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Compromis de vente qui se fait attendre...

Sloy
Pimonaute
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Compromis de vente qui se fait attendre...

Bonjour,

Tout d'abord merci de prendre le temps de me lire smile
Suite à la visite d'un appartement situé dans un immeuble avec 5 autres lots, nous avons signé une promesse d'achat qui a été acceptée.
Selon l'agente immobilière, il n'y a pas de "syndic" et un peu naïfs, sans expérience nous avons signé la promesse sans se poser toutes les questions qu'il aurait fallu.
Maintenant que nous sommes un peu plus renseignés, nous voyons qu'il est obligatoire que, si pas de syndic professionnel désigné, il y ait quand même quelqu'un qui se porte bénévole et qu'il y ait des AG et que nous devons voir les PV AG.
Nous avons demandé à l'agente mais elle semble un peu confuse sur ce point et a dit qu'elle relançait les vendeurs.
Rajoutons à cela que l'appartement a eu des problèmes d'humidité qui ont été traités (nous avons les documents de garantie de l'entreprise), mais nous n'avons pas pu voir la cave lors de la visite (le vendeur avait emporté les clés avec lui, sauf que le jour même l'agente a "omis" de nous rappeler qu'il y avait une cave et donc nous n'y pensions plus!). Nous avons du insister pour reprogrammer une visite cette semaine afin de voir cette cave... Je sais que nous avons fait beaucoup d'erreurs, dans l'excitation et la précipitation car l'appartement est top.
Bref, nous sommes plus de trois semaines plus tard et toujours pas de projet de compromis de vente, ce qui est un délai "anormal" selon notre notaire qui s'est chargé d'envoyer un rappel au notaire de la partie vendeuse.
Nous nous disons que soit le notaire est débordé, soit il y a clairement quelque chose de louche et des documents manquants. À ce jour nous avons tout de même reçu le ROI de la copropriété entre autres choses, ce qui veut dire qu'il y a une copropriété. Mais nous avons du insister longuement pour les avoir.
Nous sommes dans l'attente et on se demande pourquoi les vendeurs n'insistent pas plus auprès de leur notaire ? Ils n'ont aucun intérêt à ce que cela traine après tout...
Bref, ma question est, quel recourt a-t'on si la partie vendeuse est dans l'incapacité de nous fournir des pv d'ag en bonne et due forme? Annulation de la vente? N'y a-t-il pas un délai légal à respecter entre l'offre d'achat et le compromis ? Nous avons vu que non mais ça ne me semble pas normal d'être mis dans l'attente et l'incertitude comme cela.
Je vous remercie d'avance pour votre conseil!

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Lors de ma dernière opération, le notaire a mis près de 3 mois pour établir le compromis. Il n'y avait rien de louche, juste de grosses lenteurs chez les notaires. Pour ma prochaine opération, je me passerai de notaire pour l'étape "compromis". 3 semaines n'est plus un délai anormal quand c'est un notaire qui s'en occupe.

La question que vous devez vous poser, c'est de savoir si c'était déjà une copropriété avant votre achat. Si c'était la propriété d'une seule personne, il n'y a pas de syndic. Et c'est plus compliqué parce que le vendeur doit faire un acte de base...

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Code civil , livre 3 les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 4. Des actions en justice - De la publicité - De l'opposabilité et de la transmission
Art. 3.94. Transmission d'un lot
  § 1er. Dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, TOUTE PERSONNE AGISSANT EN TANT QU'INTERMÉDIAIRE PROFESSIONNEL ou le copropriétaire sortant, selon le cas, TRANSMET AU COPROPRIÉTAIRE ENTRANT, AVANT LA SIGNATURE du contrat ou, le cas échéant, DE L'OFFRE D'ACHAT ou de la promesse d'achat, LES INFORMATIONS ET DOCUMENTS SUIVANTS, QUE LE SYNDIC LUI COMMUNIQUE SUR SIMPLE DEMANDE, DANS UN DÉLAI DE QUINZE JOURS:
  1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, visé à l'article 3.86, § 3, alinéas 2 et 3;
  2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
  3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
  4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;
  5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
  6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
  A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, TOUTE PERSONNE AGISSANT EN TANT QU'INTERMEDIAIRE PROFESSIONNEL ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

MAIS

Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée

CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 1ère. Dispositions générales
Art. 3.84. Disposition générale
  Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. IL PEUT ÊTRE DÉROGÉ AU PRÉSENT CHAPITRE SI LA NATURE DES PARTIES COMMUNES LE JUSTIFIE, AUSSI LONGTEMPS QUE TOUS LES COPROPRIÉTAIRES S'ACCORDENT SUR CETTE DÉROGATION ET MOYENNANT UN ACTE DE BASE CRÉANT DES PARTIES PRIVATIVES DISTINCTES.

L'article 3.94, § 1er  s'applique dans les associations de copropriétaires lorsqu'il n'a pas été dérogé au chapitre 2 dont il a été question ci-dessus.
Est-ce le cas ? A-t-il été dérogé aux dispositions  aux dispositions de  du chapitre 2 ?  Dans l'affirmative que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la transmission d'un lot ?

Dernière modification par GT (11-12-2023 22:59:49)

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Sloy
Pimonaute
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Je ne m'attendais pas à avoir des réponses aussi rapidement à cette heure! Merci.

grmff a écrit :

Lors de ma dernière opération, le notaire a mis près de 3 mois pour établir le compromis. Il n'y avait rien de louche, juste de grosses lenteurs chez les notaires. Pour ma prochaine opération, je me passerai de notaire pour l'étape "compromis". 3 semaines n'est plus un délai anormal quand c'est un notaire qui s'en occupe.

La question que vous devez vous poser, c'est de savoir si c'était déjà une copropriété avant votre achat. Si c'était la propriété d'une seule personne, il n'y a pas de syndic. Et c'est plus compliqué parce que le vendeur doit faire un acte de base...

Il y a bien au moins deux propriétaires dans l'immeuble, c'était donc déjà une copropriété avant. Il est même fait mention dans le ROI de la copropriété (donc il y en a bien une) de la répartition des frais concernant la toiture etc selon le lot mais nous n'avons pas plus de détails.


GT a écrit :

Est-ce le cas ? A-t-il été dérogé aux dispositions  aux dispositions de  du chapitre 2 ?  Dans l'affirmative que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la transmission d'un lot ?

Merci pour votre réponse qui clarifie pas mal les choses. L'immeuble est sous le régime de copropriété forcée, je viens de vérifier dans le ROI de la copropriété. Il y est bien fait mention des AG annuelles et de frais pour les parties communes. Cela répond-il bien à votre question ?

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GT
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Sloy a écrit :

Je ne m'attendais pas à avoir des réponses aussi rapidement à cette heure! Merci.

grmff a écrit :

Lors de ma dernière opération, le notaire a mis près de 3 mois pour établir le compromis. Il n'y avait rien de louche, juste de grosses lenteurs chez les notaires. Pour ma prochaine opération, je me passerai de notaire pour l'étape "compromis". 3 semaines n'est plus un délai anormal quand c'est un notaire qui s'en occupe.

La question que vous devez vous poser, c'est de savoir si c'était déjà une copropriété avant votre achat. Si c'était la propriété d'une seule personne, il n'y a pas de syndic. Et c'est plus compliqué parce que le vendeur doit faire un acte de base...

Il y a bien au moins deux propriétaires dans l'immeuble, c'était donc déjà une copropriété avant. Il est même fait mention dans le ROI de la copropriété (donc il y en a bien une) de la répartition des frais concernant la toiture etc selon le lot mais nous n'avons pas plus de détails.

Mais s'agit-il d'une association des copropriétaires visée par les articles 3.84 à 3.100 du code civil ?

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GT
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Sloy a écrit :
GT a écrit :

Est-ce le cas ? A-t-il été dérogé aux dispositions  aux dispositions de  du chapitre 2 ?  Dans l'affirmative que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la transmission d'un lot ?

Merci pour votre réponse qui clarifie pas mal les choses. L'immeuble est sous le régime de copropriété forcée, je viens de vérifier dans le ROI de la copropriété. Il y est bien fait mention des AG annuelles et de frais pour les parties communes. Cela répond-il bien à votre question ?



Un R.O.I. (règlement d'ordre intérieur) n'est pas une règlement de copropriété = une des 2 composantes des statuts) de l'association des copropriétaires.

Acte de base, statuts, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur.
Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
  Section 1re. - Dispositions générales

Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
  § 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE OU DU GROUPE D'IMMEUBLES BÂTIS, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
  Ce rapport est repris dans l'acte de base.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ doit comprendre:
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

§ 3. Il est établi un RÈGLEMENT D'ORDRE INTÉRIEUR par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
  1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c);
  2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
  3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Par ailleurs, une "véritable" association des copropriétaires  (celle à laquelle s'appliquent les disposition des articles 3.84 à 3.100 du code civil) est dotée de la personnalité juridique et doit disposer  d'un numéro d'entreprise.

Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 2. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires
  Art. 3.86. Association des copropriétaires
  § 1er. L'association des copropriétaires acquiert la PERSONNALITÉ JURIDIQUE au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
  1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
  2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
  Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
  Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
  Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le NUMÉRO D'ENTREPRISE de ladite association.


Source : https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l … e_name=loi


La consultation de la banque-carrefour des entreprises (BCE) permet de vérifier si une association des copropriétaires y est inscrite . Une recherche par adresse est possible.
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … ml?lang=fr

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Sloy
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

GT a écrit :
Sloy a écrit :

Je ne m'attendais pas à avoir des réponses aussi rapidement à cette heure! Merci.

grmff a écrit :

Lors de ma dernière opération, le notaire a mis près de 3 mois pour établir le compromis. Il n'y avait rien de louche, juste de grosses lenteurs chez les notaires. Pour ma prochaine opération, je me passerai de notaire pour l'étape "compromis". 3 semaines n'est plus un délai anormal quand c'est un notaire qui s'en occupe.

La question que vous devez vous poser, c'est de savoir si c'était déjà une copropriété avant votre achat. Si c'était la propriété d'une seule personne, il n'y a pas de syndic. Et c'est plus compliqué parce que le vendeur doit faire un acte de base...

Il y a bien au moins deux propriétaires dans l'immeuble, c'était donc déjà une copropriété avant. Il est même fait mention dans le ROI de la copropriété (donc il y en a bien une) de la répartition des frais concernant la toiture etc selon le lot mais nous n'avons pas plus de détails.

Mais s'agit-il d'une association des copropriétaires visée par les articles 3.84 à 3.100 du code civil ?


Voici ce qui est dit:

"Le comparant déclare nous requérir d'acter authentiquement ce qui suit :
    L'immeuble ci-après décrit est placé sous le régime de  copropriété et d'indivision forcée, conformément à la loi et plus précisément par application des articles 577-3 à 577-14 du Code civil. "

Voici également ce qui est dit plus loin concernant la propriété forcée :

"II. Mise sous le régime de la copropriété forcée
    Le comparant déclare vouloir placer le bien sous le régime de la copropriété forcée et opérer ainsi la division juridique de la propriété de sorte que le bien sera divisé sur base des plans ci-annexés :
    - d'une part, en parties privatives appelées "appartement", ou « cave » ou de manière générale "lot privatif" qui seront la propriété exclusive de chaque propriétaire ;
    - d'autre part, en parties communes qui seront la propriété commune et indivisible de l'ensemble des copropriétaires. Elles seront divisées en mille/ millièmes (1.000/1.000) indivis rattachés à titre d'accessoires inséparables des parties privatives.
    Par l'effet de cette déclaration, il est créé des lots privatifs formant des biens juridiquement distincts susceptibles de faire l'objet de constitution de droits réels, de mutations entre vifs ou pour cause de mort et de tous autres contrats.
    Les parties communes appartiennent indivisément aux propriétaires dans la proportion de leur quote-part dans la copropriété telle qu'indiquée ci-après. En conséquence, elles n'appartiennent pas à l'association des copropriétaires. Les actes relatifs uniquement aux parties communes seront transcrits à la conservation des hypothèques compétentes exclusivement au nom de lassociation des copropriétaires.
    Il en résulte que toute aliénation amiable ou judiciaire ou toute constitution de droits réels grevant un lot privatif emportera non seulement aliénation ou charge de la propriété privative mais aussi de la quote-part des parties communes qui y est inséparablement attachée. "

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Sloy
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

GT a écrit :
Sloy a écrit :
GT a écrit :

Est-ce le cas ? A-t-il été dérogé aux dispositions  aux dispositions de  du chapitre 2 ?  Dans l'affirmative que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la transmission d'un lot ?

Merci pour votre réponse qui clarifie pas mal les choses. L'immeuble est sous le régime de copropriété forcée, je viens de vérifier dans le ROI de la copropriété. Il y est bien fait mention des AG annuelles et de frais pour les parties communes. Cela répond-il bien à votre question ?



Un R.O.I. (règlement d'ordre intérieur) n'est pas une règlement de copropriété = une des 2 composantes des statuts) de l'association des copropriétaires.

Acte de base, statuts, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur.
Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
  Section 1re. - Dispositions générales

Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
  § 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE OU DU GROUPE D'IMMEUBLES BÂTIS, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
  Ce rapport est repris dans l'acte de base.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ doit comprendre:
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

§ 3. Il est établi un RÈGLEMENT D'ORDRE INTÉRIEUR par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
  1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c);
  2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
  3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Par ailleurs, une "véritable" association des copropriétaires  (celle à laquelle s'appliquent les disposition des articles 3.84 à 3.100 du code civil) est dotée de la personnalité juridique et doit disposer  d'un numéro d'entreprise.

Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 2. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires
  Art. 3.86. Association des copropriétaires
  § 1er. L'association des copropriétaires acquiert la PERSONNALITÉ JURIDIQUE au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
  1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
  2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
  Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
  Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
  Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le NUMÉRO D'ENTREPRISE de ladite association.


Source : https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l … e_name=loi


La consultation de la banque-carrefour des entreprises (BCE) permet de vérifier si une association des copropriétaires y est inscrite . Une recherche par adresse est possible.
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … ml?lang=fr

Merci! Effectivement j'ai pu retrouver le numéro de l'entreprise via le nom de l'association des copropriétaires mentionnée dans le document. Elle existe donc bien!

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GT
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Sloy a écrit :
GT a écrit :
Sloy a écrit :

Je ne m'attendais pas à avoir des réponses aussi rapidement à cette heure! Merci.

grmff a écrit :

Lors de ma dernière opération, le notaire a mis près de 3 mois pour établir le compromis. Il n'y avait rien de louche, juste de grosses lenteurs chez les notaires. Pour ma prochaine opération, je me passerai de notaire pour l'étape "compromis". 3 semaines n'est plus un délai anormal quand c'est un notaire qui s'en occupe.

La question que vous devez vous poser, c'est de savoir si c'était déjà une copropriété avant votre achat. Si c'était la propriété d'une seule personne, il n'y a pas de syndic. Et c'est plus compliqué parce que le vendeur doit faire un acte de base...

Il y a bien au moins deux propriétaires dans l'immeuble, c'était donc déjà une copropriété avant. Il est même fait mention dans le ROI de la copropriété (donc il y en a bien une) de la répartition des frais concernant la toiture etc selon le lot mais nous n'avons pas plus de détails.

Mais s'agit-il d'une association des copropriétaires visée par les articles 3.84 à 3.100 du code civil ?


Voici ce qui est dit:

"Le comparant déclare nous requérir d'acter authentiquement ce qui suit :
    L'immeuble ci-après décrit est placé sous le régime de  copropriété et d'indivision forcée, conformément à la loi et plus précisément par application des articles 577-3 à 577-14 du Code civil. "

Voici également ce qui est dit plus loin concernant la propriété forcée :

"II. Mise sous le régime de la copropriété forcée
    Le comparant déclare vouloir placer le bien sous le régime de la copropriété forcée et opérer ainsi la division juridique de la propriété de sorte que le bien sera divisé sur base des plans ci-annexés :
    - d'une part, en parties privatives appelées "appartement", ou « cave » ou de manière générale "lot privatif" qui seront la propriété exclusive de chaque propriétaire ;
    - d'autre part, en parties communes qui seront la propriété commune et indivisible de l'ensemble des copropriétaires. Elles seront divisées en mille/ millièmes (1.000/1.000) indivis rattachés à titre d'accessoires inséparables des parties privatives.
    Par l'effet de cette déclaration, il est créé des lots privatifs formant des biens juridiquement distincts susceptibles de faire l'objet de constitution de droits réels, de mutations entre vifs ou pour cause de mort et de tous autres contrats.
    Les parties communes appartiennent indivisément aux propriétaires dans la proportion de leur quote-part dans la copropriété telle qu'indiquée ci-après. En conséquence, elles n'appartiennent pas à l'association des copropriétaires. Les actes relatifs uniquement aux parties communes seront transcrits à la conservation des hypothèques compétentes exclusivement au nom de lassociation des copropriétaires.
    Il en résulte que toute aliénation amiable ou judiciaire ou toute constitution de droits réels grevant un lot privatif emportera non seulement aliénation ou charge de la propriété privative mais aussi de la quote-part des parties communes qui y est inséparablement attachée. "


Ecrit dans le R.O.I ?

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GT
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Sloy a écrit :
GT a écrit :
Sloy a écrit :
GT a écrit :

Est-ce le cas ? A-t-il été dérogé aux dispositions  aux dispositions de  du chapitre 2 ?  Dans l'affirmative que prévoit l'acte de base en ce qui concerne la transmission d'un lot ?

Merci pour votre réponse qui clarifie pas mal les choses. L'immeuble est sous le régime de copropriété forcée, je viens de vérifier dans le ROI de la copropriété. Il y est bien fait mention des AG annuelles et de frais pour les parties communes. Cela répond-il bien à votre question ?



Un R.O.I. (règlement d'ordre intérieur) n'est pas une règlement de copropriété = une des 2 composantes des statuts) de l'association des copropriétaires.

Acte de base, statuts, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur.
Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
  Section 1re. - Dispositions générales

Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
  § 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent LES STATUTS DE L'IMMEUBLE OU DU GROUPE D'IMMEUBLES BÂTIS, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
  Ce rapport est repris dans l'acte de base.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ doit comprendre:
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

§ 3. Il est établi un RÈGLEMENT D'ORDRE INTÉRIEUR par acte sous signature privée. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins:
  1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 3.88, § 1er, 1°, c);
  2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
  3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.

Par ailleurs, une "véritable" association des copropriétaires  (celle à laquelle s'appliquent les disposition des articles 3.84 à 3.100 du code civil) est dotée de la personnalité juridique et doit disposer  d'un numéro d'entreprise.

Code civil , livre 3 "les biens"
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 2. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires
  Art. 3.86. Association des copropriétaires
  § 1er. L'association des copropriétaires acquiert la PERSONNALITÉ JURIDIQUE au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
  1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
  2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
  Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
  Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
  Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le NUMÉRO D'ENTREPRISE de ladite association.


Source : https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_l … e_name=loi


La consultation de la banque-carrefour des entreprises (BCE) permet de vérifier si une association des copropriétaires y est inscrite . Une recherche par adresse est possible.
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … ml?lang=fr

Merci! Effectivement j'ai pu retrouver le numéro de l'entreprise via le nom de l'association des copropriétaires mentionnée dans le document. Elle existe donc bien!

Voici un point de réglé.
L'article 3.94 , § 1er, C. civil (art. 577-11 § 1, ancien code civil) est bien applicable

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Sloy
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

GT a écrit :
Sloy a écrit :
GT a écrit :
Sloy a écrit :

Je ne m'attendais pas à avoir des réponses aussi rapidement à cette heure! Merci.

grmff a écrit :

Lors de ma dernière opération, le notaire a mis près de 3 mois pour établir le compromis. Il n'y avait rien de louche, juste de grosses lenteurs chez les notaires. Pour ma prochaine opération, je me passerai de notaire pour l'étape "compromis". 3 semaines n'est plus un délai anormal quand c'est un notaire qui s'en occupe.

La question que vous devez vous poser, c'est de savoir si c'était déjà une copropriété avant votre achat. Si c'était la propriété d'une seule personne, il n'y a pas de syndic. Et c'est plus compliqué parce que le vendeur doit faire un acte de base...

Il y a bien au moins deux propriétaires dans l'immeuble, c'était donc déjà une copropriété avant. Il est même fait mention dans le ROI de la copropriété (donc il y en a bien une) de la répartition des frais concernant la toiture etc selon le lot mais nous n'avons pas plus de détails.

Mais s'agit-il d'une association des copropriétaires visée par les articles 3.84 à 3.100 du code civil ?


Voici ce qui est dit:

"Le comparant déclare nous requérir d'acter authentiquement ce qui suit :
    L'immeuble ci-après décrit est placé sous le régime de  copropriété et d'indivision forcée, conformément à la loi et plus précisément par application des articles 577-3 à 577-14 du Code civil. "

Voici également ce qui est dit plus loin concernant la propriété forcée :

"II. Mise sous le régime de la copropriété forcée
    Le comparant déclare vouloir placer le bien sous le régime de la copropriété forcée et opérer ainsi la division juridique de la propriété de sorte que le bien sera divisé sur base des plans ci-annexés :
    - d'une part, en parties privatives appelées "appartement", ou « cave » ou de manière générale "lot privatif" qui seront la propriété exclusive de chaque propriétaire ;
    - d'autre part, en parties communes qui seront la propriété commune et indivisible de l'ensemble des copropriétaires. Elles seront divisées en mille/ millièmes (1.000/1.000) indivis rattachés à titre d'accessoires inséparables des parties privatives.
    Par l'effet de cette déclaration, il est créé des lots privatifs formant des biens juridiquement distincts susceptibles de faire l'objet de constitution de droits réels, de mutations entre vifs ou pour cause de mort et de tous autres contrats.
    Les parties communes appartiennent indivisément aux propriétaires dans la proportion de leur quote-part dans la copropriété telle qu'indiquée ci-après. En conséquence, elles n'appartiennent pas à l'association des copropriétaires. Les actes relatifs uniquement aux parties communes seront transcrits à la conservation des hypothèques compétentes exclusivement au nom de lassociation des copropriétaires.
    Il en résulte que toute aliénation amiable ou judiciaire ou toute constitution de droits réels grevant un lot privatif emportera non seulement aliénation ou charge de la propriété privative mais aussi de la quote-part des parties communes qui y est inséparablement attachée. "


Ecrit dans le R.O.I ?

Le titre du document est "Statuts de l'immeuble et règlement d'intérieur", c'est donc précisé dans la partie statuts.

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Sloy
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

J'ai lu cet article 3.94. Nous pourrions donc, si problème quelconque, faire valoir ceci si jamais nous voudrions nous rétracter si nous n'avons pas toutes les informations demandées par exemple. La promesse d'achat a exigé que nous mettions en garantie 10% du prix d'achat sur le compte tiers du notaire, 10% qui seraient reversés au vendeur si la vente ne se poursuivrait pas de notre faute, et inversement si la vente ne se fait pas de leur faute. Je ne m'explique pas pourquoi ils ne sont pas plus rigoureux si cela peut leur coûter aussi cher. A mon avis nous devrions si le cas devait arriver consulter un avocat. Les enjeux sont quand même importants donc je vous remercie encore de m'aider à y voir clair!

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GT
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Sloy a écrit :

Bonjour,

Tout d'abord merci de prendre le temps de me lire smile
Suite à la visite d'un appartement situé dans un immeuble avec 5 autres lots, nous avons signé une promesse d'achat qui a été acceptée.
Selon l'agente immobilière, il n'y a pas de "syndic" et un peu naïfs, sans expérience nous avons signé la promesse sans se poser toutes les questions qu'il aurait fallu.


Un syndic est obligatoire dans une association de copropriétaires visée par les articles 3.84 à 3.100, C. civil  (art.577-3 à 577-14 ancien C. civil). Il s'git d'un des organes de l'ACP.

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PIM
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Et que dit "l'agente" (agréée IPI ?) à propos de cette lenteur et de son absence de transmission des documents requis ?

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GT

Sloy
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

PIM a écrit :

Et que dit "l'agente" (agréée IPI ?) à propos de cette lenteur et de son absence de transmission des documents requis ?

Elle est agréée, et l'agence en elle-même me semble réputée être sérieuse.

Je l'ai relancée il y a plus d'une semaine, sa réponse est je cite :

" L’immeuble ne dispose pas de syndic. Je réinterroge les propriétaires afin d’obtenir plus d’informations à vous fournir."

Lors de la visite, elle nous a vendu le fait qu'il n'y ait pas de syndic comme quelque chose de positif puisque qu'il n'y a pas de syndic à payer et que chacun balaie devant sa porte. Sauf que, sauf que, dans les faits ce n'est pas correct.

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Sloy
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Sloy a écrit :

J'ai lu cet article 3.94. Nous pourrions donc, si problème quelconque, faire valoir ceci si jamais nous voudrions nous rétracter si nous n'avons pas toutes les informations demandées par exemple. La promesse d'achat a exigé que nous mettions en garantie 10% du prix d'achat sur le compte tiers du notaire, 10% qui seraient reversés au vendeur si la vente ne se poursuivrait pas de notre faute, et inversement si la vente ne se fait pas de leur faute. Je ne m'explique pas pourquoi ils ne sont pas plus rigoureux si cela peut leur coûter aussi cher. A mon avis nous devrions si le cas devait arriver consulter un avocat. Les enjeux sont quand même importants donc je vous remercie encore de m'aider à y voir clair!

Correction, aprés relecture en fait la clause présente dans la promesse de vente ne stipule pas que le vendeur doive nous verser quoi que ce soit. Il y a eu confusion avec une chose que m'avait dit le notaire concernant le compromis. Donc je comprends mieux, finalement il n'y a que nous qui risquons quoi que ce soit. Désolé de ne pas être précis, cela fait beaucoup de lecture surtout quand on travaille à côté.

Dernière modification par Sloy (12-12-2023 11:28:19)

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max11
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Sloy a écrit :

J'ai lu cet article 3.94. Nous pourrions donc, si problème quelconque, faire valoir ceci si jamais nous voudrions nous rétracter si nous n'avons pas toutes les informations demandées par exemple. La promesse d'achat a exigé que nous mettions en garantie 10% du prix d'achat sur le compte tiers du notaire, 10% qui seraient reversés au vendeur si la vente ne se poursuivrait pas de notre faute, et inversement si la vente ne se fait pas de leur faute. Je ne m'explique pas pourquoi ils ne sont pas plus rigoureux si cela peut leur coûter aussi cher. A mon avis nous devrions si le cas devait arriver consulter un avocat. Les enjeux sont quand même importants donc je vous remercie encore de m'aider à y voir clair!

L'article 3.94 dit :  A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, TOUTE PERSONNE AGISSANT EN TANT QU'INTERMEDIAIRE PROFESSIONNEL ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

Mais il ne dit pas que cela peut mener à l'annulation de la vente ! 

De plus, quand je lis les demandes de cet article, le vendeur peut répondre "néant" à tous les points et ce sera la vérité !
Qu'est-ce que ça change pour les conditions de la vente ?

Visiblement, vous aviez toutes les infos nécessaire pour savoir que vous achetiez un bien dans une copropriété et on vous a dit qu'elle n'était pas en ordre car pas de syndic, pas d'AG, pas de compte. Vous semblez donc avoir été parfaitement informé.
Je ne crois pas que vous pouvez en tirer comme arguments pour vous défaire de votre offre.

Vous n'aviez pas mis une date de validité à votre offre et pour passer le compromis ? C'est plutôt sur ce point que vous devriez travailler !
Si vous avez reçu une acceptation de votre offre, envoyer une mise en demeure pour que le compromis soit rédigé ou voyez si l'offre et son acceptation ne peuvent pas être considérés comme étant le compromis (il suffit qu'il y ai les infos obligatoires, le compromis n'est pas toujours nécessaire). Si c'est le cas, exigez le passage de l'acte définitif dans les 4 mois de l'accord de votre offre.

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Sloy
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

max11 a écrit :
Sloy a écrit :

J'ai lu cet article 3.94. Nous pourrions donc, si problème quelconque, faire valoir ceci si jamais nous voudrions nous rétracter si nous n'avons pas toutes les informations demandées par exemple. La promesse d'achat a exigé que nous mettions en garantie 10% du prix d'achat sur le compte tiers du notaire, 10% qui seraient reversés au vendeur si la vente ne se poursuivrait pas de notre faute, et inversement si la vente ne se fait pas de leur faute. Je ne m'explique pas pourquoi ils ne sont pas plus rigoureux si cela peut leur coûter aussi cher. A mon avis nous devrions si le cas devait arriver consulter un avocat. Les enjeux sont quand même importants donc je vous remercie encore de m'aider à y voir clair!

L'article 3.94 dit :  A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, TOUTE PERSONNE AGISSANT EN TANT QU'INTERMEDIAIRE PROFESSIONNEL ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

Mais il ne dit pas que cela peut mener à l'annulation de la vente ! 

De plus, quand je lis les demandes de cet article, le vendeur peut répondre "néant" à tous les points et ce sera la vérité !
Qu'est-ce que ça change pour les conditions de la vente ?

Visiblement, vous aviez toutes les infos nécessaire pour savoir que vous achetiez un bien dans une copropriété et on vous a dit qu'elle n'était pas en ordre car pas de syndic, pas d'AG, pas de compte. Vous semblez donc avoir été parfaitement informé.
Je ne crois pas que vous pouvez en tirer comme arguments pour vous défaire de votre offre.

Vous n'aviez pas mis une date de validité à votre offre et pour passer le compromis ? C'est plutôt sur ce point que vous devriez travailler !
Si vous avez reçu une acceptation de votre offre, envoyer une mise en demeure pour que le compromis soit rédigé ou voyez si l'offre et son acceptation ne peuvent pas être considérés comme étant le compromis (il suffit qu'il y ai les infos obligatoires, le compromis n'est pas toujours nécessaire). Si c'est le cas, exigez le passage de l'acte définitif dans les 4 mois de l'accord de votre offre.

Vous avez certainement raison, nous avons été assez négligents. Cependant, n'est-ce pas nous cacher quelque chose que de nous indiquer qu'il n'y a pas de syndic alors que de toute évidence il y en a un? Les informations que l'on a reçu de l'agente sont contradictoires par rapport aux documents que l'on a reçu après coup. Dans l'immédiat nous ne voulons pas nous retirer, nous souhaitons juste assurer nos arrières au cas-où car les choses ne semblent pas claires pour l'instant. Nous n'avons malheureusement pas posé de délai pour le compromis, mais effectivement la mise en demeure peut être une bonne idée si cela traine.

L'agente nous indique d'abord qu'il n'y a pas de syndic, puis nous voyons qu'il y en a un après coup, ce qui veut dire qu'il y a finalement bien des charges communes et des AG. Peut-être que la copropriété n'est pas en ordre et que dans les faits les AG ne se tiennent pas, mais si c'est le cas cela nous a donc été caché ? Certes nous avons signé la promesse d'achat mais maintenant que nous savons que ce fameux syndic existe, pas sûr que nous ne trouvions pas un vice ou des travaux prévus dans la copropriété dont nous n'avons pas connaissance qui nous auraient freinés lors de la signature de la promesse. C'est peut-être capilotracté mais...

Merci de votre réponse en tout cas !

Dernière modification par Sloy (12-12-2023 15:37:13)

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PIM
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

Et depuis lors ce syndic a été interrogé ?

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Sloy
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Re : Compromis de vente qui se fait attendre...

PIM a écrit :

Et depuis lors ce syndic a été interrogé ?

Pas de nouvelles depuis la réponse de l'agente. Je vois les vendeurs en personne vendredi donc j'aurai l'occasion de leur poser quelques questions.

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