Flandre (et ensuite: Wallonie) : facteurs de correction

Le 1er octobre 2023, les restrictions sur l'indexation des loyers pour les logements les moins économes en énergie expireront en Flandre. Dès lors, l'indexation du loyer avec le label EPC E ou F (ou sans EPC) est à nouveau autorisée. Avec le label D, la limitation à 50 % n'est plus applicable. Cependant, vous devrez désormais prendre en compte des facteurs de correction. Celles-ci empêchent que l'augmentation de loyer « perdue » soit rattrapée au cours de l'année écoulée. Que faut-il savoir sur ces facteurs de correction ? Quels points d’attention généraux devez-vous prendre en compte ?

Champ d'application

Depuis le 1er octobre 2022, des règles particulières s'appliquent à l'indexation des loyers :

    S'il existe un CPE pour la maison de classe énergétique A+, A, B ou C, rien ne change : l'indexation peut se faire de la manière habituelle.
    S'il existe un CPE pour l'habitation de classe énergétique D : l'indexation est limitée à 50%
    S'il existe un CPE pour la maison de classe énergétique E ou F : interdiction d'indexation
    S'il n'y a pas de CPE pour la maison : interdiction d'indexation

Ces règles particulières expireront le 1er octobre 2023. Elles seront désormais remplacées par des facteurs de correction :

    Un facteur de correction spécifique pour les logements avec label EPC D
    Un facteur de correction spécifique pour les logements avec label EPC E ou F ou s'il n'y a pas de EPC
    Pour les habitations bénéficiant d'un label EPC A+, A, B ou C : pas de facteur de correction. L'indexation peut être effectuée de la manière habituelle.
     

Les restrictions d'indexation jusqu'au 01/10/2023 et les facteurs de correction s'appliquent uniquement aux contrats de location résidentielle ayant débuté avant le 1er octobre 2022. Donc : si le contrat de location a débuté en décembre 2022, vous n'êtes pas obligé de prendre en compte tout cela. Dans ce cas, vous n'êtes pas obligé d'appliquer des facteurs de correction. Les règles s’appliquent également uniquement à la location résidentielle et non à la location étudiante. Que le contrat de location relève de la loi sur le loyer (conclu avant le 01/01/2019) ou du décret flamand sur le loyer (conclu le 01/01/2019) n'a pas d'importance.

Dans un avenir proche, cela signifie que nous disposons de deux systèmes en termes d’indexation des loyers :

    Contrats de location résidentiels ayant débuté à partir du 01/10/2022 + Contrats de location étudiants + Logements labellisés EPC A+, A, B ou C = pas de facteurs de correction
    Logements avec label EPC D, E, F ou sans EPC ayant débuté avant le 01/10/2022 = facteurs de correction

Indexation provisoire

A partir du 01/10/2023, l'interdiction d'indexation (E/F/no EPC) et la limitation à 50% (D) ne s'appliqueront plus. En principe, cela vous permettrait d'indexer entre-temps. Mais l'art. 34 Décret flamand sur la location de logements et art. 1728bis BW stipule que vous ne pouvez indexer qu'une seule fois par année de location. La question est de savoir si cette disposition s’applique ici…

La réponse à cette question est moins pertinente avec le label E, F ou sans EPC. Après tout, l’indexation était interdite jusqu’au 10/01/2023. Une indexation intermédiaire est la première indexation et est logiquement autorisée.

Le label D est peut-être déjà indexé à 50 %. L'ajustement intérimaire pourrait être considéré comme une seconde indexation. Nous écrivons « peut » parce que les interprétations juridiques diffèrent. Cependant, au vu du texte clair de la loi, il nous semble nécessaire d'avertir, par prudence, que la limitation à une indexation par année de location peut jouer un rôle. Quiconque modifie le loyer une deuxième fois entre-temps court un risque.

Heureusement, en pratique, il s’agit d’une discussion purement théorique pour la plupart des contrats. Les facteurs de correction garantissent que l’indexation intermédiaire est inutile. Après tout, le résultat après demande est égal au loyer existant. Nous illustrons cela plus en détail dans les exemples de calcul.

Effet rétroactif d'une demande d'indexation

Le droit du bail prévoit qu'une demande d'indexation peut avoir un effet rétroactif allant jusqu'à trois mois. Mais même avec cette règle, vous devez tenir compte des restrictions. L’effet rétroactif ne peut excéder la date du 01/10/2023. En effet, à cette époque, l'interdiction d'indexation (E/F/pas d'EPC) et la réduction de moitié (D) étaient toujours en vigueur. Vous ne pourrez donc jamais remonter plus loin dans le temps que le 10/01/2023.

L'avenir

Il faudra tenir compte des facteurs de correction pendant un certain temps encore. Après tout, ils ne disparaissent que si un EPC suffisamment bon est soumis. Vous devez également continuer à les appliquer pour l'indexation en 2024, 2025, 2026 et au-delà. Seul un bon EPC peut changer cela.

Toutefois, l'effet rétroactif de la demande d'indexation ne s'applique pas non plus dans ce cas. Par exemple : si le propriétaire reçoit un CPE de label C en février 2024, alors qu'il ne disposait auparavant d'aucun CPE, un montant indexé sans facteur de correction ne pourra pas être demandé pour janvier, décembre et novembre. Au cours de ces mois, vous devez appliquer le facteur de correction. La raison : le propriétaire n'avait pas encore de CPE et ne remplissait donc pas les conditions pour supprimer le facteur de correction.

Au fil du temps, le nombre de contrats entrés en vigueur avant le 10/01/2022 diminuera. A très long terme, le système est donc en voie de disparition.

source: CIB Vlaanderen