Cashflow négatif mais ROI positif ?

Votre calcul de ROI donnera toujours un résultat positif, alors que votre cash flow peut être négatif.

Même avec un calcul de rentabilité tenant compte des frais (intérêts bancaires, assurances, précompte, entretiens, etc),  ce rendent sera supérieur à  votre cash flow, qui est le rendement amputé de la part de remboursement de capital.

Bref, rien d'anormal dans votre calcul...

La mensualité du crédit se compose de deux parties : la part intérêt qui est un appauvrissement pour vous, et la part remboursement de capital qui est un enrichissement pour vous (votre passif diminue).

Peut-être plus facile à comprendre à partir du cash flow nul :
- vous achetez un bien dont vous financez l'intégralité par un crédit (achat, frais de notaire, etc),
- vous le louez et l'intégralité des coûts (taxes, crédit,etc) est couverte par le loyer pendant toute la durée du crédit.

Dans cet exemple, vous êtes devenus au terme du crédit totalement propriétaire d'un actif sans plus de passif sans avoir déboursé ni avancé le moindre euro.
Votre cashflow a été nul pendant toute la durée du crédit, votre ROI est infiniment positif.

Dans votre question, si le cashflow est négatif, c'est juste que votre investissement était un peu moins intéressant, juste un peu.