Compromis de vente qui se fait attendre...

Lors de ma dernière opération, le notaire a mis près de 3 mois pour établir le compromis. Il n'y avait rien de louche, juste de grosses lenteurs chez les notaires. Pour ma prochaine opération, je me passerai de notaire pour l'étape "compromis". 3 semaines n'est plus un délai anormal quand c'est un notaire qui s'en occupe.

La question que vous devez vous poser, c'est de savoir si c'était déjà une copropriété avant votre achat. Si c'était la propriété d'une seule personne, il n'y a pas de syndic. Et c'est plus compliqué parce que le vendeur doit faire un acte de base...

Est-ce le cas ? A-t-il été dérogé aux dispositions  aux dispositions de  du chapitre 2 ?  Dans l'affirmative que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la transmission d'un lot ?

GT a écrit :

Est-ce le cas ? A-t-il été dérogé aux dispositions  aux dispositions de  du chapitre 2 ?  Dans l'affirmative que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la transmission d'un lot ?

Merci pour votre réponse qui clarifie pas mal les choses. L'immeuble est sous le régime de copropriété forcée, je viens de vérifier dans le ROI de la copropriété. Il y est bien fait mention des AG annuelles et de frais pour les parties communes. Cela répond-il bien à votre question ?

Sloy a écrit :

GT a écrit :

Est-ce le cas ? A-t-il été dérogé aux dispositions  aux dispositions de  du chapitre 2 ?  Dans l'affirmative que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la transmission d'un lot ?

Merci pour votre réponse qui clarifie pas mal les choses. L'immeuble est sous le régime de copropriété forcée, je viens de vérifier dans le ROI de la copropriété. Il y est bien fait mention des AG annuelles et de frais pour les parties communes. Cela répond-il bien à votre question ?

Un R.O.I. (règlement d'ordre intérieur) n'est pas une règlement de copropriété = une des 2 composantes des statuts) de l'association des copropriétaires.

Acte de base, statuts, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur.
Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
  Section 1re. - Dispositions générales

Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
  § 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE OU DU GROUPE D'IMMEUBLES BÂTIS, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
  Ce rapport est repris dans l'acte de base.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ doit comprendre:
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

§ 3. Il est établi un RÈGLEMENT D'ORDRE INTÉRIEUR par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
  1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c);
  2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
  3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Par ailleurs, une "véritable" association des copropriétaires  (celle à laquelle s'appliquent les disposition des articles 3.84 à 3.100 du code civil) est dotée de la personnalité juridique et doit disposer  d'un numéro d'entreprise.

Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 2. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires
  Art. 3.86. Association des copropriétaires
  § 1er. L'association des copropriétaires acquiert la PERSONNALITÉ JURIDIQUE au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
  1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
  2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
  Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
  Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
  Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le NUMÉRO D'ENTREPRISE de ladite association.

Source : https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l … e_name=loi

La consultation de la banque-carrefour des entreprises (BCE) permet de vérifier si une association des copropriétaires y est inscrite . Une recherche par adresse est possible.
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … ml?lang=fr

GT a écrit :

Sloy a écrit :

GT a écrit :

Est-ce le cas ? A-t-il été dérogé aux dispositions  aux dispositions de  du chapitre 2 ?  Dans l'affirmative que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la transmission d'un lot ?

Merci pour votre réponse qui clarifie pas mal les choses. L'immeuble est sous le régime de copropriété forcée, je viens de vérifier dans le ROI de la copropriété. Il y est bien fait mention des AG annuelles et de frais pour les parties communes. Cela répond-il bien à votre question ?

Un R.O.I. (règlement d'ordre intérieur) n'est pas une règlement de copropriété = une des 2 composantes des statuts) de l'association des copropriétaires.

Acte de base, statuts, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur.
Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
  Section 1re. - Dispositions générales

Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
  § 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE OU DU GROUPE D'IMMEUBLES BÂTIS, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
  Ce rapport est repris dans l'acte de base.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ doit comprendre:
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

§ 3. Il est établi un RÈGLEMENT D'ORDRE INTÉRIEUR par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
  1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c);
  2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
  3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Par ailleurs, une "véritable" association des copropriétaires  (celle à laquelle s'appliquent les disposition des articles 3.84 à 3.100 du code civil) est dotée de la personnalité juridique et doit disposer  d'un numéro d'entreprise.

Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 2. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires
  Art. 3.86. Association des copropriétaires
  § 1er. L'association des copropriétaires acquiert la PERSONNALITÉ JURIDIQUE au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
  1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
  2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
  Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
  Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
  Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le NUMÉRO D'ENTREPRISE de ladite association.

Source : https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l … e_name=loi

La consultation de la banque-carrefour des entreprises (BCE) permet de vérifier si une association des copropriétaires y est inscrite . Une recherche par adresse est possible.
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … ml?lang=fr

Merci! Effectivement j'ai pu retrouver le numéro de l'entreprise via le nom de l'association des copropriétaires mentionnée dans le document. Elle existe donc bien!

J'ai lu cet article 3.94. Nous pourrions donc, si problème quelconque, faire valoir ceci si jamais nous voudrions nous rétracter si nous n'avons pas toutes les informations demandées par exemple. La promesse d'achat a exigé que nous mettions en garantie 10% du prix d'achat sur le compte tiers du notaire, 10% qui seraient reversés au vendeur si la vente ne se poursuivrait pas de notre faute, et inversement si la vente ne se fait pas de leur faute. Je ne m'explique pas pourquoi ils ne sont pas plus rigoureux si cela peut leur coûter aussi cher. A mon avis nous devrions si le cas devait arriver consulter un avocat. Les enjeux sont quand même importants donc je vous remercie encore de m'aider à y voir clair!

Sloy a écrit :

J'ai lu cet article 3.94. Nous pourrions donc, si problème quelconque, faire valoir ceci si jamais nous voudrions nous rétracter si nous n'avons pas toutes les informations demandées par exemple. La promesse d'achat a exigé que nous mettions en garantie 10% du prix d'achat sur le compte tiers du notaire, 10% qui seraient reversés au vendeur si la vente ne se poursuivrait pas de notre faute, et inversement si la vente ne se fait pas de leur faute. Je ne m'explique pas pourquoi ils ne sont pas plus rigoureux si cela peut leur coûter aussi cher. A mon avis nous devrions si le cas devait arriver consulter un avocat. Les enjeux sont quand même importants donc je vous remercie encore de m'aider à y voir clair!

L'article 3.94 dit :  A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, TOUTE PERSONNE AGISSANT EN TANT QU'INTERMEDIAIRE PROFESSIONNEL ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

Mais il ne dit pas que cela peut mener à l'annulation de la vente ! 

De plus, quand je lis les demandes de cet article, le vendeur peut répondre "néant" à tous les points et ce sera la vérité !
Qu'est-ce que ça change pour les conditions de la vente ?

Visiblement, vous aviez toutes les infos nécessaire pour savoir que vous achetiez un bien dans une copropriété et on vous a dit qu'elle n'était pas en ordre car pas de syndic, pas d'AG, pas de compte. Vous semblez donc avoir été parfaitement informé.
Je ne crois pas que vous pouvez en tirer comme arguments pour vous défaire de votre offre.

Vous n'aviez pas mis une date de validité à votre offre et pour passer le compromis ? C'est plutôt sur ce point que vous devriez travailler !
Si vous avez reçu une acceptation de votre offre, envoyer une mise en demeure pour que le compromis soit rédigé ou voyez si l'offre et son acceptation ne peuvent pas être considérés comme étant le compromis (il suffit qu'il y ai les infos obligatoires, le compromis n'est pas toujours nécessaire). Si c'est le cas, exigez le passage de l'acte définitif dans les 4 mois de l'accord de votre offre.

Et depuis lors ce syndic a été interrogé ?