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Vente d'un bien et accord amiable avec locataire ? Plus jamais !

Kejabran
Pimonaute assidu
Inscription : 09-02-2021
Messages : 55

Vente d'un bien et accord amiable avec locataire ? Plus jamais !

Bonjour,

Je reviens vers vous afin de pousser ma gueulante et d'avoir quelques conseils avisés. ( Excusez déjà le pavé  big_smile ).

Tout commence en septembre 2019 où je met en location un bien m'appartenant depuis peu situé en Région Wallonne.
Je trouve de charmants candidats, et nous décidons de signer le bail courant du mois de septembre. Très correctes jusque là, ces personnes occupent aujourd'hui toujours le bien. ( Bail d'un an provisoire et reconduction tacite si tout se passe bien).

Cependant, après des événements plus bouleversants les uns que les autres dans ma vie privée, je décide il y a quelques semaines de faire estimer le bien par mon notaire en vue de vendre ce dernier.

C'est la que les choses commencent a se gâter, en effet, le locataire "m'accuse" de mettre sa petite famille a la porte, et qu'il ne retrouvera pas un bien aussi correct avec un loyer si peu cher. Petite précision il s'agit d'une maison 3 chambres avec jardin a 650€ lors de la signature et une indexation en 2023 a 685€ ( pas d'index depuis 4 ans) car j'avais un peu mal au coeur pour eux pendant les années du COVID, Madame a la mutuelle etc etc...
Bref j'essaie de calmer le jeu et nous trouvons un accord a l'amiable. ( En gros s'il trouve un bien avant la vente, je laisse tomber les mois de loyer perdus et lui rend sa caution tout le monde est content).

SAUF que dernièrement, ce dernier me met pas mal de batons dans les roues afin d'éviter TOUTES les visites....
- certification PEB
- Etancheité chaudiere
- Visite du notaire pour l'estimation etc etc ....

Or je dois vendre ce bien dans les plus brefs délais...

Je n'aime pas trop que l'on me CH** dans les bottes de la sorte en sachant que :
- J'ai toujours effectué tout les travaux nécessaire a leur confort et dans un délai très rapide ! ( changement du boiler, plafonnage d'une pièce car ils n'aimaient pas le papier peint et anciennement il y avait de la chaux, rénovation complète de la terrasse car un ou deux carrelages de cassés ( autant en profiter), remplacement d'égouttage pour de "légères odeurs" qui remontaient à l'évier, changement de l'intégralité des chassis pour du double vitrage en PVC....
- J'ai aussi reporté plusieurs loyers ( qu'ils m'ont payés) car leurs filles avait une grosse opération en 2020.
- J'ai fait toutes les démarches pour eux afin d'obtenir la réductions du précompte immobillier et leurs reverser 125€ par enfants.
- J'ai avancé 600€ de Mazout en hiver car ils étaient ric rac niveau budget.
- Une indexation de loyer ULTRA LEGERE pendant 4 ans. loyer initial  de 650€ devaient normalement être a 767€ ce jour.

Bref, j'ai joué bien plus que le rôle de propriètaire classique.... ( et c'était avec bon coeur neutral ).
Seulement, je ne souhaite plus lui faire de fleurs.

Pensez-vous qu'il serait possible/judicieux de :

- Ne plus lui offrir d'accord a l'amiable et lui envoyer un renon afin de vendre la maison libre d'occupation. ( en éspérant qu'il ne dégrade rien).
- Récuperer les loyers non indéxés entre 2019 et 2023.
- Déduire de la caution le fait qu'il n'a jamais entretenu ma chaudière or dans le bail il doit le réaliser tout les ans.
- L'obliger a respecter aussi la clause dans le bail qui interdit formellement les animaux ( il a acquis un chien de très grande taille).
- L'obliger a respecter les clauses du bail qui metionnent que pour un entretien quelconque du chauffage/boiler/chaudière il doit me laisser libre accès au bien.
( Etancheité de la cuve a mazout a effectuer car j'avais oublié de faire la declaration de classe 3 a  la commune ).*******


Je sais que mon approche peut paraître "vicieuse" mais je déteste que l'on me la mette a l'envers....
Je souhaite qu'ils apprennent la lecon, et qu'ils se rendent compte qu'ils avaient a faire a quelqu'un avec un bon fond .....

***** La commune m'a dit que le nouveau propriètaire pouvait s'en charger mais mon notaire m'a a conseillé autrement....

Merci d'avance de vos réponses,

Très belle journée !

Dernière modification par Kejabran (28-11-2023 13:44:59)

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Kejabran
Pimonaute assidu
Inscription : 09-02-2021
Messages : 55

Re : Vente d'un bien et accord amiable avec locataire ? Plus jamais !

grmff a écrit :
Kejabran a écrit :

Je pense que l'acheteur a une condition au niveau de la banque, laquelle stipule que le bien doit être libre pour l'accord du prêt....

Je n'ai jamais vu de telle clause.
Si l'acheteur a fait une offre, que mentionne t-elle? L'avez-vous vue? Je suppose que oui, sinon comment auriez vous pu l'accepter?

Je me suis mal exprimé...

L'offre est réalisée via un document donné par le notaire avec clause suspensive classique en soit... SAUF qu'apparemment le financement se fait par le biais du fond du logement qui réclame que le candidat acquéreur, s'il obtient le prêt, doit occuper le bien dans les trois mois maximum a la signature de l'acte... Ce qui est complétement débile sachant que beaucoup de biens sont vendus loués....

Du coup, cela doit être mentionné dans le compromis de vente....

Pour que cela soit possible, je dois donc m'arranger avec le locataire......

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 913

Re : Vente d'un bien et accord amiable avec locataire ? Plus jamais !

Déduire de la caution le fait qu'il n'a jamais entretenu ma chaudière or dans le bail il doit le réaliser tout les ans.

Là c'est vous qui avez ait preuve de grave négligence.
C'est au bailleur à réclamer chaque année les attestation d'entretien.

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Kejabran
Pimonaute assidu
Inscription : 09-02-2021
Messages : 55

Re : Vente d'un bien et accord amiable avec locataire ? Plus jamais !

panchito a écrit :

Déduire de la caution le fait qu'il n'a jamais entretenu ma chaudière or dans le bail il doit le réaliser tout les ans.

Là c'est vous qui avez ait preuve de grave négligence.
C'est au bailleur à réclamer chaque année les attestation d'entretien.

Oui en effet, c'est entièrement de ma faute ... Je ne m'y reprendrais plus ...


Nouveau retournement de situation pour moi, nous avions tenté hier de trouver un accord a l'amiable, bien gentil encore une fois, je décide qu'il ne paie pas le mois de mars, et je garde les deux mois de caution, comme ca il peut partir de son côté a partir du 01/04/2024 s'il me met un renon avant le 01/03/2024 et que je lui met un contre renon pour "raboter" celui-ci de deux mois.

Tout le monde est content, et il s'agit d'un simple document a signer, sauf que ce charmant locataire repousse encore les échéances et a l'air de me faire tourner en rond.

J'en ai marre, et je sens qu'on se fout entièrement de ma pomme.
D'autant que mon épouse doit accoucher d'ici 1 semaine maximum, le boug commence a nous mettre un stress et ne pense qu'a sa g******

J'ai bien vu votre message suivant :

grmff a écrit :

Je ne suis pas d'accord. On ne peut indexer qu'une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire du bail. Et la loi précise même que si vous indexez en retard, vous ne pouvez revenir en arrière que de 3 mois...

Si la dernière indexation date de janvier 2023, Kejabran peut parfaitement indexer, avec effet rétroactif pour les 3 derniers mois.

Serais je dans mon plein droit si je ne recois pas de renon avant mars et que je procède comme suit :

Mise en demeure :
-  De me fournir l'attestation d'entretien de la chaudière.
- Réclamer un nouveau loyer indexé A FOND a 767,70€ a partir de janvier ( étant donné que la dernière fois que je l'ai indexé était en janvier 2023 pour je ne sais quelle raison d'ailleurs).
( bail signé en septembre 2019 et entré en vigueur en septembre 2019).
J'imagine que je dois prendre l'index de 2023 étant donné que celui de Septembre 2024 n'est pas encore connu.
Càd, ( 650 € (loyer de base) * 128.82 (nouvel indice) ) / 109.07 (indice de départ) = 767,70 €.

Qu'en pensez-vous ?

Tant pis pour mon acheteur potentiel et les conditions du fond du logement, au final ce n'est pas mon affaire mais la sienne, je trouve que je me plie déjà trop aux règles de tout le monde, et y'en a un peu marre ......


Mille mercis pour vos réponses !!!!

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