forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

Xray
Pimonaute
Inscription : 05-09-2023
Messages : 7

Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

Région : Wallonie
Durée du bail : 7ans actuellement
Résidence principale
Bail enregistré le 31 Août 2016 et prise effet le 1er septembre 2016, loyer de base :560€
Je suis locataire
Garage en location externe non enregistré, aucun lien avec le bail

Bonjour à toutes et tous,

Je me permets de solliciter la bienveillance de cette communauté afin de solliciter des conseils éclairés concernant un sujet qui m'interpelle. Conformément à la législation en vigueur, chaque année au 1er septembre, mon propriétaire est tenu de m'informer de l'indexation de mon loyer. Pour procéder à cette indexation, il doit se baser cette année sur le certificat PEB de mon logement, qui est actuellement classé en catégorie D, permettant ainsi une augmentation du loyer jusqu'à concurrence de 75 % si je ne dis pas de bêtises.

Cependant, une situation délicate s'est présentée : le certificat PEB en question a expiré en mai 2023, devenant ainsi non valide. Par conséquent, mon propriétaire ne peut plus légalement procéder à l'indexation du loyer sans disposer d'un certificat PEB en cours de validité.

Je tiens à noter que, grâce à une réduction du calcul, la modification de l'indexation se traduirait par une économie de plus de 5 euros sur mon loyer mensuel. A la signature du bail le 31 Août 2016, d'un loyer de 560€ avec entrée en vigueur le 1er Septembre 2016.



Dès lors, je me questionne sur la possibilité de mettre à jour mon loyer en utilisant la nouvelle indexation, même si le certificat actuel n'est plus valide. Mon propriétaire refuse d'indexer maintenant et veut attendre novembre 2023 afin d'indexer en tarif plein.

De plus je lui loue un garage qui n'a absolument rien a voir avec le logement. Le garage n'a pas de bail et n'est donc pas enregistré. Cela fais plus de 5 ans que je loue ce garage. Peut il à sa guise augmenter le tarif de la location comme augmenter de 10€ chaque année et si non, peut il m'obliger à vider le garage en cas de refus de changement de prix de la location. Je répète que le garage n'a pas de bail et n'est en rien lié a mon logement. Je ne peux pas me permettre de me séparer du garage ayant un petit appartement et un bébé de 1 an, nous avons plus d'affaires a stocker.

Je vous remercie infiniment de l'attention que vous porterez à ma requête et de vos précieux avis à ce sujet.

Bien à vous,

Screenshot_2023-09-05-21-17-36-074_com.android.chrome-edit.jpg

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 274

Re : Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

GT a écrit :
grmff a écrit :

1. La formule est erronée Voir les calculs de D1791 (que je n'ai pas vérifié, mais dont le raisonnement tient la route)
2. Votre proprio peut indexer au plus tôt à la date anniversaire, avec effet rétroactif pour les 3 mois qui précèdent s'il le fait en retard
3. Votre proprio doit utiliser la bonne formule d'indexation. S'il indexe avec 3 mois de retard, il doit quand même utiliser la formule adaptée (avec 75% de l'augmentation dans votre cas de PEB D) Il se fourre le doigt dans l'oeil s'il croit pouvoir indexer à 100%
4. Pour le garage, votre proprio fait ce qu'il veut, dans la limite de votre accord. Il peut vous remettre le congé à tout moment, moyennant préavis d'un mois. Et donc changer le loyer comme il veut ou vous demander de quitter. Vous n'avez aucune sécurité si vous n'avez pas de bail écrit.

Un élément particulier : le certificat PEB D a expiré en mai 2023. A la date anniversaire du bail soit le 1/9/2023 : absence de certificat PEB ?

Le Certificat PEB a été imaginé pour informer les locataires de la performance énergétique et de la consommation théorique de leur immeuble, afin de le comparer aux autres immeubles qu'un candidat envisage de louer.

Il n'a pas été conçu afin de moduler l'indexation, ni la taxation, ni l'interdiction de louer le bien, etc.

Le certificat expiré est-il encore un certificat au sens de la loi? Je ne sais pas. Etant donné que la loi précise que ce certificat est obligatoire au moment de la mise en location et ne parle pas du certificat au moment de l'indexation, il est compliqué de se faire une opinion.

En effet, le décret pointé dans l'article relatif à l'indexation pointe un décret qui ne parle pas de validité du certificat, mais pointe un autre décret et le modifie.

Or, l'obligation d'avoir un certificat mentionnée dans ce 2e décret concerne l'existence d'un Certificat à la mise en location.
On peut dès lors supposer que, respectant la loi sur le certificat PEB à la mise en location, le bien respecte la règle:

le bien loué dispose d'un certificat PEB de classe énergétique E au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments au moment de la demande d'adaptation du loyer

Cela peut malheureusement être lu de différentes manières:
- Le certificat est valide à la signature du bail? On considère que le bien dispose d'un certificat pour respecter les obligations du décret, et donc le certificat est considéré comme existant
- Le certificat ayant dépassé sa date de validité, il n'existe plus, et donc on ne peut pas indexer.

Alors, personnellement, je me base sur l'objectif du législateur, qui était d'informer le locataire au moment de la signature du bail. SI le certificat existait à ce moment, le bien loué dispose d'un certificat au sens de l'AGW du 15/5/2014.

Ce raisonnement peut avoir un effet pervers. En effet, si un propriétaire fait une amélioration du PEB et demande un nouveau PEB, on pourrait dire que c'est toujours le PEB initial, au moment de la signature du bail, qui reste valable.

Retournons alors à la volonté du législateur: alléger le loyer des personnes qui occupent un bien avec un mauvais PEB... et indirectement pousser les propriétaires à améliorer le bien. Si le propriétaire obtempère à la volonté du législateur, il est logique qu'il soit récompensé, et inutile d'alléger le loyer d'une passoire énergétique qui n'est plus une passoire énergétique.

Hors ligne

Aime ce post :

PIM

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 098

Re : Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

rexou a écrit :

A votre place, je paierais les 666 sans discuter et sans chipoter. Vous avez plus à perdre qu'à gagner en entamant une discussion ou en prenant des initiatives d'auto-indexation qui seraient sans doute mal perçues par votre bailleur. Ce n'est qu'un avis bien sur...

Je réitère cet avis d'autant plus qu'il semble que le loyer demandé soit inférieur à ce qui serait exigible devil

En ligne

jelou
Pimonaute intarissable
Inscription : 09-09-2007
Messages : 908

Re : Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

D1791 a écrit :

Ce n'est pas une hypothèse : la formule utilisée par Xray est erronée :
la capture d'écran indique : loyer de base + ((loyer indexé - loyer de base)*0.75)

Cette formule est erronée.

Pour ma part, j'arrive au résultat suivant : 687.19€ de loyer à partir du 01/09/2023... mais je me suis peut-être trompé.
Mon calcul est le suivant :
Loyer à partir du 1/9/2022 (donc autorisé puisque avant blocage) : 560 * 123.68/103.93= 666.42
Loyer à partir du 1/9/2023 avec un PEB autorisant l'indexation à 100% : 560 * 128.82/103.93 = 694.11
Hors, avec un PEB D, l'indexation au 1/9/2023 ne peut être que de 75%, soit de 20.77€ ((694.11-666.42)*0.75%).
Le nouveau loyer, à partir du 1/9/2023 avec un PEB D ne peut donc être que de 666.42 + 20.77 = 687.19

Si mon raisonnement n'est pas bon, je suis intéressé parce que ça veut dire que je me trompe pour mes propres baux.

Moi j'arrive à 660, 6€
560 loyer de base X le nouvel indice août 2023 128,82 / par l'indice de base soit 103.93 (juillet 2016) = 694.1 maios comme on ne peux indexer que de 75%
694.1- 560 = 134.1 x 75% ce qui nous fait 100.57€ d'inexation  560+ 100.57 = 660.6

Hors ligne

Chokotoff
Pimonaute bavard
Inscription : 12-12-2022
Messages : 324

Re : Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

jelou a écrit :
D1791 a écrit :

Ce n'est pas une hypothèse : la formule utilisée par Xray est erronée :
la capture d'écran indique : loyer de base + ((loyer indexé - loyer de base)*0.75)

Cette formule est erronée.

Pour ma part, j'arrive au résultat suivant : 687.19€ de loyer à partir du 01/09/2023... mais je me suis peut-être trompé.
Mon calcul est le suivant :
Loyer à partir du 1/9/2022 (donc autorisé puisque avant blocage) : 560 * 123.68/103.93= 666.42
Loyer à partir du 1/9/2023 avec un PEB autorisant l'indexation à 100% : 560 * 128.82/103.93 = 694.11
Hors, avec un PEB D, l'indexation au 1/9/2023 ne peut être que de 75%, soit de 20.77€ ((694.11-666.42)*0.75%).
Le nouveau loyer, à partir du 1/9/2023 avec un PEB D ne peut donc être que de 666.42 + 20.77 = 687.19

Si mon raisonnement n'est pas bon, je suis intéressé parce que ça veut dire que je me trompe pour mes propres baux.

Moi j'arrive à 660, 6€
560 loyer de base X le nouvel indice août 2023 128,82 / par l'indice de base soit 103.93 (juillet 2016) = 694.1 maios comme on ne peux indexer que de 75%
694.1- 560 = 134.1 x 75% ce qui nous fait 100.57€ d'inexation  560+ 100.57 = 660.6

Non, vous avez fait la même erreur que le module de calcul tout fait qu'a utilisé l'auteur du fil. La limitation de l'indexation est à appliquer pour la période couverte par la limitation de l'indexation.

D1791 est arrivé au même raisonnement mathématique que le mien. À voir où nous avons nos différences de calcul.

Hors ligne

D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-07-2013
Messages : 985

Re : Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

Chokotoff a écrit :

D1791 est arrivé au même raisonnement mathématique que le mien. À voir où nous avons nos différences de calcul.

Notre différence de résultat vient du fait que j'ai basé TOUS mes calculs sur le loyer de base de 560 ET toujours sur l'indice de base de juillet 2016.
Vous avez pris comme base de calcul de l'indexation de 2023 le loyer de 2022 (666.42) ET l'indice de base de juillet 2022.
Du coup votre indexation 2023, c'est un peu la même mécanique que l'intérêt composé : vous indexez une indexation.
Ce qui ne me semble pas correct...
Mais je peux avoir tort...
Mon calcul me semble plus simple car ce sont toujours les mêmes données de base que j'utilise, connues depuis la signature du bail, et que cela me semble correspondre à toutes les logiques des formules officielles d'indexation que je connais à ce jour.

Mais encore une fois, je n'affirme pas avoir raison.

devil ceci démontre, me semble-t-il, l'absurdité de la réglementation qui devrait être simple et compréhensible de la même façon par tout un chacun. devil
Une bonne loi, c'est une loi facile à comprendre et à appliquer.

Hors ligne

Xray
Pimonaute
Inscription : 05-09-2023
Messages : 7

Re : Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

Merci a toutes et tous pour vos retours. Votre aide a été précieuse !

Dernière modification par Xray (07-09-2023 21:12:53)

Hors ligne

Chokotoff
Pimonaute bavard
Inscription : 12-12-2022
Messages : 324

Re : Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

D1791 a écrit :
Chokotoff a écrit :

D1791 est arrivé au même raisonnement mathématique que le mien. À voir où nous avons nos différences de calcul.

Notre différence de résultat vient du fait que j'ai basé TOUS mes calculs sur le loyer de base de 560 ET toujours sur l'indice de base de juillet 2016.
Vous avez pris comme base de calcul de l'indexation de 2023 le loyer de 2022 (666.42) ET l'indice de base de juillet 2022.
Du coup votre indexation 2023, c'est un peu la même mécanique que l'intérêt composé : vous indexez une indexation.
Ce qui ne me semble pas correct...
Mais je peux avoir tort...
Mon calcul me semble plus simple car ce sont toujours les mêmes données de base que j'utilise, connues depuis la signature du bail, et que cela me semble correspondre à toutes les logiques des formules officielles d'indexation que je connais à ce jour.

Mais encore une fois, je n'affirme pas avoir raison.

devil ceci démontre, me semble-t-il, l'absurdité de la réglementation qui devrait être simple et compréhensible de la même façon par tout un chacun. devil
Une bonne loi, c'est une loi facile à comprendre et à appliquer.

Merci pour l'explication. J'ai eu raison de prendre le loyer de 2022 (cela ne change rien puisque c'est simplement une distributivité), mais par contre, en prenant l'indice de juillet 2022 comme nouvel indice de départ, j'ajouter une indexation d'un mois (entre juillet et août 2022) alors que le mois de juillet 2022 a déjà été pris en compte dans mon calcul intermédiaire.

Et je suis d'accord qu'il n'y a rien de pire que d'avoir une législation interprétable en fonction du niveau de lecture.

Cela me conforte dans l'idée des indices spécifiques en fonction des PEB s'ils veulent absolument encadrer l'indexation sur cette base.

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 039
Site Web

Re : Indexation PEB D Septembre + location garage non enregistré

D1791 a écrit :

ceci démontre, me semble-t-il, l'absurdité de la réglementation qui devrait être simple et compréhensible de la même façon par tout un chacun. devil
Une bonne loi, c'est une loi facile à comprendre et à appliquer.

+1

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres