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Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom
Pimonaute
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Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Très intéressée par l'achat d'un bien, j'ai il y a 15 jours fait offre au prix indiqué sur le site de l'agence immobilière. Je pensais obtenir réponse rapide des vendeurs mais ce n'est que 8-10 jours plus tard que l'agent me rappela par téléphone pour m'indiquer laconiquement qu'il y avait sur-offre de 5000 euros et me demander ce que je comptais faire.

Toujours désireux du bien, je fis une nouvelle offre 10000 au-dessus de la sur-offre.
3 jours plus tard l'agent immobilier m'indiquait par mail que l'offre était acceptée.

Depuis, je me pose quand même des questions vis-à-vis de l'existence réelle de cette surenchère, venue opportunément me force à augmenter ma proposition.

Il me semble que vu l'importance des enjeux (j'ai au total augmenté mes dépenses de 15000 euros sur le coup), un simple "j'ai reçu une offre supérieure, que faites-vous?" est bien maigre.
Qu'est-ce qui garantit que l'agence et/ou le vendeur soient honnêtes? Je ne les connais pas.

Existe-t-il dès lors une disposition légale me permettant d'exiger de pouvoir voir la contre-offre annoncée, ou la faire vérifier par un conseil, afin de m'en assurer?

Cela m'aiderait mes doutes et me permettrait d'acheter en toute sérénité.

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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Personne ne vous a forcé la main...
Vous avez donné le(s) prix qui vous convenait pour obtenir la maison de vos rêves et ce dernier prix a emporté l'accord du vendeur.
Il n'y a pas d'arnaque et rien de malhonnête, juste une négociation entre deux parties libres et consentantes....
Si vous avez proposé ce prix, c'est qu'à vos yeux la maison le valait sinon pourquoi le proposer ?
Achetez en toute sérénité et avec le plaisir d'avoir la maison voulue !

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grmff
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

C'est comme au poker: on ne connaît pas le jeu de l'autre...

Félicitations pour votre acquisition!!!


Grmf!
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La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
Si tu as aimé ma contribution, paie-moi un manon!  big_smile

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Galom
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Je ne comprends pas votre réponse.
Les prix de ce que vous achetez ne doivent-ils pas être affichés en magasin ? Ou les pratique-t-on "à la tête du client" là où vous vous fournissez?
Achetez-vous vos vacances ou votre voiture sur base de simples propositions verbales des vendeurs ? Les exemples peuvent se multiplier à l'infini.
Si effectivement rien n'est offert comme moyen de contrôle de l'effectivité des offres annoncées aux acheteurs, ce qui au final ne m'étonnerait pas, c'est qu'augmenter artificiellement les prix de l'immobilier, quitte à le faire par des moyens malhonnêtes (fausses surenchères), profite à tous (vendeur, acheteur... et état)...sauf à lui.
Alors le "contentez vous de payer... et enjoy!" Est un peu court. Vous avez d'ailleurs oublié de rajouter "en plus les agents immobiliers ont une déontologie... Sauf que des exemples vécus de leur déontologie, je peux en donner pas mal. Le défaut de probité en l'occurrence pouvant aussi venir du vendeur... le code de déontologie, quant à lui, omet fort à propos de traiter de ce point.

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Galom
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Au poker toutes les cartes sont censées être sur la table... S'il y en a d'autres dans les manches de l'adversaire c'est un tricheur et il risque de se faire prendre. Incroyables vos réactions associant un achat immobilier à une loterie, un jeu de dupes ou piège à gogos ...

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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

Je ne comprends pas votre réponse.
Les prix de ce que vous achetez ne doivent-ils pas être affichés en magasin ? Ou les pratique-t-on "à la tête du client" là où vous vous fournissez?
Achetez-vous vos vacances ou votre voiture sur base de simples propositions verbales des vendeurs ? Les exemples peuvent se multiplier à l'infini.
Si effectivement rien n'est offert comme moyen de contrôle de l'effectivité des offres annoncées aux acheteurs, ce qui au final ne m'étonnerait pas, c'est qu'augmenter artificiellement les prix de l'immobilier, quitte à le faire par des moyens malhonnêtes (fausses surenchères), profite à tous (vendeur, acheteur... et état)...sauf à lui.
Alors le "contentez vous de payer... et enjoy!" Est un peu court. Vous avez d'ailleurs oublié de rajouter "en plus les agents immobiliers ont une déontologie... Sauf que des exemples vécus de leur déontologie, je peux en donner pas mal. Le défaut de probité en l'occurrence pouvant aussi venir du vendeur... le code de déontologie, quant à lui, omet fort à propos de traiter de ce point.

Si vous voulez comparer, faite le de manière cohérente : tous vos exemples, ce sont des biens à productions multiples et identiques en tous points que l'ont trouvent dans les magasins, les concessions de voitures, ... Vous voulez une Twingo bien précise, vous pouvez faire toutes les concessions pour choisir le prix qui vous convient le mieux.
Une maison, ce ne sera jamais le cas : il n'y a jamais deux maisons totalement identiques en tous points, ne fusent que par l'endroit où elles se situent !
C'est donc un produit typique où joue la loi de l'offre et la demande : une maison seule et unique que le propriétaire met en vente librement à l'acheteur qui sera satisfait de l'acheter à un prix qui lui convient... Vous êtes dans ce cas et il n'y a aucune question de déontologie ou de malhonnêteté là-dedans !
Ni d'augmentation artificielle de l'immobilier : si vous n'aviez pas suivi parce que vous l'estimiez trop chère et que la prétendue offre était bidon, le vendeur se trouvait avec sa maison non vendue....

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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

Au poker toutes les cartes sont censées être sur la table... S'il y en a d'autres dans les manches de l'adversaire c'est un tricheur et il risque de se faire prendre. Incroyables vos réactions associant un achat immobilier à une loterie, un jeu de dupes ou piège à gogos ...

Pareil en immobilier : toutes les cartes sont sur la table mais chacun ne voit que les siennes et celles que l'autre partie veut bien montrer.
Tout le reste n'est que bluff et suppositions des deux adversaires...

Petit rappel : l'agent immobilier qui est mandaté par le vendeur pour vendre le bien n'est pas votre ami ou votre conseiller ! Vous n'êtes pas son client ! 
Mais vous pouvez mandater un agent immobilier (ou autres "experts") pour vous accompagner dans votre achat pour être épaulé !
Ce qui devrait se faire plus souvent à mon avis mais l'acheteur rechigne souvent à payer des honoraires à un conseiller et il préfère s'en prendre à l'agent immobilier du vendeur en oubliant quel est son rôle réel !!!

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Galom
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Totalement faux.
J'entends acheter au prix le plus juste à savoir celui du marché de l'offre et la demande.
S'il s'avère qu'aucun autre acheteur potentiel n'ait jamais existé, ayant fait offre au prix initialement demandé je rencontrais la demande du vendeur et lui et moi aurions été satisfaits de la transaction.
A contrario,, lui est satisfait, moi pas.
Il faudrait pour le bon ordre des choses qu'ad minima, les offres d'achat émises par les acheteurs soient enregistrées d'une manière ou d'une autre par un organisme indépendant susceptible d'attester de leur réalité et authenticité en cas de demande.
Permettre à quiconque d'influencer à la hausse le marché sans devoir se justifier des moyens qu'il utilise pour le faire (lui laissant porte ouverte pour jouer au poker comme disait l'autre intervenant) est-il normal ? Pour vous oui, visiblement...

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Galom
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

max11 a écrit :
Galom a écrit :

Au poker toutes les cartes sont censées être sur la table... S'il y en a d'autres dans les manches de l'adversaire c'est un tricheur et il risque de se faire prendre. Incroyables vos réactions associant un achat immobilier à une loterie, un jeu de dupes ou piège à gogos ...

Pareil en immobilier : toutes les cartes sont sur la table mais chacun ne voit que les siennes et celles que l'autre partie veut bien montrer.
Tout le reste n'est que bluff et suppositions des deux adversaires...

Petit rappel : l'agent immobilier qui est mandaté par le vendeur pour vendre le bien n'est pas votre ami ou votre conseiller ! Vous n'êtes pas son client ! 
Mais vous pouvez mandater un agent immobilier (ou autres "experts") pour vous accompagner dans votre achat pour être épaulé !
Ce qui devrait se faire plus souvent à mon avis mais l'acheteur rechigne souvent à payer des honoraires à un conseiller et il préfère s'en prendre à l'agent immobilier du vendeur en oubliant quel est son rôle réel !!!

Et quoi, dans ce cas l'autre agent immobilier ou expert aurait accès à la surenchère annoncée ?

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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :
max11 a écrit :
Galom a écrit :

Au poker toutes les cartes sont censées être sur la table... S'il y en a d'autres dans les manches de l'adversaire c'est un tricheur et il risque de se faire prendre. Incroyables vos réactions associant un achat immobilier à une loterie, un jeu de dupes ou piège à gogos ...

Pareil en immobilier : toutes les cartes sont sur la table mais chacun ne voit que les siennes et celles que l'autre partie veut bien montrer.
Tout le reste n'est que bluff et suppositions des deux adversaires...

Petit rappel : l'agent immobilier qui est mandaté par le vendeur pour vendre le bien n'est pas votre ami ou votre conseiller ! Vous n'êtes pas son client ! 
Mais vous pouvez mandater un agent immobilier (ou autres "experts") pour vous accompagner dans votre achat pour être épaulé !
Ce qui devrait se faire plus souvent à mon avis mais l'acheteur rechigne souvent à payer des honoraires à un conseiller et il préfère s'en prendre à l'agent immobilier du vendeur en oubliant quel est son rôle réel !!!

Et quoi, dans ce cas l'autre agent immobilier ou expert aurait accès à la surenchère annoncée ?

Non, mais il pourrait vous dire si, selon lui, le bien convoité vaut la peine de faire une sur-offre en fonction des discussions que vous aurez eu avec lui sur vos attentes sur le bien recherché et attirer votre attention sur des points précis du bien que vous n'auriez pas vu (ou "pas voulu voir").
Quand on cherche un bien et qu'on en trouve un qui plait, on a tendance à mettre en valeur le positif et moins voir le négatif. Ce n'est que plus tard qu'on se pose des questions.... Comme vous qui vous demandez si vous payez le juste prix alors que personne ne vous a contraint à faire une offre plus élevée....

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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

Totalement faux.
J'entends acheter au prix le plus juste à savoir celui du marché de l'offre et la demande.
S'il s'avère qu'aucun autre acheteur potentiel n'ait jamais existé, ayant fait offre au prix initialement demandé je rencontrais la demande du vendeur et lui et moi aurions été satisfaits de la transaction.
A contrario,, lui est satisfait, moi pas.
Il faudrait pour le bon ordre des choses qu'ad minima, les offres d'achat émises par les acheteurs soient enregistrées d'une manière ou d'une autre par un organisme indépendant susceptible d'attester de leur réalité et authenticité en cas de demande.
Permettre à quiconque d'influencer à la hausse le marché sans devoir se justifier des moyens qu'il utilise pour le faire (lui laissant porte ouverte pour jouer au poker comme disait l'autre intervenant) est-il normal ? Pour vous oui, visiblement...

Le prix (exact) du marché, ça n'existe pas en matière immobilière !

Et la loi de l'offre et la demande, vous êtes en plein dedans ! 
Le vendeur offre un bien à la vente et recherche à la vendre au meilleur prix.
Vous avez une première offre que le vendeur n'a pas accepté.
Vous étiez libre de faire une nouvelle offre ou pas...
Vous avez fait une deuxième offre d'achat et le vendeur l'a acceptée !
C'est la loi de l'offre et de la demande...

Quand on accepte l'idée que le client de l'agence immobilière, c'est le vendeur et que le but du client c'est de vendre au prix le plus haut, oui, je trouve cela normal !
Même si cela m'a déjà valu de renoncer à deux achats immobiliers en refusant de faire une contre-offre...
Etait-ce du bluff ou pas ? je n'en sais rien et je ne le saurai jamais.
En ai-je voulu à l'agent immobilier sur le coup ? La première fois, oui beaucoup.
Mais en réfléchissant à la situation, je me suis dit fait toutes les réflexions que je viens de vous écrire et j'ai accepté ma décision.

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Galom
Pimonaute
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Vu mes compétences en immobilier je n'ai en aucun cas besoin d'aides extérieures pour juger des points positifs ou négatifs d'un achat.
Je vais mettre pour ma part un arrêt à cette discussion stérile qui ne fait que me confirmer tout le bien que je pensais du milieu de la vente ... Libre à vous, bien entendu, d'estimer tous moyens moralement licites ou pas d'arriver à ses fins acceptables. Quelle que soit votre activité, j'espère juste ne jamais devoir un jour avoir affaire à vous. Pour le reste, vous vous en refererez à votre conscience...

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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

Vu mes compétences en immobilier je n'ai en aucun cas besoin d'aides extérieures pour juger des points positifs ou négatifs d'un achat.
Je vais mettre pour ma part un arrêt à cette discussion stérile qui ne fait que me confirmer tout le bien que je pensais du milieu de la vente ... Libre à vous, bien entendu, d'estimer tous moyens moralement licites ou pas d'arriver à ses fins acceptables. Quelle que soit votre activité, j'espère juste ne jamais devoir un jour avoir affaire à vous. Pour le reste, vous vous en refererez à votre conscience...

Libre à vous de rester sur votre sensation d'avoir été arnaqué parce que vous ne pouvez pas savoir si l'agent immobilier avait vraiment une offre supérieure à la vôtre ou pas !
Vous dites avoir suffisamment de compétences en immobilier pour ne pas avoir besoin d'aides extérieures mais vous êtes persuadé de ne pas avoir acheté votre maison au bon prix ? 
Ce n'est pas moi qui ait été vous chercher pour vous donner mon avis sur votre situation...
A moins qu'ici aussi vous considériez avoir été obligé de venir sur ce forum poser votre question ?

Et que je suis quelqu'un de malhonnête parce que je ne suis pas de votre avis sur votre ressenti de vous être fait arnaquer malgré toutes vos compétences en immobilier  ?
Et, effectivement, il est probable que vous n'aimeriez pas avoir affaire avec moi un jour si vous n'acceptez pas entendre d'autres avis que le vôtre. Ce n'est pas mon genre....

Ma conscience va très bien, merci pour elle  tongue

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GT
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

Existe-t-il dès lors une disposition légale me permettant d'exiger de pouvoir voir la contre-offre annoncée, ou la faire vérifier par un conseil, afin de m'en assurer?

Consultez un conseil (un avocat), il répondra à vos 2 questions.

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libra
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Faire croire à un acheteur potentiel qu'il y a une offre supérieure est une technique de vente qui n'a rien de répréhensible. C'est la théorie des jeux.

Cependant modifier le prix de vente, ce qui semble être le cas ici est répréhensible. D'après ses explications l'acheteur a accepté l'offre de vente aux conditions du vendeur. Il y a là me semble t-il un détail qui a échappé aux différents intervenant de cette discussion.

Galom a écrit :

Très intéressée par l'achat d'un bien, j'ai il y a 15 jours fait offre au prix indiqué sur le site de l'agence immobilière. Je pensais obtenir réponse rapide des vendeurs mais ce n'est que 8-10 jours plus tard que l'agent me rappela par téléphone pour m'indiquer laconiquement qu'il y avait sur-offre de 5000 euros et me demander ce que je comptais faire.

Toujours désireux du bien, je fis une nouvelle offre 10000 au-dessus de la sur-offre.
3 jours plus tard l'agent immobilier m'indiquait par mail que l'offre était acceptée.

Depuis, je me pose quand même des questions vis-à-vis de l'existence réelle de cette surenchère, venue opportunément me force à augmenter ma proposition.

Il me semble que vu l'importance des enjeux (j'ai au total augmenté mes dépenses de 15000 euros sur le coup), un simple "j'ai reçu une offre supérieure, que faites-vous?" est bien maigre.
Qu'est-ce qui garantit que l'agence et/ou le vendeur soient honnêtes? Je ne les connais pas.

Existe-t-il dès lors une disposition légale me permettant d'exiger de pouvoir voir la contre-offre annoncée, ou la faire vérifier par un conseil, afin de m'en assurer?

Cela m'aiderait mes doutes et me permettrait d'acheter en toute sérénité.

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grmff
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

Galom a écrit :

Totalement faux.
J'entends acheter au prix le plus juste à savoir celui du marché de l'offre et la demande.
S'il s'avère qu'aucun autre acheteur potentiel n'ait jamais existé, ayant fait offre au prix initialement demandé je rencontrais la demande du vendeur et lui et moi aurions été satisfaits de la transaction.
A contrario,, lui est satisfait, moi pas.
Il faudrait pour le bon ordre des choses qu'ad minima, les offres d'achat émises par les acheteurs soient enregistrées d'une manière ou d'une autre par un organisme indépendant susceptible d'attester de leur réalité et authenticité en cas de demande.
Permettre à quiconque d'influencer à la hausse le marché sans devoir se justifier des moyens qu'il utilise pour le faire (lui laissant porte ouverte pour jouer au poker comme disait l'autre intervenant) est-il normal ? Pour vous oui, visiblement...

Cela existe: ce sont les ventes publiques.

Ici, l'agent, payé par le vendeur, à fait monter le prix au profit de son client. Si ça tombe, il n'avait même pas mandat pour vendre àu prix annoncé. C'était juste une amorce, pour faire venir le chaland, le poisson. Une foise poisson present, on le ferre par une visite, on lui fait avaler quelques couleuvres, et il prend pour plus cher.

Alors, destressez. Un achat immobilier est toujours stressant. Dites vous qu'il est possible que l'autre encherisseur existait et refusait de croire a votre existence. Du coup, il se retrouve le bec dans l'eau pour avoir refusé de monter les enchères...

Alors, maintenant, rejouissez vous de votre acquisition, et apprêtez vous à de nouvelles surprises, notamment t lors de rénovations...


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max11
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

libra a écrit :

Faire croire à un acheteur potentiel qu'il y a une offre supérieure est une technique de vente qui n'a rien de répréhensible. C'est la théorie des jeux.

Cependant modifier le prix de vente, ce qui semble être le cas ici est répréhensible. D'après ses explications l'acheteur a accepté l'offre de vente aux conditions du vendeur. Il y a là me semble t-il un détail qui a échappé aux différents intervenant de cette discussion.

Galom a écrit :

Très intéressée par l'achat d'un bien, j'ai il y a 15 jours fait offre au prix indiqué sur le site de l'agence immobilière. Je pensais obtenir réponse rapide des vendeurs mais ce n'est que 8-10 jours plus tard que l'agent me rappela par téléphone pour m'indiquer laconiquement qu'il y avait sur-offre de 5000 euros et me demander ce que je comptais faire.

Toujours désireux du bien, je fis une nouvelle offre 10000 au-dessus de la sur-offre.
3 jours plus tard l'agent immobilier m'indiquait par mail que l'offre était acceptée.

Outre le fait que je ne suis pas sûr que ce soit répréhensible de modifier un prix avant qu'un accord sur la chose, le prix et les parties ayant pouvoir de contracter soient établis...
Nous n'avons aucun élément pour savoir les conditions de la mise en vente, ni ce qui était indiqué sur l'offre que Galom dit avoir fait (conditions suspensives ou autres...)...
Ce n'était par ailleurs pas la question de Galom  tongue

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libra
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

max11 a écrit :

Outre le fait que je ne suis pas sûr que ce soit répréhensible de modifier un prix avant qu'un accord sur la chose, le prix et les parties ayant pouvoir de contracter soient établis...

Il me semble que l'acquéreuse avait marqué son accord sur le prix fixé par le vendeur.

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grmff
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

libra a écrit :
max11 a écrit :

Outre le fait que je ne suis pas sûr que ce soit répréhensible de modifier un prix avant qu'un accord sur la chose, le prix et les parties ayant pouvoir de contracter soient établis...

Il me semble que l'acquéreuse avait marqué son accord sur le prix fixé par le vendeur.

Il a marqué son accord au prix de l'annonce. L´annonce mentionnait peut être "faire offre à partir de". Nous n'en savons rien. Toujours est-il-il qu'une certaine jurisprudence à jugé qu'une annonce immobilière n'est qu'un appel à négociations,  et pas une offre ferme de vente...

Ces derniers temps, les ventes se font régulièrement au dessus du prix de l'annonce.


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rexou
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Re : Comment s'assurer de la réalité d'une sur-offre annoncée ?

libra a écrit :
max11 a écrit :

Outre le fait que je ne suis pas sûr que ce soit répréhensible de modifier un prix avant qu'un accord sur la chose, le prix et les parties ayant pouvoir de contracter soient établis...

Il me semble que l'acquéreuse avait marqué son accord sur le prix fixé par le vendeur.

Le vendeur propose un bien à la vente. Il mentionne un prix, mais cela ne lui interdit aucunement de vendre à un prix plus élevé s'il reçoit une offre supérieure. Le prix mentionné ne constitue pas en soi un accord entre parties. Il est bien sur libre de négocier. D'accepter une offre ou non, même au prix indiqué. Il risque de perdre la vente mais peut aussi vendre à un prix un peu plus élevé. Rien d'illégitime ou de malhonnête. Trop gourmand, il rate la vente.

L'acheteur quant à lui est libre de faire les estimations de la valeur du bien selon ses critères et d'accepter ou non les conditions du vendeur.
Oui, c'est un jeu de poker. Certains jouent mieux que d'autres. Prétendre avoir le droit de voir toutes les cartes de l'adversaire est un non-sens.

L'agence est payée par le vendeur ; est-ce donc si difficile à comprendre que son but soit de réaliser la vente en rencontrant les aspirations du vendeur et au mieux des intérêts de ce dernier ? Ne pas réaliser la vente serait travailler à perte. Ne pas vendre au meilleur prix serait une faute envers son client (pas l'acheteur... celui qui paie!).

Le prix du marché est finalement celui auquel l'acheteur accepte d'acquérir le bien. Finalement, le petit supplément payé est un tout petit détail dont le souvenir s'amenuisera avec le temps.

Non seulement le raisonnement de Galom ne tient pas la route, mais de plus, il est indécent de se permettre de traiter de malhonnête un intervenant qui donne un avis éclairé et étoffé, avec beaucoup de patience.

Pour la petite histoire (même si peu de rapport en fait avec le cas exposé ici) j'ai un jour voulu acheter un bien en vente publique. Deuxième séance. J'avais surenchéri à la première offre. Je suis le meilleur enchérisseur, et le notaire après concertation avec les vendeurs, me dit que le prix est insuffisant et me demande si j'accepte de faire une suroffre. Je refuse. Une autre proposition légèrement plus basse est avancée. Je refuse encore. Les vendeurs annulent la vente pour offre insuffisante. Je demande donc au notaire de bien vouloir me rembourser le montant (déjà payé en l'étude) de la surenchère. Chacun rentre chez soi. Deux heures plus tard, le notaire me sonne avec une autre proposition; on fait une vente de gré à gré. Prix de vente un peu plus élevé que mon offre, mais la différence neutralisée par la diminution des frais. J'ai accepté.

Ceci pour dire que Galom aurait pu avantageusement se tourner vers la vente publique pour acquérir un bien. Les offres sont claires et limpides... mais même ainsi, un bien peut être retiré de la vente pour offre insuffisante. La prochaine fois peut-être ?

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