Prolonger bail

clapotis · #1 29-12-2022 14:38:30

Bonjour,

Région concernée: Bruxelles

Nous possédons un petit immeuble de 4 logements, tous loués. Cet immeuble nécessite de gros travaux de rénovation qui impliquerons de libérer les lieux. Nous n'avons pas encore décidé si nous gardons l'immeuble et faisons faire ces travaux ou si nous revendons l'immeuble. Entretemps, nous avons envoyé un préavis à un des locataires dont le bail (longue durée) vient prochainement à échéance.

Ma question: y a-t-il un moyen de prolonger ce bail ou de trouver un autre moyen pour que le locataire puisse rester dans son logement mais pour une durée de maximum 1 an??

Merci d'avance pour vos réponses.

clapotis

rexou · #2 29-12-2022 19:47:45

Vous pourriez envisager de refaire un bail court en modifiant le nom des preneurs. Vous faites le bail au nom d'un enfant/parent/cousin/conjoint ou autre, tout en conservant les mêmes personnes résidant dans les lieux. Si au moins un preneur s'ajoute ou est retiré du bail, il s'agit d'un nouveau bail. Ceci bien sur si vous n'avez pas de problème relationnel ou financier avec vos locataires.

GT · #3 30-12-2022 09:55:52

clapotis a écrit :

Bonjour,
Région concernée: Bruxelles
Nous possédons un petit immeuble de 4 logements, tous loués. Cet immeuble nécessite de gros travaux de rénovation qui impliquerons de libérer les lieux. Nous n'avons pas encore décidé si nous gardons l'immeuble et faisons faire ces travaux ou si nous revendons l'immeuble. Entretemps, nous avons envoyé un préavis à un des locataires dont le bail (longue durée) vient prochainement à échéance.
Ma question: y a-t-il un moyen de prolonger ce bail ou de trouver un autre moyen pour que le locataire puisse rester dans son logement mais pour une durée de maximum 1 an??
Merci d'avance pour vos réponses.
clapotis

J'ignore ce que vous entendez par "bail de longue durée".

Code bruxellois du logement
Titre XI -- Des baux d'habitation
Chapitre III - Des baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 2 - Durée du bail
Article 239. Baux de longue durée
§ 1er Par dérogation à l'article à l'article237, § 1er, un bail peut également être conclu , par écrit, pour une durée supérieure à 9 ans.

Que prévoit l'article 237, § 1er ?

Art. 237. Principes
§ 1er. Tout bail visé à l'article 234 ou à l'article 235 est réputé conclu pour une durée de neuf ans.
Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

Durée du bail de résidence principale
Art.237, § 1er : régime normal , durée 9 ans ( + 3, +3, ...)
Art.238 : par dérogation, bail de courte durée
Art.239 : par dérogation, bail d elongue durée

clapotis · #4 01-01-2023 19:26:48

GT a écrit :

J'ignore ce que vous entendez par "bail de longue durée".

En fait, il s'agit d'un bail de 9 ans.

Rexou a écrit :

Vous pourriez envisager de refaire un bail court en modifiant le nom des preneurs. Vous faites le bail au nom d'un enfant/parent/cousin/conjoint ou autre, tout en conservant les mêmes personnes résidant dans les lieux. Si au moins un preneur s'ajoute ou est retiré du bail, il s'agit d'un nouveau bail. Ceci bien sur si vous n'avez pas de problème relationnel ou financier avec vos locataires.

Merci pour votre suggestion qui pourrait constituer une solution éventuelle.

clapotis

grmff · #5 01-01-2023 20:05:48

L'autre solution, c'est une discussion franche avec votre locataire.
Vous lui laissez le choix: soit il remet son renon avec préavis, assez long je vous le concède, de 18 mois, soit vous lui donnez le congé pour relouer à quelqu'un qui aura un bail de 1 an.

GT · #6 04-01-2023 06:14:12

La question soulevée n'a pas encore fait l'objet d'un examen en droit dans les interventions précédentes. J'ai lu que le bailleur avait envoyé un préavis à un des locataires dont le bail de 9 ans venait prochainement (?) à échéance. Une prolongation pour une durée d'un an est-elle possible ?

NON . Mais un bail à court terme pourrait succéder à un bail de 9 ans.

La doctrine l'affirme ( J. Van Kerchove et M. Vlies, Y. Merchiers, L. Herve).

Les travaux préparatoires à la loi du 20 février 1991 relative notamment aux baux de résidence principale vont dans le même sens
https://www.dekamer.be/digidoc/DPS/K205 … 532294.pdf, page 17
https://www.dekamer.be/digidoc/DPS/K205 … 532478.pdf, page 68)

Si un contrat de 9 ans a pris réellement fin notamment suite à la notification d'un congé, rien n'empêche les mêmes parties de s'entendre sur un bail de courte durée. Il s'agit d'une nouvelle relation contractuelle. Il ne s'agit pas d'une prolongation d'un bail

Dernière modification par GT (04-01-2023 06:39:36)

Girkou, grmff

libra · #7 05-01-2023 21:57:54

GT a écrit :

Si un contrat de 9 ans a pris réellement fin notamment suite à la notification d'un congé, rien n'empêche les mêmes parties de s'entendre sur un bail de courte durée. Il s'agit d'une nouvelle relation contractuelle. Il ne s'agit pas d'une prolongation d'un bail

C'est également mon opinion. J'ai un cas d'un bail de 9 ans qui s'est terminé. J'ai proposé au locataire un nouveau bail.

GT · #8 06-01-2023 07:13:27

grmff a écrit :

L'autre solution, c'est une discussion franche avec votre locataire.
Vous lui laissez le choix: soit il remet son renon avec préavis, assez long je vous le concède, de 18 mois, soit vous lui donnez le congé pour relouer à quelqu'un qui aura un bail de 1 an.

Un préavis a déjà été envoyé.
Clapotis avait écrit " Entretemps, nous avons envoyé un préavis à un des locataires dont le bail (longue durée) vient prochainement à échéance. "

GT · #9 06-01-2023 07:26:17

grmff a écrit :

L'autre solution, c'est une discussion franche avec votre locataire.
Vous lui laissez le choix: soit il remet son renon avec préavis, assez long je vous le concède, de 18 mois, soit vous lui donnez le congé pour relouer à quelqu'un qui aura un bail de 1 an.

Le préavis/congé/renon qu'un locataire donne pour mettre fin à un bail de 9 ans prend fin au terme des 9 ans et non après ce terme.
A défaut ce bail de 9 ans sera prorogé pour une durée de 3 ans.

grmff · #10 06-01-2023 13:26:23

GT a écrit :

grmff a écrit :
L'autre solution, c'est une discussion franche avec votre locataire.
Vous lui laissez le choix: soit il remet son renon avec préavis, assez long je vous le concède, de 18 mois, soit vous lui donnez le congé pour relouer à quelqu'un qui aura un bail de 1 an.

Le préavis/congé/renon qu'un locataire donne pour mettre fin à un bail de 9 ans prend fin au terme des 9 ans et non après ce terme.
A défaut ce bail de 9 ans sera prorogé pour une durée de 3 ans.

Et pendant cette période, le locataire peut donner son congé, moyennant préavis de (au moins) trois mois. S'il donne un préavis de 18 mois, c'est un préavis.

Ce qui m'ennuie avec le bail de type court, c'est qu'on pourra me raconter tout ce qu'on voudra, mais cela reste le même bien, le même logement, sans interruption d'occupation.

En parallèle avec la prolongation d'un bail de type court qui, même avec un renon, est considéré comme le même bail et donc un bail de 9 ans, j'ai l'impression qu'un juge pourrait considérer que le bail de 9 ans n'a pas prix fin, malgré le congé renon avec préavis et le nouveau contrat de bail.

Pour les baux de courte durée a écrit :

(extrait de l'art 238) Nonobstant toute clause contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.

grmff · #11 06-01-2023 13:36:04

GT a écrit :

La question soulevée n'a pas encore fait l'objet d'un examen en droit dans les interventions précédentes. J'ai lu que le bailleur avait envoyé un préavis à un des locataires dont le bail de 9 ans venait prochainement (?) à échéance. Une prolongation pour une durée d'un an est-elle possible ?
NON . Mais un bail à court terme pourrait succéder à un bail de 9 ans.
La doctrine l'affirme ( J. Van Kerchove et M. Vlies, Y. Merchiers, L. Herve).
Les travaux préparatoires à la loi du 20 février 1991 relative notamment aux baux de résidence principale vont dans le même sens
https://www.dekamer.be/digidoc/DPS/K205 … 532294.pdf, page 17
https://www.dekamer.be/digidoc/DPS/K205 … 532478.pdf, page 68)
Si un contrat de 9 ans a pris réellement fin notamment suite à la notification d'un congé, rien n'empêche les mêmes parties de s'entendre sur un bail de courte durée. Il s'agit d'une nouvelle relation contractuelle. Il ne s'agit pas d'une prolongation d'un bail

Après consultation des pages 17 et 68 pointée, je me range à cet avis qu'il est possible de faire un nouveau contrat de courte durée de 3 ans maximum, à condition qu'il y ait eu un préavis au préalable et qu'un nouveau contrat soit réellement conclu par écrit.

La situation présentée par Clapotis correspond exactement à la situation décrite dans les travaux en question.

Le parallèle avec la prolongation d'un bail de courte durée en bail de 9 ans que je faisais n'est pas pertinente. En effet, cette prolongation automatique en bail de 9 ans est faite pour protéger le locataire d'une incertitude d'un bail perpétuellement de courte durée.

Alors que la prolongation en un bail de 3 ans max répond au besoin de flexibilité bien nécessaire dans un cas comme celui que mentionne Clapotis.

libra · #12 07-01-2023 19:14:49

N'eut-il pas été plus simple et mieux de proroger le bail pour 3 années et ensuite de résilier durant la prorogation le bail pour cause de travaux dans plusieurs appartements.

Dernière modification par libra (07-01-2023 19:15:36)

clapotis · #13 10-01-2023 16:55:29

GT a écrit :

La question soulevée n'a pas encore fait l'objet d'un examen en droit dans les interventions précédentes. J'ai lu que le bailleur avait envoyé un préavis à un des locataires dont le bail de 9 ans venait prochainement (?) à échéance. Une prolongation pour une durée d'un an est-elle possible ?
NON . Mais un bail à court terme pourrait succéder à un bail de 9 ans.
La doctrine l'affirme ( J. Van Kerchove et M. Vlies, Y. Merchiers, L. Herve).
Les travaux préparatoires à la loi du 20 février 1991 relative notamment aux baux de résidence principale vont dans le même sens
https://www.dekamer.be/digidoc/DPS/K205 … 532294.pdf, page 17
https://www.dekamer.be/digidoc/DPS/K205 … 532478.pdf, page 68)
Si un contrat de 9 ans a pris réellement fin notamment suite à la notification d'un congé, rien n'empêche les mêmes parties de s'entendre sur un bail de courte durée. Il s'agit d'une nouvelle relation contractuelle. Il ne s'agit pas d'une prolongation d'un bail

Un grand merci. Cela me semble logique (bien que la loi ne le soit pas toujours) et me rassure.

libra a écrit :

N'eut-il pas été plus simple et mieux de proroger le bail pour 3 années et ensuite de résilier durant la prorogation le bail pour cause de travaux dans plusieurs appartements.

Pour pouvoir résilier le bail pour travaux, il faudrait que nous les réalisions effectivement. Or nous ne sommes pas certains de vouloir les faire. Si malgré tout nous décidions d'exécuter les travaux, nous voulons éviter d'éventuellement restés coincés avec ce locataire durant une période trop longue (le démarrage des travaux risquant de prendre beaucoup de temps).

Clapotis

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