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Que vaut mon bien locatif?

grmff
Pimonaute non modérable
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Que vaut mon bien locatif?

On se demande souvent quelle est la valeur d'un bien. En fait, il n'y a pas une valeur, mais une multiplicité de manière de calculer la valeur. In fine, la vraie valeur sera le prix qu'un acquéreur voudra bien payer...

Les critères simples sont les suivants. Ce sont eux que j'utilise quand j'analyse rapidement une annonce sur internet.
1. Le nombre d'unité. J'ai mon idée du prix par unité selon le type d'unité dans la région que j'analyse, parce que je la connais bien. Je sais qu'un studio à 60.000€ est cher à Charleroi mais bon marché à la côté. Qu'un appartement 3 chambres loué à des étudiants est cher à 200.000€ à Charleroi, mais très bon marché à LLN.
2. Le prix au m2. J'ai mon idée du prix au m2 selon la région dans laquelle j'investis, et selon le type de bien.
3. Le rendement locatif brut. Je sais qu'un rendement de 8% est correct à Charleroi, mais exceptionnel à Waterloo.

Exemple:
Si un bien est vendu 200.000€ à Charleroi, avec 3 appartements deux chambres, loués chacun 650€, c'est bon voire très bon pour les 3 critères.
1. Un appart 2 chambre à Charleroi, c'est à partir de 70.000€ en vente. On peut dire que le prix de vente de 200.000 est cohérent.
2. Le loyer de 650€ est réaliste (ce n'est pas toujours le cas sur les annonces, surtout quand l'agent annonce un loyer "potentiel"...) et donne un rendement brut de 3x12x650 / 200.000 = 11.7%. Très bon, voire très très bon, selon la qualité du batiment.
3. un appart 2 chambres, c'est au moins 65m2. Cela nous donne un prix de 1000€/m2 (à vérifier sur place, ou en fonction de l'annonce si les info sont données). Sachant que la reconstruction d'un immeuble va tourner autour de 1500 à 2000€/m2, c'est correct pour ce 3e critère également.

Si c'est à Wavre, c'est exceptionnel et preuve que le bien est mal vendu et mal loué. Il devrait être loué minimum 750€/logement et valoir le double ou le triple. Ya un twist ou une super opportunité à saisir.

Au delà de ces critères et de ces méthodes simples, voire simplistes, il y a l'opportunité.
Je suis prêt à payer un garage le double de sa valeur de marché si c'est le dernier garage d'une batterie qu'il me reste à acheter. Pour un studio, je suis prêt à mettre 30 à 50% de plus. Parce que c'est une opportunité pour moi, qui me permet de sortir de la copropriété et d'être intégralement "chez moi". Voire de virer un propriétaire incapable de choisir un locataire qui ne posera pas de problème à tous les autres...
Je suis prêt à payer le prix demandé pour un terrain parce qu'il est proche de mon job et que je peut y construire une maison comme je le veux, selon les critères du lotissement, alors qu'un autre n'aura pas son job dans la même région et ne sera pas prêt à mettre ce prix.
Je suis prêt à acheter cher un immeuble voisin qui appartient à un trouble fête qui gâche le quartier, que ce soit par son comportement ou par son choix de locataire, que le résultat soit qu'il fasse fuir mes locataire ou qu'il m'empêche une jouissance paisible de ma propre maison.
Ce critère-là, il est évident qu'il est subjectif dans le chef de l'acheteur. Et le vendeur n'est pas toujours au courant.

Les assurances ont leur propres critères. Ils évaluent une maison en fonction de sa surface, de son volume, de ses finitions, de son âge...  Ils évaluent la valeur d'un immeuble en fonction de la valeur de reconstruction.
Au final, la valeur assurée n'a pas toujours grand chose à voir avec la valeur de revente.

Les experts, généralement dans le cadre d'un crédit, ont des valeurs diverses et variées. Souvent, on y trouve une valeur de vente en gré a gré, et une valeur largement inférieure de vente publique. Pourtant, les ventes publiques ne sont pas toujours à des prix inférieurs...

Tous ces chiffres sont balancés par les critères de personnels:
- Acheter dans la rue d'Arschot sera une belle opportunité pour un maquereau, moins pour une petite vieille.
- Certains seront dérangés par un environnement compliqué en centre ville paupérisé. D'autres pas.
- Certains feront une croix sur tout bâtiment dont les planchers entre les niveau ne sont pas en béton.
- Certains détestent les immeubles avec un chauffage central commun, et ne prendront que des immeubles où chacun a son chauffage
- certains ne jurent que par les "meublés", d'autres mettront un veto si un permis de location est à renouveler tous les 5 ans
- certains n'auront cure du PEB, d'autre n'acheteront que des biens avec un PEB A (ou au pire B)
- Les unes achètent du neuf parce que moins d'emmerdement tant avec l'immeuble qu'avec le locataire.. Les autres achètent du vieux parce que c'est plus rentable, mais pas avant 1940 parce que les cheminées tombent toutes seules.

Et ainsi vont les critères d'exclusion: refus des studios, des immeubles raccordés au gaz, des immeubles avec une toiture plate, des façades en brique en centre ville (car impossible d'isoler vu les blocages de l'urbanisme), des immeubles de rapport avec un commerce, etc.

Au final, ce sera au "marché" de fixer le prix de vente. Et le nombre de personnes intéressées, donc le marché, peut se restreindre selon le nombre de critères défavorables...


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Re : Que vaut mon bien locatif?

Un autre moyen de calcul de la valeur d'un bien immobilier est le calculateur Immoweb.

Mais j'avoue avoir testé, et c'est très moyennement fiable. Pour un studio de 20m2 avec balcon dans le Volga, ils me donnent une estimation entre 55.000€ et 70.000€. C'est non seulement très vague, mais aussi très surestimé.

Là où ils sont honnêtes, c'est qu'ils mentionnent que la fiabilité est très limitée vu le faible nombre de points de comparaison qu'ils ont dans ce quartier.


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Re : Que vaut mon bien locatif?

D'autres calculateurs existent sur le web.
J'ai donc testé (et je vais continuer avec d'autres) le calculateur de Immoprice. Je me permets de le mentionner ici, sans publicité ni placement de produit, sans concurrence avec l'offre de Pim.be: c'est une société qui propose des expertises immobilières.

Ils font cela en 3 niveaux:
1. Une analyse automatisée et gratuite qui donne une simple estimation de prix... et un devis pour un rapport
2. Un rapport, basé sur l'analyse précédente pour 25€... ou contre communication du numéro de téléphone.
3. Une réelle expertise, basée sur les plans ou sur une visite. Clairement, leur business est là.

L'estimation est basée sur beaucoup plus de critères que l'analyse de immoweb. Elle se base sur la qualité du bien, sur les différentes surfaces de caves, logements, terrasses, l'état des installations techiques (chauffage, électricité, etc), sur le PEB et sur le loyer global. Parce qu'ils le font aussi pour un immeuble de rapport.

L'immeuble est estimé à 45.000€ par studio, pour comparer avec l'estimation Immoweb. J'espère que cela sous-estime big_smile
Je pense surtout que c'était le prix il y a trois ans, et que les prix étaient en train de grimper à Charleroi. Depuis le Covid, j'ai une vue très éclatée de la situation, je vous le concède.


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Re : Que vaut mon bien locatif?

Certaines grandes agences proposent des estimateurs en ligne. Il faut y mettre son nom et ses coordonnées, mais on peut parfaitement bidonner les infos.
C'est ce que j'ai fait sur "Tûûût", et j'obtiens un prix entre 47 et 62.000€. Pas trop mauvais comme estimation, à mon avis.
Une autre, sur "Mûûûût" me donne entre 46.000 et 60.000. Plus précis, mais avec moins de critères. A mon avis, globalement moins fiable. Ils ne tiennent pas compte du revenu immobilier, mais simplement d'un prix au m2 suivant finitions.
Et sur "Zûûût", ils me disent "Votre bien immobilier est tellement exceptionnel qu'il ne nous est pas possible d'en faire une estimation fiable. Toutes nos excuses."


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Re : Que vaut mon bien locatif?

Une grande banque a également fait l'exercice de savoir comment estimer la valeur d'un bien. Leur article est bien fait. Il évacue la valeur estimée selon les revenus locatifs, mais ils rajoutent l'estimation selon le RC. Original, mais pas idiot dans leur présentation.

Et ils pointent quelques estimateurs... dont ImmoPrice.


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