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Les zones d'ombre de la grille des loyers

PIM
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Les zones d'ombre de la grille des loyers

"La grille des loyers, en vigueur en Wallonie et à Bruxelles, fournit un loyer de référence établi sur une série de critères. Mais les modalités de ce dispositif ne font pas l'unanimité."

Un article de l'Echo:
https://www.lecho.be/monargent/immobili … 27319.html

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D1791
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Re : Les zones d'ombre de la grille des loyers

Ai-je bien compris ?
L'échantillon wallon c'est 4112 biens par an ?  Soit +/- 16500 biens depuis la création de ce brol pour couvrir toutes les disparités d'Arlon à Mouscron ?

Dois-je relire l'article ou pleurer ?

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Les zones d'ombre de la grille des loyers

D1791 a écrit :

Dois-je relire l'article ou pleurer ?

Le relire en pleurant

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rexou
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Re : Les zones d'ombre de la grille des loyers

PIM a écrit :

"La grille des loyers, en vigueur en Wallonie et à Bruxelles, fournit un loyer de référence établi sur une série de critères. Mais les modalités de ce dispositif ne font pas l'unanimité."

Un article de l'Echo:
https://www.lecho.be/monargent/immobili … 27319.html

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Aime ce post :
PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Les zones d'ombre de la grille des loyers

rexou a écrit :
PIM a écrit :

"La grille des loyers, en vigueur en Wallonie et à Bruxelles, fournit un loyer de référence établi sur une série de critères. Mais les modalités de ce dispositif ne font pas l'unanimité."

Un article de l'Echo:
https://www.lecho.be/monargent/immobili … 27319.html

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Bizarre: j'y ai accès, alors que non abonné.
Voici donc (sans mise en page):



La Région bruxelloise et la Région wallonne ont développé une grille indicative des loyers permettant de savoir si le loyer demandé est correct.

Tandis que ces grilles font annuellement l’objet d’une actualisation et/ou d’une indexation, il convient de se demander pourquoi et sur quelle base elles ont été conçues, quelles sont leurs contraintes et en quoi consiste leur mise à jour.
Comment ça marche?
En Région Bruxelloise

La grille des loyers est entrée en vigueur à Bruxelles le 1er janvier 2018. Cette grille des loyers propose également un simulateur consultable sur le site de loyersbrussels.be. Elle est définie sur la base de quatre critères principaux:


    la superficie du logement (et le nombre de chambres);
    sa localisation;
    l’état général du bien (construit avant ou après 2000, équipé ou non de double vitrage);
    le type de bien (maison, appartement, studio).

Le loyer de référence est aussi dépendant d’autres variables qui peuvent majorer ou minorer ledit loyer, comme le PEB ainsi que la présence (ou non) d’un chauffage central, d’une deuxième salle de bains, d’un garage, etc



Ce montant, qui correspond à une fourchette du loyer médian (hors charges et frais), est fourni avec une marge d’erreur de 10%, vers le haut ou vers le bas.

Le loyer de référence doit, depuis novembre 2021, être intégré à tous les nouveaux baux signés en Région bruxelloise.
En Région wallonne

La grille des loyers est entrée en vigueur en Wallonie le 1er juin 2019. Pour connaître le loyer indicatif du logement loué ou à louer en Wallonie, vous devez vous rendre sur le site loyerswallonie.be. Il vous sera demandé de remplir un formulaire. Un loyer indicatif vous sera ensuite présenté sur la base de certains critères:

    le type de logement;
    l'époque de construction du bâtiment;
    le nombre de chambres;
    la superficie;
    le nombre de salles de bains et de WC;
    la cuisine équipée ou non;
    le label PEB;
    la présence d’un balcon, d’une terrasse, d’un bureau, d’un équipement de sécurité;
    etc.

Vous recevrez le montant du loyer escompté, sur lequel unemarge d’erreur de 10%(à la hausse ou à la baisse) devra être prise en compte.

À la différence de Bruxelles, vous pouvez aussi estimer les frais énergétiques liés à votre logement. En l’ajoutant au loyer indicatif, vous obtiendrez alors le "loyer chaud".

Contrairement à la Région de Bruxelles, le loyer de référence ne doit pas être repris dans les baux. Néanmoins, les bailleurs qui appliquent le loyer de référence pendant cinq ans minimum peuvent prétendre aux primes énergie et rénovation et à des prêts spécifiques à taux zéro.


Actualisations et indexations
À Bruxelles

Il est prévu que la grille soit révisée au plus tard le 31 décembre précédant son année d’application, faute de quoi l’indexation est automatique.

Alors que la grille des loyers n’avait pas été révisée depuis 2017, celle-ci a fait l’objet d’une actualisation en octobre 2022, à la suite d'une étude demandée par la ministre du Logement Nawal Ben Hamou (PS).

Deux principales modifications de méthodologie ont été effectuées:

    Il s’agit de mieux tenir compte de la localisation du bien, sur la base de critères géographiques affinés;
    La prise en compte de la superficie du bien: il n’y a plus de corrélation linéaire entre le nombre de mètres carrés d’un bien et le prix du loyer.

Selon le cabinet de la ministre du Logement, l’indexation, chiffrée à 8,5% (le dernier indice disponible à ce moment-là), aurait également été intégrée à la révision de la grille, même si ladite indexation ne figure dans aucun document (à notre connaissance) et n'est pas vérifiable.

La Région planche aussi sur une nouvelle version de la grille, également basée sur une étude en cours.
En Wallonie

La grille fait l’objet d’une actualisation annuelle sur la base d’une nouvelle enquête, explique Sébastien Pardella, directeur du Centre d'étude en habitat durable (CEHD). "Nous effectuons chaque année une révision sur la base d’une méthode de calcul hédoniste, c’est-à-dire que le prix est déterminé selon l’importance que les acteurs du marché accordent à certains facteurs (comme le PEB par exemple)." La dernière mise à jour date du 1er juin 2022.


Les "moins" de l’outil
Les données et leur représentativité

À Bruxelles, la dernière actualisation de la grille repose sur un échantillon comprenant 15.000 biens, dont 5.000 qui remontent à 2017, 5.000 à 2018 et 5.000 autres à 2020.

De quelle façon ces données ont-elles été lissées? "Dans un souci d’homogénéité, les chercheurs ont procédé à un alignement des données 2017 et 2018 sur les données 2020", nous dit-on au cabinet de la ministre du Logement. Une réponse qui nous pousse à nous interroger sur la pertinence de la grille. On ignore en effet si les données de 2017, moins récentes et dont la validité pose question, ont été mises sur un pied d’égalité avec celles de 2020, ou si les valeurs de 2017 et 2018 ont été indexées pour les fusionner dans un échantillon avec celles de 2020.

En Wallonie, l’échantillonnage a aussi été pointé du doigt, même s’il va bien au-delà des exigences statistiques et si le SNPC admet que la méthode de calcul de la grille wallonne est plus précise. Il est vrai que chaque année, en juin, le CEHD réalise une nouvelle enquête sur la base de 4.112 logements loués, "ce qui est supérieur au seuil minimum requis par le projet d’arrêté, à savoir 2.500", nous explique-t-on au cabinet du ministre du Logement wallon, Christophe Collignon (PS).
Des zones "nébuleuses"

À Bruxelles, certaines modifications de la grille sont difficiles à saisir. En annexe au nouvel arrêté publié en octobre 2022, une série d’éléments, qui étaient de nature à majorer le loyer (comme un garage) de façon assez substantielle, ne le sont plus. Un garage, par exemple, qui autrefois majorait le loyer de 88 euros, se chiffre à présent à 40 euros.

Enfin, il convient aussi de souligner qu'à Bruxelles, la transparence de cet outil pose question, notamment "en raison du manque de possibilités de son contrôle démocratique, la méthodologie de calcul n’étant pas vérifiable et difficile à appréhender", conclut Olivier Hamal, président du SNPC.

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rexou
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Re : Les zones d'ombre de la grille des loyers

Merci PIM smile

Un garage à Bruxelles valorisé à 88 euros, c'est déjà une indication de la stupidité du mode de calcul de ces évaluations de valeur d'un bien.

Corriger cette incongruité en valorisant désormais le garage à 40 euros, c'est tellement aberrant que ça enlève tout début de crédibilité à ce système de grille.

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libra
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Re : Les zones d'ombre de la grille des loyers

D1791 a écrit :

Ai-je bien compris ?
L'échantillon wallon c'est 4112 biens par an ?  Soit +/- 16500 biens depuis la création de ce brol pour couvrir toutes les disparités d'Arlon à Mouscron ?

Pour ceux qui connaissent un peu Bruxelles, il y a quelques mois le loyer de référence pour un appartement 2 chambres à coucher était identique partout de la Place Jourdan au Boulevard du Souverain.

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