Résiliation anticipée compliquée

Bonjour et bienvenue sur le forum de Pim.be.

Que voilà une longue explication. Vu la date que vous mentionnez, je suppose qu'il s'agit d'un bail en Région Wallonne.

Un bail de 3 ans devient un bail de 9 ans qui à commencé à son origine, même si vous resignez un nouveau bail. Le 2e bail de 3 ans n'a donc aucune raison d'être, et il est nul et non avenu. C'est le bail initial qui s'applique.

Le décret applicable se trouve ICI

Source:

Une indemnité de 3-2-1 mois est dues pour une rupture de bail anticipée au cours de la 1ere-2e-3e année. Ici, vous êtes dans la 4e année, et aucune indemnité n'est due.

Il est à noter que le loyer n'a pas pu être augmenté au bout des 3 ans dans le nouveau bail. Si le propriétaire a indexé le bail, c'est OK. S'il a augmenté le loyer au delà de l'indexation, vous pouvez lui demander de vous rembourser. (Source: ci-dessus)

Il ne peut être dérogé à cela: la loi est impérative:

(je vous laisse faire une recherche de la phrase dans le texte pointé ci-dessus pour connaître les numéros d'articles concernés)

Dès lors, en résumé, 3 mois de préavis et pas d'indemnité.

Pour ce qui est de la remise en location, voici ce que je trouve dans le même arrêté:

Le propriétaire ne peut donc vous demander de payer l'intervention d'un tiers, y compris une publication Immoweb, pour relouer l'appartement.

Bonsoir grmff et rexou,

Tout d'abord merci pour vos réponses et désolé de vous avoir fait lire un texte aussi long.

Je confirme qu'il s'agit d'un bail en Région Wallonne.

Je prends bonne note des articles qui viennent directement du décret, merci pour le lien.
Je vais pouvoir, une fois de plus, informer mon propriétaire qu'il se trompe quant à l'application de la loi...

Concernant les frais de relocation qui pourraient être à ma charge, il y a une clause qui mentionne cela dans mon contrat mais dans un chapitre à propos de la résiliation aux torts du preneur. Si je ne me trompe pas, c'est un cas encore différent de la résiliation anticipée et qui ne peut résulter que d'un jugement, exact ?

Pour le PEB et l'indexation, mon propriétaire n'a pas procédé à l'indexation en 2021 ni en 2022. Mais lors du renouvellement en 2023, il l'a fait.
Il a pris comme indice de base celui de décembre 2019 et comme nouvel indice celui de décembre 2021.
C'est aussi pour ça que je pense qu'il ne dispose pas du PEB, car pour pouvoir appliquer l'indice de décembre 2022, il en aurait eu besoin. Donc il s'est sans doute satisfait de l'indice de décembre 2021.
Notez que je ne lui fait aucun reproche pour ça, je sais qu'il est en droit d'indexer le loyer et je trouve ça suffisamment sympa de sa part de ne pas l'avoir fait plus tôt.

Concernant les démarches de relocation, le fait est qu'il me les as énoncées par mail en juillet lorsque je lui ai remis mon renom. Et si je les avais mieux comprises, je les aurais évidemment refusées. De ce que j'ai pu comprendre, ce genre d'arrangements hors contrat est possible et a une réelle valeur juridique quand elle est approuvée par les deux parties. Mais généralement de tels arrangements bénéficient aux deux parties.
Là, avec sa vision des choses, c'est clairement un avantage unilatéral pour lui : Il s'enlève la pénibilité et les frais d'une remise en location pour me les assigner.
Mais comme je n'ai pas donner mon refus immédiatement, j'ai peur que ça soit considéré comme un accord tacite.

Ceci dit, de toute façon là j'ai déjà posté l'annonce et j'ai déjà quelques visites de prévues.
Je vais re-contacter mon propriétaire pour lui dire que je ne lui dois aucune indemnité, que j'accepte de gérer les visites jusqu'au 31 pour prouver ma bonne foi. Et si ça ne lui convient toujours pas, je ferai le nécessaire auprès d'un juge de paix.

Encore merci pour vos réponses qui me réconfortent dans l'idée que je suis dans mes droits.
Et qui me confirment que je suis un pigeon, en effet (trop bon, trop con, c'est pourtant connu comme expression...)

oui

La réponse ne s'est pas faite attendre trop longtemps.
Sans surprise il reste sur ses positions.

J'ai mentionné les différents articles du décret que grmff m'a fourni pour défendre mon point de vue et voilà sa réponse :"Je pense que l'on peut encore apporter et citer de multiples loi ou décrets à ce sujet très vaste. C'est pour cette raison qu'un accord commun appelé contrat locatif cadre (plus précisément) les responsabilités des parties."
Donc si je comprends bien, il y a des lois, mais si certaines ne sont pas respectées ce n'est pas grave car il y a un contrat qui permet d'avoir des règles plus simples.
Il maintient que je lui dois un mois d'indemnité, comme la loi le prévoit dans le cadre de résiliation anticipée pour baux à courte durée (cette loi -là, il veut bien l'appliquer curieusement).
Et il se permet même de me dire "Avec toute la bonne volonté je ne saisis pas comment le texte ci-joint et pourtant si évident vous semble encore flou ou incompréhensible!", on est d'accord qu'il fallait oser la sortir celle-là ?

Alors que je lui ai fait remarquer qu'il n'avait jamais enregistré le contrat de renouvellement de 2023, il me répond "ce contrat est enregistré et tant que la personne est enregistré à la maison communale à cette même adresse il reste enregistré pour une durée indéterminée."
Je doute de sa parole car je n'ai jamais reçu de notification sur ce sujet et je viens de vérifier sur MyMinfin, je confirme que je n'ai pas ce contrat dans mes documents. Je suppose donc qu'il mentionne en fait le contrat initial de 2020, qui lui avait bien été enregistré.
C'est du détail vu que selon le décret de mars 2018, ce contrat de renouvellement est de toute façon non avenu mais bon, c'est pour vous dire la mauvaise foi de la personne en face. Un coup c'est le premier contrat qui compte, un coup c'est le deuxième contrat qui fait foi.

Concernant le PEB, il m'a transmis le certificat de l'appartement au 2e étage, alors que celui que je loue se trouve au 1er étage (c'est une ancienne maison de maître rénovée en plusieurs appartements, un par étage).
Question : Si les 2 appartements sont à priori identiques (je ne suis jamais rentré dedans mais je suppose que c'est le cas) et rénovés en même temps. Le certificat PEB d'un appartement peut-il être utilisé pour les autres ?
J'en doute fortement mais bon, on ne sait jamais...

Bref, une fois de plus il applique les règles qu'il veut et ça devient n'importe quoi.
Demain matin, je me rends au Greffe de la Justice de Paix pour y entamer les démarches nécessaires.

A ce sujet, est-il préférable que je prévienne le propriétaire que j'entame ces démarches ? Ou au contraire vaut-il mieux couper tout dialogue avec lui ?
Et autre point, mon préavis se termine le 31 octobre et je dois m'arranger pour faire l'état des lieux de sortie avec son représentant.
Vu que je vais entamer les démarches auprès d'un juge de paix, est-ce que je dois quand même procéder à l'état des lieux de sortie ou dois-je bloquer cette procédure tant que le jugement n'a pas été prononcé ?

Je ne dirais rien de plus. Et j'attendrais la sortie effective. Ce sera une affaire plus simple devant le juge.

De toute façon, cela passera par la case justice de paix, cela me semble évident.

Alors, montrez votre bonne volonté, communiquez lui les dates des visites (whattsapp, mail, etc) prenez des copie d'écran des annonces. Si vous avez mis une annonce sur marketplace, prenez une copie d'écran dès que possible, et aussi la veille de votre départ. Une copie d'écran où on voit le nombre de visite de l'annonce...

Au bout du compte, ce sera sa bonne foi, bonne composition et respect des règles de bail contre la vôtre. Le juge juge un cas qui lui est présenté, mais aussi les gens qui sont face à lui. Alors, préparez votre cas, afin que le juge puisse voir à qui il a affaire.

Tant à faire, autant faire immédiatement une requête en validation du préavis.

Bonsoir,

Pour donner une suite à cette histoire, l'état des lieux de sortie a bien eu lieu.
De manière générale, tout était nickel donc pas de soucis sur l'état de l'appartement.
Le four était encore trop gras, on a convenu que je m'y présenterai demain pour redonner un bon coup de nettoyage, rien de bien dramatique donc.
La caution me sera rendue, moins le mois d'indemnité que le propriétaire estime avoir le droit de me demander.
Comme la propriétaire m'avait fait verser la caution sur son compte personnel, je n'ai pas vraiment de pouvoir dessus, il me rendra ce qu'il veut bien me rendre... Et c'est moi qui vais devoir contester, via démarches officielles auprès de la justice de paix, pour pouvoir récupérer le mois d'indemnité qu'il garde (à condition que le jugement soit à mon avantage, évidemment).

L'état des lieux en lui-même a duré maximum 30 minimum, suivi de 2h30 de discussions concernant cette indemnité (enfin surtout lui qui parle, moi je dois avoir eu l'occasion de parler pendant 15 minutes cumulées maximum...)
Le propriétaire reste sur ses positions : Nous avons signé un contrat de bail d'une durée de 3 ans en janvier 2023, donc ce sont les règles établies dans le cadre de ce contrat qui comptent, et il a le droit à un mois d'indemnité.
Quand je mentionne l'article :

Il insiste que nous ne sommes pas dans ce cas, et refuse d'admettre que nous sommes dans le cadre d'un contrat de 9 ans.

Et quand je mets en avant le fait qu'il n'avait pas le droit de me faire signer un nouveau contrat de 3 ans en janvier 2023, après une première période de 3 ans, il me dit que si.
Dans cet article :

Pour lui, ça veut dire qu'il a le droit de faire signer un contrat de renouvellement 2 fois, sous les mêmes conditions et donc d'une même durée (la durée étant une condition du contrat). Donc il a le droit de faire un contrat initial de 3 ans, suivi d'un deuxième contrat de 3 ans, puis d'un troisième contrat de 3 ans. Et la phrase "La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans", pour lui c'est la durée totale de chaque contrat...
Pour défendre ce point de vue, il a même été jusqu'à m'expliquer que les contrats, c'était d'office pour trois ans, que ça n'existait pas les contrats de moins de 3 ans. J'ai alors demandé pourquoi dans le texte que je devais fournir aux candidats locataires des visites que j'ai organisées, il mentionnait que le contrat serait d'une durée de 24 mois (= 2 ans) ? Il m'a répondu que c'était parce qu'il fallait reprendre mon contrat actuel, que je résiliais après une durée d'un an (à quelques mois près...) et donc au total ça ferait 3 ans. Puis il m'a reproché que j'essayais de changer de sujet et que ce texte ne me concernait pas. Bref, une fois de plus c'était encore moi qui ne comprenais rien et qui faisais preuve de mauvaise volonté.

Je vous passe les détails sur les discussions qu'il a tenté d'entreprendre, les différents coups de pression qu'il me mettait, les "ça fait 17 ans qu'on loue des appartements, après 17 ans vous pensez bien qu'on connait les lois, nous avons raison", les tentatives de persuasion, il a des avocats, il sait tout bien et moi je ne sais rien, "tout ça pour récupérer un mois de loyer", etc.

En conclusion, il ne me reste plus qu'à me renseigner pour les démarches auprès de la justice de paix j'imagine.

Je maintiens ma position : ne pas perdre son temps et prendre de risques par des échanges écrits ou oraux. L'état des lieux est signé et vous demandez la restitution de votre garantie. A défaut d'obtenir satisfaction, allez voir le juge.

Désolé, je ne vois les questions que maintenant.
Oui, l'état des lieux a été réalisé, avec le relevé des index, et les clefs remises après signature.
Donc là, j'attends encore un peu de voir ce que le proprio va me rendre comme montant pour la garantie locative.