Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur

A première vue, le syndic à tort. la décision de faire les travaux c'est 2/3 et le choix du prestataire c'est 50% + 1

Bonjour,

Je remercie  MarcoBrux et Rexou pour avoir pris le temps de réfléchir à ma question et d’y répondre.
J’ai, pour ma part, poursuivi mes recherches et suis tombé sur une discussion qui avait été lancée par x1Macha le 21 juin 2014. Le thème en était « Réfection de façade : majorité requise ». Certes le Code Civil a changé depuis cette date et les majorités (3/4 versus 2/3) ont changé mais je pense que les principes sont les mêmes. Et tous les participants à cette discussion semblaient penser que c’est la même majorité (3/4 à l’époque) qui décide de faire des travaux aux parties communes et du choix de l’entrepreneur.
Bonne soirée à tous.

Voilà:
https://forum.pim.be/topic-284531-refec … age-1.html

Bonjour,
Votre raisonnement de base est correct.  La loi sur la copropriété prévoit que la majorité de référence est la majorité absolue (50+1) sauf en cas de majorité qualifiée.  Pour les  travaux aux parties communes une  majorité absolue des deux-tiers est prévue.

Art 3.87 § 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.

Pour rappel : La majorité absolue signifie que pour pouvoir être adopté, un projet doit obtenir plus de 50 % des voix, donc 50+1.

Il n’est donc pas interdit lors de l’AG de voter à la majorité absolue (50+1) sur le choix de l’entrepreneur, si les travaux eux-mêmes ont été votés à la majorité qualifiée requise.  Logiquement cela se vote en une seule fois ; travaux + entrepreneur à la majorité des deux tiers.

Toutefois,  le syndic n’a pas tort de chercher un consensus plus large; cela réduit le risque de discussions ou de demande annulation de la décision. Rien n’interdit donc le syndic de rechercher une approbation plus solide à la décision.

DK

Bonjour à tous,

Un grand merci pour vos réponses. Je comprends que le syndic veuille une majorité la plus large possible. Encore faut-il qu’elle soit acquise dans des conditions normales.
Nous avions 4 devis à examiner et sur lesquels nous devions voter. J’ai proposé à l’assemblée de voter d’abord sur les 4 devis puis de revoter uniquement sur les deux devis ayant récolté le plus de votes. Un des devis a obtenu une légère majorité et c’est là que le syndic nous a dit qu’il fallait atteindre les 2/3 des quotités pour que le devis soit accepté. Un des votants pour le devis minoritaire s’est rallié à contre-cœur à la majorité mais cela restait insuffisant pour atteindre les 2/3 des quotités. Ont commencé alors des manœuvres qui ne me semblent pas correctes : un des copropriétaires a téléphoné à l’entrepreneur ayant remis le devis « minoritaire », lui demandant de l’adapter pour diminuer son prix ; des détenteurs de procuration ont téléphoné aux mandants ayant voté par procuration pour le devis majoritaire leur demandant de changer leur vote en leur précisant que les renseignements obtenus sur l’entrepreneur concerné n’étaient pas bons. Bref ce remue-ménage a pris quelques temps et a sans doute fait tourner les têtes puisqu’un nouveau vote sur les deux devis retenus a changé la donne et le devis minoritaire est devenu majoritaire à plus de 2/3 des quotités.
Lors de la dernière assemblée générale nous avions voté pour une « remise en état » de la conciergerie sans préciser la nature des travaux souhaités. Lors de l’assemblée générale extraordinaire chargée d’examiner les devis, le syndic est venu avec 4 devis de remise en état (20.000, 30.000, 40.000 et 50.000 Euros) selon ce que chaque entrepreneur entendait par « remise en état : mise aux normes de l’installation électrique, installation d’une nouvelle cuisine avec des équipements plus ou moins onéreux, installation d’une nouvelle douche avec pose de carrelages, remplacement des châssis et portes, pose de volets électriques, pose d’une porte blindée, etc…Je pense donc que notre erreur a été de voter sur les travaux à la conciergerie sans définir de cahier des charges. A la lecture de vos remarques je pense que c’est là que la majorité des 2/3 est requise. La phase suivante, l’examen des devis, aurait été plus facile puisque les devis n’auraient pas autant divergé et le choix de l’entrepreneur aurait dû se faire à la majorité absolue des quotités, éventuellement en deux tours de vote.
En conclusion je pense que j’ai été maladroit et que j’ai très mal géré le problème. Je vais donc, à l’avenir, refuser d’approuver des travaux sans en avoir obtenu un cahier des charges. Je demanderai le vote sur les travaux dans un premier temps et sur le cahier des charges dans un deuxième temps (majorité des 2/3).
Merci encore pour vos réponses et conseils.

Il est évident que le vote sur les 4 à la fois pose problème, parce qu'ils sont mutuellement exclusif. Ce n'est dès lors pas un vote "oui" ou un vote "non" et tous les devis auraient pu être recalés.

L'idée de refaire un tour de vote sur les deux meilleurs est donc une bonne méthode, même si le code civil ne le prévoit pas.

Il n'est pas interdit non plus de contacter un ou deux entrepreneurs ayant remis devis et de négocier leurs conditions (que ce soit pour la nature des travaux ou le prix final, ou les garanties, le délai... ) pour acceptation. Un devis peut être accepté sous conditions d'adaptation/modification de certains points, y compris le prix. Un contact téléphonique avec un entrepreneur durant l'AG n'est pas en soi répréhensible. Le choix définitif se faisant sur base d'une offre concrète et écrite. L'AG peut voter A "sous condition" ou à défaut, le choix se portera sur C (éventuellement aussi "sous condition"... et si refus de A et C, le choix se portera sur D. Pourquoi pas ?

Il est évident que ces devis doivent correspondre à un cahier des charges comparable. Ce n'est pas à l'entrepreneur de définir ce que recouvrent les termes "remise en état" d'un appartement.

Extrait d'un règlement de copropriété du milieu des années 2010

Lorsque plus de deux propositions  sont soumises au vote et lorsqu’aucune d’elles n’obtient la majorité requise, il est procédé â un deuxième tour de scrutin, seules les deux propositions ayant obtenu le plus de voix au premier tour étant soumises au vote