Résiliation anticipée compliquée

Bonsoir,

Je crée cette discussion car je suis dans une situation un peu particulière et la résiliation anticipée de mon bail ne se passe pas dans les meilleures conditions. Et je souhaiterais connaitre l'avis de personnes habituées pour savoir comment gérer ça au mieux.

En janvier 2020, je signe un contrat de courte durée pour un appartement à Liège, pour une durée de 3 ans. Tout se passe bien.
Mi-décembre 2022, à l'approche de la fin de cette durée de 3 ans, mon propriétaire m'envoie par recommandé un contrat de renouvellement pour une nouvelle durée de 3 ans.
Désirant rester dans cet appartement, j'accepte et signe le contrat.
Mais en juillet 2023, j'ai besoin d'un appartement 2 chambres donc j'envoie mon renon au propriétaire (par mail et par recommandé). Il accuse bonne réception fin juillet, le préavis débute donc le 1er aout 2023.
Et c'est là que les soucis commencent.
Tout d'abord, il y avait une clause dans le contrat concernant les résiliations, spécifiant que la résiliation ne pouvait se faire qu'à la date d'anniversaire du contrat, et avec une notification de 6 mois. Pour mon propriétaire, je devais donc prester un préavis jusqu'au 31 décembre 2023.
Je découvre à ce moment-là l'existence du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, spécifiant notamment des règles claires concernant les résiliations anticipées et les préavis. J'informe alors mon propriétaire que la clause du contrat ne respecte pas la loi et je lui demande, de bonne foi, quelle est la règle à respecter : la clause ou la loi ? Il me répond que c'est le contrat qui fait foi, donc préavis jusque décembre 2023.
Et en même temps, il me donne quelques informations pour trouver un remplaçant, que je suis responsable de l'annonce et des visites, ainsi qu'un petit texte avec les coordonnées du propriétaire à fournir aux éventuels candidats pour la suite des démarches.
Pour moi, il me donnait ces informations-là car je lui avais demandé s'il était possible de trouver un arrangement à l'amiable, je pensais donc que c'étaient des conditions au cas où je voudrais trouver un remplaçant afin de mettre fin au préavis plus tôt.

Le temps passe, je discute avec mon entourage de la situation et tout le monde me dit que c'est très étrange qu'un contrat puisse nullifier la loi. Et de mon côté, durant cette période je n'avais pas vraiment le temps de faire des recherches actives pour trouver un remplaçant, quelques contacts et visites qui ne portent pas leur fruit. Tant pis pour moi, je paye mon préavis.
Arrivé en octobre 2023, je prends quand même la peine de contacter un notaire, puis un avocat, pour savoir si oui ou non la clause du contrat nullifie la loi.
Mi-octobre, j'obtiens une réponse formelle : c'est la loi qui nullifie la clause, pas l'inverse !
J'informe donc mon propriétaire que mon préavis se termine le 31 octobre, point final.

Forcément, mon propriétaire n'est pas content de la situation et me reproche de notifier mon refus d'appliquer la clause du contrat aussi tard... De mon point de vue, s'il ne m'avait pas menti en juillet lorsque je lui avais fait part des différences entre le contrat et la loi, nous n'en serions pas là.
Mais en plus de ça, il me reproche de ne pas avoir respecté l'obligation de remise en location, avec publication sur Immoweb.
Quand j'avais cru qu'il me donnait des informations et des conseils pour trouver un remplaçant, dans le cadre d'un arrangement à l'amiable pour réduire la durée du préavis, j'avais tort. En fait il voulait dire que c'était à moi de faire toutes les démarches pour trouver un nouveau locataire à sa place, pas seulement pour réduire la durée du préavis mais de manière générale, et en plus il m'imposait d'utiliser Immoweb (les frais d'abonnements à ce service étant alors à ma charge). Donc ici, il m'imposait en réalité de nouvelles règles, à son plein avantage, qui n'étaient pas présentes dans le contrat initial. Et lui n'a évidemment rien fait de son côté pour trouver un nouveau locataire.
Est-ce une pratique vraiment autorisée ?
Etant donné que je n'avais pas compris ça comme ça, je n'avais pas émis mon refus d'appliquer ces règles lorsqu'il me les a données en juillet, je suppose que mon silence à ce moment-là peut servir de consentement tacite ?

Ensuite, vous vous souvenez au début de mon explication, je vous ai parlé d'un contrat de renouvellement d'une durée de 3 ans après un premier contrat de 3 ans ?
J'ignorais à ce moment-là que c'était interdit, un contrat de 3 ans qui arrive a terme se transforme en contrat de 9 ans. Et visiblement mon propriétaire l'ignorait aussi vu qu'il l'a découvert il y a 2 jours.
Et cerise sur le gâteau, autant le premier contrat (celui de 2020) a bien été enregistré auprès du SPF, autant le contrat de renouvellement (de 2023) ne l'a pas été.
Malheureusement je n'ai découvert toutes ces lois que récemment donc je n'ai jamais mis en demeure pour mon propriétaire pour qu'il enregistre le contrat (je sais qu'il existe une règle qui ôte l'obligation de payer un préavis et des indemnités dans le cas de contrat non enregistré mais ce n'est pas applicable ici).
Aujourd'hui, et après avoir discuté avec mon propriétaire, il accepte ma fin de préavis au 31 octobre (que j'ai donc déjà bien payé en ce début de mois), mais me demande un mois d'indemnité. Et ça, en plus de respecter mon "obligation" de poster une annonce sur Immoweb (dont tous les frais sont à ma charge) et d'assurer les visites jusqu'au 31 octobre.
Il a également pris connaissance du fait qu'un contrat de 3 ans est normalement transformé en contrat de 9 ans, mais comme j'ai accepté de signer un nouveau contrat en 2023, il considère que c'est ce contrat-là qui fait foi et qu'il peut donc appliquer les règles d'un contrat de courte durée. Pas de bol pour moi, une loi n'a pas été respectée mais comme un contrat a été signé, c'est le contrat qui importe.
Là où moi, je défends l'idée qu'on est désormais censé être dans le cadre d'un contrat de 9 ans, au cours de sa 4e année, et je n'ai donc pas d'indemnité à lui payer.
Il en profite d'ailleurs une fois de plus pour mélanger un peu tout à son avantage car il me dit qu'un départ au cours de la première année implique une indemnité de 3 mois (c'est effectivement le cas pour un contrat de 9 ans, pas pour un contrat de courte durée) mais il ne me demande qu'un mois, il pense me faire une fleur...
Et je rappelle que ce contrat de renouvellement n'a jamais été enregistré donc je me pose de sérieuses questions quant à sa validité face à la loi.

Ah et j'ajouterais que le propriétaire ne m'a jamais fourni le PEB de l'appartement (je ne suis même pas sûr qu'il l'ai), et qu'il m'a fait verser la caution locative sur son compte bancaire personnel...
Donc pour quelqu'un qui ne respecte pas plusieurs loi et joue avec les règles comme ça l'arrange, je trouve un peu gonflé qu'il me fasse passer pour le fautif qui ne respecte pas ses engagements.
Et je précise que j'ai toujours été un très bon payeur, jamais de retard, je n'avais jamais eu le moindre problème avec le propriétaire durant les 3 ans et demi que j'ai été locataire de cet appartement.
Cela fait maintenant plusieurs jours que j'échange des mails avec lui pour résoudre au mieux la situation (j'ai conscience que j'ai des torts, si j'avais pris plus au sérieux ma recherche de remplaçant, nous n'en serions probablement pas là), notamment en la confrontant face aux lois qu'il n'a pas respecté. Mais sa réponse reste globalement la même à chaque fois, c'est ma faute, et les "arrangements" qu'il propose continue à me mettre en défaut et à l'arranger lui.
J'ai déjà fait preuve de bonne foi en acceptant de poster l'annonce sur Immoweb, en payant donc moi-même l'abonnement à ce service, et en organisant des visites. Mais il insiste pour le paiement de l'indemnité.

Voilà, merci de m'avoir lu.
Que pensez-vous de cette situation ?
Croyez-vous que je devrais continuer d'accepter ses conditions (annonce + visites à ma charge jusqu'au 31 octobre et indemnité d'un mois) ou est-ce que cela vaudrait la peine de remonter le cas vers un juge de paix ?