait d'acheter en toute sérénité.

1. L'agence et le vendeurs sont honnêtes. Personne ne vous force la main. La contre-offre est peut-être réelle... ou pas. Il reste une question simple : "que faites-vous?". Vous avez acheté. Félicitations !

2. Votre question est compréhensible (un peu naïve aussi) et vous avez reçu des réponses étoffées et claires.

Galom a écrit :

Vu mes compétences en immobilier je n'ai en aucun cas besoin d'aides extérieures pour juger des points positifs ou négatifs d'un achat.
Je vais mettre pour ma part un arrêt à cette discussion stérile qui ne fait que me confirmer tout le bien que je pensais du milieu de la vente ... Libre à vous, bien entendu, d'estimer tous moyens moralement licites ou pas d'arriver à ses fins acceptables. Quelle que soit votre activité, j'espère juste ne jamais devoir un jour avoir affaire à vous. Pour le reste, vous vous en refererez à votre conscience...

3. Votre réaction n'est pas appropriée. Pas du tout. Vraiment pas du tout !

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D1791
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Toute cette discussion illustre bien, selon moi, qu'il n'y a pas un "prix du marché".
Le "prix du marché", comme le rappelle Rexou, c'est le prix final à laquelle la transaction est faite.  Rien d'autre.

Dans le cas présent, c'est 15 000€ au dessus de la première offre de Galom.

Mais si Galom s'était posé, avant de faire sa dernière offre, les questions qu'il se pose aujourd'hui, ou qu'il s'était cassé une jambe et n'avait pas pu faire de seconde offre, ou... , le "prix du marché" aurait pû être soit de 5 000€ au dessus de sa première offre... ou pas.
Et si un voisin direct du bien, pour des raisons de convenances personnelles (agrandir son jardin par ex) avait encore surenchéri, quitte à payer "trop cher", le "prix du marché" aurait pû être plus élevé.

A la limite, le "prix du marché", ce pourrait être une fourchette entre une estimation basse et une estimation haute de l'attente raisonnable que pourrait espérer le vendeur en cas de vente normale, sans "coup de coeur" d'un acheteur particulier.

Alors, au final, 15 000€, quel pourcentage cela représente-t-il par rapport au prix total ?  2%, 5%, 10% ?

Quand vous achetez chez Colruyt un pot de confiture, le "prix du marché", est-ce le prix du pot acheté seul ou le prix-25% lorsque vous en achetez 3 en même temps ?
25% d'écart, c'est énorme pourtant.
Quand vous achetez un T-shirt chez H&M pour 10€, c'est quoi le "prix du marché" ?  Les quelques centimes auxquels H&M l'a acheté au Bangladesh ?  Ou le prix final en magasin ?

Pour moi, le prix c'est celui que je paie au final.  (et c'est vrai que ça fini par fausser la perception du coût réel des choses si on n'achète qu'en solde, en promo ou chez LVMH...)


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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grmff
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Un article qui pourrait vous intéresser:
la-vente-publique-deguisee-le-derapage-incontrole

https://www.snpc-nems.be/news/articles/ … incontrole


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Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

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Galom
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

max11 a écrit :
libra a écrit :

Faire croire à un acheteur potentiel qu'il y a une offre supérieure est une technique de vente qui n'a rien de répréhensible. C'est la théorie des jeux.

Cependant modifier le prix de vente, ce qui semble être le cas ici est répréhensible. D'après ses explications l'acheteur a accepté l'offre de vente aux conditions du vendeur. Il y a là me semble t-il un détail qui a échappé aux différents intervenant de cette discussion.

Galom a écrit :

Très intéressée par l'achat d'un bien, j'ai il y a 15 jours fait offre au prix indiqué sur le site de l'agence immobilière. Je pensais obtenir réponse rapide des vendeurs mais ce n'est que 8-10 jours plus tard que l'agent me rappela par téléphone pour m'indiquer laconiquement qu'il y avait sur-offre de 5000 euros et me demander ce que je comptais faire.

Toujours désireux du bien, je fis une nouvelle offre 10000 au-dessus de la sur-offre.
3 jours plus tard l'agent immobilier m'indiquait par mail que l'offre était acceptée.

Outre le fait que je ne suis pas sûr que ce soit répréhensible de modifier un prix avant qu'un accord sur la chose, le prix et les parties ayant pouvoir de contracter soient établis...
Nous n'avons aucun élément pour savoir les conditions de la mise en vente, ni ce qui était indiqué sur l'offre que Galom dit avoir fait (conditions suspensives ou autres...)...
Ce n'était par ailleurs pas la question de Galom  tongue

L'annonce mentionnait exclusivement un prix fixe, sans aucune mention "faire offre à partir de" ou autre. J'ai fait offre à ce prix sans aucune condition suspensive. On ne parle pas ici d'une négociation de prix avant accord, mais d'une suspicion de fausse surenchère pour me forcer à réévaluer mon offre au-delà du prix demandé.
Pour être clair je n'ai jamais fait que demander ici s'il existait une disposition légale me donnant droit d'exiger à l'improviste production de la preuve de l'existence de l'offre. Pour le reste, c'est juste une question de principe: on annonce un prix, je l'accepte, si ensuite on ne joue pas le jeu il y a fraude. Cela ne remet pas pour moi en cause l'achat, mais son prix légitime. Je préfère mettre 15000 euros de plus dans une installation de chauffage super performante que dans la poche d'un margoulin.

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Galom
Pimonaute
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Merci, effectivement très instructif. Je cite:
"Ce qui semble clair est que si le vendeur organise des tours, en faisant en sorte que les amateurs fassent des enchères l’un contre l’autre, il s’agit d’une vente publique déguisée. Cela est d’autant plus certain si les amateurs connaissent les offres des autres participants contre lesquels ils font une nouvelle offre."
C'est exactement comme cela que cela s'est passé. 10 jours après mon offre au prix j'ai reçu un mail "bonjour, nous venons de recevoir une offre 5000 euros supérieure à la vôtre sans condition suspensive également... Quelle est votre position ?".
Soit: comptez-vous surenchérir... Sans condition suspensive bien entendu.
Savoir que c'est potentiellement borderline illégal ne change rien au fait que visiblement l'acheteur qui reçoit un tel mail ne dispose d'aucun moyen légal de savoir si ce qui lui est écrit est vrai ou bidon. Et qu'on arrête de me dire que de telles pratiques n'ont rien de répréhensibles!!! Quand le limite illégal se se conjugue à des coups de poker menteur, on ne joue plus du tout réglo...

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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

L'annonce mentionnait exclusivement un prix fixe, sans aucune mention "faire offre à partir de" ou autre. J'ai fait offre à ce prix sans aucune condition suspensive. On ne parle pas ici d'une négociation de prix avant accord, mais d'une suspicion de fausse surenchère pour me forcer à réévaluer mon offre au-delà du prix demandé.
Pour être clair je n'ai jamais fait que demander ici s'il existait une disposition légale me donnant droit d'exiger à l'improviste production de la preuve de l'existence de l'offre. Pour le reste, c'est juste une question de principe: on annonce un prix, je l'accepte, si ensuite on ne joue pas le jeu il y a fraude. Cela ne remet pas pour moi en cause l'achat, mais son prix légitime. Je préfère mettre 15000 euros de plus dans une installation de chauffage super performante que dans la poche d'un margoulin.

Bon retour parmi nous et content que vous acceptiez de revenir discuter  tongue  Sincèrement !

Merci pour la précision sur le contenu de l'annonce et votre offre sans condition suspensive.
Mais, selon moi (et vous lirez que je ne suis pas le seul à penser comme ça), une annonce n'est pas une offre et ce n'est pas "être margoulin" que de tenter une négociation pour obtenir plus comme ce n'est pas "être margoulin" qu'un candidat acheteur fasse une offre sous le prix annoncé.
Il s'agit d'une vente d'un bien unique, avec des critères uniques ! On ne peut donc pas considérer qu'il existe un juste prix au moment où on passe une annonce. Nul ne sait si des candidats se présenteront et quel prix sera envisagé par chacun suivant des critères qui lui sont propres.

A partir du moment où un ou des candidats se présentent, la négociation peut commencer sur le prix mais aussi sur tous les autres paramètres y compris subjectif comme le fait de vouloir choisir qui va habiter la maison qu'on vend  !

Le vendeur vous signale avoir reçu une offre de 5.000 € de plus (vrai ou faux n'est pas la question et sans importance), vous jugez que la maison vaut plus que cela pour vous et vous ajoutez 15.000 € à votre première offre pour obtenir la maison a un prix que vous estimez encore correct. Vous auriez pu renoncer ou offrir moins si vous estimiez une autre valeur pour vous mais vous avez choisit 15.000 €.
Personne ne vous y a contraint (enfin, vous ne nous l'avez pas dit en tout cas... devil .).
Il n'y a donc aucune magouille là-dedans, juste la recherche d'un bon équilibre entre l'offre et la demande.

Par contre, une fois que les deux parties sont d'accord sur le prix (et les autres conditions toutes aussi importantes voir souvent encore plus importantes), il y a un accord entre les parties sur le bien et les conditions. La vente est faite !
Et là, il ne serait pas honnête de revenir dessus le lendemain en disant qu'un autre candidat s'est présenté.

D'où toute l'importance des écrits précis et complets : dés la première offre, il faut mettre une échéance très très courte genre 24 ou 48h. Et signer l'accord avec toutes les conditions dés qu'il est conclu même si ce n'est pas encore le compromis.

PS : je ne suis pas agent immobilier

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rexou
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

L'annonce mentionnait exclusivement un prix fixe, sans aucune mention "faire offre à partir de" ou autre. J'ai fait offre à ce prix sans aucune condition suspensive. On ne parle pas ici d'une négociation de prix avant accord, mais d'une suspicion de fausse surenchère pour me forcer à réévaluer mon offre au-delà du prix demandé.
Pour être clair je n'ai jamais fait que demander ici s'il existait une disposition légale me donnant droit d'exiger à l'improviste production de la preuve de l'existence de l'offre. Pour le reste, c'est juste une question de principe: on annonce un prix, je l'accepte, si ensuite on ne joue pas le jeu il y a fraude. Cela ne remet pas pour moi en cause l'achat, mais son prix légitime. Je préfère mettre 15000 euros de plus dans une installation de chauffage super performante que dans la poche d'un margoulin.

Vous avez fait une offre. Le vendeur vous annonce avoir une offre supérieure et vous demande ce que vous faites. Le jeu c'est la loi du marché.

Vous pouviez très bien dire (et même si c'est parfaitement faux!) que dans ce cas vous allez examiner une autre proposition intéressante.

Le prix légitime est celui que vous avez accepté de payer. Il n'y a ni fraude ni margoulin.

Si vous suspectiez une fausse surenchère, vous aviez toute possibilité de renoncer à faire affaire avec un margoulin.

Si vous ne vouliez pas jouer, vous pouviez ne pas acheter. C'est si difficile à accepter ?

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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

Merci, effectivement très instructif. Je cite:
"Ce qui semble clair est que si le vendeur organise des tours, en faisant en sorte que les amateurs fassent des enchères l’un contre l’autre, il s’agit d’une vente publique déguisée. Cela est d’autant plus certain si les amateurs connaissent les offres des autres participants contre lesquels ils font une nouvelle offre."
C'est exactement comme cela que cela s'est passé. 10 jours après mon offre au prix j'ai reçu un mail "bonjour, nous venons de recevoir une offre 5000 euros supérieure à la vôtre sans condition suspensive également... Quelle est votre position ?".
Soit: comptez-vous surenchérir... Sans condition suspensive bien entendu.
Savoir que c'est potentiellement borderline illégal ne change rien au fait que visiblement l'acheteur qui reçoit un tel mail ne dispose d'aucun moyen légal de savoir si ce qui lui est écrit est vrai ou bidon. Et qu'on arrête de me dire que de telles pratiques n'ont rien de répréhensibles!!! Quand le limite illégal se se conjugue à des coups de poker menteur, on ne joue plus du tout réglo...

L'article ne parle pas de ce que vous avez vécu mais d'une pratique de plus en plus courante de rassembler plusieurs candidats pour leur demander leur offre, les communiquer aux autres (ou tous ensemble dans une salle) pour obtenir une nouvelle offre, puis une autre, ....
Cela se fait généralement dans des délais très très court pour réfléchir et cela peut se jouer avec une sorte de pression pour ne pas laisser le temps de réfléchir. Je pense que c'est cela qu'on considère comme illégale ou potentiellement illégale.

Dans votre cas, vous avez fait une offre qui ne convenait pas au vendeur (on ne sait pas pourquoi il a attendu 10 jours pour vous répondre) et vous avez reçu un mail en disant que le prix proposé n'était plus acceptable en vous demandant si vous vouliez monter de plus de 5.000 € si la maison vous plaisait vraiment ou renoncer à acheter sans conséquence.
Il n'y avait pas vraiment de pression. Vous avez eu 10 jours pour réfléchir à votre offre, à la valeur que vous estimiez pour la maison et, apparemment, le temps de prendre votre décision d'offrir plus de 5.000 € ou pas.

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GT
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Et si la situation avait été inversée ? Et si après avoir accepté l'offre Galom s'était , à un moment ou un autre, ravisé affirmant que son accord portait uniquement sur l'acceptation de l'ouverture d'une discussion ? Comment un vendeur réagirait-il ?

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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

GT a écrit :

Et si la situation avait été inversée ? Et si après avoir accepté l'offre Galom s'était , à un moment ou un autre, ravisé affirmant que son accord portait uniquement sur l'acceptation de l'ouverture d'une discussion ? Comment un vendeur réagirait-il ?

En contactant le vendeur, en lui faisant une offre, il a ouvert la discussion et posé ses conditions.
Si le vendeur accepte l'offre, il y a accord sur les conditions entre les parties.
Si Galom veut discuter du prix ou toutes autres conditions (suspensive, disponibilité, urbanisme, ...), il l'indique dans son offre pour que le vendeur sache à quoi s'attendre.

Une annonce, c'est unilatérale. C'est un appel à candidat(s).
Quand on réponds à une offre,  on entre dans une discussion directe entre partie pour un bien précis.

Si on fait une annonce du type : cherche à acheter une maison 4 chambres avec jardin à 250.000 € dans la région de Namur. Cela ne veut pas dire qu'on va devoir acheter n'importe quelle maison à 250.000 € qui répond aux critères de l'annonce.

Dernière modification par max11 (04-08-2022 19:24:16)

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