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Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Meiboombouwer
Pimonaute
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Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans le Brabant Wallon mais réside à l'étranger.
Suite à un changement de locataire (aux habitudes de douche différentes) des infiltrations d'eau ont été constatées dans les habitations voisines et les communs. Un expert a constaté que les joints de notre douche étaient défectueux. Le carrelage a été entièrement refait et les infiltrations ont cessé. Maintenant se pose la question de responsabilité.

Je suis consciente qu'il est de ma responsabilité en tant que propriétaire de prendre en charge les frais de rejointoyement du carrelage. Mais dois-je aussi prendre en charge les frais des dégâts occasionnés?

Je ne peux pas savoir si un carrelage est défectueux tant qu'on ne me le signale pas. Habitant loin, je n'ai pas eu l'occasion de faire une inspection de l'appartement depuis longtemps.
Est-ce la responsabilité du locataire de le signaler?

Nous avions demandé à l'expert immobilier ayant pris en charge la remise en location et les états des lieux d'entrée et de sortie si des travaux de rénovation étaient à effectuer avant remise en location mais selon l'expert immobilier l'appart était en état impeccable. Etait-ce de sa responsabilité d'identifier le problème?

Le bâtiment est assuré en copropriété (eau/incendie) et le sinistre a été déclaré auprès de cette assurance.
L'assurance de la copropriété peut-elle se retourner contre moi?

Je n'ai malheureusement plus d'autre assurance en Belgique. Je pensais que l'assurance bâtiment (pris en copropriété) et l'assurance habitation (obligatoire pour le locataire) sufffisaient. Aurais-je du prendre un autre type d'assurance?

Beaucoup de questions.
J'espère que quelqu'un pourra m'aider à y répondre.
Bien à vous
Meiboombouwer

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PIM
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Meiboombouwer a écrit :

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans le Brabant Wallon mais réside à l'étranger.
Suite à un changement de locataire (aux habitudes de douche différentes) des infiltrations d'eau ont été constatées dans les habitations voisines et les communs. Un expert a constaté que les joints de notre douche étaient défectueux. Le carrelage a été entièrement refait et les infiltrations ont cessé. Maintenant se pose la question de responsabilité.

Je suis consciente qu'il est de ma responsabilité en tant que propriétaire de prendre en charge les frais de rejointoyement du carrelage. Mais dois-je aussi prendre en charge les frais des dégâts occasionnés?

Je ne peux pas savoir si un carrelage est défectueux tant qu'on ne me le signale pas. Habitant loin, je n'ai pas eu l'occasion de faire une inspection de l'appartement depuis longtemps.
Est-ce la responsabilité du locataire de le signaler?

Nous avions demandé à l'expert immobilier ayant pris en charge la remise en location et les états des lieux d'entrée et de sortie si des travaux de rénovation étaient à effectuer avant remise en location mais selon l'expert immobilier l'appart était en état impeccable. Etait-ce de sa responsabilité d'identifier le problème?

Le bâtiment est assuré en copropriété (eau/incendie) et le sinistre a été déclaré auprès de cette assurance.
L'assurance de la copropriété peut-elle se retourner contre moi?

Je n'ai malheureusement plus d'autre assurance en Belgique. Je pensais que l'assurance bâtiment (pris en copropriété) et l'assurance habitation (obligatoire pour le locataire) sufffisaient. Aurais-je du prendre un autre type d'assurance?

Beaucoup de questions.
J'espère que quelqu'un pourra m'aider à y répondre.
Bien à vous
Meiboombouwer

Bienvenue sur notre forum.
Le locataire aurait-il pu déceler l'existence d'un problème si les dégâts constatés n'apparaissaient qu'en dehors des lieux loués ?
Idem pour l'expert qui a procédé aux états des lieux et mise en location.
Et a fortiori pour vous, bailleur, n'habitant pas sur place.

La compagnie d'assurance couvrant l'immeuble refuse-t-elle de supporter les frais générés ???

A mon avis, seule la franchise d'application pourrait être mise à charge du responsable. Et je crains que, sauf si le locataire peut être mis en cause (je suppose qu'il a fait une déclaration de sinistre de son côté, dans le cadre de sa RC locative), ce ne soit à charge du copropriétaire concerné. Mais une franchise ce n'est pas très élevé (à comparer avec le coût des réparations à effectuer).

D'autres intervenants auront peut-être un avis différent du mien.

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grmff
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Pour ma part, je partage parfaitement cet avis.

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Meiboombouwer
Pimonaute
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Bonsoir et merci pour vos premières réponses.

Je ne sais pas si la compagnie d'assurance couvrant l'immeuble refuse de supporter les frais générés mais la lettre recommandée que je viens de recevoir du bureau d’expert porte à y croire. La lettre m’informe d’une visite qui aura lieu sur les lieux du sinistre dans un mois. Ils savent que je réside à l’étranger mais les instructions sont claires : ‘Votre responsabilité pouvant être engagée dans ce sinistre, votre présence est indispensable’, ‘en personne ou dûment représentée’. Cela semble sérieux.
N’ayant ni courtier, ni avocat pour me représenter, je n’ai pas d’autres choix que de réserver un vol pour une visite express en Belgique (ce qui va en contre de mes principes écoresponsables, mais ça c’est une autre histoire).

Je n’ai aucune idée de ce que ce rendez-vous implique, ni comment m’y préparer. D’où mes nombreuses questions et pistes de réflexion.

Je me demande par exemple si j’aurais dû avoir une assurance RC en tant que propriétaire en plus de l’assurance de la copropriété. Il est bien connu que les assurances n'aiment pas débourser et cherche autant que possible un autre responsable à qui remettre la facture. L’assurance de la copropriété va-t-elle se retourner contre moi à défaut d’une assurance me représentant ? Suis-je vraiment la seule et ultime responsable?

Si quelqu’un a quelque réponse, suggestion, conseil, je suis preneuse.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Vous ne devez pas vous déplacer, c'est à votre Syndic à déclarer ce sinistre à l'assurance de la copropriété.
C'est à cette assurance de tout prendre en charge.
La franchise est réparties dans les charges de copropriétés sur les copropriétaires en fonction des quotités.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Je ne sais pas non plus pourquoi vous devriez vous déplacer.
Mais la franchise est à charge du responsable du sinistre.

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Label
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

En oubliant (temporairement...!) le problème de la franchise, quelle assurance doit payer la réparation des dégâts?
Celle que la copro a pour tout son immeuble ou celle du propriétaire/locataire (les 2 allant ensemble) ??

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nokthib
Pimonaute bavard
Inscription : 12-05-2020
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Ce n'est pas, en toute logique, l'assurance abandon de recours qui va jouer ?
(et donc, celle de l'immeuble, selon moi).

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GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 12 150

Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

J'ignore les dispositions des statuts/du ROI relatives aux assurances et les décisions des AG prises sur la même matière.
J'ignore les clauses du contrat entre l'assureur "incendie" et l'ACP.
Je ne comprends pas que les copropriétaires se dispensent de demander au syndic une copie de ce contrat.

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Meiboombouwer
Pimonaute
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

panchito a écrit :

Vous ne devez pas vous déplacer, c'est à votre Syndic à déclarer ce sinistre à l'assurance de la copropriété.

La question n'est pas de savoir qui doit déclarer le sinistre à qui.
Les faits sont les suivants:
Le voisin a déclaré son sinistre auprès de son assurance. Son assurance a envoyé un expert qui a identifié la cause du problème comme étant des joints défectueux dans la douche de l'appartement dont je suis propriétaire. Cette même assurance a envoyé une lettre de mise en demeure à la copropriété (nous sommes 3 copropriétaires) nous sommant de solutionner le problème et nous recommandant d'informer notre assurance du sinistre.
La copropriété a déclaré le sinistre survenu chez le voisin auprès de l'assurance du bâtiment (assurance prise par la copropriété).
La copropriété s'est rendu compte que les problèmes d'humidité dans le hall du bâtiment provenaient probablement également des infiltrations de la douche et non plus suite à un autre dégât des eaux survenu 6 mois plus tôt à l'étage en dessous du mien (les murs et le plafond du hall étaient toujours en cours de séchage lorsque le nouveau sinistre est apparu). La copropriété a fait une nouvelle déclaration de sinistre.
J'ai fais faire les travaux de rejointoyement du carrelage de la douche dans mon appartement et les problèmes d'infiltrations ont cessé.

panchito a écrit :

La franchise est réparties dans les charges de copropriétés sur les copropriétaires en fonction des quotités.

grmff a écrit :

Je ne sais pas non plus pourquoi vous devriez vous déplacer. Mais la franchise est à charge du responsable du sinistre.

La question n'est pas non plus de savoir qui doit payer la franchise. Les fuites venaient de l'appartement dont je suis propriétaire. Je suis donc tout à fait prête à prendre en charge la franchise.
La question importante pour moi ici est celle que Label a reformulé:

Label a écrit :

En oubliant (temporairement...!) le problème de la franchise, quelle assurance doit payer la réparation des dégâts?
Celle que la copro a pour tout son immeuble ou celle du propriétaire/locataire (les 2 allant ensemble) ??

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panchito
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Il me semble qu'on vous a répondu.
C'est à l’assurance de votre copropriété d'intervenir (et donc d'envoyer un expert s'il échet)

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PIM
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

La copropriété n'a pas de courtier d'assurances ?

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grmff
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

C'est l'assurance qui doit indemniser le voisin. Et éventuellement se retourner contre le responsable si elle estime que c'est de l'ordre du désordre locatif ou constructif.

Si vous avez "refait les joints du carrelage de la douche", attendez vous à ce que cela recommence. Le une surface couverte de carrelage, contrairement à ce que vous pouvez penser, n'est pas étanche. Une douche, ce n'est pas seulement du carrelage, c'est également de l'étanchéité en dessous du carrelage: cimentage (au pire), membrane liquide étanche à appliquer à la brosse type  Mapegum WPS, ou natte étanche type Kerdi.

Si vous avez juste refait les joints, attendez vous à ce que cela recommence, et que ce ne soit plus couvert par l'assurance.

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Meiboombouwer
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

grmff a écrit :

Si vous avez juste refait les joints, attendez vous à ce que cela recommence, et que ce ne soit plus couvert par l'assurance.

Non, non pas de problèmes de ce côté. La chape d'étanchéité a été refaite avant de réapposer le carrelage, les carreaux cassés au cours des manipulations ont été remplacés. Le carreleur a fait des photos tout au long du processus et ces photos ont été remises à l'assurance.

Dernière modification par Meiboombouwer (07-11-2022 09:53:19)

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Meiboombouwer
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

PIM a écrit :

La copropriété n'a pas de courtier d'assurances ?

Malheureusement non. il y a près de 20 ans que la copropriété est assurée auprès de Ethias qui proposait probablement une assurance moins chère mais qui travaille sans courtiers.
C'est un point que je pense soulever lors de la prochaine AG.
car cela m'a fait cruellement défaut dans cette histoire.

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Meiboombouwer
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

grmff a écrit :

C'est l'assurance qui doit indemniser le voisin. Et éventuellement se retourner contre le responsable si elle estime que c'est de l'ordre du désordre locatif ou constructif.

Malheureusement le bureau d'experts mandaté par l'assurance pour gérer ce dossier sinistre ne va pas me communiquer leur rapport avant la rencontre. ('Notre rapport est confidentiel et strictement réservé à la mandante' (apparemment la mandante, c'est l'assurance pas moi)).
Je n'ai donc aucun moyen de savoir si et en quoi elle estimera que c'est de l'ordre du désordre locatif ou constructif et de me préparer pour présenter la preuve du contraire.

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grmff
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

Prenez un contre expert. C'est le contre expert qui vous défendra, et ils parlerons d'expert à expert. Le contre expert est payé également par l'assurance.

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PIM
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

grmff a écrit :

Prenez un contre expert. C'est le contre expert qui vous défendra, et ils parlerons d'expert à expert. Le contre expert est payé également par l'assurance.

Avez-vous reçu une copie complète de la police existante , pour vérifier ce qui est couvert ou non ?

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grmff
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

PIM a écrit :
grmff a écrit :

Prenez un contre expert. C'est le contre expert qui vous défendra, et ils parlerons d'expert à expert. Le contre expert est payé également par l'assurance.

Avez-vous reçu une copie complète de la police existante , pour vérifier ce qui est couvert ou non ?

Non, mais je parie que c'est toujours le cas...

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PIM
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Re : Dégats des eaux suite à des joints défectueux. Qui est responsable?

grmff a écrit :
PIM a écrit :
grmff a écrit :

Prenez un contre expert. C'est le contre expert qui vous défendra, et ils parlerons d'expert à expert. Le contre expert est payé également par l'assurance.

Avez-vous reçu une copie complète de la police existante , pour vérifier ce qui est couvert ou non ?

Non, mais je parie que c'est toujours le cas...

Ma question était surtout destinée à Meiboombouwer

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GT

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