Résiliation anticipée pour cause de mise en vente de l'appartement

Valehree · #1 08-04-2023 09:02:45

Bonjour,

J'aurais besoin de conseil afin de savoir comment quitter l'appartement que nous louons à Bruxelles avant/au moment de sa mise en vente.

Notre bail de 3 ans étant arrivé à échéance fin Décembre 2022 sans notification particulière de notre propriétaire, il est devenu 9 ans et nous pensions continuer à louer ce même appartement pour encore quelques années. Sauf que 20 jours après notre propriétaire nous informe par lettre recommandée de son intention de le mettre en vente (difficile de croire qu'elle ne le savait pas avant).
Le bien est mis sur Immoweb le 17 Mars, et les visites vont bon train. Au 31 Mars a déjà reçu une première offre, et au moins deux considérations sérieuses.

Le 28 Mars la propriétaire nous fourni une lettre de recommandation pour un nouveau propriétaire éventuel, stipulant que la seule raison de notre recherche de nouveau logement est sa décision de vendre l'appartement.

Ayant organisé notre année professionnelle pensant rester dans les lieux, il n'y a qu'en Mai que nous pouvons déménager sans devoir annuler des contrats/encourir une perte de revenus.
J'en informe la propriétaire le 1er avril, d'autant que nous avons visité un logement potentiel la veille (trop tard pour signifier le préavis au 1er Avril). Et lui propose un mois de préavis (départ au 31 Mai) conformément à l'article 237 du Code Bruxellois du Logement présent dans notre bail - nous sommes bien conscients qu'elle ne nous a pas signifié de résiliation anticipée formelle, qui lui couterait fort cher, mais nous pensons pouvoir arriver à un accord vu les circonstances, les indemnités qu'elle s'évite et sa conscience que nous devons nous reloger indiquée dans sa lettre du 28 Mars.
Elle refuse tout compromis. Et nous réclame 3 mois de préavis.. même s'il est clair que la vente se fera sans doute d'ici là!
A ce propos elle dit que "l'acheteur sera sans doute content d'avoir quelques loyers pour payer ses travaux". Nous ne sommes donc que des vaches à lait?

Premiers renseignements pris il semble que nous soyons coincés légalement, et personne en Belgique ne semble comprendre que nous souhaitions partir tôt plutôt que tard, alors que nous devons partir de toutes manières.. (toutes les visites sont des familles voulant habiter eux-même l'appartement, pas des investisseurs). Cette situation nous parait très injuste, étant Français.

La mise en vente ne peut-elle être considérée comme une résiliation anticipée de fait? Et l'article 237 s'appliquer?

Que nous conseillez vous pour partir malgré tout le 15 Juin au plus tard, et faire l'état des lieux (donc techniquement avant la fin d'un préavis de 3 mois qui se terminerait fin Juillet). Comment devons nous formuler cela? Et qu'en est-il des loyers restants si la vente s'effectue?

Le bail est enregistré.

Un tout grand merci!

PIM · #2 08-04-2023 09:20:10

Valehree a écrit :

Bonjour,
J'aurais besoin de conseil afin de savoir comment quitter l'appartement que nous louons à Bruxelles avant/au moment de sa mise en vente.
Notre bail de 3 ans étant arrivé à échéance fin Décembre 2022 sans notification particulière de notre propriétaire, il est devenu 9 ans et nous pensions continuer à louer ce même appartement pour encore quelques années. Sauf que 20 jours après notre propriétaire nous informe par lettre recommandée de son intention de le mettre en vente (difficile de croire qu'elle ne le savait pas avant).
Le bien est mis sur Immoweb le 17 Mars, et les visites vont bon train. Au 31 Mars a déjà reçu une première offre, et au moins deux considérations sérieuses.
Le 28 Mars la propriétaire nous fourni une lettre de recommandation pour un nouveau propriétaire éventuel, stipulant que la seule raison de notre recherche de nouveau logement est sa décision de vendre l'appartement.
Ayant organisé notre année professionnelle pensant rester dans les lieux, il n'y a qu'en Mai que nous pouvons déménager sans devoir annuler des contrats/encourir une perte de revenus.
J'en informe la propriétaire le 1er avril, d'autant que nous avons visité un logement potentiel la veille (trop tard pour signifier le préavis au 1er Avril). Et lui propose un mois de préavis (départ au 31 Mai) conformément à l'article 237 du Code Bruxellois du Logement présent dans notre bail - nous sommes bien conscients qu'elle ne nous a pas signifié de résiliation anticipée formelle, qui lui couterait fort cher, mais nous pensons pouvoir arriver à un accord vu les circonstances, les indemnités qu'elle s'évite et sa conscience que nous devons nous reloger indiquée dans sa lettre du 28 Mars.
Elle refuse tout compromis. Et nous réclame 3 mois de préavis.. même s'il est clair que la vente se fera sans doute d'ici là!
A ce propos elle dit que "l'acheteur sera sans doute content d'avoir quelques loyers pour payer ses travaux". Nous ne sommes donc que des vaches à lait?
Premiers renseignements pris il semble que nous soyons coincés légalement, et personne en Belgique ne semble comprendre que nous souhaitions partir tôt plutôt que tard, alors que nous devons partir de toutes manières.. (toutes les visites sont des familles voulant habiter eux-même l'appartement, pas des investisseurs). Cette situation nous parait très injuste, étant Français.
La mise en vente ne peut-elle être considérée comme une résiliation anticipée de fait? Et l'article 237 s'appliquer?
Que nous conseillez vous pour partir malgré tout le 15 Juin au plus tard, et faire l'état des lieux (donc techniquement avant la fin d'un préavis de 3 mois qui se terminerait fin Juillet). Comment devons nous formuler cela? Et qu'en est-il des loyers restants si la vente s'effectue?
Le bail est enregistré.
Un tout grand merci!

Bienvenue.

Une mise en vente ne signifie pas résiliation du bail.
L'acquéreur peut résilier, pour occupation personnelle, à partir de l'acte authentique avec un préavis de 6 mois.
Cela vous laissait tout le temps pour "vous retourner".

En l'espèce, vous faites le choix de résilier anticipativement.
La loi prévoit 3 mois de préavis et aucune indemnité, vue que vous êtes dans votre 4e année d'occupation.

Le bailleur n'est pas tenu d'accepter votre proposition de raccourcir le préavis.

GT · #3 08-04-2023 11:13:25

Le bien pris en location a été mis en vente.
Le bail de résidence principale (je suppose) de 3 ans arrivé à échéance fin décembre 2022 s'est transformé en bail de RP de 9 ans.

L'art.242 du code bruxellois du logement prévoit que le bailleur notifie au preneur , notamment par recommandé, son intention de vendre de gré à gré le logement loué . Le preneur a le droit d'être informé. Une lettre recommandée a été adressée aux locataires 20 jours après la date de la fin du bail de 3 ans. Cette information donnée aux locataires n'est pas un congé qui leur est donné.

Le bien est mis en vente sur Immoweb le 17 mars 2023.
Le 28 Mars la propriétaire fournit aux locataires une lettre de recommandation pour un nouveau propriétaire éventuel, stipulant que la seule raison de leurs recherches de nouveau logement est sa décision de vendre l'appartement.

L'article 237 du Code bruxellois du logement prévoit que lorsque le bailleur met fin à un bail de RP , le preneur peut lui aussi, à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois.
Mais, en l'espèce, la bailleur n'a pas mis fin au bail conformément aux paragraphes 2 à 4 de l'art.237. La mise en vente n'est pas une des modalités permettant au bailleur de mettre fin au bail de RP de 9ans.

Les effets de l'aliénation du bien loué
Le bail a date certaine puisqu'il a été enregistré. L'article 229, Code bruxellois du logement est clair. Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien, l'ACQUEREUR est subrogé dans les droits et obligations du bailleur-vendeur.
Le nouveau bailleur pourra ainsi mettre fin au bail dans les conditions prévues à l'art.237,§ 2, Code du logement (congé de 6 mois à l'avance s'il a l'intention d'occuper personnellement le bien loué ou de le faire occuper par certaines personnes).
Si le nouveau bailleur fait usage de cette possibilité, le locataire pourra se prévaloir d'un contre préavis d'un mois dont il est question à l'art.237 , C. bruxellois du logement.

Dernière modification par GT (08-04-2023 11:15:39)

PIM

libra · #4 10-04-2023 05:58:44

À mon estime; c'est plus le futur propriétaire qui est coincé que le locataire.

Dans le meilleur des cas, le nouveau propriétaire pourra mettre fin au bail qu'à la fin de 2023.

Dès lors, pourquoi pas négocier avec votre nouveau propriétaire une date de fin de bail qui correspond à la fin de votre mission même si c'est en 2024?

Valehree · #5 17-04-2023 08:02:56

Merci de l’idée mais la réponse est simple : parce que le futur propriétaire n'acceptera pas forcément d'aller au delà des 6 mois de renom (et pourquoi le ferait-il). Ce qui reviendrait alors à nous forcer à déménager à un moment innoportun, à perdre donc des revenus devant annuler des missions professionnelles pour cela, et avec en plus le risque d’avoir peu de choix quant à un nouveau logement vu la période (Octobre, alors que Septembre voit les appartements pris d'assault à Bruxelles).

Nous avons déjà l'expérience de notre propriétaire actuelle qui ne veut rien négocier, prendre le risque que le prochain ne le fasse pas non plus n'est pas une option viable.

Dans les faits c’est donc bien nous, locataires, qui sommes coincés par la loi et les propriétaires (actuel et à venir) alors que nous pensions être dans les lieux sans souci cette année de par la reconduction du bail en 9 ans.

Valehree · #6 17-04-2023 08:28:16

Merci à tous de vos réponses, fort claires du point de vue légal même si n'allant malheureusement pas dans notre sens.

Peut-être est-ce parce que la loi - et l'usage! - est différente en France mais il me parait aberrant qu'a partir du moment où il nous a été signifié par recommandé la mise en vente de l'appartement nous ne puissions pas déterminer quand il nous est possible de partir.
Comme indiqué précédemment, la reconduction du bail en 9 ans laissait à penser que nous serions dans les lieux encore au moins cette année ; et nous nous sommes organisés professionnellement en conséquence.

Pourquoi est-il si difficile de comprendre que du coup la loi - qui certes protège les locataires voulant rester le plus longtemps possible, ne protège absolument pas ceux qui veulent partir plus tôt eu égard aux désagréments causés par la mise en vente?
De fait la loi semble indiquer clairement que c'est notre problème, même si nous ne sommes pas à l'origine de la situation et que tout va donc dans le sens de notre propriétaire: elle ne donne pas de préavis avant la fin du bail de 3 ans, ni même n'a la décence de nous prévenir oralement que les 9 ans ne seront pas effectifs/que nous ne passerons pas l'année puisqu'elle va vendre (auquel cas nous nous serions organisés différemment et il n'y aurait de problème pour personne); elle s'évite des mois d'indemnité en ne faisant pas de résiliation anticipée, et laisse toute la problématique au nouvel acheteur.
Il suffirait que la notification de la mise en vente par recommandée soit considérée comme un motif de résiliation anticipée, et que chacun du coup prenne ses responsabilités. Pardon, mais je trouve la situation injuste et déséquilibrée.

Dans l'immédiat, deux dernières questions:
- que dois-je faire si je veux faire l'état des lieux avant la fin du préavis de 3 mois? (état des lieux le 16 Juin, fin du préavis fin Juillet) Comment le signifier à la propriétaire?
- que se passe-t-il si la vente a lieu avant la fin du préavis (ce qui est parti pour être le cas, une offre d'achat ayant été acceptée)? Je ne veux pas payer un centime de trop à cette dame, mais je doute fort qu'elle nous tienne informés de la date d'acquisition..

Encore merci à vous

libra · #7 17-04-2023 08:38:10

Valehree a écrit :

Merci de l’idée mais la réponse est simple : parce que le futur propriétaire n'acceptera pas forcément d'aller au delà des 6 mois de renom (et pourquoi le ferait-il).

Le futur propriétaire ne sera pas propriétaire avant trois mois. Ce n'est qu'alors qu'il pourra vous adresser un préavis de 6 mois.

Vous pouvez donc rester dans les lieux jusqu'à la fin de l'année et probablement jusque début 2024.

grmff

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